QUYẾT ĐỊNH

VỀ VIỆC BAN HÀNH GIÁ TỐI THIỂU CÁC LOẠI ĐẤT

UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH HÀ NAM

Căn cứ Luật tổ chức HĐND và UBND (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua ngày 21 tháng 6 năm 1994;

Căn cứ Điều 12 Luật đất đai công bố ngày 24 tháng 7 năm 1993;

Căn cứ Pháp lệnh giá số: 40/2003/PL-UBTVQH ngày 26/4/2002.

Căn cứ Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định 89/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994; điều 2 Nghị định 18/CP ngày 13 tháng 2 năm 1995 của Chính phủ về tiền sử dụng đất; Quyết định số 118/TTg ngày 27 tháng 2 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở;

Căn cứ Quyết định 1357/TC/QĐ/TCT ngày 30 tháng 12 năm 1995 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định khung giá cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất;

Xét đề nghị của Gíam đốc các Sở Tài chính - vật giá, Sở Địa chính, Sở Xây dựng và Cục trưởng Cục thuế tỉnh Hà Nam.

QUYẾT ĐỊNH

Điều 1. Nay ban hành kèm theo quyết định này bản Quy định về giá tối thiểu các loại đất làm cơ sở tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi. Riêng việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng cộng và đầu tư trực tiếp của người nước ngoài trên địa bàn tỉnh Hà Nam có quy định riêng.

Điều 2. Quyết định này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 1997

Điều 3. Giao cho Sở Tài chính - vật giá chủ trì cùng với Sở Địa chính, Sở Xây dựng, Cục Thuế tỉnh hướng dẫn cụ thể và tổ chức thực hiện Quyết định này.

Điều 4. Chánh Văn phòng UBND tỉnh, Giám đốc các Sở, Ban, Ngành; Thủ trưởng các đơn vị, tổ chức (kể cả các đơn vị TW đóng trên địa bàn tỉnh Hà Nam), Chủ tịch UBND các huyện, thị xã chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này thi hành./.

BẢN QUY ĐỊNH

VỀ GIÁ TỐI THIỂU CÁC LOẠI ĐẤT
(Ban hành kèm theo Quyết định số: 454 /QĐ-UB ngày 02 tháng 7 năm 1997)

Chương I

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Điều 12 Luật đất đai quy định: Nhà nước xác định giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi.

- Tất cả các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất đều phải thực hiện các quy định này.

Điều 1. Nguyên tắc xác định giá các loại đất.

a. Giá các loại đất được xác định phân ra các trường hợp cụ thể căn cứ vào hạng đất, điều kiện địa lý xã hội, chính trị, kinh tế ở từng vùng có tính đến giá cả thị trường, mục đích và đối tượng sử dụng đất.

b. Bảng giá chuẩn trong quy định này là mức giá tối thiểu được áp dụng làm cơ sở tính giá trị các loại đất cho các đối tượng và mục đích sử dụng đất. Mức tối đa không quá khung giá quy định tại Nghị định 87/CP và các quy định khác có liên quan của Chính phủ, các Bộ, ngành Trung ương.

Điều 2. Cơ chế quản lý giá, áp dụng giá đất.

a. Giá thanh toán thực tế áp dụng cho các trường hợp sau:

- Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất nông, lâm, nghiệp, mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, khi không thay đổi mục đích sử dụng đất.

- Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với chuyển quyền sở hữu nhà, tính tiền sử dụng đất khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho các đối tượng có nhu cầu.

- Tính giá trị tài sản khi giao đất, xác định giá trị tài sản cho của doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao vốn hoặc xác định vốn theo quy định của pháp luật.

b. Giá tối thiểu áp dụng cho các trường hợp sau:

- Đất để xây dựng nhà ở cho các hộ gia đình quản lý và sử dụng, đất dùng vào mục đích xây dựng khu du lịch, thương mại… nhằm mục đích kinh doanh và các trường hợp khác.

- Căn cứ vào bảng giá chuẩn tối thiểu dưới đây giao cho Sở Tài chính - vật giá chủ trì cùng Sở Địa chính, Sở Xây dựng và Cục Thuế tỉnh xác định giá đất từng trường hợp cụ thể sát với giá thị trường tại thời điểm trình UBND tỉnh Quyết định.

Nếu đấu giá công khai trực tiếp được chia làm 3 trường hợp sau:

+ Trường hợp 1: Đối với đất lền thổ thì giá thắng thầu là giá thu tiền sử dụng đất nộp vào ngân sách Nhà nước (trường hợp đối với khu đất liền thổ khi chuyển nhượng mà trước đây có chi phí tôn tạo thì được xem xét cụ thể từng trường hợp về chi phí đề bù đắp cho tổ chức cá nhân trực tiếp tôn tạo).

+ Trường hợp 2: Đối với đất san lấp giá thắng thầu là giá thu tiền sử dụng đất sau khi đã trừ chi phí hợp lý, hợp lệ về san lấp.

+ Trường hợp 3: Đối với đất là đầm, ao, hồ, mặt nước (không tham gia tôn tạo) thì giá thắng thầu là giá thu tiền sử dụng đất nộp vào ngân sách Nhà nước.

c. Việc tính giá trị bồi thường thiệt hại thì Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Căn cứ vào bảng giá đã quy định tại Quyết định này giao Sở Tài chính - vật giá chủ trì cùng với Sở Địa chính và các ngành chức năng, Chủ tịch UBND các huyện, thị xã xác định phương án bồi thường bảo đảm đúng quy định tại Nghị định 90/CP của Chính phủ trình UBND tỉnh Quyết định.

d. Cho thuê đất

Các tổ chức trong nước được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất dùng vào mục đích kinh doanh mà không phải là sản xuất nông lâm nghiệp, ngư nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản được xác định như sau:

- Đối với các ngành sản xuất vật chất: Vận tải, Xây dựng: Bằng 0,5% năm theo giá đất các loại đang thi hành tại thời điểm hiện tại.

- Đối với các ngành thương mại, du lịch, bưu điện, ngân hàng và các hoạt động dịch vụ khác: Bằng 0,7% năm theo giá đất các loại đang thi hành tại thời điểm hiện tại.

- Trường hợp các tổ chức kinh doanh nhiều ngành nghề có giá trị thuê đất khác nhau được xác định như sau:

+ Xác định cụ thể diện tích sử dụng cho từng ngành nghề để tính giá cho thuê.

+ Nếu không xác định được diện tích riêng thì xác định giá cho thuê theo ngành nghề sản xuất chính của toàn bộ diện tích đó.

Căn cứ vào từng trường hợp cụ thể giao cho Sở Tài chính - vật giá, Sở Địa chính, Cục Thuế tỉnh và các ngành chức năng xem xét trình UBND tỉnh quyết định.

- Giá cho thuê đất đối với các tổ chức cá nhân là người nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện theo Quyết định 1417/TC/TCĐN ngày 31 /12/1994 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

Điều 3. Được miễn hoặc giảm thu tiền sử dụng đất:

1. Đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép giao để sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia (không nhằm mục đích kinh doanh ) bao gồm:

- Đất để làm đường giao thông, công trình thuỷ lợi, sân vận động, sân bay, bến cảng, các công trình kết cấu hạ tầng, cầu cống, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước, sông, hồ đê, đập….

- Đất để xây dựng: Bể nước, giếng nước dùng chung cho nhiều hộ gia đình, nơi chứa rác, vật thải chung của khu dân cư, hồ thuỷ sản, nhà máy phát điểm, đường dây tải điện, trạm phát điện, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, nhà trẻ, khu vui chơi cho trẻ em.

- Đất để xây dựng công sở (trụ sở các cơ quan Nhà nước, nhà tình nghĩa, nhà nghĩa trang liệt sỹ, đài tưởng niệm, nghĩa địa và các trường hợp đặc biệt do Chính phủ quy định.

2. Đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép giao dùng vào mục đích quốc phòng an ninh bao gồm:

- Cấp sử dụng làm doanh trại đóng quân, làm căn cứ quân sự, công trình phòng thủ quốc gia, trận địa, công trình đặc biệt: Sân ga, bến cảng, quân sự, trường bắn trường, bãi thử vũ khí.

- Đất để xây dựng kho tàng, nhà trường, bệnh viện, nhà an dưỡng, công trình công nghiệp, khoa học kỹ thuật phục vụ quốc phòng, quốc phòng kết hợp làm kinh tế và các công trình khác do Chính phủ quy định.

3. Đất dùng để ở thuộc các xã nông thôn, miền núi vùng định canh, định cư, vùng kinh tế mới theo quy định của pháp luật. Diện tích đất được xác định trên cơ sở diện tích đất thực tế được giao cho mỗi gia đình, cá nhân nhưng chỉ trong khuôn khổ hạn mức đất ở theo quy định của Luật đất đai.

4. Đất giao để đền bù cho các tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất có giá trị bằng hoặc thấp hơn so với giá trị đất bị thu hồi.

5. Riêng đối với người có công với cách mạng khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bán nhà hoặc giao đất làm nhà ở thì được xem xét miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất.

Căn cứ vào từng trường hợp cụ thể do UBND xã, phường, thị trấn nơi người có cư trú đề nghị, giao cho UBND các huyện, thành phố xác minh theo đúng chế độ lập phương án báo cáo về Sở Tài chính - vật giá, Cục Thuế, Sở Địa chính và Sở Lao động thương binh và xã hội thống nhất trình UBND tỉnh quyết định theo quy định tại Quyết định số 118/TTg ngày 27/2/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở.

Tất cả các trường hợp nêu trên chỉ được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất trong trường hợp diện tích đất đó chưa được Nhà nước giao quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của Luật đất đai.

Mỗi đối tượng ở các trường hợp nêu trên chỉ được miễn hoặc giảm thu tiền sử dụng đất một lần khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất (trừ trường hợp đã quy định ở điểm 4 điều 3). Tất cả các lần giao đất khác, không phân biệt giao bổ xung diện tích và thứ tự lần giao đất đều phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

b. Diện tích nêu trong điều 1 và 2 của điều 3 nếu được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở và giao cho hộ gia đình, cá nhân quản lý, sử dụng hoặc dùng vào mục đích kinh doanh thì diện tích đất đó phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định hiện hành.

Chương II

CÁC QUY ĐỊNH CỤ THỂ VỀ GIÁ ĐẤT

Điều 4. Đất nông nghiệp, lâm nghiệp:

Căn cứ vào kết quả phân hạng đất tính thuế sử dụng đất do UBND các huyện, thị xã trình UBND tỉnh duyệt.

Giá đất quy định dưới đây chỉ áp dụng trong trường hợp chuyển quyền sử dụng đất mà không thay đổi mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là đất trồng trọt)

1. Đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản:

Đơn vị tính: đồng/m²

2. Đất lâm nghiệp đất mới bồi ven sông

Đơn vị tính: đồng/m²

Điều 5. Đất khu dân cư: Là đất không dùng trực tiếp để sản xuất nông, lâm nghiệp mà sử dụng vào mục đích XDCB (sau đây gọi là đất xây dựng).

I. ĐẤT ĐỂ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ VÙNG NÔNG THÔN

1. Giá đất được phân ra cho 2 loại xã: Đồng bằng, miền núi. Trong mỗi xã được chia ra tối thiểu 4 khu vực có vị trí địa lý, điều kiện kinh tế - xã hội, điều kiện giao thông và khả năng sinh lợi khác nhau, đồng thời trong mỗi khu vực có nhiều vị trí đất khác nhau:

- Khu vực 1: Khu trung tâm xã ven trục đường giao thông có số, chợ nông thôn, thị tứ, khu thương mại, bến xe, bến đò…

- Khu vực 2: Trục đường giao thông liên xã, thôn, đường không có số.

- Khu vực 3. Khu dân cư đã hình thành ổn định, có cơ sở hạ tầng cơ bản (đường + rãnh thoát nước).

- Khu vực 4: Khu dân cư mới hình thành, điều kiện xây dựng khó khăn (Hồ, đầm) cơ sở hạ tầng, đường giao thông đi lại chưa thuận lợi.

2. Bảng giá đất tối thiểu xây dựng ở nông thôn

ĐVT: đồng/m²

- Giảm tối đa 30% so với mức giá tối thiểu nêu trên nếu đất làm nhà ở của dân cư là mặt nước, thùng đào và các điều kiện khác đặc biệt khó khăn căn cứ vào từng trường hợp cụ thể trình UBND tỉnh quyết định.

Giá đất ở các vị trí liền kề tiếp thep giảm 15% cho mỗi vị trí có cùng các điều kiện như nhau.

II. ĐẤT XÂY DỰNG Ở ĐÔ THỊ

1. Đất xây dựng ở thị xã Phủ Lý

Giá đất được căn cứ vào bảng phân loại đường phố, đoạn đường phố có vị trí địa lý, điều kiện kinh tế- xã hội, điều kiện giao thông, khả năng sinh lợi theo quyết định số /QĐ-UB ngày tháng năm 1997 của UBND tỉnh Hà Nam. Nguyên tắc là:

a. Phân loại đường phố:

- Đường phố loại 1: Là những đường phố, đoạn đường phố nằm trong Trung tâm văn hoá, chính trị, thương mại có điều kiện sinh lợi cao như: Bến tầu, bến xe, nút giao thông chính… tập trung dân cư, điều kiện giao thông thuận tiện, cơ sở hạ tầng tốt, thuận tiện cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ đô thị.

- Đường phố loại 2: Là dường phố, loại đường phố nằm liềm kề với đường phố loại 1 nhưng mọi điều kiện thuận lợi ở mức độ thấp hơn đường phố loại 1.

- Đường phố loại 3: Liền kề với đường phố, đoạn đường phố loại 2 ở mức độ trung bình.

- Đường loại 4: Bao gồm các đường phố, đoạn đường phố còn lại trong đô thị .

b. Xác định các vị trí đất: Mỗi loại đường phố được chia thành 4 vị trí khác nhau, cụ thể là:

+ Vị trí áp dụng đối với đất mặt tiền.

- Vị trí 2: Áp dụng đối với đất trong ngõ, trong hẻm liền kề với mảnh đất mặt tiền có điều kiện đi lại thuận lợi (xe ô tô xe 3 bánh vào được tận nơi )

- Vị trí 3: Áp dụng đối với mảnh đất độc lập trong ngõ, hẻm có điều kiện giao thông kém vị trí 2.

- Vị trí 4: Các mảnh đất khác còn lại .

c. Bảng giá tối thiểu đất xây dựng ở thị xã Phủ Lý

Đơn vị tính : 1.000 đ/ m²

2. Đất xây dựng ở các thị trấn, khu dân cư tập trung, trung tâm huyện, khu du lịch, công nghiệp, thương mại tập trung, trục đường giao thông chính (sau đây gọi là thị trấn).

a. Giá đất được chia theo 3 loại thị trấn, mỗi loại thị trấn chia thành 4 khu vực, trong mỗi khu vực có các vị trí khác nhau.

b. Giá tối thiểu quy định dưới đây là giá của vị trí 1 (vị trí mặt tiền) của mỗi khu vực tính giá các vị trí tiếp theo giảm 30% so với vị trí liền kề có cùng điều kiện như nhau.

Căn cứ vào nguyên tắc và quy chuẩn nêu trên, UBND các huyện, thị xã xác định khu vực, vị trí các loại đất phù hợp với thực tế ở địa phương thống nhất với Sở Tài chính - vật giá, Sở Xây dựng, Sở Địa chính, Cục Thuế tỉnh trình UBND tỉnh ra quyết định cụ thể trong từng thời kỳ để làm cơ sở áp dụng bảng giá tối thiểu dưới đây.

c. Bảng giá tối thiểu đất xây dựng ở các thị trấn

Đơn vị tính : 1.000 đ/ m²

d. Phân loại thị trấn để tính giá đất

- Thị trấn loại 1 gồm:

+ Thị trấn Đồng Văn

+ Các đoạn bên trục đường QL1A: Đoạn cầu Phủ Lý- Ba Đa, đoạn cầu Khuất, cầu Gừng (Thanh Liêm).

- Thị trấn loại 2 gồm:

+ Bình Mỹ, ngã ba Thanh Sơn, trục đường 21A (thuộc địa bàn xã Châu Sơn) các đoạn bên trục đường QL1A còn lại, các thị trấn, Trung tâm huyện còn lại trong tỉnh (Vĩnh trụ, Hoà Mạc, Quế).

đ. Ngoài các đoạn đường trên trục giao thông chính đã phân loại ở trên, giá đất tối thiểu đất xây dựng của vị trí 1 là:

- Các đoạn đường còn lại của đường 1A : 75.000 đ/m²

- Các đoạn đường còn lại của đường 21B: 45.000 đ/ m²

Điều 6. Căn cứ vào bảng giá chuẩn tối thiểu trên đây, Sở Tài chính- vật giá chủ trì cùng với Sở Xây dựng, Sở Địa chính, Cục Thuế tỉnh hướng dẫn UBND các huyện, thị xã xác định giá các loại đất phù hợp với điều kiện cụ thể từng loại đất ở địa phương đảm bảo đúng quy định nêu trên trình UBND tỉnh quyết định.

Điều 7. Mọi đối tượng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép sử dụng đất (trừ trường hợp miễn giảm thu tiền sử dụng đất) đều phải nộp tiền sử dụng đất và các khoản thu khác theo quy định trước khi giao đất, cấp giấy phép chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 8. Quá trình thực hiện, nếu giá đất từng khu vực có biến động từ 20% trở lên, do có đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch mới, thì UBND tỉnh sẽ ra quyết định điều chỉnh lại giá đất đã quy định cho phù hợp với thực tế./.