QUYẾT ĐỊNH

QUY ĐỊNH CỤ THỂ CÁC YẾU TỐ ĐỂ ƯỚC TÍNH TỔNG DOANH THU PHÁT TRIỂN, ƯỚC TÍNH TỔNG CHI PHÍ PHÁT TRIỂN CỦA THỬA ĐẤT, KHU ĐẤT KHI XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT KHI XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH KHÁNH HÒA

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA

Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015;

Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm 2019;

Căn cứ Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 22 tháng 6 năm 2015;

Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 18 tháng 6 năm 2020;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 18 tháng 01 năm 2024;

Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng ngày 29 tháng 6 năm 2024;

Căn cứ Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;

Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 337/TTr-STNMT-CCQLĐĐ ngày 30 tháng 9 năm 2024.

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Quyết định này quy định về:

1. Các yếu tố để ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất khi xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, gồm: Thời gian bán hàng, thời điểm bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy.

2. Các yếu tố để ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất khi xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, gồm: Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, tỷ lệ chi phí kinh doanh, tỷ lệ % chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư.

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh ảnh hưởng đến giá đất.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể.

2. Tổ chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.

3. Tổ chức, cá nhân khác có liên quan.

Điều 3. Quy định cụ thể thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy khi ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất theo phương pháp thặng dư

Thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án.

Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì xác định như sau:

1. Dự án khu dân cư, khu đô thị

Thời điểm bắt đầu bán hàng được tính từ ngày được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch; thời gian bán hàng được tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.

Trường hợp dự án khu dân cư, khu đô thị (mục đích sử dụng đất chính) có mục đích sử dụng đất làm nhà ở cao tầng thì thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy áp dụng theo quy định tại mục 2 Điều này.

2. Dự án nhà ở cao tầng

Thời điểm bắt đầu bán hàng được tính từ ngày được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch; thời gian bán hàng được tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.

Trường hợp dự án chưa xác định được diện tích sử dụng thì diện tích sử dụng được xác định bằng 75% diện tích sàn xây dựng.

Trường hợp dự án nhà ở cao tầng (mục đích sử dụng đất chính) có kết hợp mục đích sử dụng làm văn phòng, thương mại, dịch vụ, bãi đỗ xe thì thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy của các mục đích kết hợp áp dụng theo quy định tại mục 3 Điều này.

3. Dự án công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng, bãi đỗ xe và khu vui chơi, giải trí

- Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: tại thời điểm đưa công trình vào hoạt động.

- Thời gian bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: thời gian thuê đất còn lại.

- Tỷ lệ bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: xác định theo diện tích sử dụng. Trường hợp dự án chưa xác định được diện tích sử dụng thì diện tích sử dụng được xác định bằng 75% diện tích sàn xây dựng.

- Tỷ lệ lấp đầy: năm đầu tiên bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ là 60%; mỗi năm tiếp theo tăng 10% và ổn định ở mức 90%.

4. Dự án khu du lịch, khách sạn

- Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: tại thời điểm đưa công trình vào hoạt động.

- Thời gian bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: thời gian thuê đất còn lại.

- Tỷ lệ bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: xác định theo diện tích sử dụng hoặc theo số giường.

- Tỷ lệ lấp đầy: theo thống kê bình quân 03 năm liền kề trước thời điểm định giá (trong điều kiện bình thường) của cơ quan, tổ chức chuyên ngành tại tỉnh Khánh Hòa. Trường hợp không có số liệu thống kê của địa phương thì xác định theo số liệu thống kê của cả nước hoặc tổ chức định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

5. Các dự án khác

Đối với các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù khác thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy khi ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án cụ thể để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

Điều 4. Quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, tỷ lệ % chi phí kinh doanh, tỷ lệ % chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư khi ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất theo phương pháp thặng dư

Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng được căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án.

Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì xác định như sau:

1. Dự án khu dân cư, khu đô thị

Thời gian xây dựng được tính từ ngày được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch.

Trường hợp dự án khu dân cư, khu đô thị (mục đích sử dụng đất chính) có mục đích sử dụng đất làm nhà ở cao tầng thì thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí tiếp thị, quảng cáo bán hàng, chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư áp dụng theo quy định tại mục 2 Điều này

2. Dự án nhà ở cao tầng

Thời gian xây dựng được tính từ ngày được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch.

Trường hợp dự án nhà ở cao tầng (mục đích sử dụng đất chính) có kết hợp mục đích sử dụng làm văn phòng, thương mại, dịch vụ, bãi đỗ xe thi chi phí tiếp thị, quảng cáo bán hàng, chi phí quản lý vận hành của các mục đích kết hợp áp dụng theo quy định tại mục 3 Điều này.

3. Dự án công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng, bãi đỗ xe và khu vui chơi, giải trí

Thời gian xây dựng được tính từ ngày được cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch.

4. Dự án khu du lịch, khách sạn

a) Thời gian xây dựng (tính từ ngày được cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch)

- Quy mô dự án dưới 20ha hoặc dưới 50.000 m² sàn xây dựng: 02 năm.

- Quy mô dự án từ 20ha đến dưới 100ha hoặc từ 50.000 m² sàn xây dựng đến dưới 100.000 m² sàn xây dựng: 03 năm.

- Quy mô dự án từ 100ha trở lên hoặc từ 100.000 m² sàn xây dựng trở lên: 04 năm.

b) Tiến độ xây dựng: chia đều cho thời gian xây dựng.

c) Chi phí tiếp thị, quảng cáo bán hàng: 02% nhân tổng doanh thu.

d) Chi phí quản lý vận hành: theo thống kê bình quân 03 năm liền kề trước thời điểm định giá (trong điều kiện bình thường) của cơ quan, tổ chức chuyên ngành tại tỉnh Khánh Hòa. Trường hợp không có số liệu thống kê của địa phương thì xác định theo số liệu thống kê của cả nước hoặc tổ chức định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

đ) Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư: 13,5% nhân tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.

5. Các dự án khác

Đối với các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù khác thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, tỷ lệ % chi phí kinh doanh, tỷ lệ % chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư khi ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án cụ thể để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

Điều 5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp

a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất

- Thực hiện điều chỉnh giá đất ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá với giá đất của thửa đất, khu đất so sánh theo giá đất quy định tại Bảng giá đất (theo vị trí của Dự án, khu đất, thửa đất). Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 30%.

- Thực hiện điều chỉnh đối với trường hợp thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh theo khoảng cách gần nhất đến trung tâm hành chính; trung tâm thương mại, chợ; cơ sở giáo dục; cơ sở thể dục thể thao; cơ sở y tế; công viên khu vui chơi giải trí do tổ chức thực hiện định giá đất chứng minh mức độ ảnh hưởng. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%.

b) Điều kiện về giao thông

- Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè): mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%.

- Kết cấu mặt đường (đường nhựa, bê tông, đất và kết cấu đường khác): mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%.

- Số mặt đường tiếp giáp: cùng tiếp giáp 01 đường thì không điều chỉnh; tiếp giáp 02 đường thì mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%; tiếp giáp 03 đường trở lên thì mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20%.

c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện

- Khu vực cấp nước, cấp điện ổn định hay không ổn định: mức điều chỉnh chênh lệch không quá 05%.

- Khu vực ngập úng khi lượng mưa lớn: mức điều chỉnh chênh lệch không quá 05%.

d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất

- Diện tích: mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%.

- Kích thước (mặt tiền, chiều sâu): mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%.

- Hình thể: mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%.

Trường hợp ước tính giá chuyển nhượng căn hộ chung cư; giá cho thuê căn hộ cao tầng; giá cho thuê sàn thương mại, dịch vụ văn phòng thì thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá theo tiêu chí diện tích căn hộ, diện tích sàn cho thuê. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%.

đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng

- Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng: mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%.

- Chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm: mức điều chỉnh chênh lệch không quá 05%.

Đối với loại hình kinh doanh khách sạn thì thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá thêm tiêu chí về số phòng, tiêu chuẩn dịch vụ của khách sạn (xếp hạng theo số sao). Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%.

e) Hiện trạng môi trường, an ninh

- Bụi, tiếng ồn, ô nhiễm không khí và nguồn nước; gần nghĩa trang, khu xử lý rác, nước thải: mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%.

- Mật độ dân cư, tình trạng an ninh khu vực: mức điều chỉnh chênh lệch không quá 05%

g) Thời hạn sử dụng đất

- Điều chỉnh theo tỷ lệ số năm sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh.

- Đối với đất ở, căn hộ chung cư (thời hạn sử dụng lâu dài): không điều chỉnh.

h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương gồm: tiếp giáp trực tiếp với bãi biển, sông; danh lam thắng cảnh; đền, chùa, miếu mạo; làng nghề truyền thống. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%.

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp

a) Năng suất cây trồng, vật nuôi

Căn cứ theo kết quả thống kê của cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 30%.

b) Vị trí, đặc điểm thừa đất, khu đất

Khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20%.

c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm

Độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình: mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20%.

d) Thời hạn sử dụng đất

Điều chỉnh theo tỷ lệ số năm sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh.

Đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.

đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương gồm: hệ thống tưới tiêu, môi trường nước và các yếu tố khác do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20%.

Trường hợp thửa đất cần định giá là đất nông nghiệp tại đô thị, tại nông thôn nằm trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thi tổ chức thực hiện định giá đất xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

3. Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Căn cứ quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này, tổ chức thực hiện định giá đất điều chỉnh theo nguyên tắc lấy yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất, khu đất định giá làm chuẩn để điều chỉnh chênh lệch (tăng hoặc giảm) giá của thửa đất so sánh. Trường hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh giống với thừa đất cần định giá thì giữ nguyên mức giá của thửa đất so sánh.

Điều 6. Tổ chức thực hiện

1. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 11 năm 2024.

2. Trường hợp phương án giá đất chưa trình UBND cấp có thẩm quyền thì căn cứ quy định tại Quyết định này để thực hiện xác định giá đất cụ thể.

3. Trong quá trình triển khai thực hiện, căn cứ tình hình thực tiễn của địa phương hoặc văn bản quy phạm pháp luật của cấp trên có hiệu lực thi hành, giao Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan, rà soát lại quy định tại Quyết định này để tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.

4. Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh, cấp huyện; Giám đốc các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Tư pháp; Cục trưởng Cục Thuế; Trưởng ban Quản lý khu kinh tế Vân Phong; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố; Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.