Thông tư 28/2021/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành

Tải văn bản

Thuộc tính
Nội dung
Tiếng anh
Lược đồ

BỘ TÀI CHÍNH -------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
Số: 28/2021/TT-BTC	Hà Nội, ngày 27 tháng 4 năm 2021

THÔNG TƯ

BAN HÀNH TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 12

Căn cứ Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012;

Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;

Căn cứ Nghị định số 12/2021/NĐ-CP ngày 24 tháng 2 năm 2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;

Căn cứ Nghị định số 150/2020/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ về chuyển đơn vị sự nghiệp công lập thành công ty cổ phần;

Căn cứ Nghị định số 87/2017/NĐ-CP ngày 26 tháng 07 năm 2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;

Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý giá,

Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Thông tư ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12:

Điều 1. Ban hành kèm theo Thông tư này Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 - Tiêu chuẩn thẩm định giá doanh nghiệp.

Điều 2. Xác định giá trị thương hiệu của đơn vị sự nghiệp công lập

Khi áp dụng phương pháp tài sản theo quy định tại Điều 23 của Nghị định số 150/2020/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ về chuyển đơn vị sự nghiệp công lập thành công ty cổ phần, giá trị thương hiệu của đơn vị sự nghiệp công lập được xác định theo phương pháp xác định giá trị tài sản vô hình không xác định được nêu tại tiết a điểm 5.5 mục 5 Phần II của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 kèm theo.

Chỉ tiêu về thu nhập của đơn vị sự nghiệp công lập được xác định theo pháp luật về cơ chế tự chủ tài chính của đơn vị sự nghiệp công lập.

Điều 3. Tổ chức thực hiện

1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2021.

2. Thông tư số 122/2017/TT-BTC ngày 15/11/2017 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 hết hiệu lực kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành.

3. Cục Quản lý giá chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư này và các văn bản pháp luật có liên quan.

4. Trong quá trình thực hiện, nếu có vướng mắc, đề nghị các đơn vị phản ánh về Bộ Tài chính để hướng dẫn giải quyết và sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.

Nơi nhận:
- Thủ tướng, các Phó Phủ tướng Chính phủ;
- Văn phòng Chính phủ;
- Văn phòng Tổng Bí thư;
- Văn phòng Chủ tịch nước;
- Văn phòng Quốc hội;
- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ;
- Toà án nhân dân tối cao;
- Viện Kiểm sát nhân dân tối cao;
- Kiểm toán nhà nước;
- UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
- Công báo;
- Cục Kiểm tra văn bản - Bộ Tư pháp;
- Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam;
- Hội Thẩm định giá Việt Nam; các doanh nghiệp thẩm định giá;
- Website Chính phủ;
- Website Bộ Tài chính;
- Lưu: VT; QLG (VT,TĐG)

KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG

Tạ Anh Tuấn

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 12
THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP

(Ký hiệu: TĐGVN 12)
(Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2021/TT-BTC ngày 27 tháng 4 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)

I. QUY ĐỊNH CHUNG

1. Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn này quy định và hướng dẫn thực hiện thẩm định giá doanh nghiệp.

2. Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Các tổ chức, cá nhân trên được gọi chung là thẩm định viên trong Tiêu chuẩn này.

3. Khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết cần nghiên cứu để có hiểu biết về các quy định trong tiêu chuẩn này nhằm hợp tác với doanh nghiệp thẩm định giá trong quá trình thẩm định giá.

4. Giải thích từ ngữ

Tài sản hoạt động là những tài sản sử dụng trong quá trình hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và góp phần tạo ra doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ hoặc giúp tiết giảm chi phí hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

Tài sản phi hoạt động là những tài sản không tham gia vào hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, bao gồm: khoản đầu tư vào công ty khác (trừ trường hợp các doanh nghiệp cần thẩm định giá là các công ty đầu tư tài chính); các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn; tiền mặt và các khoản tương đương tiền; tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của doanh nghiệp không đóng góp vào việc tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp nhưng vẫn có giá trị (tài sản chưa khai thác, bằng sáng chế chưa sử dụng, quyền sử dụng đất, quyền thuê đất chưa khai thác theo kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp, hoặc dự kiến chuyển nhượng/bán do không có nhu cầu sử dụng...); tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của doanh nghiệp có tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp nhưng không góp phần tạo ra doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ hoặc không giúp tiết giảm chi phí hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp cần thẩm định giá (quyền sử dụng đất, quyền thuê đất khai thác không đúng với ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp,..) và tài sản phi hoạt động khác.

Giá trị doanh nghiệp hoạt động liên tục là giá trị doanh nghiệp đang hoạt động với giả thiết doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoạt động sau thời điểm thẩm định giá.

Giá trị doanh nghiệp hoạt động có thời hạn là giá trị doanh nghiệp đang hoạt động với giả thiết tuổi đời của doanh nghiệp là hữu hạn do doanh nghiệp buộc phải chấm dứt hoạt động sau một thời điểm được xác định trong tương lai.

Giá trị doanh nghiệp thanh lý là giá trị doanh nghiệp với giả thiết các tài sản của doanh nghiệp sẽ được bán riêng lẻ và doanh nghiệp sẽ sớm chấm dứt hoạt động sau thời điểm thẩm định giá.

II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN

1. Lựa chọn cơ sở giá trị và sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp

1.1. Cơ sở giá trị của thẩm định giá doanh nghiệp

Cơ sở giá trị doanh nghiệp là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường. Cơ sở giá trị doanh nghiệp được xác định trên cơ sở mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, yêu cầu của khách hàng thẩm định giá tại hợp đồng thẩm định giá (nếu phù hợp với mục đích thẩm định giá) và quy định của pháp luật có liên quan. Các nội dung khác thực hiện theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 2 và số 3.

Căn cứ vào triển vọng thực tế của doanh nghiệp, thị trường kinh doanh của doanh nghiệp, mục đích thẩm định giá và quy định của pháp luật, thẩm định viên đưa ra nhận định về tình trạng hoạt động, tình trạng giao dịch (thực tế hoặc giả thiết) của doanh nghiệp cần thẩm định giá sau thời điểm thẩm định giá. Thông thường giá trị của doanh nghiệp là giá trị doanh nghiệp hoạt động liên tục. Trong trường hợp thẩm định viên nhận định rằng doanh nghiệp sẽ chấm dứt hoạt động sau thời điểm thẩm định giá thì giá trị của doanh nghiệp sẽ là giá trị doanh nghiệp hoạt động có thời hạn hoặc giá trị thanh lý.

Việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp cần phù hợp với cơ sở giá trị doanh nghiệp và nhận định của thẩm định viên về trạng thái hoạt động của doanh nghiệp tại và sau thời điểm thẩm định giá.

1.2. Sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp

Căn cứ vào cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp được lựa chọn, thời điểm thẩm định giá và đặc điểm của doanh nghiệp cần thẩm định giá, thẩm định viên phân tích, đánh giá để sử dụng Báo cáo tài chính của doanh nghiệp cho phù hợp và ưu tiên sử dụng Báo cáo tài chính đã được kiểm toán, soát xét bởi đơn vị kiểm toán độc lập.

Một số lưu ý khi sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp bao gồm:

- Thẩm định viên đối chiếu, kiểm tra tính hợp lý của báo cáo tài chính để bảo đảm độ tin cậy, trường hợp cần thiết, thẩm định viên đề nghị doanh nghiệp được thẩm định giá điều chỉnh lại báo cáo tài chính và sổ sách kế toán trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá không điều chỉnh thì thẩm định viên xác định chênh lệch và có phân tích rõ nội dung, căn cứ điều chỉnh và ghi rõ trong Báo cáo kết quả thẩm định giá.

- Khi sử dụng số liệu từ báo cáo tài chính chưa được kiểm toán, soát xét, hoặc báo cáo tài chính được kiểm toán, soát xét nhưng có ý kiến không phải là ý kiến chấp nhận toàn phần thì thẩm định viên phải nêu rõ hạn chế này trong phần hạn chế của Chứng thư và Báo cáo kết quả thẩm định giá để khách hàng thẩm định giá và người sử dụng kết quả thẩm định giá được biết.

- Đối với phương pháp trong cách tiếp cận từ thị trường: khi sử dụng số liệu từ báo cáo tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá, doanh nghiệp so sánh để tính toán các chỉ tiêu: thu nhập trên một cổ phiếu (EPS), lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao (EBITDA) trong tính toán các tỷ số thị trường nhằm mục đích thẩm định giá, thẩm định viên cần điều chỉnh để loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động, các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên.

- Đối với phương pháp trong cách tiếp cận từ thu nhập: khi sử dụng số liệu về lợi nhuận từ báo cáo tài chính trong các năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá nhằm mục đích dự báo dòng thu nhập hàng năm trong tương lai của doanh nghiệp cần thẩm định giá, thẩm định viên cần loại trừ các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên; loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động.

- Các khoản chi phí, lợi nhuận không mang tính thường xuyên bao gồm: các khoản chi phí liên quan đến việc tái cấu trúc doanh nghiệp; các khoản tăng, giảm ghi nhận khi bán tài sản; thay đổi các nguyên tắc hạch toán kế toán; ghi nhận giảm giá hàng tồn kho; suy giảm lợi thế thương mại; xóa số nợ; tổn thất hoặc lợi ích từ các quyết định của tòa án và các khoản lợi nhuận, chi phí không thường xuyên khác. Các khoản mục này khi điều chỉnh phải xem xét đến tác động của thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có).

2. Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp

Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Doanh nghiệp thẩm định giá cần lựa chọn các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá trên cơ sở hồ sơ, tài liệu được cung cấp và thông tin tự thu thập để thẩm định giá doanh nghiệp.

- Trong cách tiếp cận từ thị trường, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị của doanh nghiệp so sánh với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: quy mô; ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính hoặc giá giao dịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.

- Trong cách tiếp cận từ chi phí, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị các tài sản của doanh nghiệp. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tài sản.

- Trong cách tiếp cận từ thu nhập, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua việc quy đổi dòng tiền thuần trong tương lai có thể dự báo được về thời điểm thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu.

Khi xác định giá trị doanh nghiệp bằng cách tiếp cận từ thu nhập cần cộng giá trị của các tài sản phi hoạt động tại thời điểm thẩm định giá với giá trị chiết khấu dòng tiền có thể dự báo được của các tài sản hoạt động tại thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp không dự báo được một cách đáng tin cậy dòng tiền của một số tài sản hoạt động thì thẩm định viên có thể không dự báo dòng tiền của tài sản hoạt động này và xác định riêng giá trị của tài sản hoạt động này để cộng vào giá trị doanh nghiệp. Riêng phương pháp chiết khấu cổ tức thì không cộng thêm phần tài sản phi hoạt động là tiền mặt và tương đương tiền.

3. Phương pháp tỷ số bình quân

3.1. Phương pháp tỷ số bình quân ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua tỷ số thị trường trung bình của các doanh nghiệp so sánh.

Doanh nghiệp so sánh là doanh nghiệp thỏa mãn các điều kiện sau:

- Tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính.

- Có thông tin về giá cổ phần được giao dịch thành công trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

Các tỷ số thị trường xem xét để sử dụng trong phương pháp tỷ số bình quân bao gồm: tỷ số giá trên thu nhập bình quân (), tỷ số giá trên doanh thu bình quân (), tỷ số giá trên giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu bình quân (), tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao bình quân (), tỷ số giá trị doanh nghiệp trên doanh thu ().

3.2. Trường hợp áp dụng phương pháp tỷ số bình quân

Có ít nhất 03 doanh nghiệp so sánh. Ưu tiên các doanh nghiệp so sánh là các doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc đăng ký giao dịch trên UPCoM.

3.3. Nguyên tắc thực hiện

- Cách thức xác định các chỉ số tài chính, tỷ số thị trường phải nhất quán đối với tất cả các doanh nghiệp so sánh và doanh nghiệp cần thẩm định giá.

- Các chỉ số tài chính, tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh được thu thập từ các nguồn khác nhau phải được rà soát, điều chỉnh để bảo đảm tính nhất quán về cách thức xác định trước khi đưa vào sử dụng trong thẩm định giá.

3.4. Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp

- Bước 1: Đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh.

- Bước 2: Xác định các tỷ số thị trường được sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá.

- Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá trên cơ sở các tỷ số thị trường phù hợp để sử dụng và thực hiện các điều chỉnh khác biệt.

3.5. Đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh

Tiêu chí đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh bao gồm:

(i) Doanh nghiệp so sánh tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về yếu tố ngành nghề kinh doanh chính. Trong nhiều trường hợp, các doanh nghiệp tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố này có thể được lựa chọn từ các đối thủ cạnh tranh của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

(ii) Doanh nghiệp so sánh tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về đa số các chỉ số tài chính, bao gồm:

- Chỉ số phản ánh quy mô của doanh nghiệp: giá trị sổ sách vốn chủ sở hữu, doanh thu thuần, lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ.

- Chỉ số phản ánh khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp: tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp trung bình trong 03 năm gần nhất.

- Chỉ số phản ánh hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp: tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA).

Thẩm định viên tiến hành đánh giá theo các tiêu chí trên để lựa chọn được ít nhất 03 doanh nghiệp so sánh. Tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh này được sử dụng để ước tính giá trị vốn chủ sở hữu và giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá.

3.6. Xác định tỷ số thị trường được sử dụng để ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

a) Thẩm định viên tính toán các tỷ số thị trường của doanh nghiệp so sánh, sau đó sử dụng tối thiểu 03 trong số các tỷ số thị trường sau: tỷ số giá trên thu nhập bình quân (), tỷ số giá trên doanh thu bình quân (), tỷ số giá trên giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu bình quân (), tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao bình quân (), tỷ số giá trị doanh nghiệp trên doanh thu thuần ().

b) Thẩm định viên lựa chọn tỷ số thị trường sử dụng để ước tính giá trị vốn chủ sở hữu, giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá trên cơ sở xem xét sự phù hợp của các tỷ số thị trường trên cơ sở quy mô, đặc điểm của doanh nghiệp, ngành nghề kinh doanh, thị trường, tính tương đồng. Thẩm định viên đánh giá, xem xét việc điều chỉnh các tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh trước khi áp dụng vào tính toán giá trị. Trong trường hợp điều chỉnh tỷ số thị trường, các điều chỉnh này được dựa trên số liệu (nếu có), kinh nghiệm và khảo sát thị trường hay các nghiên cứu thị trường.

c) Lưu ý khi xác định các tỷ số thị trường:

- Thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) được xác định trên cơ sở thu nhập của 01 năm gần nhất với thời điểm thẩm định giá, cần xem xét điều chỉnh cho tài sản phi hoạt động của các doanh nghiệp so sánh.

- Giá cổ phần của doanh nghiệp so sánh được lấy là mức giá đóng cửa trong ngày giao dịch gần nhất của các cổ phần này trên thị trường chứng khoán tại thời điểm thẩm định giá và các cổ phần này phải có giao dịch trong vòng 30 ngày kể từ thời điểm thẩm định giá về trước. Trong trường hợp cổ phần của doanh nghiệp so sánh chưa niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên UPCoM, giá cổ phần của doanh nghiệp so sánh là giá cổ phần của doanh nghiệp này được giao dịch thành công trên thị trường gần nhất với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

- Giá trị sổ sách của cổ phần trong chỉ số cần lưu ý trừ phần giá trị sổ sách của tài sản cố định vô hình (các tài sản cố định vô hình này không bao gồm quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài sản trên đất) để hạn chế tác động của quy định về hạch toán kế toán đối với tài sản cố định vô hình có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá trong trường hợp các doanh nghiệp so sánh, doanh nghiệp cần thẩm định giá có tài sản cố định vô hình trong bảng cân đối kế toán. Trong trường hợp không trừ phần giá trị sổ sách của tài sản cố định vô hình phải nêu rõ lý do.

- Tham số giá trị của các doanh nghiệp so sánh (EV) trong tỷ số thị trường và được tính theo công thức sau:

Giá trị của doanh nghiệp

Vốn hóa thị trường của cổ phần thường

Giá trị các khoản nợ có chi phí sử dụng vốn

Giá trị cổ phần ưu đãi (nếu có)

Lợi ích của cổ đông không nắm quyền kiểm soát (nếu có)

Giá trị tiền và các khoản tương đương tiền, giá trị của các tài sản phi hoạt động khác

Trong đó:

+ Giá trị các khoản nợ có chi phí sử dụng vốn, giá trị cổ phần ưu đãi, lợi ích của cổ đông không kiểm soát, giá trị tiền và các khoản tương đương tiền được xác định theo giá trị sổ sách kế toán. Trong trường hợp không có đủ thông tin để xác định giá trị các khoản nợ có chi phí sử dụng vốn thì được lấy theo giá trị các khoản vay và nợ thuê tài chính.

+ Trường hợp doanh nghiệp có phát hành chứng khoán chuyển đổi, chứng khoán quyền chọn, thẩm định viên đánh giá, xem xét việc chuyển đổi các chứng khoán này sang cổ phần thường nếu phù hợp khi xác định vốn hóa thị trường của doanh nghiệp.

- EBITDA của doanh nghiệp so sánh không bao gồm các khoản thu nhập từ tiền và các khoản tương đương tiền và không bao gồm các khoản thu nhập, chi phí phát sinh từ tài sản phi hoạt động.

3.7. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

a) Xác định tỷ số thị trường bình quân cho từng tỷ số thị trường:

Tỷ số thị trường bình quân được xác định bằng trung bình cộng tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh, hoặc xác định bằng việc tính bình quân có trọng số tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh.

Việc xác định trọng số tỷ số thị trường cho từng doanh nghiệp so sánh dựa trên phân tích về tính tương đồng của doanh nghiệp so sánh so với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

b) Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá, giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo từng tỷ số thị trường bình quân:

- Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá, giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao bình quân của các doanh nghiệp so sánh và tỷ số giá trị doanh nghiệp trên doanh thu thuần:

Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá	=	EBITDA của doanh nghiệp cần thẩm định giá	x	bình quân của các doanh nghiệp so sánh
Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá	=	Doanh thu thuần của doanh nghiệp cần thẩm định giá	x	bình quân của các doanh nghiệp so sánh

Trong đó EBITDA của doanh nghiệp cần thẩm định giá không bao gồm các khoản thu nhập từ tiền và các khoản tương đương tiền.

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá

Nợ có chi phí sử dụng vốn

Lợi ích cổ đông không kiểm soát (nếu có)

Giá trị của cổ phần ưu đãi (nếu có)

Giá trị tiền và các khoản tương đương tiền; Giá trị tài sản phi hoạt động thuần khác

- Xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường , , :

+ Xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số giá trên thu nhập bình quân của các doanh nghiệp so sánh:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 01 năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá

bình quân của các doanh nghiệp so sánh

+ Xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số giá trên giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu bình quân của các doanh nghiệp so sánh:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá gần nhất thời điểm thẩm định giá

bình quân của các doanh nghiệp so sánh

+ Xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số giá trên doanh thu bình quân của các doanh nghiệp so sánh:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Doanh thu thuần 01 năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định thẩm định giá

bình quân của các doanh nghiệp so sánh

c) Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo phương pháp tỷ số bình quân:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo phương pháp tỷ số bình quân được xác định bằng trung bình cộng các kết quả giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo từng tỷ số thị trường bình quân được lựa chọn hoặc xác định bằng việc tính bình quân có trọng số của các kết quả. Việc xác định trọng số cho từng kết quả giá trị có thể dựa trên đánh giá mức độ tương đồng giữa các doanh nghiệp so sánh đối với từng loại tỷ số thị trường được sử dụng để tính toán kết quả giá trị đó theo nguyên tắc: tỷ số thị trường nào có mức độ tương đồng càng cao giữa các doanh nghiệp so sánh thì kết quả giá trị sử dụng tỷ số thị trường đó có trọng số càng lớn.

4. Phương pháp giá giao dịch

4.1. Phương pháp giá giao dịch ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua giá giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá.

4.2. Trường hợp áp dụng phương pháp giá giao dịch

Doanh nghiệp cần thẩm định giá có ít nhất 03 giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường; đồng thời, thời điểm diễn ra giao dịch không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

4.3. Nguyên tắc áp dụng

Thẩm định viên cần đánh giá, xem xét việc điều chỉnh giá các giao dịch thành công cho phù hợp với thời điểm thẩm định giá nếu cần thiết.

4.4. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo giá bình quân theo khối lượng giao dịch của ít nhất 03 giao dịch thành công của việc chuyển nhượng phần vốn góp hoặc cổ phần gần nhất trước với thời điểm thẩm định giá.

Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là doanh nghiệp đã niêm yết cổ phần trên sàn chứng khoán hoặc đã đăng ký giao dịch trên UPCoM, giá cổ phần để tính giá thị trường vốn chủ sở hữu là giá giao dịch, hoặc giá đóng cửa của cổ phần của doanh nghiệp cần thẩm định giá tại hoặc gần nhất với thời điểm thẩm định giá và phải có giao dịch của cổ phần này trong vòng 30 ngày kể từ thời điểm thẩm định giá về trước.

5. Phương pháp tài sản

5.1. Phương pháp tài sản là phương pháp ước tính giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua tính tổng giá trị của các tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Việc xác định giá trị doanh nghiệp nhà nước và công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do doanh nghiệp nhà nước đầu tư 100% vốn điều lệ để chuyển thành công ty cổ phần bằng phương pháp tài sản được áp dụng theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa.

5.2. Nguyên tắc thực hiện:

- Tài sản được xem xét trong quá trình thẩm định giá là tất cả các tài sản của doanh nghiệp, bao gồm cả tài sản hoạt động và tài sản phi hoạt động.

- Giám đốc (Tổng giám đốc) doanh nghiệp cần thẩm định giá cần phối hợp tiến hành tổ chức kiểm kê, phân loại tài sản đang sở hữu, quản lý, sử dụng (bao gồm cả quyền tài sản) kèm theo tài liệu chứng minh quyền sở hữu, sử dụng tài sản để phục vụ cho việc thẩm định giá; đồng thời, hỗ trợ thẩm định viên khảo sát hiện trạng tài sản của doanh nghiệp. Trường hợp thẩm định viên không được cung cấp đầy đủ thông tin, tài liệu nêu trên, không được hỗ trợ để khảo sát hiện trạng tài sản thì thẩm định viên đánh giá, xem xét việc đưa ra các giả thiết (nếu cần); đồng thời, đưa hạn chế này vào phần loại trừ và hạn chế của chứng thư và báo cáo cáo kết quả thẩm định giá.

- Khi thẩm định giá doanh nghiệp theo cơ sở giá trị thị trường thì giá trị các tài sản của doanh nghiệp là giá trị thị trường của tài sản đó tại thời điểm thẩm định giá. Tài sản trong sổ sách kế toán cần được thẩm định giá đúng với giá trị thị trường, một số trường hợp cá biệt được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 5.4.

- Tài sản vô hình không thỏa mãn các điều kiện để được ghi nhận trên sổ sách kế toán (tên thương mại, nhãn hiệu, sáng chế, kiểu dáng công nghiệp...) và các tài sản khác không được ghi nhận trên sổ sách kế toán cần được áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp để xác định.

- Đối với tài sản được hạch toán bằng ngoại tệ: Tỷ giá ngoại tệ áp dụng theo hướng dẫn của Chuẩn mực kế toán Việt Nam khi lập và trình bày báo cáo tài chính.

5.3. Các bước tiến hành

- Bước 1: Ước tính tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

- Bước 2: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

- Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

5.4. Ước tính tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Việc ước tính giá thị trường các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp được thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập và các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam khác có liên quan.

Ngoài ra, thẩm định viên thực hiện theo hướng dẫn sau:

a) Xác định giá trị tài sản bằng tiền:

- Tiền mặt được xác định theo biên bản kiểm quỹ của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

- Tiền gửi được xác định theo số dư đã đối chiếu xác nhận hoặc số phụ với ngân hàng nơi doanh nghiệp cần thẩm định giá mở tài khoản tại thời điểm thẩm định giá trị doanh nghiệp.

- Tiền mặt và tiền gửi là ngoại tệ được xác định theo nguyên tắc tại điểm 5,2 Tiêu chuẩn này.

b) Xác định giá trị khoản đầu tư:

Các khoản đầu tư của doanh nghiệp cần được xác định giá trị tại thời điểm thẩm định giá như sau:

- Trường hợp doanh nghiệp (mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đầu tư góp vốn, mua cổ phần) có các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường, giá trị các khoản đầu tư góp vốn, mua cổ phần được xác định theo giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư. Trong đó giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư được xác định theo các phương pháp nêu tại Mục 2 Phần II của Tiêu chuẩn này hoặc được xác định như sau:

+ Trường hợp cổ phần của các doanh nghiệp chưa niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên UPCoM, đồng thời các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường thỏa mãn cả 2 điều kiện: (i) trên 50% số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được chuyển nhượng trong tổng các giao dịch; (ii) thời điểm các giao dịch không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá; thì giá trị các khoản đầu tư của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo giá chuyển nhượng bình quân theo khối lượng của các giao dịch gần nhất trước thời điểm thẩm định giá.

+ Trường hợp khoản đầu tư là cổ phần của các doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc đã đăng ký giao dịch trên UPCoM thì giá trị các khoản đầu tư được xác định theo giá cổ phần là giá đóng cửa của cổ phần của doanh nghiệp cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá và phải có giao dịch của cổ phần này trong vòng 30 ngày trước thời điểm thẩm định giá hoặc tại thời điểm thẩm định giá.

- Trường hợp doanh nghiệp (mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đầu tư góp vốn, mua cổ phần) không có các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường, giá trị các khoản đầu tư góp vốn, mua cổ phần được xác định như sau:

+ Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ 100% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: giá trị khoản đầu tư được xác định theo giá trị của doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn và được xác định theo các phương pháp nêu tại mục 2 Phần II của Tiêu chuẩn này.

+ Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ từ 50% đến dưới 100% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: Giá trị các khoản đầu tư được xác định theo giá trị vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư. Trong đó giá trị vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư được xác định theo các phương pháp nêu tại mục 2 Phần II của Tiêu chuẩn này, trường hợp không áp dụng được theo mục 2 Phần II của Tiêu chuẩn này thì được xác định theo hướng sau:

(i) Đối với phương pháp chiết khấu dòng tiền vốn chủ sở hữu: chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu được ước tính trên cơ sở tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân 5 năm gần nhất, dòng tiền vốn chủ sở hữu có thể được dự báo trên cơ sở số liệu lợi nhuận dành cho chủ sở hữu, tốc độ tăng tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu 5 năm gần nhất.

(ii) Đối với phương pháp tỷ số bình quân: thẩm định viên chỉ cần ước tính tỷ số , và các các tỷ số , bình quân có thể được ước tính trên cơ sở tỷ số , của ít nhất 03 doanh nghiệp có cùng ngành sản xuất, kinh doanh.

(iii) Giá trị khoản đầu tư được xác định trên cơ sở: tỷ lệ vốn đầu tư của doanh nghiệp cần thẩm định giá trên tổng số vốn thực góp tại các doanh nghiệp khác và giá trị vốn chủ sở hữu tại các doanh nghiệp khác theo báo cáo tài chính đã được kiểm toán. Trường hợp chưa kiểm toán thì căn cứ vào giá trị vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính tại thời điểm gần nhất của doanh nghiệp đó để xác định. Trường hợp thực hiện theo hướng dẫn tại điểm (iii) phải nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá,

+ Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ dưới 50% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: giá trị các khoản đầu tư được xác định theo các phương pháp nêu tại Mục 2 Phần II của Tiêu chuẩn này hoặc theo hướng dẫn tại điểm (i), (ii), (iii); trường hợp thực hiện theo hướng dẫn tại điểm (iii) phải nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

c) Xác định giá trị các khoản phải thu, phải trả:

- Thẩm định viên đối chiếu các khoản phải thu, phải trả được ghi nhận trên số kế toán với các tài liệu, bằng chứng liên quan được cung cấp và thu thập trong thời gian thực hiện thẩm định giá; trường hợp cần thiết yêu cầu doanh nghiệp cần thẩm định giá xác minh, xác nhận lại số liệu.

- Giá trị các khoản phải thu được xác định theo số dư thực tế trên cơ sở các bằng chứng liên quan được cung cấp, trường hợp không có đủ bằng chứng thì xác định theo số liệu trên số kế toán. Đối với các khoản phải thu không có khả năng thu hồi được, các khoản nợ phải thu đã trích lập dự phòng, nợ phải thu khó đòi, thẩm định viên phải căn cứ vào hồ sơ, thông tin được cung cấp để ước tính giá trị thu hồi và nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

- Trường hợp không được cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan như Biên bản đối chiếu, xác nhận các khoản phải thu, phải trả hoặc hồ sơ về các khoản đã thu, đã trả phát sinh sau thời điểm khóa số lập báo cáo tài chính thì phải nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá, Báo cáo kết quả thẩm định giá để đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá đánh giá, xem xét khi sử dụng kết quả thẩm định giá.

d) Xác định giá trị đối với hàng tồn kho:

- Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang được xác định theo chi phí thực tế phát sinh đang hạch toán trên số kế toán. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là chủ đầu tư dự án có chi phí sản xuất kinh doanh dở dang trong xây dựng cơ bản gắn liền với việc tạo ra các bất động sản hình thành trong tương lai thì cần xác định lại giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp cần thẩm định giá (nếu có bao gồm trong tài sản hình thành trong tương lai) theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường và/ hoặc cách tiếp cận từ chi phí và/ hoặc cách tiếp cận từ thu nhập và/ hoặc theo tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản; đối với các hạng mục xây dựng được xác định theo chi phí thực tế phát sinh đang hạch toán trên số kế toán.

- Trường hợp hàng tồn kho là hàng hóa, thành phẩm bất động sản thì giá trị các bất động sản này được xác định theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập, thẩm định giá bất động sản.

- Trường hợp hàng tồn kho, nguyên vật liệu, công cụ dụng cụ tồn kho lâu ngày do lỗi sản xuất, sản phẩm dở dang không tiếp tục hoàn thiện do không tiêu thụ được, do thay đổi sản phẩm sản xuất... dẫn đến kém phẩm chất cần yêu cầu doanh nghiệp lập bảng thống kê, phân loại và đề nghị để thẩm định giá theo giá trị thu hồi với nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất.

đ) Xác định giá trị tài sản cố định hữu hình:

- Đối với tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc, bất động sản đầu tư là các công trình cá biệt (không xác định được quy mô công trình hoặc đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư), thẩm định viên có thể tính theo nguyên giá sổ sách kế toán có tính đến yếu tố trượt giá trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.

- Đối với tài sản cố định là máy móc, phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn, thiết bị, dụng cụ quản lý: Trường hợp không có tài sản tương đương giao dịch trên thị trường, không có đủ hồ sơ đầu tư, hồ sơ kỹ thuật, thẩm định viên thu thập, lập luận và phân tích thông tin và lưu trữ các bằng chứng không có tài sản tương đương giao dịch trên thị trường, giá trị các tài sản này được xác định theo nguyên giá sổ sách kế toán (có tính đến chênh lệch tỷ giá nếu là tài sản nhập khẩu) và trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.

Trường hợp xác định theo nguyên giá sổ sách theo hướng dẫn trên, thẩm định viên phải nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

e) Xác định giá trị công cụ, dụng cụ đã xuất dùng:

Giá trị công cụ, dụng cụ được xác định theo giá giao dịch trên thị trường của tài sản so sánh tương đương. Trường hợp không thu thập được giá giao dịch trên thị trường của tài sản so sánh, thì giá trị công cụ, dụng cụ được xác định theo giá giao dịch của công cụ dụng cụ mới cùng loại hoặc có tính năng tương đương hoặc theo giá mua ban đầu theo dõi trên sổ kế toán trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.

Trường hợp giá trị công cụ, dụng cụ được xác định theo giá trị tại sổ sách kế toán, thẩm định viên phải nêu rõ hạn chế này trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

g) Xác định các khoản ký quỹ, ký cược ngắn hạn và dài hạn theo sổ sách kế toán.

h) Giá trị tài sản tài chính dưới dạng hợp đồng được ưu tiên áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu.

5.5. Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Giá trị tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính bằng tổng giá trị của các tài sản vô hình có thể xác định được và giá trị tài sản vô hình không xác định được. Tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá bao gồm những tài sản cố định vô hình đã được ghi nhận trong sổ sách kế toán, các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định tại điểm 3.1 mục 3 của Tiêu chuẩn Thẩm định giá tài sản vô hình, và tài sản vô hình không xác định được.

Tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định thông qua một trong các phương pháp sau:

a) Phương pháp 1: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua việc ước tính giá trị của từng tài sản vô hình có thể xác định và giá trị của tài sản vô hình không xác định được (các tài sản vô hình còn lại).

Thẩm định viên thực hiện xác định giá trị của từng tài sản vô hình có thể xác định được theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13. Riêng giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất được xác định theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ thu nhập và thẩm định giá bất động sản.

Thẩm định viên xác định giá trị của tài sản vô hình không xác định được (bao gồm thương hiệu và tài sản vô hình không xác định được khác) thông qua các bước sau:

Bước 1: Ước tính giá trị thị trường của các tài sản hữu hình, tài sản tài chính và tài sản vô hình xác định được tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Giá trị thị trường của các tài sản này được xác định theo quy định tại điểm 5.4 Tiêu chuẩn này và các hướng dẫn tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Bước 2: Ước tính mức thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được hàng năm. Mức thu nhập này là mức thu nhập trong điều kiện hoạt động bình thường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, được ước tính trên cơ sở kết quả đạt được của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong các năm gần nhất, có tính đến triển vọng phát triển của doanh nghiệp sau khi đã loại trừ các yếu tố bất thường ảnh hưởng đến thu nhập như: các khoản thu nhập tăng giảm từ thanh lý tài sản cố định, đánh giá lại tài sản tài chính, rủi ro tỷ giá...

Bước 3: Ước tính các tỷ suất lợi nhuận phù hợp cho các tài sản hữu hình, tài sản tài chính và tài sản vô hình xác định được của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất lợi nhuận của tài sản hữu hình phải không quá chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất lợi nhuận của các tài sản vô hình này phải không thấp hơn chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 6.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 4: Ước tính thu nhập do tài sản hữu hình, tài sản tài chính, tài sản vô hình xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá hàng năm bằng cách lấy giá trị các tài sản hữu hình, tài sản tài chính và tài sản vô hình xác định được (của doanh nghiệp cần thẩm định giá) đã được tính tại bước 1 nhân với (x) các mức tỷ suất lợi nhuận tương ứng xác định tại bước 3.

Bước 5: Ước tính thu nhập do tài sản vô hình không xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách lấy thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được tính tại bước 2 trừ đi (-) thu nhập do các tài sản hữu hình, tài sản tài chính và tài sản vô hình xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá tính tại bước 4.

Bước 6: Ước tính tỷ suất vốn hóa phù hợp cho thu nhập do tài sản vô hình không xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất vốn hóa này ít nhất phải bằng chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo quy định tại tiết d điểm 6.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 7: Ước tính giá trị tài sản vô hình không xác định được của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách vốn hóa phần thu nhập do các tài sản vô hình này đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.

b) Phương pháp 2: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua vốn hóa dòng lợi nhuận do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Bước 1: Ước tính giá trị thị trường của các tài sản hữu hình, tài sản tài chính tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Giá trị thị trường của các tài sản này được xác định theo quy định tại điểm 5.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 3: Ước tính các tỷ suất lợi nhuận phù hợp cho tài sản hữu hình, tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Các tỷ suất lợi nhuận này phải không quá chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo hướng dẫn tại điểm 6.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 4: Ước tính thu nhập do tài sản hữu hình, tài sản tài chính đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá hàng năm bằng cách lấy giá trị các tài sản hữu hình, tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính tại bước 1 nhân với (x) các tỷ suất lợi nhuận tương ứng được tính tại bước 3.

Bước 5: Ước tính thu nhập do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách lấy thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được tính tại bước 2 trừ (-) thu nhập do các tài sản hữu hình, tài sản tài chính đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá tính tại bước 4.

Bước 6: Ước tính tỷ suất vốn hóa phù hợp cho thu nhập do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất vốn hóa này ít nhất phải bằng chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá quy định tại tiết d điểm 6.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 7: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách vốn hóa phần thu nhập do các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.

5.6. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Giá trị tổng tài sản của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Giá trị tổng tài sản của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Giá trị các khoản nợ phải trả

Trong đó: Giá trị các khoản nợ phải trả cần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán.

6. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp

6.1. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá với giá trị hiện tại của các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

6.2. Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp:

- Bước 1: Dự báo dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

- Bước 2: Ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

- Bước 3: Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo.

- Bước 4: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

6.3. Dự báo dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

Để ước tính giai đoạn dự báo dòng tiền, thẩm định viên căn cứ vào đặc điểm của doanh nghiệp, của lĩnh vực kinh doanh và bối cảnh kinh tế để lựa chọn các mô hình tăng trưởng phù hợp. Giai đoạn dự báo dòng tiền tối thiểu là 03 năm. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thì giai đoạn dự báo dòng tiền có thể kéo dài đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng đều. Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền cần đánh giá, xem xét đến tuổi đời của doanh nghiệp.

Công thức tính dòng tiền tự do hàng năm của doanh nghiệp là công thức sau đây và các công thức khác biến đổi tương đương từ công thức này:

FCFF = Lợi nhuận trước lãi vay sau thuế (EBIAT) + Khấu hao - Chi đầu tư vốn - Thay đổi vốn luân chuyển thuần ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn (chênh lệch vốn hoạt động thuần)

Lợi nhuận trước lãi vay sau thuế (EBIAT) là lợi nhuận trước lãi vay sau thuế đã loại trừ các khoản lợi nhuận từ tài sản phi hoạt động.

Công thức tính lợi nhuận trước lãi vay sau thuế (EBIAT) từ lợi nhuận trước lãi vay và thuế (EBIT) như sau:

EBIAT = EBIT x (1 - t)

Trong đó:

t: thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

Thẩm định viên sử dụng mức thuế suất hiệu dụng khi tính toán EBIAT trong giai đoạn đã có báo cáo tài chính, sử dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành để tính EBIAT trong giai đoạn dự báo dòng tiền.

t_{hiệu dụng} = (Lợi nhuận trước thuế - Lợi nhuận sau thuế) ÷ Lợi nhuận trước thuế

Chi đầu tư vốn bao gồm: chi đầu tư tài sản cố định và tài sản dài hạn khác; chi đầu tư tài sản hoạt động nằm trong nhóm chi mua công cụ nợ của đơn vị khác và chi đầu tư tài sản hoạt động góp vốn vào đơn vị khác (nếu có).

- Công thức tính vốn luân chuyển ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn:

Vốn luân chuyển ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn = (Các khoản phải thu ngắn hạn + Hàng tồn kho + Tài sản ngắn hạn khác) - Nợ ngắn hạn không bao gồm vay ngắn hạn

6.4. Ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Thẩm định viên ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong từng khoảng thời gian hoặc cho toàn bộ giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai để làm tỷ suất chiết khấu cho khoảng thời gian tương ứng khi chuyển đổi dòng tiền tự do và giá trị cuối kỳ dự báo (nếu có) về thời điểm thẩm định giá. Việc sử dụng một tỷ suất chiết khấu cho toàn bộ giai đoạn dự báo dòng tiền hoặc sử dụng các tỷ suất chiết khấu khác nhau cho từng giai đoạn dự báo dòng tiền cần được thẩm định viên lập luận và nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá.

Thẩm định viên ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo công thức:

WACC = R_d x F_d x (1 - t) + R_e x F_e

Trong đó:

WACC: Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền

R_d: Chi phí sử dụng nợ

F_d: Tỷ trọng nợ trên tổng nguồn vốn

t: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

R_e: Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu

F_e: Tỷ trọng vốn chủ sở hữu trên tổng nguồn vốn

Tổng nguồn vốn là các nguồn vốn tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp, gồm vốn chủ sở hữu và nợ phải trả có chi phí sử dụng vốn được dự kiến tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp trong giai đoạn dự báo dòng tiền. Khoản nợ này bao gồm cả nợ ngắn hạn và nợ dài hạn nhưng phải thỏa mãn 02 điều kiện: phải trả chi phí sử dụng vốn và được dự kiến tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp trong giai đoạn dự báo dòng tiền.

a) Ước tính tỷ trọng nợ trên tổng nguồn vốn F_d:

Tỷ trọng nợ trên tổng nguồn vốn (F_d) là tỷ trọng nợ phải trả có chi phí sử dụng vốn được dự kiến tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp trong giai đoạn dự báo dòng tiền trên tổng nguồn vốn.

Thẩm định viên căn cứ vào loại cơ sở giá trị thẩm định giá được sử dụng, thông tin do doanh nghiệp cần thẩm định giá cung cấp về kế hoạch sử dụng vốn, phân tích nhu cầu và khả năng vay vốn của doanh nghiệp trong thời gian tới, đánh giá cấu trúc vốn của các công ty cùng ngành để ước lượng tỷ trọng nợ phải trả chi phí sử dụng vốn được dự kiến tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp trong giai đoạn dự báo dòng tiền. Đồng thời, cần đánh giá, xem xét việc ước tính R_d dự kiến tương ứng với tỷ suất chiết khấu (WACC) của từng khoảng thời gian trong giai đoạn dự báo dòng tiền của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Tỷ trọng nợ trên tổng nguồn vốn (F_d) được xác định trên cơ sở xem xét, đánh giá tỷ trọng nợ phải trả chi phí sử dụng vốn trên tổng nguồn vốn của các doanh nghiệp có cùng ngành sản xuất, kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá hoặc xác định theo tỷ trọng nợ phải trả chi phí sử dụng vốn trên tổng nguồn vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong các năm gần nhất có xem xét đến cơ cấu nguồn vốn trong tương lai.

Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là doanh nghiệp được niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam không dưới 03 năm tính đến thời điểm thẩm định giá thì thẩm định viên đánh giá, xem xét việc căn cứ theo tỷ trọng nợ phải trả chi phí sử dụng vốn trên tổng nguồn vốn của doanh nghiệp thẩm định giá trong các năm gần nhất có xem xét đến cơ cấu vốn trong tương lai.

b) Ước tính chi phí sử dụng nợ (R_d)

Chi phí sử dụng nợ (R_d) được xác định theo chi phí sử dụng nợ của các khoản nợ phải trả có chi phí sử dụng vốn được dự kiến tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong giai đoạn dự báo dòng tiền.

Trường hợp trong cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá không có khoản nợ phải trả có chi phí sử dụng vốn, R_d được xác định theo mức lãi suất dự kiến. Mức lãi suất dự kiến là mức lãi suất ước tính trên cơ sở đánh giá khả năng thương thảo của doanh nghiệp cần thẩm định giá với các nhà cung cấp tín dụng hoặc lãi vay dài hạn của các doanh nghiệp cùng ngành nghề sản xuất kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá có khoản nợ phải trả chi phí sử dụng vốn, R_d được xác định theo chi phí sử dụng vốn này hoặc lãi suất dự kiến nêu trên; đồng thời thẩm định viên có đánh giá, xem xét để ước tính R_d cho phù hợp. Trường hợp doanh nghiệp có nhiều khoản nợ với chi phí sử dụng vốn khác nhau (các mức lãi suất khác nhau, v.v.) thì R_d được xác định bằng lãi suất bình quân gia quyền của các khoản nợ của doanh nghiệp.

c) Ước tính tỷ trọng vốn chủ sở hữu:

Tỷ trọng vốn chủ sở hữu được xác định theo công thức: F_e = (1 - F_d)

d) Ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (R_e)

Trên cơ sở mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, đặc điểm của doanh nghiệp cần thẩm định giá và thông tin dữ liệu tài chính có thể thu thập được và các yếu tố khác có liên quan, thẩm định viên đánh giá, lựa chọn phương pháp phù hợp để xác định chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong số 03 phương pháp dưới đây.

Phương pháp 01 được áp dụng trong trường hợp: có ít nhất 03 doanh nghiệp cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá đã có cổ phiếu niêm yết hoặc đăng ký giao dịch trên thị trường chứng khoán Việt Nam; hoặc, doanh nghiệp cần thẩm định giá là doanh nghiệp được niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam không dưới 03 năm tính đến thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp không áp dụng phương pháp 01, thẩm định viên cần nêu lập luận, căn cứ của việc không lựa chọn phương pháp này trong báo cáo kết quả thẩm định giá.

d1) Phương pháp 1:

Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu được tính theo công thức sau:

Re = R_f + β_L x MRP

Trong đó :

R_f: Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro tại hoặc sát thời điểm thẩm định giá

MRP: Phần bù rủi ro thị trường

β_L: Hệ số rủi ro hệ thống của doanh nghiệp cần thẩm định giá

- Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro (R_f) được ước tính trên cơ sở lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm hoặc kỳ hạn dài nhất tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá.

- Phần bù rủi ro thị trường (MRP) được ước tính thông qua việc tính trung bình các hiệu số của tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư trên thị trường chứng khoán (R’_m) tại phiên giao dịch cuối cùng mỗi tháng và tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro (R’_f). R’_f được xác định trên cơ sở lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm hoặc kỳ hạn dài nhất tại thời điểm tương ứng hoặc sát thời điểm xác định R’_m. Tỷ suất lợi nhuận dự kiến khi đầu tư trên thị trường chứng khoán Việt Nam được thẩm định viên ước tính theo phương pháp thống kê theo chỉ số VN-INDEX trong giai đoạn 05 năm gần nhất thời điểm thẩm định giá, Chỉ số VN-INDEX được thống kê theo tháng, cụ thể là chỉ số đóng cửa của phiên giao dịch cuối cùng của tháng.

- Việc xác định Hệ số rủi ro hệ thống có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn (β_L) được thực hiện theo phương pháp hồi quy biến động giá đóng cửa có điều chỉnh của cổ phiếu với biến động giá của thị trường theo công thức:

Trong đó biến động giá được xác định theo tháng và tối thiểu là 5 năm (đối với doanh nghiệp không có số liệu đủ 5 năm thì tính kể từ ngày doanh nghiệp niêm yết hoặc đăng ký giao dịch), tỷ suất sinh lợi của thị trường được tính toán dựa trên chỉ số VN-INDEX. Thẩm định viên có thể lấy hệ số β_L đã được công bố trong điều kiện cách tính được thực hiện tương tự như trên.

Hệ số rủi ro có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn (β_L) được ước tính như sau:

+ Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là doanh nghiệp được niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam không dưới 03 năm tính đến thời điểm thẩm định giá thì thẩm định viên có thể đánh giá, xem xét việc xác định β_L từ giá giao dịch cổ phần của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá trong các năm gần thời điểm thẩm định giá hoặc xác định β_L theo các doanh nghiệp tương tự có cùng ngành nghề kinh doanh, đồng thời có lập luận về lý do lựa chọn cách tính này trong Báo cáo kết quả thẩm định giá.

+ Trong các trường hợp còn lại, β_L được ước tính thông qua hệ số rủi ro hệ thống của các doanh nghiệp có cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá trên thị trường chứng khoán. Thẩm định viên cần lựa chọn ít nhất 03 doanh nghiệp có cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá và xác định hệ số β_L của các doanh nghiệp này.

Do có thể có sự khác nhau về cơ cấu vốn giữa doanh nghiệp cần thẩm định giá và các doanh nghiệp cùng ngành nghề, thẩm định viên cần điều chỉnh hệ số rủi ro của các doanh nghiệp cùng ngành theo cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo các bước sau:

(1) Bước 1: Loại bỏ sự ảnh hưởng của cơ cấu vốn trong hệ số rủi ro theo công thức:

Trong đó:

β_U: Hệ số rủi ro phi đòn bẩy

: Tỷ trọng nợ phải trả có chi phí sử dụng vốn trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cùng ngành với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

D/E được tính bình quân theo cùng số năm thu thập số liệu để tính β_L

t: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

(2) Bước 2: Tính toán hệ số rủi ro phi đòn bẩy bình quân của các doanh nghiệp có cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

(3) Bước 3: Ước tính hệ số rủi ro có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn (Pl) của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo công thức

Trong đó:

β_L thẩm định: Hệ số rủi ro có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá

β_U bình quân: Hệ số rủi ro phi đòn bẩy bình quân

: Tỷ trọng nợ phải trả chi phí sử dụng vốn trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Tỷ trọng D/E cần phản ánh đòn bẩy tài chính trong tương lai và có thể được xác định theo D/E tại thời điểm thẩm định giá.

t: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

d2) Phương pháp 2:

Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo công thức sau:

R_e = R_fHK + β_L x MRP_HK + Phần bù rủi ro quốc gia + Phần bù rủi ro tỷ giá (nếu có)

- R_fHK: Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro được ước tính trên cơ sở lãi suất trái phiếu Chính phủ Hoa Kỳ kỳ hạn 10 năm hoặc kỳ hạn dài nhất và gần thời điểm thẩm định giá.

- MRP_HK: Phần bù rủi ro thị trường chứng khoán tại Hoa Kỳ.

- β_L: Hệ số rủi ro của các doanh nghiệp cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá tại thị trường Hoa Kỳ đã được điều chỉnh theo cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Thẩm định viên cần đánh giá, lập luận, điều chỉnh R_e trên cơ sở quy mô, tính thanh khoản và các yếu tố khác có liên quan nhằm phản ánh được rủi ro của riêng doanh nghiệp cần thẩm định giá.

d3) Phương pháp 3:

Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo công thức sau:

R_e = R_f + R_p

- Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro (R_f) được ước tính trên cơ sở lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm hoặc kỳ hạn dài nhất và gần thời điểm thẩm định giá.

- Phần bù rủi ro vốn chủ sở hữu (R_p) được xác định theo phần bù rủi ro vốn chủ sở hữu của Việt Nam được công bố tại các cơ sở dữ liệu tài chính quốc tế đáng tin cậy.

6.5 Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo

- Trường hợp 1: Dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền không tăng trưởng và kéo dài vô tận.

Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Trong đó:

FCFF_n+₁: Dòng tiền tự do của doanh nghiệp nám n + 1

- Trường hợp 2: Dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền tăng trưởng đều đặn mỗi năm và kéo dài vô tận.

Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Trong đó:

g: tốc độ tăng trưởng của dòng tiền

Tốc độ tăng trưởng của dòng tiền được xác định theo tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận. Tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận được dự báo trên cơ sở đánh giá triển vọng phát triển của doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng lợi nhuận trong quá khứ của doanh nghiệp, kế hoạch sản xuất kinh doanh, tỷ lệ tái đầu tư, tỷ lệ lợi nhuận giữ lại,...

- Trường hợp 3: Doanh nghiệp chấm dứt hoạt động vào cuối kỳ dự báo. Giá trị cuối kỳ dự báo được xác định theo giá trị thanh lý của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

6.6 Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

Bước 1: Tính tổng giá trị hiện tại của dòng tiền tự do và giá trị cuối kỳ dự báo sau khi chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp và giá trị cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp theo tỷ suất chiết khấu là chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp.

Bước 2: Ước tính giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp theo hướng dẫn xác định giá trị tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính tại Tiêu chuẩn thẩm định giá này và các tiêu chuẩn thẩm định giá có liên quan.

Bước 3: Tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách cộng giá trị hiện tại của các dòng tiền tự do của doanh nghiệp và giá trị cuối kỳ dự báo với giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp cần thẩm định giá và giá trị các tài sản hoạt động chưa được thể hiện trong dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá bằng cách lấy kết quả của bước 3 trừ đi giá trị các khoản nợ phải trả chi phí sử dụng vốn tại thời điểm thẩm định giá.

7. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức

7.1. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền cổ tức của doanh nghiệp được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

7.2 Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu

a) Bước 1: Dự báo dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Thẩm định viên cần dự báo tỷ lệ chia cổ tức và tỷ lệ tăng trưởng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Để ước tính giai đoạn dự báo dòng cổ tức, thẩm định viên căn cứ vào đặc điểm của doanh nghiệp, của lĩnh vực kinh doanh và bối cảnh kinh tế để lựa chọn các mô hình tăng trưởng phù hợp. Giai đoạn dự báo dòng cổ tức tối thiểu là 03 năm. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thì giai đoạn dự báo dòng cổ tức có thể kéo dài đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng đều. Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì giai đoạn dự báo dòng cổ tức được xác định theo tuổi đời của doanh nghiệp.

b) Bước 2: Ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu theo hướng dẫn tại tiết d điểm 6.4 Tiêu chuẩn này.

c) Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo như sau:

- Trường hợp 1: Dòng cổ tức sau giai đoạn dự báo là dòng tiền không tăng trưởng và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

- Trường hợp 2: Dòng cổ tức sau giai đoạn dự báo là dòng tiền tăng trưởng đều đặn mỗi năm và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Trong đó:

D_n+1: Dòng cổ tức của doanh nghiệp năm n + 1

g: tốc độ tăng trưởng của dòng cổ tức

Tốc độ tăng trưởng của dòng cổ tức được dự báo trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận sau thuế để lại để bổ sung vốn, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu.

- Trường hợp 3: Doanh nghiệp chấm dứt hoạt động vào cuối kỳ dự báo, giá trị cuối kỳ dự báo được xác định theo giá trị thanh lý của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

d) Bước 4: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

- Tính tổng giá trị hiện tại thuần của dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo sau khi chiết khấu các dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp theo tỷ suất chiết khấu là chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu.

- Ước tính giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp theo hướng dẫn xác định giá trị tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính tại Tiêu chuẩn thẩm định giá này và các tiêu chuẩn thẩm định giá có liên quan.

- Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách cộng giá trị hiện tại thuần của các dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị hiện tại vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo với giá trị các tài sản phi hoạt động và tài sản hoạt động chưa được thể hiện trong dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

8. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu

8.1. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

8.2. Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu

a) Bước 1: Dự báo dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Công thức tính dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp:

FCFE = Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao - Chi đầu tư vốn - Thay đổi vốn luân chuyển thuần ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn (chênh lệch vốn hoạt động thuần) - Các khoản trả nợ gốc + Các khoản nợ mới phát hành

Lợi nhuận sau thuế là lợi nhuận sau thuế đã loại trừ các khoản lợi nhuận từ tài sản phi hoạt động.

Chi đầu tư vốn bao gồm: chi đầu tư tài sản cố định và tài sản dài hạn tương tự khác nhưng không đủ điều kiện ghi nhận là tài sản cố định theo quy định của chế độ kế toán doanh nghiệp; chi đầu tư tài sản hoạt động dài hạn khác nằm trong nhóm chi mua công cụ nợ của đơn vị khác và chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác (nếu có).

Công thức tính vốn luân chuyển ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn:

b) Bước 2: Ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo hướng dẫn tại tiết d điểm 6.4 Tiêu chuẩn này.

c) Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo

- Trường hợp 1: Dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền không tăng trưởng và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Trong đó:

FCFE_n+₁: Dòng tiền vốn chủ sở hữu năm n + 1

- Trường hợp 2: Dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền tăng trưởng đều đặn mỗi năm và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Trong đó:

g: tốc độ tăng trưởng của dòng tiền vốn chủ sở hữu.

Tốc độ tăng trưởng của dòng tiền vốn chủ sở hữu được dự báo trên cơ sở tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận hoạt động sau thuế, triển vọng phát triển của doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng dòng tiền trong quá khứ của doanh nghiệp, kế hoạch sản xuất kinh doanh, tỷ lệ tái đầu tư,...

- Trường hợp 3: Doanh nghiệp chấm dứt hoạt động tại cuối kỳ dự báo. giá trị cuối kỳ dự báo được xác định theo giá trị thanh lý của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

d) Bước 4: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

- Tính tổng giá trị hiện tại thuần của dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp sau khi chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp theo tỷ suất chiết khấu là chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu.

- Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách cộng giá trị hiện tại thuần của dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu và giá trị hiện tại vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo với giá trị các tài sản phi hoạt động và tài sản hoạt động chưa được thể hiện trong dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá, sau đó trừ đi các khoản nợ phải trả chưa được thể hiện trong dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

8.3. Đối với nội dung chưa có quy định cụ thể tại Tiêu chuẩn thẩm định giá này thẩm định viên cần căn cứ thêm các hướng dẫn về áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập.

9. Kết luận về giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp có thể được xác định thông qua việc tính bình quân có trọng số kết quả của các phương pháp thẩm định giá được áp dụng. Việc xác định trọng số cho từng phương án dựa trên độ tin cậy của từng phương pháp, thông tin dữ liệu đầu vào, mục đích thẩm định giá... đảm bảo phù hợp với thị trường./.

MINISTRY OF FINANCE -------	SOCIALIST REPUBLIC OF VIETNAM Independence - Freedom - Happiness ---------------
No. 28/2021/TT-BTC	Hanoi, April 27, 2021

CIRCULAR

ISSUING VIETNAMESE VALUATION STANDARD NO. 12

Pursuant to the Law on Prices No. 11/2012/QH13 dated June 20, 2012;

Pursuant to the Government's Decree No. 89/2013/ND-CP dated August 6, 2013, elaborating on implementation of a number of articles of the Law on Pricing, regarding valuation;

Pursuant to the Government's Decree No. 12/2021/ND-CP dated February 24, 2021 on amendments and supplements to certain Articles of the Government's Decree No. 89/2013/ND-CP dated August 6, 2013, elaborating on the implementation of a number of articles of the Law on Pricing, regarding valuation;

Pursuant to the Government’s Decree No. 150/2020/ND-CP dated December 25, 2020, prescribing the transformation of public service units into joint-stock companies;

Pursuant to the Government's Decree No. 87/2017/ND-CP dated July 26, 2017, defining the functions, tasks, powers and organizational structure of the Ministry of Finance;

Upon the request of the Director of the Price Management Authority,

...

Bạn phải đăng nhập hoặc đăng ký Thành Viên TVPL Pro để sử dụng được đầy đủ các tiện ích gia tăng liên quan đến nội dung TCVN.

Mọi chi tiết xin liên hệ: ĐT: (028) 3930 3279 DĐ: 0906 22 99 66

Article 1. Vietnamese Valuation Standard No. 12 – Business Valuation Standard is annexed hereto.

Article 2. Brand valuation of public non-business units

When applying the asset-based approach prescribed in Article 23 of the Government's Decree No. 150/2020/ND-CP dated December 25, 2020 on transformation of public non-business units into joint stock companies, the brand value of a public non-business unit is determined according to the unidentified intangible valuation approach specified in a, 5.5, Part II of the Vietnamese Valuation Standard No. 12 annexed hereto.

Indicators of earnings of public service units are determined according to laws on financial autonomy mechanism of public service units.

Article 3. Implementation

1. This Circular is entering into force as of July 01, 2021.

2. The Circular No. 122/2017/TT-BTC dated November 15, 2017 of the Ministry of Finance, issuing Vietnamese Valuation Standard No. 12, shall be annulled as from the date of entry into force of this Circular.

3. Department of Price Management shall take charge of and cooperate with relevant entities in directing, guiding and inspecting the implementation of regulations laid down in the Valuation Standard annexed hereto and other relevant legislative instruments.

4. In the course of implementation, if there is any difficulty that arises, involved entities should inform the Ministry of Finance for its review and decision on any necessary action./.

...

PP. MINISTER
DEPUTY MINISTER

Ta Anh Tuan

VIETNAMESE VALUATION STANDARDS

VIETNAMESE VALUATION STANDARD NO. 12

BUSINESS VALUATION

(Code: TDGVN 12)

(Annexed to the Circular No. 28/2021/TT-BTC dated April 27, 2021 of the Minister of Finance)

I/ GENERAL PROVISIONS

...

2. Subjects of application: Valuers, valuation businesses, other organizations and individuals rendering valuation services under the provisions of the Law on Pricing and other relevant laws. Organizations and individuals mentioned above are collectively called valuers as defined in this Standard.

3. Valuation customers and third parties using valuation results (if any) under signed valuation contracts need to study to understand the regulations of this Standard in order to cooperate with valuation enterprises during the valuation process.

4. Definition

Operating assets are assets used in the production and business activities of an enterprise and contributing to generating revenue from selling goods and providing services or helping reduce costs of production and business activities of the enterprise.

Non-operating assets are assets that do not participate in production and business activities of an enterprise, including: investments in other companies (except in cases where the enterprises needing to be valued are financial investment companies); short-term financial investments; cash and cash equivalents; assets under the ownership and at the disposal of the enterprise that do not contribute to generation of their earning, but still have value (unexploited assets, unused patents, land tenure, tenancy not yet exploited according to the enterprise’s business plan, or expected to be transferred/sold where they are not needed, etc.); assets under the ownership and at the disposal of the enterprise that can generate their earnings, but do not contribute to generating the revenue from sales and provision of services, or do not help reduce the costs of production and business activities of the enterprise in the event that they need to be valued (e.g. land tenure or tenancy for use in business sectors or industries not classified as their permitted ones, ..) and other non-operating assets.

Going-concern value is the value of an operating business that is assumed to continue to operate after the valuation date.

Value of a fixed-term operating enterprise is the value of an operating business that is assumed to have the finite life since the business is forced to cease to operate after a particular future time.

Liquidation value is the value of a business with the assumption that their assets will be sold individually and they will soon cease to operate after the valuation date.

II. CONTENTS

...

1.1. Value bases for business valuation

Business value basis is the market value or non-market value. A basis of business value is determined based on valuation purposes, legal characteristics, economic-technical characteristics and market characteristics of the business to be valued, and requirements of valuation customers under a valuation service contract (if these requirements are aligned with the valuation purposes) and other relevant laws. Other contents shall be subject to Vietnamese Valuation Standards No. 2 and No. 3.

Based on the actual prospects, business markets of an enterprise, valuation purposes and provisions of laws, the valuer should make a judgment on the operational status, the transactional status (real or hypothetical) of the enterprise to be appraised after the time of valuation. Normally, the value of a business is the going-concern value of that business. In case the valuer determines that the business will cease to operate after the time of valuation, the value of the business will be the value of the business operating within a definite term or the liquidation value.

The application of a business valuation method should correspond to the business value basis and the valuer's judgement of the operating status of the business at and after the time of valuation.

1.2. Using financial statements in the business valuation process

Based on the selected business valuation approach and method, the time of valuation and the characteristics of the business to be valued, the valuer may carry out analysis and evaluation to use their financial statements appropriately and prioritize the financial statements audited and reviewed by an independent audit unit.

Several notes on use of financial statements in the business valuation process, including:

- The valuer compares and checks the reasonableness of the financial statement to ensure reliability. In case where necessary, the valuer requests the valued business to adjust their financial statement and accounting book before entering into information analysis, applying valuation approaches and methods. In case where the business to be valued refuses to make any adjustment, the valuer can determine the difference and clearly analyze the contents and grounds for possible adjustment and specify them in the report on valuation results.

- When using data from an unaudited or reviewed financial statement, or an audited or reviewed financial statements obtaining an opinion other than an unqualified opinion, the valuer must clearly inform these limitations in the limitation section of the Valuation Deed and Report to valuation customers and users of valuation results.

...

- With respect to the valuation method in the income-based approach: When using data on profits from financial statements in the most recent years of the business to be valued for the purpose of forecasting the future annual income stream of the business to be valued, the valuer needs to exclude extraordinary and non-recurring expenses and incomes; exclude the income and expenses arising from non-operating assets.

- Non-recurring expenses and profits include: expenses related to the business restructuring; increases and decreases recorded from asset sales; changes in the accounting principles; recording of inventory depreciation; declines in goodwill; debt write-off; losses or gains from court decisions and other irregular profits and expenses. When adjusting these entries or items, the impact of corporate income tax (if any) must be considered.

2. Business valuation approaches and methods

Business valuation approaches and methods include: market approach, cost approach and income approach. Valuation businesses need to choose valuation approaches and methods on the basis of provided dossiers and documents and self-collected information for business valuation purposes.

- Based on the market approach, the business value is determined through the value of the business compared with the business to be valued on the following factors: size; main business sectors; business risk, financial risk; financial indicators or values of successful transactions of the business to be valued. The method used in the market approach for determination of the business value is the mean ratio method and the transaction value method.

- In the cost approach, business value is determined through the value of assets of the business. The method used in the market approach for determination of the business value is the mean ratio method and the transaction value method.

- In the income approach, business value is determined through the conversion of future net cash flows that are predictable at the time of valuation. The method used in the income approach to determine business value is the discounted free cash flow method of the business, the discounted dividend stream method, and the discounted free cash flow to equity method.

When determining business value using the income approach, the value of the non-operating assets at the time of valuation with the predictable cash-flow discount of the operating assets at the time of valuation should be added. Where the cash flow of certain operating assets cannot be reliably forecast, the valuer may not forecast the cash flow of these operating assets and determine the value of these operating assets separately should be added to the business value. Particularly, the dividend discount method does not need an addition of the part of non-operating assets which are cash and cash equivalents.

3. Mean ratio method

...

The comparable business is the business that satisfies the following conditions:

- They are similar to the business to be valued in terms of the following factors: main business activities; business risk, financial risk; financial indicators.

- There is information about the price of share that has been successfully traded on the market at the time of valuation or near the time of valuation but within 01 year till the time of valuation. Market ratios considered for use in the average ratio method include: price-to-earnings ratio (), price-to-sales ratio (), price-to-book value of equity ), ratio of equity value to earnings before interest, tax, depreciation or amortization (), equity value-to-sales ratio ().

3.2. Cases of application of the mean ratio method

There must be at least 03 comparable businesses. Priority should be given to comparable companies that are listed on stock exchanges or registered for trading on UPCoM.

3.3. Calculation principles

- The formulas used for calculating financial ratios and market ratios should be consistently applied to all comparable businesses and businesses to be valued.

- Financial indicators, market ratios of comparable businesses collected from different sources must be reviewed and adjusted to ensure consistency in the applied formulas before they are put to use in the valuation process.

3.4. Steps in calculating the business’s equity value

...

- Step 2: Determining market ratios used for estimating value of the business to be valued.

- Step 3: Estimating value of equity of the business to be valued on the basis of market ratios appropriate for use and correcting dissimilarities.

3.5. Evaluating and selecting comparable businesses

Criteria for evaluating and selecting comparable businesses, including:

(i) The comparable business is similar to the business to be valued in terms of main business sector factors. In many cases, businesses that are similar to the business to be valued in terms of these factors can be selected from the competitors of the business to be valued.

(ii) The comparable business is similar to the business to be valued in terms of most of financial indicators, including:

- Indicators showing the business size, including book value of equity, net sales, gross profits from sale of products and provision of services.

- Indicators showing the growth ability of the business: the average growth rate of profit after corporate income tax in the last 3 years.

- Indicators showing the performance of the business: return on equity (ROE), return on assets (ROA).

...

b) The valuer selects the market ratio used to estimate the equity value, the value of the business to be valued on the basis of considering the appropriacy of the market ratios on the basis of business size, characteristics, business lines, markets and similarities. The appraiser evaluates and considers the adjustment of market ratios of comparable enterprises before applying them to the value calculation. In the case of market ratio adjustments, these adjustments are based on data (if any), experience and market surveys or market researches.

c) Notes on calculation of market ratios:

- Earnings per share (EPS) is determined on the basis of the income earned in the most recent 01 year till the time of valuation and adjustments for non-operating assets of comparable businesses should be taken into consideration.

- The share price of the comparable business is taken as the closing price on the latest trading day of these shares on the stock market at the time of valuation and these shares must be involved in trades occurring during the 30-day period preceding the time of valuation. In case the shares of the comparable business are not listed on the stock exchange or have not been registered for trading on UPCoM, the price of shares of the comparable business is the price of their shares that are successfully traded on the market at the time closest to the time of valuation, but not more than 01 year from the time of valuation.

- With respect to the book value of shares in the indicator , it should be noted that the book value of intangible fixed assets (these intangible fixed assets do not include land tenure, rights to exploit assets on land) must be taken away to limit the impact of regulations on Accounting for intangible fixed assets that may falsify the valuation results in the case of the comparable enterprises and the business to be valued have intangible fixed assets in the balance sheet. In case where the book value of intangible fixed assets is not taken away, the reasons for this must be clearly stated.

- Parameter of value of comparable businesses (EV) in the market ratios and can be calculated as follows:

Equity value

Market capitalization of common stock

...

Liabilities with costs of capital

Preferred shares (if any)

Non-controlling interests (if any)

Cash and cash equivalents, and other non-operating assets

Where

+ Liabilities with costs of capital, preferred shares, non-controlling interests, cash and cash equivalents are calculated based on their book value. In the event that there is not enough information to calculate liabilities with costs of capital, the values of loans and finance leases are taken.

...

- EBITDA of the comparable business includes neither income from cash and cash equivalents nor income or expenses arising from non-operating assets.

3.7. Estimating equity value of the business to be valued

a) Determining the mean market ratio for each market ratio:

The mean market ratio is determined by the arithmetic mean of the market ratios of the comparable businesses, or by the weighted mean of the market ratios of the comparable businesses.

The determination of the market ratio weighting factor for each comparable business is based on the analysis of the similarity between the comparable business and the business to be valued.

b) Determining the value of the business to be valued, the equity value of the business to be valued according to each mean market ratio:

- Determining the value of the business to be valued, the equity market value of the business to be valued by the mean EV/EBITDA ratio of comparable businesses and the EV/S ratio:

Value of the business to be valued

...

Mean of comparable businesses

Value of the business to be valued

Net sales of the business to be valued

Mean of comparable businesses

In particular, EBITDA of the business to be valued does not include income from cash and cash equivalents.

Equity value of the business to be valued

...

Value of the business to be valued

Liabilities with costs of capital

Non-controlling interests (if any)

Value of preferred shares (if any)

Value of cash and cash equivalents; other net non-operating assets

...

+ Determining the equity value of the business to be valued by the mean P/E ratio of comparable businesses:

Equity value of the business to be valued

Profits after corporate income tax in 01 most recent year of the business to be valued

Mean of comparable businesses

+ Determining the equity value of the business to be valued by the mean P/B ratio of comparable businesses:

Equity value of the business to be valued

...

Mean of comparable businesses

+ Determining the equity value of the business to be valued by the mean P/S ratio of comparable businesses:

Equity value of the business to be valued

Net sales in the most recent year of the business to be valued

Mean of comparable businesses

c) Estimating the equity value of the business to be valued by the mean ratio method:

...

4. Transaction value method

4.1. The transaction value method helps estimate the equity value of the business to be valued through the price of the successful transfer of contributed capital or shares on the market of that business.

4.2. Cases of application of the transaction value method

The business to be valued have at least 03 successful transfers of contributed capital or shares in the market; at the same time, the time of the transaction is not more than 01 year preceding the time of valuation.

4.3. Principles of application

The valuer should evaluate and consider adjusting the prices of successful transactions to suit the valuation time if necessary.

4.4. Estimating equity value:

The equity value of the business to be valued is calculated by the average price determined according to the transaction volume of at least 03 successful transfers of contributed capital or shares performed at the time closest to the time of valuation.

In case where the business to be valued is an enterprise that has listed their shares on the stock exchange or registered for trading on UPCoM, the share price used for calculating the equity market price is the transaction price, or the closing price of the shares of the business to be valued at or near the time of valuation and trades in these shares must be performed within 30 days before the time of valuation.

...

5.1. The asset-based method is a method of estimating the value of the business to be valued by calculating the total value of the assets under the ownership and at the disposal of the business to be valued.

The valuation of a state-owned enterprise and single-member limited liability company in which 100% charter capital is held by the state-owned enterprise for transformation into a joint-stock company by employing the asset-based method shall be applied in accordance with the provisions of legislation on equitization.

5.2. Calculation principles:

- Assets considered in the valuation process are all assets of the business, including both operating and non-operating assets.

- The Director (General Director) of the business to be valued should cooperate in carrying out the inventorying and classification of assets under the ownership, custody or at the disposal of that business (including property rights) together with documents proving the rights to own and use assets for valuation purposes; at the same time, assisting the valuer in conducting the survey of the current state of the business's assets. In case where the valuer is not fully provided with the aforesaid information and documents, or support for the survey of the current state of the assets, the valuer can evaluate and consider making assumptions (if necessary); also, include these limitations in the qualified opinion and limitation section of the valuation certificate and valuation report.

- When valuing a business on the basis of market value, the value of the business's assets is the market value of these assets at the time of valuation. Assets in the accounting books need to be appraised at the right market value. In some special cases, the instructions at Point 5.4 may be followed.

- Intangible assets that do not satisfy the conditions to be recorded in the accounting books (e.g. trade names, trademarks, inventions, industrial designs,...) and other assets that are not recorded in the accounting books should be calculated by applying the appropriate valuation method.

- For assets accounted for in foreign currency: Foreign exchange rates apply according to the instructions given in Vietnamese Accounting Standards during the process of preparation and presentation of financial statements.

5.3. Calculation steps

...

- Step 2: Estimating total value of intangible assets of the business to be valued.

- Step 3: Estimating the equity value of the business to be valued.

5.4: Estimating total value of tangible assets and financial assets of the business to be valued

The market prices of tangible assets and financial assets of the business is estimated according to Vietnamese valuation standards in terms of the market approach, cost-based approach, income-based approach and other relevant Vietnamese valuation standards.

In addition, the valuer should abide by the following instructions:

a) Valuing liquid assets:

- Cash is calculated according to the inventory record of treasury of the business to be valued.

- Deposits are determined by the balances verified or the ledger amounts checked with the banks that open accounts of the business to be valued at the time of valuation.

- Cash and deposits in foreign currency are determined according to the principles stated in 5.2 of this Standard.

...

Investments of the business to be valued should be determined at the time of valuation are as follows:

- In case where the business (to which the business to be valued contributes their capital to or of which the business to be valued purchase shares) has successful capital or share assignments on the market, the value of the contributed capital and purchased shares is determined according to the market value of equity of the business in which the business to be valued invests. In this case, the market value of equity of the business in which the business to be valued invests is determined according to the methods mentioned in Section 2, Part II of this Standard, or determined as follows:

+ In case where the shares of businesses have not been listed on the stock exchanges or have not been registered for trading on UPCoM, and the successful capital or share assignments on the market satisfy both conditions: (i) if more than 50% of the equity of the business is transferred out of total transactions; (ii) the time of transactions is not more than 01 year till the time of valuation; then the value of the investments of the business to be valued should be determined according to the average transfer price of volumes of the transactions closest to the time of valuation.

+ In case where their investments are shares of businesses that has been listed on stock exchanges or registered for trading on UPCoM, the value of these investments are calculated at the share price which is the closing price of the shares of the business to be valued at the time of valuation and trades in these shares must be performed within 30 days before or at the time of valuation.

- In case where the business (to which the business to be valued contributes their capital to or of which the business to be valued purchase shares) does not have successful capital or share assignments on the market, the value of the contributed capital and purchased shares is determined as follows:

+ In case where the business to be valued holds 100% of the contributed capital portion of the businesses receiving investments or contributed capital, the value of the investments is determined according to the value of the businesses receiving investments or contributed capital, and is determined according to the methods mentioned in section 2, Part II of this Standard.

+ In case where the business to be valued holds at least 50% and below 100% of the contributed capital portion of the businesses receiving investments or contributed capital, the value of the investments is determined according to the value of equity of the businesses receiving investments made or capital contributed by the business to be valued. In this case, the equity of the businesses in which the business to be valued invests is valued according to the method mentioned in Section 2, Part II of this Standard, or else it is valued according to the following method:

(i) For the discounted equity flow method: the cost of equity is estimated on the basis of the mean ROE for the last 5 years; the equity cash flow can be forecast on the basis of data on profits distributed to the business’s owners, and the ROE growth rate for the last 5 years.

(ii) For the mean ratio method: The valuer only has to estimate the following ratios: , and the mean and may be estimated on the basis of , of at least 03 businesses in the same manufacturing and business industry.

...

+ In case the business to be valued holds less than 50% of the capital of businesses receiving investments or contributed capital, the value of the investments shall be determined according to the methods mentioned in Section 2, Part II of this Standard or according to the instructions at points (i), (ii), (iii); in case of complying with the instructions given at point (iii), it must be clearly stated in the limitation section of the Valuation Certificate and the Report on valuation results.

c) Valuing receivables and payables:

- The valuer examines and compares the receivables and payables recorded in the accounting books with those available on relevant documents and evidences provided and collected during the valuation period; where necessary, the business to be valued should verify and reaffirm data.

- The value of receivables is determined according to the actual balance on the basis of relevant evidences provided. In case where there is not enough evidence, the value can be determined according to the data available on the accounting book. For unrecoverable receivables, receivables that have been provisioned, and bad debts, the valuer must consult the provided records and information to estimate the value of receivables and clearly state them in the limitation section of the Valuation Certificate and the Report on valuation results.

- In case of not being provided with relevant documents or materials, such as the record of reconciliation and confirmation of receivables and payables or record of receivables and payables arising after the time of cutoff of data for preparation of financial statement, they must be clearly stated in the limitation section of the Valuation Certificate and the Report on valuation results so that the users of the valuation results can conduct evaluation and review when using the results of the valuation.

d) Valuing inventories:

- Work-in-progress costs are determined according to the actual costs incurred and recorded in the accounting books. In case where the business to be valued is the investor in a project incurring work-in-progress costs from capital construction activities associated with creation of future real estates, it is necessary to revalue the value of the land use right of the business to be valued (if any, the land use right to the future property must be included) according to Vietnamese valuation standards in terms of the market approach and/or the cost-based approach and/or income-based and/or real property valuation standards; for construction items, these costs are determined according to the actually incurred costs that are being recorded in the accounting books.

- In case where inventories are real estate-related goods and finished products, the value of this real estate shall be determined according to Vietnamese valuation standards by using the market approach, the cost-based approach, the income-based approach or the real estate appraisal approach.

- In case where inventories, raw materials, tools and instruments are in stock for a long time due to manufacturing defects, unfinished products that cannot continue to be further finished because of the problem of consumption, or any change in products, etc. leading to poor quality, the business is required to make the inventory or classification list and request the valuation to be conducted based on the recoverable value of those that are best used in a most effective manner.

...

- For tangible fixed assets that are houses, architectural objects, investment-purpose real property classified as individual works (i.e. the size or construction unit price, unit investment rate cannot be identified), the valuer may calculate them according to their historical costs recorded in the accounting books, taking into account slippage, less depreciation at the time of valuation.

- For fixed assets such as machinery, means of transport, transmission equipment, equipment and tools for management purposes: In the absence of equivalent assets traded on the market or due to the shortage in investment and technical records, when the valuer has to collect, argue and analyze information, and keep evidence that no equivalent assets are traded in the market, the value of these assets is determined by their historical book value (taking into account exchange rate differences in case of imported ones) less depreciation determined at the time of valuation.

In case of valuing them by using the historical book value according to the aforesaid instructions, the valuer must clearly state these limitations in the limitation section of the Valuation Certificate and the Report on valuation results.

e) Valuing used tools and instruments:

The value of tools and instruments is determined according to the market prices of comparable assets. In case where the market prices of comparable assets cannot be collected, the value of tools or instruments is determined according to the transaction price of new tools or instruments that are of the same type or having similar properties or at the initial purchase prices recorded in the accounting books, less depreciation determined at the time of valuation.

g) Calculating short-term and long-term deposits and pledges according to the accounting books.

h) Financial assets existing in the form of a contract is prioritized for calculation by using the discounted cash flow method.

5.5. Estimating total value of intangible assets of the business to be valued

...

Total value of intangible assets of the business to be valued shall be determined by one of the following methods:

a) Method 1: Estimating total value of intangible assets of the business to be valued through estimation of value of each identifiable intangible asset and value of unidentifiable intangible assets (residual intangible assets).

The valuer can value each identifiable intangible asset in accordance with the provisions of Vietnamese Valuation Standard No. 13. Particularly, the value of land tenure and tenancy shall be determined according to regulations defined in the Vietnamese Valuation Standards in terms of the market approach, the income-based approach and the approach for real property valuation.

The valuer should determine the value of unidentified intangible assets (including brands and other unidentified intangible assets) through the following steps:

Step 1: Estimating the market value of tangible, financial and identifiable intangible assets that are involved in generation of income for the business to be valued. The market value of these assets is determined according to paragraph 5.4 in this Standard and the instructions given in the Vietnamese Valuation Standards.

Step 2: Estimating the amount of income that the business to be valued can achieve each year. This level of income is the level of income existing in the normal operating conditions of the business to be valued, estimated on the basis of the results achieved by the business to be valued in the latest years, taking into account the growth prospect of the business to be valued after taking away abnormal factors affecting income such as: income increases and decreases due to liquidation of fixed assets, revaluation of financial assets, exchange rate risks, etc.

Step 3: Estimating appropriate rates of return for identifiable tangible, financial and intangible assets of the business to be valued. The rate of return of tangible assets must not exceed the weighted average cost of capital of the business to be valued. The rate of return of these intangible assets must not be less than the weighted average cost of capital of the business to be valued. Determination of the weighted average cost of capital of the business to be valued must follow the instructions given in 6.4 of this Standard.

Step 4: Estimating the income that the business to be valued earns from tangible assets, financial assets, and intangible assets each year by multiplying (x) the value of tangible assets, financial assets and identifiable intangible assets (of the business to be valued) calculated in step 1 by the respective rates of return determined in step 3.

Step 5: Estimating the income that the business to be valued earns from unidentified intangible assets by the income that the business to be valued can earn as calculated in step 2 minus (-) the income that the business to be valued earns from tangible assets, financial assets and identifiable intangible assets as calculated in step 4.

...

Step 7: Estimating the value of unidentifiable intangible assets of the business to be valued by capitalizing the income that the business to be valued earns from these intangible assets.

b) Method 2: Estimating total value of intangible assets of the business to be valued by capitalizing the flow of profits that the business to be valued earns from these intangible assets.

Step 1: Estimating the market value of tangible and financial tangible assets that are involved in the process of generation of income for the business to be valued. The market value of these assets is determined according to regulations laid down in 5.4 of this Standard.

Step 3: Estimating rates of return appropriate for tangible assets and financial assets of the business to be valued. These rates of return must not exceed the weighted average cost of capital of the business to be valued. Determination of the weighted average cost of capital of the business to be valued must follow the instructions given in 6.4 of this Standard.

Step 4: Estimating the income that the business to be valued earns from tangible assets and financial assets each year by multiplying (x) the value of tangible assets, financial assets of the business to be valued as calculated in step 1 by the respective rates of return determined in step 3.

Step 5: Estimating the income that the business to be valued earns from intangible assets by the income that the business to be valued can earn as calculated in step 2 minus (-) the income that the business to be valued earns from tangible assets and financial assets as calculated in step 4.

Step 6: Estimating the appropriate capitalization rate for the income that the business to be valued earns from all intangible assets. This capitalization rate must be at least equal to the cost of equity of the business to be valued. Determination of the cost of capital of the business to be valued must conform to d, 6.4 of this Standard.

Step 7: Estimating total value of intangible assets of the business to be valued by capitalizing the income that the business to be valued earns from the intangible assets.

...

Total asset of the business to be valued

Total tangible assets and financial assets of the business to be valued

Total intangible assets of the business to be valued

The equity value of the business to be valued shall be calculated according to the following formula:

Equity value of the business to be valued

Total asset of the business to be valued

...

Liabilities

Where Liabilities to be valued are calculated at the market price if market evidence is available. If not, the book value is used for calculation of liabilities.

6. Discounted free cash flow method

6.1. The discounted free cash flow method helps determine the value of the business to be valued by estimating the sum of the discounted free cash flows of the business to be valued and the present value of non-operating assets of the business at the time of valuation. In case where the business to be valued is a joint stock company, the discounted free cash flow method of the business is used with assumption that the preferred shares of the business to be valued are treated as common shares. This assumption should be clearly stated in the limitation section of the Valuation Deed and the Report on valuation results.

6.2. Steps in calculating the business’s equity value:

- Step 1: Forecasting free cash flows of the business to be valued.

- Step 2: Estimating the weighted average cost of capital of the business to be valued.

- Step 3: Estimating the equity value at the end of the forecast period.

- Step 4: Estimating the equity value of the business to be valued.

...

In order to estimate the cash flow forecast period, the valuer should refer to the characteristics of the business, business lines and economic contexts to select appropriate growth models. Minimum cash flow forecast period is 03 years. In case of newly established or fast-growing businesses, the cash flow forecast period can be extended until the business enters a phase of steady growth. In case of enterprises operating within a term, when determining the cash flow forecast period, the lifespan of the business needs to be evaluated and taken into account.

The formula for calculating the business's annual free cash flows is the one mentioned below and other formulas that are equivalent variations from the former:

FCFF = Earnings before interest after tax (EBIAT) + Depreciation/Amortization – capital investment expenditures – Change in net working capital other than cash and short-term non-operating assets (net working capital difference)

Earnings before interest after tax (EBIAT) are profits before interest after tax from which earnings from non-operating assets are taken away.

The formula for calculating earnings before interest after tax (EBIAT) from earnings before interest and tax (EBIT) is as follows:

EBIAT = EBIT x (1 - t)

Where

t: Corporate income tax rate

The valuer uses the effective tax rate when calculating EBIAT for the period during which the financial statements are available, and uses the current corporate income tax rate to calculate EBIAT over the cash flow forecast period.

...

Capital investment expenditures include: expenditures on investment in fixed assets and other long-term assets; expenditures on investment in operating assets included in the group of expenditures on purchase of debt instruments of another entity and expenditures on investment in operating assets used as capital contribution to another entity (if any).

- The formula for calculating working capital other than cash and short-term non-operating assets:

Working capital other than cash and short-term non-operating assets = (Short-term receivables + Inventories + Other current assets) – short-term liabilities, excluding short-term borrowings

6.4. Estimating the weighted average cost of capital of the business to be valued

The valuer estimates the weighted average cost of capital of the business to be valued for each period or for the entire forecast period of future cash flows to be used as the discount rate for the corresponding period when converting free cash flows and forecasted ending value (if any) to the time of valuation. The use of a discount rate for the entire cash flow forecast period or the use of different discount rates for each cash flow forecast period should be argued and stated by the valuer in the report on valuation results.

The valuer estimates the weighted average cost of capital of the business to be valued according to the following formula:

WACC = R_d x F_d x (1 - t) + R_e x F_e

Where

WACC: Weighted average cost of capital

...

F_d: Ratio of debt to total capital

t: Corporate income tax rate

R_e: Cost of equity

F_e: Ratio of equity to total capital

Total capital is sources of financing for operations of the business, comprising equity and liabilities with costs of capital that are expected to finance the operations of the business during the cash flow forecast period. These liabilities include both short-term and long-term liabilities, but must satisfy 02 conditions: repaying costs of capital and arising in the expectation of financing the business’s operations for the cash flow forecast period.

a) Estimating the ratio of debt to total capital F_d:

Ratio of debt to total capital (F_d) is the ratio of liabilities with costs of capital that are expected to finance the business's operations during the cash flow forecast period to total capital.

Based on the type of valuation basis used, information on the capital use plan provided by the business to be valued, analysis of the business's borrowing demands and capabilities in the upcoming time, evaluation of the capital structure of businesses in the same industry, the valuer can estimate the proportion of liabilities with costs of capital that are expected to finance the business’s operations during the cash flow forecast period. Simultaneously, it is necessary to evaluate and consider the estimation of the expected Rd corresponding to the discount rate (WACC) of each time period in the cash flow forecast period of the business to be valued.

The ratio of debt to total capital (F_d) is determined on the basis of considering and assessing the ratio of liabilities with costs of capital to total capital of businesses having the same production and business lines as the business to be valued, or determined according to the ratio of liabilities with costs of capital to total capital of the business to be valued in the most recent years, taking into account the future capital structure.

...

b) Estimating costs of debt (R_d)

Costs of debt (R_d) is determined according to cost of debt of the liabilities with costs of capital that are expected to finance the operations of the business to be valued during the cash flow forecast period.

In case where there are no liabilities with costs of capital existing in the capital structure of the business to be valued, R_d may be determined according to the expected interest rate. The expected interest rate is the estimated interest rate based on the assessment of the ability of the business to be valued to negotiate with credit providers or long-term loan interest of businesses in the same production and business lines as the business to be valued.

In case where the business to be valued has liabilities with costs of capital, Rd shall be determined according to these costs of capital or the aforesaid expected interest rate; at the same time, the valuer must conduct evaluation or review to estimate R_d accordingly. Where the valued business has multiple liabilities with different costs of capital (different interest rates, etc.), Rd can be determined by the weighted average interest rate on the business's debts.

c) Estimating the equity proportion:

The equity proportion is calculated according to the following formula: F_e = (1 - F_d)

d) Estimating costs of equity (R_e)

Based on valuation purposes, bases of value to be appraised, characteristics of the business to be valued, and information on financial data that can be collected and other relevant elements, the valuer evaluate and select the appropriate method for determining costs of equity of the valued business by applying one of 03 methods hereunder:

The method 01 is applied in the following case: There are at least 03 enterprises in the same business sector or industry as the valued business that have their shares listed or registered for trading on Vietnam's stock exchanges; or, the business to be valued is an enterprise that has been listed on Vietnamese stock exchanges for not less than 03 years till the time of valuation. In case of not applying the method 01, the valuer should state his/her reasoning and grounds for not choosing this method in the report on valuation results.

...

Cost of equity can be calculated according to the following formula:

Re = R_f + β_L x MRP

Where

R_f: Risk-free rate of return at or near the time of valuation

MRP: Market risk premium

β_L: Systematic risk coefficient of the business to be valued

- The risk-free rate of return (R_f) is estimated on the basis of the coupon rate of the Government bond having a maturity of 10 years or the longest maturity at or near the valuation date.

- Market risk premium (MRP) is estimated by averaging the differences of the return on investment for investments in the stock market (R'_m) at the last trading session of each month and the risk-free rate of return (R'_f). R’_f is calculated on the basis of the coupon rate of the Government bond having a maturity of 10 years or the longest maturity at the corresponding time or near the time of calculation of R’_m. The expected rate of return for investing in Vietnam's stock market is estimated by the valuer according to the statistical method using VN-INDEX indicators in the last 5 years at the time of valuation. INDEX indicators are listed on a monthly basis, specifically the closing index of the last trading session of the month.

- In order to calculate the systematic risk factor, taking into account the effect of capital structure, (β_L), the regression method of variance of a stock’s closing price adjusted to the market price variance according to the formula:

...

Covariance (stock returns, market returns)

Variance of market returns

Including: price variance is determined on a monthly basis and for a minimum period of 5 years (for businesses that do not have full data for 5 years, it is calculated from the date on which the business is listed or registers for trading), the market's rate of return calculated based on VN-INDEX indicators. The valuer can adopt the published coefficient β_L provided that the calculation is carried out in the same way as above.

The risk coefficient taking into account the effect of capital structure (β_L) is estimated as follows:

+ In case where the business to be valued is a business listed on the Vietnamese stock exchange for not less than 03 years till the time of valuation, the valuer can evaluate and consider the determination of β_L based on the transaction price of shares of the business to be valued in the years near the time of valuation, or the determination of β_L according to similar businesses operating in the same business sectors or industries, and use reasoning for selection of this calculation method in the Report on valuation results.

+ In the remaining cases, β_L is estimated through the systematic risk coefficients of businesses operating in the same business sectors as the business to be valued on the stock exchange. The valuer needs to select at least 03 businesses having the same business lines as the business to be valued and determine the coefficients β_L of these businesses.

Because there may be a difference in capital structure between the business to be valued and businesses having the same business lines, the valuer should adjust the risk coefficients of businesses having the same business lines according to the capital structure of the business to be valued according to the following steps:

(1) Step 1: Eliminating the effects of capital structure in the risk coefficients according to the formula:

...

β_U: Non-leveraged risk coefficient

: Proportion of liabilities with costs of capital to equity of businesses having the same business lines as the business to be valued.

D/E is averaged based on the same number of years of collection of data used for calculation of β_L

t: Corporate income tax rate

(2) Step 2: Calculating the average non-leverage risk coefficients of businesses having the same business line as the business to be valued.

(3) Step 3: Eliminating the risk coefficient taking into account the effects of capital structure (Pl) of the business to be valued according to the following formula:

β_Lvaluation = β_uaverage x (1 + D/E x (1 – t))

Where

...

β_uaverage: Average non-leverage risk coefficient

: Proportion of liabilities with costs of equity of the business to be valued.

D/E ratio should reflect future financial leverage and can be determined according to D/E at the time of valuation.

t: Corporate income tax rate

d2) Method 2:

Cost of equity of the business to be valued is calculated according to the following formula:

R_e = R_fHK + β_L x MRP_HK + Country risk premium + Exchange rate risk premium (if any)

- R_fHK: Risk-free rate of return (R_f) that is estimated on the basis of the coupon rate of the U.S.A’s Government bond having a maturity of 10 years or the longest maturity or the maturity near the valuation date.

- MRP_HK: Risk premium of the U.S.A’s stock market.

...

The valuer needs to evaluate, argue and adjust R_e on the basis of the size, liquidity and other relevant factors in order to reflect the particular risks of the business to be valued.

d3) Method 3:

Cost of equity of the business to be valued is calculated according to the following formula:

R_e = R_f + R_p

- Risk-free rate of return is estimated on the basis of the coupon rate of the Government bond having a maturity of 10 years or the longest maturity or the maturity near the valuation date.

- Equity risk premium (R_p) is estimated by the equity risk premium of Vietnam that is published at reliable international financial databases.

The valuer needs to evaluate, argue and adjust Re on the basis of the size, liquidity and other relevant factors in order to reflect the particular risks of the business to be valued.

6.5. Estimating the value at the end of the forecast period

- Situation 1: Cash flow existing after the forecast period is the cash flow that does not grow and last indefinitely.

...

Where

FCFF_n+1: Free cash flow of the business in year n + 1

- Situation 2: Cash flow existing after the forecast period is the cash flow that steadily grows each year and lasts indefinitely.

Formula for calculation of the value at the end of the forecast period:

Where

g: cash flow growth rate

Cash flow growth rate is determined according to the profit growth rate. The profit growth rate is forecasted on the basis of assessing the growth prospect of the business, the past profit growth rate of the business, the production and business plan, the reinvestment rate and the rate of retained profits,...

...

6.6. Estimating the equity value of the business to be valued:

Step 1: Summing the present values of free cash flows and the value at the end of the forecast period after discount on the business's free cash flows and the value at end of the forecast period of the business at a discount rate that is the weighted average cost of capital.

Step 2: Estimating the value of non-operating assets of the business according to the guidance on determining the value of tangible assets, intangible assets and financial assets in this Valuation Standard and other relevant valuation standards.

Step 3: Valuing the business to be valued by adding the present values of the business's free cash flows and the value at end of the forecast period to the value of non-operating assets of the business to be valued and value of operating assets that have not yet been reflected in the free cash flows of the business to be valued.

Step 4: Estimating the equity value of the business to be valued at the time of valuation by subtracting the value of liabilities arising from costs of capital at the time of valuation from the calculation result achieved at step 3.

7. Discounted dividend stream method

7.1. The discounted dividend stream method determines the equity value of the business to be valued by estimating total value of the discounted value of the dividend stream of the business to be valued. In case where the business to be valued is a joint stock company, the discounted dividend stream method of the business is used with assumption that the preferred shares of the business to be valued are treated as common shares. This assumption should be clearly stated in the limitation section of the Valuation Deed and the Report on valuation results.

7.2. Steps in calculating the equity value

...

The valuer needs to forecast the dividend payout rate and the dividend growth rate of the business to be valued. In order to estimate the dividend stream forecast period, the valuer should refer to the characteristics of the business, business lines and economic contexts to select appropriate growth models. Minimum dividend stream forecast period is 03 years. In case of newly established or fast-growing businesses, the dividend stream forecast period can be extended until each business enters a phase of steady growth. For businesses operating within a definite term, the dividend stream forecast period is determined according to the age of the business.

b) Step 2: Estimating the cost of equity according to the instructions given in 6.4 of this Standard.

c) Step 3: Estimating the equity value at end of the forecast period as follows:

- Situation 1: Dividend stream existing after the forecast period is the cash flow that does not grow and last indefinitely. Formula for calculation of the value at the end of the forecast period:

- Situation 2: Dividend stream existing after the forecast period is the cash flow that steadily grows each year and lasts indefinitely. Formula for calculation of the value at the end of the forecast period:

Where

D_n+1: Dividend stream in year n + 1

...

The growth rate of the dividend stream is forecasted on the basis of the ratio of profit after tax retained for addition of capital, the rate of return on equity.

- Situation 3: If the business is terminated at the end of the forecast period, the value at the end of the forecast period is determined according to the liquidation value of the business to be valued.

d) Step 4: Estimating the equity value of the business to be valued:

- Summing the net present values of dividend streams and the equity value at the end of the forecast period after discount on the business's dividend streams and the equity value at end of the forecast period of the business at a discount rate that is the cost of equity.

- Estimating the value of non-operating assets of the business according to the guidance on determining the value of tangible assets, intangible assets and financial assets in this Valuation Standard and other relevant valuation standards.

- Estimating the equity value of the business to be valued by adding the net present values of the business's dividend streams and the present equity value at the end of the forecast period to the value of non-operating assets and operating assets have not been reflected in the dividend streams of the business to be valued.

8. Discounted free cash flow to equity method

8.1. The discounted free cash flow to equity method determines the equity value of the business to be valued by estimating the sum of the discounted free cash flow to equity of the business to be valued. In case where the business to be valued is a joint stock company, the discounted free cash flow to equity method of the business is used with assumption that the preferred shares of the business to be valued are treated as common shares. This assumption should be clearly stated in the limitation section of the Valuation Deed and the Report on valuation results.

...

a) Step 1: Forecasting free cash flows to equity of the business to be valued.

Formula for calculation of free cash flows to equity of the business to be valued:

FCFE = Earnings after tax + Depreciation/Amortization – capital investment expenditures – Changes in net working capital other than cash and short-term non-operating assets (net working capital difference) – repayments of principal debts + newly issued debts

Earnings after tax are profits after tax from which profits from non-operating assets are taken away.

Capital investment expenditures include: expenses for investment in fixed assets and other similar long-term that are not eligible to be recognized as fixed assets according to the corporate accounting regulations; expenditures on investment in other long-term operating assets included in the group of expenditures on purchases of debt instruments of other entities and expenditures on capital contribution to other entities (if any).

The formula for calculating working capital other than cash and short-term non-operating assets:

Working capital other than cash and short-term non-operating assets = (Short-term receivables + Inventories + Other current assets) – short-term liabilities, excluding short-term borrowings

b) Step 2: Estimating the cost of equity of the business to be valued according to the instructions given in d, 6.4 of this Standard.

...

- Situation 1: Cash flow existing after the forecast period is the cash flow that does not grow and last indefinitely. Formula for calculation of the value at the end of the forecast period:

Where

FCFE_n+1: Cash flow to equity in year n + 1

- Situation 2: Cash flow existing after the forecast period is the cash flow that steadily grows each year and lasts indefinitely. Formula for calculation of the value at the end of the forecast period:

Where

g: growth rate of cash flow to equity

The growth rate of cash flow to equity is forecasted on the basis of the growth rate of operating profits after tax, the growth prospect of the business, the past growth rate of cash flow of the business, the production and business plan, the reinvestment rate,...

...

d) Step 4: Estimating the equity value of the business to be valued:

- Summing net present values of the business's forecasted free cash flows and the equity value at the end of the forecast period after discount on the equity free cash flow and the ending equity value forecast period of the business at the discount rate which is the cost of equity.

- Estimating the equity value of the business by adding the net present value of free cash flows to equity and the present value of equity at the end of the forecast period to the value of non-operating assets and operating assets that have not yet been shown in the free cash flow to equity of the business to be valued, then taking away any liabilities that have not yet been shown in the free cash flows to equity of the business to be valued.

8.3. For the issues that are not specified in this Valuation Standard, the valuer needs to base more on the instructions about application of the discounted cash flow method specified in the Vietnamese Valuation Standard in terms of the income-based approach.

9. Conclusion about the business’s equity value

The business’s equity value can be determined through calculation of the weighted average of the results obtained from application of the valuation methods. The weighting for each option depends on the reliability of each method, input data, valuation purposes, etc., and must ensure weighting factors are market-appropriate./.

;

Thông tư 28/2021/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành

Số hiệu:	28/2021/TT-BTC
Loại văn bản:	Thông tư
Nơi ban hành:	Bộ Tài chính
Người ký:	Tạ Anh Tuấn
Ngày ban hành:	27/04/2021
Ngày hiệu lực:	Đã biết
Tình trạng:	Đã biết

Văn bản được hướng dẫn - [0]

Văn bản được hợp nhất - [0]

Văn bản bị sửa đổi bổ sung - [0]

Văn bản bị đính chính - [0]

Văn bản bị thay thế - [1]

Văn bản được dẫn chiếu - [0]

Văn bản được căn cứ - [5]

Văn bản liên quan ngôn ngữ - [1]

Văn bản đang xem

Thông tư 28/2021/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành

Văn bản liên quan cùng nội dung - [8]

Văn bản hướng dẫn - [0]

Văn bản hợp nhất - [0]

Văn bản sửa đổi bổ sung - [0]

Văn bản đính chính - [0]

Văn bản thay thế - [1]

- 14 +

Tải Văn bản tiếng Việt
Tải Văn bản tiếng Anh
Tải Văn bản gốc

Chưa có Video

Hãy đăng nhập hoặc đăng ký Tài khoản để biết được tình trạng hiệu lực, tình trạng đã bị sửa đổi, bổ sung, thay thế, đính chính hay đã được hướng dẫn chưa của văn bản và thêm nhiều tiện ích khác