|
CHÍNH PHỦ |
CỘNG HÒA XÃ
HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM |
|
Số: 71/2024/NĐ-CP |
Hà Nội, ngày 27 tháng 6 năm 2024 |
Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 19 tháng 6 năm 2015; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm 2019;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 18 tháng 01 năm 2024;
Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường;
Chính phủ ban hành Nghị định quy định về giá đất.
Nghị định này quy định về phương pháp định giá đất quy định tại Điều 158; xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất quy định tại Điều 159; định giá đất cụ thể quy định tại Điều 160; điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất quy định tại điểm b khoản 3 Điều 162; áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp chuyển tiếp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.
1. Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, thẩm định, quyết định bảng giá đất; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể.
2. Tổ chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
3. Tổ chức, cá nhân khác có liên quan.
Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Chuyển nhượng trên thị trường là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã thực hiện thủ tục về thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế hoặc đã đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại với khách hàng theo quy định của pháp luật.
2. Khu đất cần định giá là tập hợp các thửa đất trong cùng một khu vực, dự án có sử dụng đất cần định giá.
3. Thửa đất so sánh là thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.
4. Tổ chức thực hiện định giá đất là tổ chức hoạt động tư vấn xác định giá đất quy định tại khoản 3 Điều 162 Luật Đất đai được cơ quan có chức năng quản lý đất đai thuê hoặc giao nhiệm vụ thực hiện tư vấn định giá đất.
Điều 4. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh
1. Khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá, gồm:
a) Mục đích sử dụng đất;
b) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này.
2. Khảo sát, thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh, gồm:
a) Thông tin đầu vào để định giá đất là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính quy định tại các điểm a, b và c khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai;
b) Thông tin tại điểm a khoản này được lấy từ các nguồn: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát;
c) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này.
3. Việc lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau:
a) Thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất.
Trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự như sau: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát;
b) Tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất;
c) Có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện trong địa bàn hành chính cấp tỉnh. Trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn hành chính cấp tỉnh, tổ chức thực hiện định giá đất phải giải trình cụ thể lý do trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
4. Trường hợp thửa đất so sánh có tài sản gắn liền với đất thì giá trị của tài sản gắn liền với đất (nếu có) của thửa đất so sánh được xác định như sau:
a) Đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng
Việc xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
|
Giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất |
= |
Giá trị xây dựng mới tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất |
- |
Giá trị hao mòn đến thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất |
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường;
b) Đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm, rừng trồng
Đối với cây lâu năm, giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất là giá trị khai thác tính theo thu nhập từ việc thu hoạch sản phẩm tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch hoặc được xác định theo đơn giá bồi thường đối với cây lâu năm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Đối với rừng trồng thì giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành; trường hợp chưa có quy định thì giá trị của tài sản gắn liền với đất được xác định bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc rừng trồng đến thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc được xác định theo đơn giá bồi thường đối với rừng trồng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
5. Xác định giá của thửa đất so sánh như sau:
|
Giá đất của thửa đất so sánh |
= |
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh |
- |
Giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất |
|
Diện tích thửa đất so sánh |
||||
6. Căn cứ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại Điều 8 của Nghị định này và đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, việc điều chỉnh giá của thửa đất so sánh theo tỷ lệ phần trăm (%) thực hiện theo nguyên tắc sau:
a) Lấy các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất cần định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của thửa đất so sánh;
b) Trường hợp có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh theo hướng làm giảm giá đất so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa đất so sánh (cộng) theo yếu tố đó; trường hợp có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh theo hướng làm tăng giá đất so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm mức giá đất của thửa đất so sánh (trừ) theo yếu tố đó;
c) Trường hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh giống với thửa đất cần định giá thì giữ nguyên mức giá của thửa đất so sánh.
7. Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác nhau của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá và thực hiện như sau:
|
Giá đất ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh |
= |
Giá đất của từng thửa đất so sánh |
± |
Mức điều chỉnh về giá từ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của từng thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá |
8. Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh đã xác định theo quy định tại khoản 7 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng giá đất ước tính không quá 15%.
9. Việc xác định giá đất bằng phương pháp so sánh được minh họa chi tiết tại ví dụ số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này.
Điều 5. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập
1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá
a) Đối với đất phi nông nghiệp thì khảo sát, thu thập từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng trong thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá của thửa đất, khu đất cần định giá hoặc trong 01 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để so sánh.
Trường hợp không thu thập được thông tin từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng thì thu thập thông tin về thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính trong thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá của thửa đất, khu đất cần định giá hoặc trong báo cáo tài chính của 01 năm liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá;
b) Đối với đất nông nghiệp thì khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn, cụ thể như sau:
- Trong khoảng thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác;
- Tối thiểu 03 vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây lâu năm;
- Trong một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất theo quy định của pháp luật có liên quan.
Trường hợp không có số liệu từ cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn thì thu thập thông tin về thu nhập thực tế phổ biến trên thị trường của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.
2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí của thửa đất, khu đất cần định giá
a) Đối với đất phi nông nghiệp
Chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này là các khoản chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất, chi phí sản xuất được xác định theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất.
Trường hợp chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin đối với các chi phí nêu trên ghi trong báo cáo tài chính; trường hợp báo cáo tài chính không thể hiện rõ chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất thì khảo sát chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường.
b) Đối với đất nông nghiệp
Chi phí từ việc sử dụng đất nông nghiệp gồm các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất, chi phí sản xuất căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn và thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.
Trường hợp không có số liệu từ cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến trên thị trường của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.
3. Xác định thu nhập ròng bình quân năm được thực hiện như sau:
|
Thu nhập ròng bình quân năm |
= |
Thu nhập bình quân năm |
- |
Chi phí bình quân năm |
Trong đó:
a) Thu nhập bình quân năm là trung bình cộng thu nhập quy định tại khoản 1 Điều này trong thời gian 01 năm. Đối với trường hợp thu nhập được xác định từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng của 03 thửa đất thì giá cho thuê đất, cho thuê mặt bằng để tính thu nhập bình quân năm xác định theo trình tự, nội dung như xác định giá đất bằng phương pháp so sánh quy định tại các khoản 6, 7 và 8 Điều 4 của Nghị định này;
b) Chi phí bình quân năm là trung bình cộng chi phí quy định tại khoản 2 Điều này trong thời gian 01 năm.
4. Xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá được thực hiện như sau:
|
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá |
= |
Thu nhập ròng bình quân năm |
|
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân |
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh (sau đây gọi là ngân hàng thương mại nhà nước) của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.
Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân được điều chỉnh theo công thức sau:
|
Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn |
= |
r x (1 + r)n |
|
(1 + r)n – 1 |
Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm) đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá được thực hiện như sau:
|
Giá đất của thửa đất cần định giá |
= |
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá |
|
Diện tích thửa đất cần định giá |
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các công trình gắn liền với đất phục vụ trực tiếp sản xuất, kinh doanh để tạo ra thu nhập thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và công trình gắn liền với đất phải trừ đi giá trị của công trình gắn liền với đất theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 4 của Nghị định này.
6. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của cơ quan có chức năng quản lý đất đai, các ngân hàng thương mại nhà nước có trách nhiệm cung cấp bằng văn bản thông tin về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân quy định tại khoản 4 Điều này.
7. Việc xác định giá đất bằng phương pháp thu nhập được minh họa chi tiết tại ví dụ số 02 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này.
Điều 6. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư
1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng, các hồ sơ, tài liệu theo quy định của pháp luật về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và các thông tin cần thiết khác phục vụ định giá đất.
2. Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất
a) Tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ trong thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; tỷ lệ bán hàng; tỷ lệ lấp đầy.
Giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được áp dụng trong trường hợp không thu thập được giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng;
b) Khảo sát, thu thập thông tin về giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng; giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ.
Thông tin về giá bán nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng, một phần công trình xây dựng, giá đất thu thập theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 4 của Nghị định này; thông tin về giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thu thập thông qua các hợp đồng cho thuê đất, thuê mặt bằng; thông tin về giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thông qua việc điều tra, khảo sát các dự án có hình thức kinh doanh sản phẩm, dịch vụ tương tự có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá;
c) Việc ước tính giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ để xác định tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được thực hiện bằng phương pháp so sánh như đối với thửa đất, khu đất cần định giá đã được đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt;
d) Việc xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản. Trường hợp không có số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản thì thực hiện như sau:
Đối với trường hợp xác định mức biến động của giá chuyển nhượng thì căn cứ theo chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng bình quân 03 năm liền kề trước thời điểm định giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố áp dụng trên địa bàn hành chính cấp tỉnh, trường hợp địa phương không công bố chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng thì lấy theo chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng của cả nước;
Đối với trường hợp xác định mức biến động của giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thì căn cứ theo mức biến động thể hiện trong các hợp đồng cho thuê đất, cho thuê mặt bằng; đối với trường hợp xác định mức biến động của giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì căn cứ số liệu thực tế trên thị trường do tổ chức thực hiện định giá đất điều tra, khảo sát và đề xuất để Hội đồng thẩm định giá đất quyết định;
đ) Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy để áp dụng chậm nhất từ ngày 01 tháng 01 năm 2025. Trong trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Trong thời gian Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy thì tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Đối với thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng dự án cụ thể để áp dụng hoặc tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá đề xuất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
3. Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất
a) Các chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất trong Nghị định này bao gồm:
- Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình của dự án (có tính đến chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá);
- Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công; chi phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Chi phí thiết bị;
- Chi phí quản lý dự án;
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
- Chi phí khác theo quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp hình thành doanh thu phát triển của dự án, do tổ chức thực hiện định giá đất lựa chọn đối với từng dự án cụ thể, đề xuất Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Trường hợp áp dụng suất vốn đầu tư thì thực hiện theo quy định của pháp luật xây dựng về suất vốn đầu tư xây dựng công trình.
Trường hợp xác định giá đất đối với dự án lấn biển hoặc hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư thì ngoài chi phí lấn biển đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt còn bao gồm các chi phí đầu tư xây dựng tại điểm này mà chưa được xác định trong dự án lấn biển hoặc hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư đã được phê duyệt.
Trường hợp thửa đất, khu đất cần định giá thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì không tính chi phí xây dựng nhà ở trong chi phí đầu tư xây dựng;
b) Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với tính chất, quy mô dự án và tình hình thực tế tại địa phương;
c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng tỷ lệ % nhân với tổng của chi phí quy định tại điểm a, điểm b khoản này và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá theo quy định tại khoản 6 Điều này;
d) Tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất quy định tại khoản này không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng trước thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai;
đ) Căn cứ thông tin về các dự án tương tự trong khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng dự án cụ thể để áp dụng chậm nhất từ ngày 01 tháng 01 năm 2025. Trong trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Trong thời gian Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định chi phí kinh doanh thì chi phí kinh doanh được xác định bằng mức bình quân của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.
Trong thời gian Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định tỷ lệ % để tính chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Đối với thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng dự án cụ thể để áp dụng hoặc tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá đề xuất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
4. Việc ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng được thực hiện như sau:
a) Chi phí đầu tư xây dựng được ước tính theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng hoặc hồ sơ thiết kế cơ sở hoặc hồ sơ thiết kế thi công được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt. Việc ước tính chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm này thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Việc ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng căn cứ theo thứ tự ưu tiên như sau:
- Dự toán xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Dự toán xây dựng dựa trên định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, công bố và đã được cơ quan, tổ chức tư vấn thẩm định hoặc thẩm tra độc lập. Cơ quan, tổ chức tư vấn thẩm định hoặc thẩm tra độc lập chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thẩm định hoặc thẩm tra đối với dự toán xây dựng mà mình đã thực hiện;
- Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố;
c) Trường hợp chưa có các căn cứ quy định tại điểm b khoản này thì tổ chức thực hiện định giá đất thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để đề xuất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
5. Việc ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm thực hiện dự án và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của khu đất, thửa đất thực hiện theo công thức sau:
Tổng doanh thu phát triển = 
Tổng chi phí phát triển = 
Trong đó:
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án;
- Ci là chi phí năm thứ i của dự án;
- r là tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân bằng tiền Việt Nam đối với dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại nhà nước của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá;
- n là số năm bán hàng của dự án (tính tròn năm);
- m là số năm xây dựng và phát sinh chi phí của dự án (tính tròn năm).
6. Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
|
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá |
= |
Tổng doanh thu phát triển |
- |
Tổng chi phí phát triển |
Giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
|
Giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá |
= |
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá |
|
Diện tích thửa đất, khu đất cần định giá |
7. Trường hợp khu đất có diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất (sau đây gọi là giao đất), có diện tích cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (sau đây gọi là cho thuê đất) thì giá đất của thửa đất cần định giá quy định tại khoản 6 Điều này được xác định theo tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất.
Việc phân bổ chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo công thức sau:
|
Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích giao đất |
= |
Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án |
x |
Diện tích giao đất |
|
Tổng diện tích giao đất và cho thuê đất |
|
Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích cho thuê đất |
= |
Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án |
x |
Diện tích cho thuê đất |
|
Tổng diện tích giao đất và cho thuê đất |
Trong đó: Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án được xác định trong chi phí đầu tư xây dựng quy định tại khoản 3 Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
8. Trường hợp thửa đất, khu đất cần định giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo nhiều quyết định thì thực hiện như sau:
a) Trường hợp có đầy đủ điều kiện để tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thì xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện theo diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định đó;
b) Trường hợp không ước tính được đầy đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất hoặc chi phí phát triển ước tính lớn hơn doanh thu phát triển ước tính đối với diện tích cần định giá đất thì việc xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
9. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của cơ quan có chức năng quản lý đất đai, các ngân hàng thương mại nhà nước có trách nhiệm cung cấp thông tin bằng văn bản về lãi suất cho vay trung hạn quy định tại khoản 5 Điều này.
10. Việc xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư được minh họa chi tiết tại ví dụ số 03 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này.
Điều 7. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
1. Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất, bao gồm: vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất.
2. Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất theo quy định tại các điểm a, b, c khoản 3 và khoản 4 Điều 158 Luật Đất đai cho từng vị trí đất, khu vực.
Trường hợp thửa đất lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 4 của Nghị định này.
3. Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực:
a) Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực;
b) Trường hợp giá đất thu thập theo từng vị trí đất, khu vực mà nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất nếu có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường;
c) Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.
4. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.
5. Giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất, khu vực được xác định như sau:
|
Giá đất của thửa đất cần định giá |
= |
Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá |
x |
Hệ số điều chỉnh giá đất |
Điều 8. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:
a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất;
b) Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;
c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;
d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;
đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);
e) Hiện trạng môi trường, an ninh;
g) Thời hạn sử dụng đất;
h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm:
a) Năng suất cây trồng, vật nuôi;
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm;
c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình;
d) Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.
3. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định hoặc quy định còn thiếu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Điều 9. Áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai
1. Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà theo quy định tại thời điểm ban hành quyết định thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành quyết định. Trường hợp thời điểm ban hành quyết định từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến ngày 31 tháng 12 năm 2014 mà thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành quyết định và trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì áp dụng bảng giá đất tại thời điểm ban hành quyết định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015.
2. Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà theo quy định tại thời điểm ban hành quyết định không thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì áp dụng các phương pháp theo quy định tại các điểm a, b, c khoản 5, các điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai và các điều 4, 5, 6 của Nghị định này.
3. Trường hợp giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này để áp dụng các phương pháp định giá đất theo từng quyết định.
4. Đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất thì xử lý như sau:
a) Trường hợp có đầy đủ điều kiện để ước tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thì xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện theo diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định đó;
b) Trường hợp không ước tính được đầy đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất hoặc chi phí phát triển ước tính lớn hơn doanh thu phát triển ước tính đối với diện tích cần định giá đất thì việc xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
5. Việc xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này được minh họa chi tiết tại ví dụ số 04 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này.
Điều 10. Trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị trong việc cung cấp thông tin
Các cơ quan, tổ chức, đơn vị được giao quản lý, khai thác, sử dụng nguồn thông tin quy định tại điểm b khoản 2 Điều 4 và điểm b khoản 1 Điều 5 của Nghị định này có trách nhiệm cung cấp thông tin để phục vụ công tác định giá đất bằng văn bản hoặc phương thức điện tử trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của tổ chức thực hiện định giá đất.
Điều 11. Căn cứ xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất
Việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất phải thực hiện theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai và các điều 4, 5, 6, 7 của Nghị định này; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Điều 12. Nội dung xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất
1. Quy định cụ thể giá các loại đất:
a) Giá đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
b) Giá đất trồng cây lâu năm;
c) Giá đất rừng sản xuất;
d) Giá đất nuôi trồng thủy sản;
đ) Giá đất làm muối;
e) Giá đất ở tại nông thôn;
g) Giá đất ở tại đô thị;
h) Giá đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp;
i) Giá đất thương mại, dịch vụ;
k) Giá đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
l) Giá đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;
m) Giá các loại đất trong khu công nghệ cao;
n) Giá các loại đất khác theo phân loại đất quy định tại Điều 9 Luật Đất đai chưa được quy định từ điểm a đến điểm m khoản này theo yêu cầu quản lý của địa phương.
2. Xác định giá đất đối với một số loại đất khác trong bảng giá đất:
a) Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng thì căn cứ vào giá đất rừng sản xuất tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất;
b) Đối với đất chăn nuôi tập trung, các loại đất nông nghiệp khác thì căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất;
c) Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất phi nông nghiệp khác thì căn cứ vào giá đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất;
d) Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào các mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh, đất tôn giáo, tín ngưỡng sử dụng; đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu trữ tro cốt thì căn cứ vào giá đất cùng mục đích sử dụng tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất. Trường hợp trong bảng giá đất không có giá loại đất cùng mục đích sử dụng thì căn cứ vào giá đất ở tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất;
đ) Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng thì căn cứ vào mục đích sử dụng để quy định mức giá đất cho phù hợp;
3. Giá đất trong bảng giá đất đối với đất sử dụng có thời hạn được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.
Điều 13. Chuẩn bị xây dựng bảng giá đất
Việc chuẩn bị xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 thực hiện như sau:
1. Sở Tài nguyên và Môi trường lập dự án xây dựng bảng giá đất, trong đó xác định nội dung, thời gian, tiến độ, dự toán kinh phí thực hiện và các nội dung liên quan.
2. Sở Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị hồ sơ thẩm định dự án xây dựng bảng giá đất và gửi Sở Tài chính; Sở Tài chính có trách nhiệm thẩm định và gửi văn bản thẩm định hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất về Sở Tài nguyên và Môi trường. Hồ sơ thẩm định dự án xây dựng bảng giá đất gồm:
a) Công văn đề nghị thẩm định dự án xây dựng bảng giá đất;
b) Dự thảo Dự án xây dựng bảng giá đất;
c) Dự thảo Tờ trình về việc phê duyệt dự án;
d) Dự thảo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc phê duyệt dự án.
3. Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp thu, hoàn thiện ý kiến thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất. Hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất gồm:
a) Dự án xây dựng bảng giá đất sau khi đã tiếp thu, hoàn thiện ý kiến thẩm định;
b) Tờ trình về việc phê duyệt dự án;
c) Dự thảo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc phê duyệt dự án;
d) Văn bản thẩm định hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo các sở, ngành, Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế (nếu có) để thực hiện xây dựng bảng giá đất.
5. Sở Tài nguyên và Môi trường lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất để xây dựng bảng giá đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Trường hợp tại thời điểm đóng thầu, không có nhà thầu nào tham dự thì được gia hạn 01 lần. Sau khi gia hạn mà không lựa chọn được nhà thầu thì Sở Tài nguyên và Môi trường giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất.
6. Thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Tổ giúp việc của Hội đồng:
a) Sở Tài chính trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành phần Hội đồng thẩm định bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 161 Luật Đất đai để thẩm định dự thảo bảng giá đất, trong đó:
Đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng là người đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất theo quy định và không thuộc tổ chức tư vấn xác định giá đất được thuê để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất;
Chuyên gia về giá đất tham gia Hội đồng là người có tối thiểu 05 năm kinh nghiệm làm việc một trong các lĩnh vực tài chính đất đai, quản lý giá, quản lý đất đai, thẩm định giá.
b) Sở Tài chính trình Chủ tịch Hội đồng thẩm định bảng giá đất quyết định thành lập Tổ giúp việc của Hội đồng, bao gồm: đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm Tổ trưởng và đại diện các cơ quan có chức năng quản lý đất đai, xây dựng, kế hoạch và đầu tư, thuế và các thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định. Tổ giúp việc có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung theo phân công để đề xuất, báo cáo Hội đồng thẩm định bảng giá đất xem xét tại phiên họp thẩm định.
Điều 14. Trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất
Việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 thực hiện như sau:
1. Tổ chức thực hiện định giá đất tiến hành xây dựng bảng giá đất như sau:
a) Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin phục vụ việc xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí; việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;
b) Xác định loại đất, khu vực, vị trí đất tại từng xã, phường, thị trấn đối với khu vực xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí; xác định loại đất, tổng số thửa đất, số thửa đất của mỗi loại đất đối với khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;
c) Tổng hợp, hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin tại cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh; phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành đối với việc xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí;
d) Tổng hợp kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin; thiết lập vùng giá trị; lựa chọn thửa đất chuẩn và xác định giá cho thửa đất chuẩn; lập bảng tỷ lệ so sánh đối với việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;
đ) Xây dựng dự thảo bảng giá đất và dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.
2. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm xây dựng dự thảo Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất; đăng hồ sơ lấy ý kiến đối với dự thảo bảng giá đất trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường trong thời gian 30 ngày; lấy ý kiến bằng văn bản đối với dự thảo bảng giá đất của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh, các tổ chức thành viên của Mặt trận, cơ quan thuế, tổ chức công chứng nhà nước, tổ chức tư vấn xác định giá đất; tiếp thu, hoàn thiện dự thảo Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất; chỉ đạo tổ chức thực hiện định giá đất tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất và Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.
3. Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất hồ sơ trình thẩm định bảng giá đất; Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện thẩm định bảng giá đất và gửi văn bản thẩm định bảng giá đất về Sở Tài nguyên và Môi trường.
4. Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa và hoàn thiện dự thảo bảng giá đất theo ý kiến của Hội đồng thẩm định bảng giá đất; trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất, công bố công khai và chỉ đạo cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
1. Hồ sơ lấy ý kiến góp ý đối với dự thảo bảng giá đất:
a) Dự thảo Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất;
b) Dự thảo bảng giá đất;
c) Dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.
2. Hồ sơ trình thẩm định bảng giá đất:
a) Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất;
b) Dự thảo bảng giá đất;
c) Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất;
d) Báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý đối với dự thảo bảng giá đất.
3. Hồ sơ trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất:
a) Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất;
b) Dự thảo bảng giá đất;
c) Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất;
d) Báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý đối với dự thảo bảng giá đất;
đ) Văn bản thẩm định bảng giá đất;
e) Báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến thẩm định bảng giá đất.
Điều 16. Điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất
1. Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hằng năm để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo hoặc trong năm thực hiện như sau:
a) Điều chỉnh, sửa đổi giá đất của từng loại đất tại từng khu vực, vị trí có biến động trên thị trường đối với khu vực xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí; giá đất của từng thửa đất có biến động trên thị trường đối với khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;
b) Bổ sung giá đất chưa được quy định trong bảng giá đất hiện hành của từng loại đất tại từng khu vực, vị trí đối với khu vực xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí; của từng thửa đất đối với khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;
c) Giữ nguyên giá đất trong bảng giá đất đã xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hiện hành của từng loại đất tại từng khu vực, vị trí không có biến động trên thị trường đối với khu vực xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí; giá đất của từng thửa đất không có biến động trên thị trường đối với khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
2. Trình tự, thủ tục điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất thực hiện theo quy định tại các điều 13, 14 và 15 của Nghị định này.
3. Trường hợp thuộc đối tượng áp dụng bảng giá đất mà tại thời điểm định giá đất thửa đất, khu đất cần định giá chưa được quy định trong bảng giá đất thì căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương, cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về đất đai cấp tỉnh căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất của khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự để xác định giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai.
Điều 17. Trình tự điều chỉnh bảng giá đất đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai
1. Sở Tài nguyên và Môi trường lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất theo quy định tại khoản 5 Điều 13 của Nghị định này.
2. Tổ chức thực hiện định giá đất tiến hành điều chỉnh bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 14 của Nghị định này.
3. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm xây dựng dự thảo Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất; tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan về hồ sơ lấy ý kiến đối với dự thảo bảng giá đất; tiếp thu, hoàn thiện Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất; tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất và Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.
4. Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất.
5. Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện thẩm định bảng giá đất và gửi văn bản thẩm định về Sở Tài nguyên và Môi trường.
6. Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa và hoàn thiện dự thảo bảng giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo thành phần hồ sơ quy định tại khoản 3 Điều 15 của Nghị định này.
Mục 2. BẢNG GIÁ ĐẤT THEO VỊ TRÍ ĐẤT
Điều 18. Xác định khu vực trong xây dựng bảng giá đất
1. Các loại đất cần xác định khu vực trong bảng giá đất bao gồm: đất nông nghiệp, đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng và đất phi nông nghiệp khác tại nông thôn.
2. Khu vực trong xây dựng bảng giá đất được xác định theo từng đơn vị hành chính cấp xã và căn cứ vào năng suất, cây trồng, vật nuôi, khoảng cách đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm, điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm (đối với đất nông nghiệp); căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực (đối với đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng và đất phi nông nghiệp khác tại nông thôn) và thực hiện theo quy định sau:
a) Khu vực 1 là khu vực có khả năng sinh lợi cao nhất và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất;
b) Các khu vực tiếp theo là khu vực có khả năng sinh lợi thấp hơn và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn so với khu vực liền kề trước đó.
Điều 19. Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin
1. Thu thập thông tin về các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất tại xã, phường, thị trấn theo Mẫu số 01 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này.
2. Thu thập thông tin đầu vào theo quy định tại điểm a và b khoản 2 Điều 4 của Nghị định này được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm khảo sát trở về trước. Trường hợp thông tin có cùng thời điểm phát sinh thì ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự như sau: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát.
3. Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin về các khoản thu nhập, chi phí để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập đối với trường hợp không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất.
4. Việc điều tra, khảo sát, thu thập thông tin quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 02 đến Mẫu số 03 của Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này. Ngoài các nội dung điều tra, khảo sát quy định tại khoản này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể bổ sung các thông tin khác vào phiếu điều tra để đáp ứng yêu cầu xây dựng bảng giá đất tại địa phương.
Điều 20. Xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất
1. Căn cứ xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất
a) Đối với nhóm đất nông nghiệp: Vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất được xác định theo từng khu vực và thực hiện như sau:
Vị trí 1 là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất;
Các vị trí tiếp theo là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.
b) Đối với đất phi nông nghiệp: Vị trí đất được xác định gắn với từng đường, đoạn đường, phố, đoạn phố (đối với đất ở tại đô thị, đất thương mại, dịch vụ tại đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị), đường, đoạn đường hoặc khu vực (đối với các loại đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 18 của Nghị định này) và căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực và thực hiện như sau:
Vị trí 1 là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất;
Các vị trí tiếp theo là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.
2. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này và tình hình thực tế tại địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí đất trong bảng giá đất. Đối với thửa đất, khu đất có yếu tố thuận lợi hoặc kém thuận lợi trong việc sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được quy định tăng hoặc giảm mức giá như sau:
a) Đối với đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ; đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn;
b) Đối với thửa đất ở có các yếu tố thuận lợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất ở có cùng vị trí đất trong bảng giá đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định tăng hoặc giảm mức giá.
1. Kiểm tra, rà soát toàn bộ phiếu điều tra và xác định mức giá của các vị trí đất sau khi thu thập thông tin giá đất quy định tại Điều 19 của Nghị định này. Mức giá của vị trí đất được xác định bằng bình quân số học mức giá của các thửa đất đã điều tra, khảo sát tại từng vị trí đất.
Đối với loại đất mà tại một hay một số vị trí đất không có thông tin về giá đất quy định tại khoản 2 Điều 19 của Nghị định này thì căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất hiện hành, mức giá của các vị trí đất khác đã được xác định của loại đất đó, áp dụng phương pháp so sánh để xác định mức giá của các vị trí đất còn lại.
Đối với loại đất mà không có thông tin về giá đất quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định này thì giá đất được xác định bằng phương pháp thu nhập dựa trên thông tin quy định tại khoản 3 Điều 19 của Nghị định này.
2. Thống kê giá đất đầu vào tại xã, phường, thị trấn thực hiện theo Mẫu số 04 của Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này và xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất tại xã, phường, thị trấn. Báo cáo gồm các nội dung chủ yếu sau:
a) Đánh giá tổng quan về xã, phường, thị trấn;
b) Đánh giá tình hình và kết quả điều tra giá đất tại xã, phường, thị trấn; tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất điều tra với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành;
c) Đề xuất mức giá của các vị trí đất tại xã, phường, thị trấn.
3. Hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra khảo sát, thu thập thông tin giá đất tại xã, phường, thị trấn. Hồ sơ gồm có:
a) Phiếu thu thập thông tin về xã, phường, thị trấn;
b) Phiếu thu thập thông tin về thửa đất;
c) Bảng thống kê giá đất tại xã, phường, thị trấn;
d) Báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất tại xã, phường, thị trấn.
1. Tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất tại cấp huyện thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 05 đến Mẫu số 08 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này và xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất tại cấp huyện. Báo cáo gồm các nội dung chủ yếu sau:
a) Đánh giá về các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn cấp huyện;
b) Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất; tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất điều tra với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành tại cấp huyện;
c) Đề xuất mức giá của các vị trí đất trên địa bàn cấp huyện.
2. Hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra khảo sát, thu thập thông tin giá đất tại cấp huyện. Hồ sơ gồm có:
a) Bảng tổng hợp giá đất trên địa bàn cấp huyện;
b) Báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp huyện.
3. Tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất tại cấp tỉnh thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 09 đến Mẫu số 11 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này.
4. Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành
a) Đánh giá tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất điều tra với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành;
b) Đánh giá các quy định trong bảng giá đất hiện hành.
1. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí đất thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 12 đến Mẫu số 15 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này.
2. Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí gồm các nội dung chủ yếu sau:
a) Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn cấp tỉnh;
b) Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất trên địa bàn cấp tỉnh; kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành;
c) Đánh giá sự phù hợp hoặc chưa phù hợp của giá đất trong dự thảo bảng giá đất so với kết quả điều tra giá đất điều tra;
d) Việc quy định khu vực, vị trí đất; áp dụng các phương pháp định giá đất và mức giá các loại đất trong dự thảo bảng giá đất; các phương án giá các loại đất (nếu có);
đ) Đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đến tình hình kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư, việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai và thu nhập, đời sống của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất.
Mục 3. BẢNG GIÁ ĐẤT ĐẾN TỪNG THỬA ĐẤT TRÊN CƠ SỞ VÙNG GIÁ TRỊ, THỬA ĐẤT CHUẨN
Khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn phải đảm bảo các điều kiện sau:
1. Có bản đồ địa chính số được chỉnh lý, cập nhật khi có sự thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất và các yếu tố khác có liên quan đến nội dung bản đồ địa chính và đồng thời được cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai theo quy định của pháp luật về bản đồ địa chính.
2. Có cơ sở dữ liệu giá đất gồm: giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; thông tin giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước.
Điều 25. Điều tra, khảo sát, thu thập và tổng hợp thông tin
1. Thu thập thông tin về các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
2. Thu thập thông tin về đặc tính của tất cả các thửa đất tại khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn theo các tiêu chí về đặc tính thửa đất.
3. Thu thập thông tin đầu vào để định giá đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 158 Luật Đất đai theo Mẫu số 02 và Mẫu số 03 Phụ lục I kèm theo Nghị định này.
4. Tổng hợp kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin phục vụ việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
a) Tổng hợp thông tin về đặc tính của tất cả các thửa đất;
b) Tổng hợp thông tin giá đất đầu vào để định giá đất.
Điều 26. Thiết lập vùng giá trị
1. Căn cứ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại Điều 8 của Nghị định này, tổ chức thực hiện định giá đất lựa chọn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để thiết lập vùng giá trị quy định tại khoản 48 Điều 3 Luật Đất đai nhằm phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
Trường hợp sau khi thiết lập các vùng giá trị mà có các thửa đất không liền kề nhau nhưng có cùng mục đích sử dụng và có các yếu tố tương đồng về vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất thuộc vùng giá trị khác thì căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương để thiết lập các vùng giá trị phù hợp với các thửa đất này.
2. Vùng giá trị được xác định ranh giới, đánh số thứ tự và biểu thị trên bản đồ địa chính số.
Điều 27. Lựa chọn thửa đất chuẩn và xác định giá cho thửa đất chuẩn
1. Lựa chọn thửa đất chuẩn
Thửa đất có các đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước mang tính đại diện cho các thửa đất trong vùng giá trị; có tính ổn định về vị trí, mục đích, hình dáng, quy hoạch sẽ được chọn làm thửa đất chuẩn để định giá cho các thửa đất khác trong vùng giá trị.
2. Xác định giá cho thửa đất chuẩn
a) Trường hợp thửa đất chuẩn có thông tin đầu vào theo quy định tại điểm a và b khoản 2 Điều 4 của Nghị định này và sử dụng thông tin theo quy định tại khoản 4 Điều 158 Luật Đất đai thì giá của thửa đất chuẩn là thông tin đầu vào;
b) Trường hợp thửa đất chuẩn không có thông tin về giá đất quy định tại điểm a khoản này, giá của thửa đất chuẩn được xác định thông qua các phương pháp định giá đất quy định tại điểm a, b, c khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai và các điều 4, 5, 6 của Nghị định này.
Điều 28. Lập bảng tỷ lệ so sánh
1. Bảng tỷ lệ so sánh quy định cách thức điều chỉnh để xác định giá của thửa đất cụ thể trên cơ sở khác biệt các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất chuẩn và thửa đất cụ thể.
2. Căn cứ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, thông tin giá đất trên thị trường và tình hình cụ thể tại địa phương, tổ chức thực hiện định giá đất lập bảng tỷ lệ so sánh để đề xuất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất làm cơ sở để cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất xem xét, quyết định.
1. Định giá các thửa đất cụ thể trong từng vùng giá trị
a) Căn cứ đặc tính của thửa đất và giá của thửa đất chuẩn, áp dụng cách thức điều chỉnh trong bảng tỷ lệ so sánh giá đất để tính giá của từng thửa đất cụ thể trong từng vùng giá trị;
b) Rà soát, kiểm tra, hiệu chỉnh kết quả xác định giá của thửa đất cụ thể: kiểm chứng mức chênh lệch giá đất giữa các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng trong từng vùng giá trị; kiểm chứng mức chênh lệch giá đất các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng giữa các vùng giá trị; hiệu chỉnh giá của thửa đất cụ thể.
2. Xây dựng dự thảo bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
3. Xây dựng dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Nội dung chi tiết của báo cáo như sau:
a) Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn cấp tỉnh;
b) Đánh giá điều kiện khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;
c) Đánh giá kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin phục vụ việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;
d) Kết quả thiết lập vùng giá trị, lựa chọn thửa đất chuẩn và xác định giá cho thửa đất chuẩn, lập bảng tỷ lệ so sánh và mức giá các loại đất trong dự thảo bảng giá đất; các phương án giá các loại đất (nếu có);
đ) Đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đến tình hình kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư, việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai và thu nhập, đời sống của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất.
Điều 30. Căn cứ định giá đất cụ thể
1. Việc định giá đất cụ thể phải thực hiện theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai và các điều 4, 5, 6, 7 của Nghị định này; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
2. Giá đất cụ thể được xác định theo từng mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác định trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, thông báo thu hồi đất, kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
Điều 31. Chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể và lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất
1. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể. Hồ sơ định giá đất cụ thể gồm:
a) Mục đích định giá đất, thời gian thực hiện và dự toán kinh phí;
b) Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi đất;
c) Các văn bản pháp lý khác liên quan đến thửa đất cần định giá.
2. Căn cứ hồ sơ định giá đất cụ thể, cơ quan có chức năng quản lý đất đai lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất theo quy định tại khoản 5 Điều 13 của Nghị định này.
Điều 32. Thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể
1. Cơ quan tài chính cùng cấp trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 161 Luật Đất đai để thẩm định phương án giá đất theo hình thức Hội đồng hoạt động thường xuyên hoặc Hội đồng hoạt động theo vụ việc, trong đó:
a) Đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng là người đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất theo quy định và không thuộc tổ chức tư vấn xác định giá đất được thuê để xác định giá đất cụ thể;
b) Chuyên gia về giá đất tham gia Hội đồng là người có tối thiểu 05 năm kinh nghiệm làm việc một trong các lĩnh vực tài chính đất đai, quản lý giá, quản lý đất đai, thẩm định giá.
2. Cơ quan tài chính cùng cấp trình Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể có thẩm quyền quyết định thành lập Tổ giúp việc của Hội đồng, bao gồm: đại diện lãnh đạo cơ quan tài chính cùng cấp làm Tổ trưởng và đại diện các cơ quan có chức năng quản lý đất đai, xây dựng, kế hoạch và đầu tư, thuế cùng cấp và các thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định. Tổ giúp việc có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung theo phân công để đề xuất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét tại phiên họp thẩm định.
Điều 33. Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể
Tổ chức thực hiện định giá đất tiến hành xác định giá đất cụ thể gồm các nội dung sau:
1. Thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin
a) Các thông tin cần thu thập gồm thông tin về thửa đất định giá, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất.
Việc thu thập, tổng hợp thông tin về thửa đất, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 02 đến Mẫu số 03 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này;
b) Tổ chức thực hiện định giá đất chịu trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ của các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất và cung cấp thông tin về kết quả điều tra, thu thập thông tin đầu vào cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai để cập nhật cơ sở dữ liệu về giá đất.
2. Lựa chọn phương pháp định giá đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá, đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai, tổ chức thực hiện định giá đất có trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp đề xuất Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định.
3. Xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất
a) Tổ chức thực hiện định giá đất xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất và gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai;
b) Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất thực hiện theo Mẫu số 16 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này. Chứng thư định giá đất thực hiện theo Mẫu số 17 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này.
Điều 34. Thẩm định giá đất cụ thể
1. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra tính đầy đủ về nội dung của Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất; xây dựng Tờ trình về phương án giá đất, văn bản đề nghị thẩm định phương án giá đất; trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định phương án giá đất. Hồ sơ trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể gồm:
a) Văn bản đề nghị thẩm định phương án giá đất;
b) Tờ trình về phương án giá đất;
c) Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất;
d) Hồ sơ định giá đất cụ thể.
2. Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định phương án giá đất và gửi văn bản thẩm định phương án giá đất đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
Điều 35. Quyết định giá đất cụ thể
1. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tổ chức thực hiện tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa, hoàn thiện phương án giá đất.
2. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể. Hồ sơ phương án giá đất trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể gồm:
a) Tờ trình về phương án giá đất của cơ quan có chức năng quản lý đất đai;
b) Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, Chứng thư định giá đất;
c) Văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
d) Biên bản cuộc họp Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
đ) Báo cáo tiếp thu, chỉnh sửa, hoàn thiện phương án giá đất theo văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.
3. Trường hợp giá đất cụ thể được áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cung cấp phương án giá đất đã được tiếp thu hoàn thiện theo quy định tại khoản 1 Điều này cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để đưa vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
4. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm lưu trữ và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai toàn bộ kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương. Hồ sơ định giá đất cụ thể được lưu giữ ít nhất là mười năm, kể từ ngày có quyết định có phê duyệt giá đất cụ thể của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
5. Cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể chịu trách nhiệm về áp dụng nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể đã được quy định tại Nghị định này; không chịu trách nhiệm về các nội dung khác đã được cơ quan, người có thẩm quyền thẩm định, chấp thuận, quyết định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.
Điều 36. Điều kiện của cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất
1. Cá nhân được hành nghề tư vấn xác định giá đất trong tổ chức tư vấn xác định giá đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có bằng tốt nghiệp đại học trở lên thuộc các ngành hoặc chuyên ngành về quản lý đất đai, địa chính, bất động sản, thẩm định giá, kinh tế, tài chính, kế toán, kiểm toán, ngân hàng;
b) Có thời gian công tác thực tế theo ngành hoặc chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp ngành hoặc chuyên ngành quy định tại điểm a khoản này tính đến ngày đăng ký danh sách định giá viên, thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên;
c) Có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất do các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất quy định tại khoản 3 Điều này.
2. Trường hợp cá nhân đã được cấp Thẻ thẩm định viên về giá theo quy định của pháp luật về giá thì không cần đáp ứng các điều kiện quy định tại các khoản 1 Điều này.
3. Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất phải đảm bảo các điều kiện sau:
b) Có ít nhất 03 giảng viên cơ hữu, người được mời thỉnh giảng đạt tiêu chuẩn, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ theo quy định của pháp luật, có trình độ thạc sĩ trở lên thuộc các ngành, chuyên ngành về quản lý đất đai, địa chính, bất động sản, thẩm định giá, kinh tế, tài chính, kế toán, kiểm toán, ngân hàng và có kinh nghiệm công tác từ 10 năm trở lên liên quan trực tiếp đến chuyên đề giảng dạy;
- Thời gian, hình thức đào tạo, bồi dưỡng trong đó thời gian học trực tiếp tập trung đảm bảo tối thiểu là 60% tổng thời lượng khoá đào tạo;
- Hồ sơ năng lực của đội ngũ giảng viên dự kiến giảng dạy (bao gồm giảng viên cơ hữu và người được mời thỉnh giảng);
- Giáo trình và tài liệu dự kiến giảng dạy được xây dựng trên cơ sở khung chương trình đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành;
- Bộ câu hỏi thi sát hạch hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất.
d) Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất phải tiến hành đánh giá quá trình tham gia đào tạo của người học, tổ chức sát hạch hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất, cấp Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất và thực hiện lưu trữ thông tin trong vòng 10 năm trở lên.
4. Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ quy định tại khoản 3 Điều này, Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công khai các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất đáp ứng điều kiện quy định tại điểm c khoản 3 Điều này trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc thông báo bằng văn bản cho các trường hợp không đáp ứng điều kiện; thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ các quy định tại khoản 3 Điều này đối với các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất.
5. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm lập danh sách tổ chức tư vấn xác định giá đất, định giá viên báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường có ý kiến trước khi công khai danh sách đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất, cập nhật vào Cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường; kiểm tra, theo dõi việc chấp hành pháp luật về tư vấn xác định giá đất của tổ chức tư vấn xác định giá đất, định giá viên.
Điều 37. Căn cứ khoản 2 Điều 112 Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 05 tháng 2 năm 2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai)
1. Sửa đổi, bổ sung Điều 5đ như sau:
“Điều 5đ. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư
1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng, các hồ sơ, tài liệu theo quy định của pháp luật về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và các thông tin cần thiết khác phục vụ định giá đất.
2. Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất
a) Tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ trong thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; tỷ lệ bán hàng; tỷ lệ lấp đầy.
Giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được áp dụng trong trường hợp không thu thập được giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng;
b) Khảo sát, thu thập thông tin về giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng; giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thực hiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 5b của Nghị định này;
c) Việc ước tính giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ để xác định tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được thực hiện bằng phương pháp so sánh như đối với thửa đất, khu đất cần định giá đã được đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt;
d) Việc xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản. Trường hợp không có số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản thì thực hiện như sau:
Đối với trường hợp xác định mức biến động của giá chuyển nhượng thì căn cứ theo chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng bình quân 03 năm liền kề trước thời điểm định giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố áp dụng trên địa bàn hành chính cấp tỉnh, trường hợp địa phương không công bố chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng thì lấy theo chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng của cả nước;
Đối với trường hợp xác định mức biến động của giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thì căn cứ theo mức biến động thể hiện trong các hợp đồng cho thuê đất, cho thuê mặt bằng; đối với trường hợp xác định mức biến động của giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì căn cứ số liệu thực tế trên thị trường do tổ chức thực hiện định giá đất điều tra, khảo sát và đề xuất để Hội đồng thẩm định giá đất quyết định;
đ) Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy.
Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy thì tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để đề xuất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Đối với thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng dự án cụ thể để áp dụng hoặc tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá đề xuất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
3. Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất
a) Các chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất trong Nghị định này bao gồm:
- Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình của dự án (có tính đến chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá);
- Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công; chi phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Chi phí thiết bị;
- Chi phí quản lý dự án;
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
- Chi phí khác theo quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp thành doanh thu phát triển của dự án, do tổ chức thực hiện định giá đất lựa chọn đối với từng dự án cụ thể, đề xuất Hội đồng thẩm định giá đất quyết định.
Trường hợp áp dụng suất vốn đầu tư thì thực hiện theo quy định của pháp luật xây dựng về suất vốn đầu tư xây dựng công trình.
Trường hợp xác định giá đất đối với dự án lấn biển hoặc hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư thì ngoài chi phí lấn biển đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt còn bao gồm các chi phí đầu tư xây dựng tại điểm này mà chưa được xác định trong dự án lấn biển hoặc hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư đã được phê duyệt.
Trường hợp thửa đất, khu đất cần định giá thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì không tính chi phí xây dựng nhà ở trong chi phí đầu tư xây dựng;
b) Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với tính chất, quy mô dự án và tình hình thực tế tại địa phương;
c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng tỷ lệ % nhân với tổng của chi phí quy định tại điểm a, điểm b khoản này và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá theo quy định tại khoản 6 Điều này;
d) Tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất quy định tại khoản này không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng trước thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, điểm c khoản 1 Điều 23 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
đ) Căn cứ thông tin về các dự án tương tự trong khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng dự án cụ thể.
Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định chi phí kinh doanh thì chi phí kinh doanh được xác định bằng mức bình quân của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.
Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định tỷ lệ % để tính chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hũu, rủi ro trong kinh doanh thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Đối với thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng dự án cụ thể để áp dụng hoặc tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá đề xuất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
4. Việc ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng được thực hiện như sau:
a) Chi phí đầu tư xây dựng được ước tính theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng hoặc hồ sơ thiết kế cơ sở hoặc hồ sơ thiết kế thi công được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt. Việc ước tính chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm này thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Việc ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng căn cứ theo thứ tự ưu tiên như sau:
- Dự toán xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Dự toán xây dựng dựa trên định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, công bố và đã được cơ quan, tổ chức tư vấn thẩm định hoặc thẩm tra độc lập. Cơ quan, tổ chức tư vấn thẩm định hoặc thẩm tra độc lập chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thẩm định hoặc thẩm tra đối với dự toán xây dựng mà mình đã thực hiện;
- Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố;
c) Trường hợp chưa có các căn cứ quy định tại điểm b khoản này thì tổ chức thực hiện định giá đất thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để đề xuất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
5. Việc ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm thực hiện dự án và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện theo công thức sau:
|
Tổng doanh thu phát triển = |
|
|
Tổng chi phí phát triển = |
|
Trong đó:
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án;
- Ci là chi phí năm thứ i của dự án;
- r là tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân của loại tiền vay bằng tiền Việt Nam đối với dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại nhà nước của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá;
- n là số năm bán hàng của dự án (tính tròn năm);
- m là số năm xây dựng và phát sinh chi phí của dự án (tính tròn năm).
6. Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
|
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá |
= |
Tổng doanh thu phát triển |
- |
Tổng chi phí phát triển |
Giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
|
Giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá |
= |
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá |
|
Diện tích thửa đất, khu đất cần định giá |
7. Trường hợp khu đất có diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất (sau đây gọi là giao đất), có diện tích cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (sau đây gọi là cho thuê đất) thì giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất.
Việc phân bổ chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo công thức sau:
|
Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích giao đất |
= |
Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án |
x |
Diện tích giao đất |
|
Tổng diện tích giao đất và cho thuê đất |
|
Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích cho thuê đất |
= |
Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án |
x |
Diện tích cho thuê đất |
|
Tổng diện tích giao đất và cho thuê đất |
Trong đó: Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án được xác định trong chi phí đầu tư xây dựng quy định tại khoản 3 Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
8. Trường hợp thửa đất, khu đất cần định giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo nhiều quyết định thì thực hiện như sau:
a) Trường hợp có đầy đủ điều kiện để tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thì xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện theo diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định đó;
b) Trường hợp không ước tính được đầy đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất hoặc chi phí phát triển ước tính lớn hơn doanh thu phát triển ước tính đối với diện tích cần định giá đất thì việc xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
9. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của cơ quan có chức năng quản lý đất đai, các ngân hàng thương mại nhà nước có trách nhiệm cung cấp thông tin bằng văn bản về lãi suất cho vay trung hạn quy định tại khoản 5 Điều này.”
2. Việc xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư được minh họa chi tiết tại Ví dụ số 03 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này.
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường:
a) Quy định chi tiết về xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;
b) Thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong việc áp dụng phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất theo quy định của pháp luật;
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:
a) Tổ chức xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trình Hội đồng nhân dân ban hành bảng giá đất;
b) Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về giá đất tại địa phương; giải quyết các vướng mắc phát sinh về giá đất theo thẩm quyền;
c) Thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm về giá đất và hoạt động tư vấn xác định giá đất tại địa phương;
d) Tổ chức xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu về giá đất tại địa phương theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
đ) Tổ chức quy định cụ thể các nội dung được giao tại Nghị định này;
e) Hàng năm, báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường về tình hình thực hiện các quy định của pháp luật về giá đất tại địa phương.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức thực hiện việc quyết định giá đất cụ thể theo quy định tại Nghị định này.
4. Kinh phí để tổ chức xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, xác định giá đất cụ thể, thẩm định, theo dõi, cập nhật giá đất được bố trí từ nguồn chi thường xuyên theo quy định của Luật Ngân sách nhà nước.
1. Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Điều 37 của Nghị định này có hiệu lực kể từ ngày Nghị định này được ký ban hành.
3. Các nghị định sau đây hết hiệu lực kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành
a) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
b) Điều 2 Nghị định số 136/2018/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2018 của Chính phủ sửa đổi một số điều của các Nghị định liên quan đến điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường;
c) Điều 2 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
d) Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 05 tháng 02 năm 2024 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Ví dụ về việc áp dụng phương pháp thặng dư tại Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định số 12/2024/NĐ-CP hết hiệu lực kể từ ngày ký Nghị định này;
4. Điều khoản chuyển tiếp
b) Cá nhân được cấp Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mà đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành chưa được cấp Chứng chỉ định giá đất và đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất theo quy định tại điểm a và b khoản 1 Điều 36 của Nghị định này thì được hành nghề tư vấn định giá đất theo quy định của Nghị định này.
5. Các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát các văn bản quy phạm pháp luật do mình ban hành trái với quy định của Luật Đất đai, của Nghị định này để sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ.
Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp, tổ chức và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Nghị định này.
|
|
TM. CHÍNH
PHỦ |
(Kèm theo Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ)
|
STT |
Mẫu số |
Tên mẫu |
|
1 |
Phiếu thu thập thông tin về các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất tại xã, phường, thị trấn |
|
|
2 |
Phiếu thu thập thông tin về thửa đất (Áp dụng đối với đất nông nghiệp) |
|
|
3 |
Phiếu thu thập thông tin về thửa đất (Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp) |
|
|
4 |
Bảng thống kê giá đất tại xã, phường, thị trấn |
|
|
5 |
Bảng tổng hợp giá đất cấp huyện (Áp dụng đối với đất nông nghiệp) |
|
|
6 |
Bảng tổng hợp giá đất cấp huyện (Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại nông thôn) |
|
|
7 |
Bảng tổng hợp giá đất cấp huyện (Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại đô thị) |
|
|
8 |
Bảng tổng hợp giá đất trong khu công nghệ cao (Áp dụng đối với các loại đất trong khu công nghệ cao) |
|
|
9 |
Bảng tổng hợp giá đất cấp tỉnh (Áp dụng đối với đất nông nghiệp) |
|
|
10 |
Bảng tổng hợp giá đất cấp tỉnh (Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại nông thôn) |
|
|
11 |
Bảng tổng hợp giá đất cấp tỉnh (Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại đô thị) |
|
|
12 |
Bảng giá đất nông nghiệp |
|
|
13 |
Bảng giá đất phi nông nghiệp tại nông thôn |
|
|
14 |
Bảng giá đất phi nông nghiệp tại đô thị |
|
|
15 |
Bảng giá các loại đất trong khu công nghệ cao |
|
|
16 |
Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất |
|
|
17 |
Chứng thư định giá đất |
|
Phiếu số... |
Tên xã (phường, thị trấn):
……………………………………………………………………………………………….
1. Thuộc vùng: đồng bằng □ trung du □ miền núi □
2. Các thông tin về kinh tế - xã hội
- Giá trị tổng sản phẩm bình quân: …………. đồng/ha, so với mức bình quân chung của tỉnh: cao □, trung bình □, thấp □.
- Thu nhập bình quân năm: ………… đồng/người, so với mức bình quân chung của tỉnh: cao □, trung bình □, thấp □.
- Dân số: ……….. người, mật độ dân số: ………… người/km2, so với mật độ dân số của tỉnh: cao □, trung bình □, thấp □.
3. Các thông tin về kết cấu hạ tầng (so với điều kiện chung của tỉnh)
- Giao thông: Tốt □, trung bình □, kém □;
- Cấp, thoát nước: Tốt □, trung bình □, kém □;
- Thủy lợi: Tốt □, trung bình □, kém □;
- Điện: Tốt □, trung bình □, kém □;
- Cơ sở giáo dục: Tốt □, trung bình □, kém □;
- Cơ sở y tế: Tốt □, trung bình □, kém □.
4. Các thông tin về cung cấp dịch vụ (so với điều kiện chung của tỉnh)
- Dịch vụ vật tư, kỹ thuật nông nghiệp: Thuận lợi □, trung bình □, kém □.
- Dịch vụ tài chính, tín dụng: Thuận lợi □, trung bình □, kém □.
- Dịch vụ thông tin liên lạc: Tốt □, trung bình □, kém □.
- Thương mại: Thuận lợi □, trung bình □, kém □.
5. Các thông tin khác
- Quy hoạch xây dựng chi tiết: đã được phê duyệt □, chưa được phê duyệt □.
- Số thửa đất đã được xác định lại giá đất, đã trúng đấu giá trong năm điều tra: ………. thửa.
|
|
Ngày …. tháng …. năm …. |
|
Phiếu số... |
PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT
(Áp dụng đối với đất nông nghiệp)
Tên xã (phường, thị trấn): ..........................................................................................
Tên người được điều tra: ...........................................................................................
Địa chỉ (1) …………………..; thời điểm chuyển nhượng/trúng đấu giá: .............................
Giá bất động sản chuyển nhượng/trúng đấu giá: …………………… triệu đồng/bất động sản
Giá đất chuyển nhượng/trúng đấu giá: ……. triệu đồng/thửa hoặc ………………… đồng/m2
Nguồn thông tin: .........................................................................................................
1. Các thông tin về thửa đất
- Tờ bản đồ số: ……………..; thửa đất số: ……………….., diện tích: ……………………. m2
- Địa chỉ thửa đất (2): ....................................................................................................
- Khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: ........................................
Chi tiết: Tiếp giáp quốc lộ □, tiếp giáp tỉnh lộ □, tiếp giáp huyện lộ □, tiếp giáp xã lộ □, không tiếp giáp lộ □.
- Mục đích sử dụng (3): .................................................................................................
- Đặc điểm về năng suất cây trồng, vật nuôi (hệ thống tưới tiêu, độ phì của đất...): ........
- Địa hình: ...................................................................................................................
- Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: ..........................................
...................................................................................................................................
- Thông tin khác (nếu có): ............................................................................................
2. Các thông tin về tài sản gắn liền với đất
- Loại cây trồng (thủy sản nuôi trồng): …………………; Năm trồng (nuôi trồng): ..............
- Công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp: ………….. Loại công trình: …………; năm xây dựng: ……………….; giá trị của công trình xây dựng: ……………………..triệu đồng.
- Tài sản khác (nếu có): ................................................................................................
3. Các thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất
|
Thời gian Nội dung |
Năm 1/Vụ 1 |
Năm 2/Vụ 2 |
Năm 3/Vụ 3 |
Vụ ... |
01 Chu kỳ khai thác |
|
Thu nhập |
|
|
|
|
|
|
Chi phí |
|
|
|
|
|
|
|
……, ngày …. tháng …. năm …. |
|
Ghi chú: |
- (1) Ghi rõ tên thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc. - (2) Ghi rõ tên xứ đồng. - (3) Ghi rõ loại đất. |
|
Phiếu số... |
PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT
(Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp)
Tên xã, phường (thị trấn): ..........................................................................................
Tên người được điều tra: ...........................................................................................
- Địa chỉ(1): ……………………..; thời điểm chuyển nhượng/trúng đấu giá: ........................
- Giá bất động sản chuyển nhượng/trúng đấu giá: ………………… triệu đồng/bất động sản
- Giá đất chuyển nhượng/trúng đấu giá: ………… triệu đồng/thửa hoặc …………. đồng/m2
- Giá thuê đất, giá thuê mặt bằng: ……………………………………………………… đồng/m2
- Giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: .............................................................................
- Nguồn thông tin: .......................................................................................................
1. Các thông tin về thửa đất
- Tờ bản đồ số: ………………; thửa đất số: ……………….; diện tích: …………………. m2.
- Địa chỉ thửa đất (2): ....................................................................................................
- Kích thước mặt tiền: ………………. m; kích thước chiều sâu thửa đất: ………………..m
- Hình thể thửa đất: hình chữ nhật □, hình bình hành □, hình vuông □, hình thang xuôi □, hình thang ngược □, hình đa giác □, hình chữ L □, hình khác □.
- Mục đích sử dụng đất: ..............................................................................................
- Khoảng cách đến thửa đất chuẩn: ..............................................................................
- Khoảng cách gần nhất từ thửa đất đến:
+ Trung tâm hành chính: …………….m; + Trung tâm thương mại, chợ: ……………….m;
+ Cơ sở giáo dục: …………………….m; + Cơ sở thể dục, thể thao: ……………………m;
+ Cơ sở y tế: …………………………..m; + Công viên, khu vui chơi giải trí: ……………m.
- Các yếu tố liên quan đến hạ tầng kỹ thuật:
+ Điều kiện về giao thông: Độ rộng: ……….…..m; cấp đường: ……………..; kết cấu mặt đường: ………………; tiếp giáp với mặt đường: ………………….;
+ Điều kiện về cấp thoát nước: .................................................................................... ;
+ Điều kiện về cấp điện: .............................................................................................. ;
- Các yếu tố liên quan đến hạ tầng xã hội:
+ Hạ tầng giao thông công cộng: ................................................................................. ;
+ Hạ tầng không gian: ................................................................................................. ;
+ Hạ tầng cung cấp dịch vụ: ........................................................................................ ;
+ Hạ tầng văn hóa, thể thao: ........................................................................................ ;
+ Hạ tầng môi trường: ................................................................................................. ;
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương: .....................................................................................................................
- Thời hạn sử dụng đất: ...............................................................................................
2. Các thông tin về tài sản gắn liền với đất
2.1. Tài sản gắn liền với đất là nhà ở
- Nhà ở: Loại nhà: ……………....; cấp nhà: …………………..; năm xây dựng: .................
- Diện tích xây dựng: ……….m2; số tầng: …………..; diện tích sàn sử dụng: …………….m2
- Tài sản khác (nếu có): ................................................................................................
2.2. Tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng khác
- Loại tài sản: ..............................................................................................................
- Năm xây dựng: ……………………; Diện tích xây dựng: ...............................................
- Tài sản khác (nếu có): ................................................................................................
- Thu nhập bình quân năm: ...........................................................................................
- Chi phí bình quân năm: ..............................................................................................
2.3. Tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm, rừng trồng
- Loại cây trồng: Cây lâu năm □, Rừng trồng □
- Diện tích: ………..……….; Mật độ trồng: …………..…..; Năm trồng: …………….……;
- Giá trị khai thác tính theo thu nhập từ việc thu hoạch sản phẩm tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch của cây lâu năm: ......................................................................................................... ;
- Tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc rừng trồng đến thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất: ............................................................................................................................
|
|
……, ngày …. tháng …. năm …. |
Ghi chú:
- (1) Ghi rõ tên thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc.
- (2) Ghi rõ tên đường, tên thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc.
|
Xã (phường, thị trấn):............... Huyện (Quận, TX, TP):……….. Tỉnh (TP).......…………………… |
BẢNG THỐNG KÊ GIÁ ĐẤT TẠI XÃ, PHƯỜNG, THỊ TRẤN
(Áp dụng đối với đất: ………………………..…..) (1)
|
Phiếu số |
Tên người sử dụng đất |
Thửa đất số |
Tờ BĐ số |
Diện tích (m2) |
Tên đường, đoạn đường, phố, đoạn phố |
Khu vực |
Vị trí đất |
Thời điểm chuyển nhượng/trúng đấu giá |
Giá bán bất động sản (1.000đ/ bất động sản) |
Giá đất chuyển nhượng/trúng đấu giá (1.000đ/m2) |
Giá đất trong bảng giá đất hiện hành (1.000đ/m2) |
So sánh (11)/(12) (%) |
|
(1) |
(2) |
(3) |
(4) |
(5) |
(6) |
(7) |
(8) |
(9) |
(10) |
(11) |
(12) |
(13) |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
….. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…….., ngày ….. tháng …. năm …. |
Ghi chú: (1) Áp dụng để thống kê phiếu điều tra đối với tất cả các loại đất.
|
Huyện (Quận, TX, TP):……….. Tỉnh (TP): .......…………………… |
BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP HUYỆN
(Áp dụng đối với đất nông nghiệp)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Nội dung |
Giá đất điều tra |
Giá đất trong bảng giá đất hiện hành |
Giá đất đề xuất |
So sánh % |
||||
|
Tổng số phiếu |
Cao nhất |
Bình quân |
Thấp nhất |
(5)/(7) |
(8)/(7) |
|||
|
(1) |
(3) |
(4) |
(5) |
(6) |
(7) |
(8) |
(9) |
(10) |
|
1. Xã (P, TT): …. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- … |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Xã (P, TT): …. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- … |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Xã (P, TT): …….. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- … |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
….., ngày….. tháng…. năm …. |
|
Huyện (Quận, TX, TP):……….. Tỉnh (TP): .......…………………… |
BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP HUYỆN
(Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại nông thôn)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Nội dung |
Giá đất điều tra |
Giá đất trong bảng giá đất hiện hành |
Giá đất đề xuất |
So sánh % |
||||
|
Tổng số phiếu |
Cao nhất |
Bình quân |
Thấp nhất |
(5)/(7) |
(8)/(7) |
|||
|
(1) |
(3) |
(4) |
(5) |
(6) |
(7) |
(8) |
(9) |
(10) |
|
1. Xã: ………. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ ..... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực 2 hoặc tên đường, đoạn đường |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ ..... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực 3 hoặc tên đường, đoạn đường |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Xã: ……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
……. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
..., ngày….. tháng…. năm …. |
|
Huyện (Quận, TX, TP):……….. Tỉnh (TP): .......…………………… |
BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP HUYỆN
(Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại đô thị)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Nội dung |
Giá đất điều tra |
Giá đất trong bảng giá đất hiện hành |
Giá đất đề xuất |
So sánh % |
||||
|
Tổng số phiếu |
Cao nhất |
Bình quân |
Thấp nhất |
(5)/(7) |
(8)/(7) |
|||
|
(1) |
(3) |
(4) |
(5) |
(6) |
(7) |
(8) |
(9) |
(10) |
|
1. Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- …. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- ….. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- ..... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
..., ngày….. tháng…. năm …. |
|
Khu CNC: …………………….. Tỉnh (TP): ....…………………… |
BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHỆ CAO
(Áp dụng đối với các loại đất trong khu công nghệ cao)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Nội dung |
Giá đất điều tra |
Giá đất trong bảng giá đất hiện hành |
Giá đất đề xuất |
So sánh % |
||||
|
Tổng số phiếu |
Cao nhất |
Bình quân |
Thấp nhất |
(5)/(7) |
(8)/(7) |
|||
|
(1) |
(3) |
(4) |
(5) |
(6) |
(7) |
(8) |
(9) |
(10) |
|
1. Đất ... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Đất... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
….. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Đất... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
..., ngày….. tháng…. năm …. |
|
Tỉnh (TP): ..…………………… |
BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP TỈNH
(Áp dụng đối với đất nông nghiệp)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Nội dung |
Giá đất điều tra |
Giá đất trong bảng giá đất hiện hành |
Giá đất đề xuất |
So sánh % |
||||
|
Tổng số phiếu |
Cao nhất |
Bình quân (1) |
Thấp nhất |
(5)/(7) |
(8)/(7) |
|||
|
(1) |
(3) |
(4) |
(5) |
(6) |
(7) |
(8) |
(9) |
(10) |
|
1. Huyện (Q, TX, TP): |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.1. Xã (P, TT): …… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.2. Xã (P, TT): …….. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
….. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Huyện (Q, TX, TP): |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.1. Xã (P, TT): ……. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.2. Xã (P, TT): …… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
….. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
..., ngày….. tháng…. năm …. |
|
Tỉnh (TP): .…………………… |
BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP TỈNH
(Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại nông thôn)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Nội dung |
Giá đất điều tra |
Giá đất trong bảng giá đất hiện hành |
Giá đất đề xuất |
So sánh % |
||||
|
Tổng số phiếu |
Cao nhất |
Bình quân |
Thấp nhất |
(5)/(7) |
(8)/(7) |
|||
|
(1) |
(3) |
(4) |
(5) |
(6) |
(7) |
(8) |
(9) |
(10) |
|
1. Huyện (TX, TP): ……. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.1. Xã: ……. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
….. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực 2 hoặc tên đường, đoạn đường |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.2. Xã: ……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Huyện (TX, TP): …… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.1. Xã: ………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
……. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
..., ngày….. tháng…. năm …. |
|
Tỉnh (TP): ...…………………… |
BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP TỈNH
(Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại đô thị)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Nội dung |
Giá đất điều tra |
Giá đất trong bảng giá đất hiện hành |
Giá đất đề xuất |
So sánh % |
||||
|
Tổng số phiếu |
Cao nhất |
Bình quân |
Thấp nhất |
(5)/(7) |
(8)/(7) |
|||
|
(1) |
(3) |
(4) |
(5) |
(6) |
(7) |
(8) |
(9) |
(10) |
|
1. Quận (TX, TP, H): .... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ ……. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ ……. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Quận (TX, TP, H): .... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
..., ngày….. tháng…. năm …. |
|
Tỉnh (TP): …………………… |
(Ban hành kèm theo Quyết định số... ngày... tháng ... năm ... của HĐND …...)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Số TT |
Tên đơn vị hành chính |
Giá đất |
|||
|
VT1 |
VT2 |
VT3 |
… |
||
|
1 |
Huyện (Q, TX, TP) …. |
|
|
|
|
|
1.1 |
Xã (phường, thị trấn) …. |
|
|
|
|
|
1.2 |
Xã (phường, thị trấn) …. |
|
|
|
|
|
… |
Xã (phường, thị trấn) …. |
|
|
|
|
|
2 |
Huyện (Q, TX, TP) …. |
|
|
|
|
|
2.1 |
Xã (phường, thị trấn) …. |
|
|
|
|
|
2.2 |
Xã (phường, thị trấn) …. |
|
|
|
|
|
… |
Xã (phường, thị trấn) …. |
|
|
|
|
|
… |
……………… |
|
|
|
|
|
Tỉnh (TP): …………… |
BẢNG GIÁ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TẠI NÔNG THÔN
(Ban hành kèm theo Quyết định số... ngày... tháng... năm ... của HĐND ….…..)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Số TT |
Tên đơn vị hành chính |
Giá đất |
|||
|
VT1 |
VT2 |
VT3 |
… |
||
|
1 |
Huyện (TX, TP): ….. |
|
|
|
|
|
1.1 |
Xã …… |
|
|
|
|
|
|
Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường |
|
|
|
|
|
|
….. |
|
|
|
|
|
1.2 |
Xã …… |
|
|
|
|
|
2 |
Huyện (TX, TP): …….. |
|
|
|
|
|
2.1 |
Xã ……. |
|
|
|
|
|
|
Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường |
|
|
|
|
|
|
….. |
|
|
|
|
|
Tỉnh (TP): ………………… |
BẢNG GIÁ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ
(Ban hành kèm theo Quyết định số... ngày... tháng... năm ... của HĐND ……)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Số TT |
Tên đơn vị hành chính |
Đoạn đường |
Giá đất |
||||
|
Từ |
Đến |
VT1 |
VT2 |
VT3 |
… |
||
|
1 |
Quận (H, TX, TP): …. |
|
|
|
|
|
|
|
1.1 |
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
1.2 |
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
… |
………… |
|
|
|
|
|
|
|
2 |
Quận (H, TX, TP): ……. |
|
|
|
|
|
|
|
2.1 |
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
2.2 |
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
…. |
………. |
|
|
|
|
|
|
|
…. |
Quận (H, TX, TP): ….. |
|
|
|
|
|
|
|
… |
……….. |
|
|
|
|
|
|
|
Tỉnh (TP): ……………… |
BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHỆ CAO
(Ban hành kèm theo Quyết định số... ngày... tháng... năm ... của HĐND ……….)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Số TT |
Tên khu công nghệ cao |
Đoạn đường |
Giá đất |
||||
|
Từ |
Đến |
VT1 |
VT2 |
VT3 |
… |
||
|
(1) |
(2) |
(4) |
(5) |
(6) |
(7) |
(8) |
(9) |
|
1 |
Đất ... |
|
|
|
|
|
|
|
1.1 |
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
1.2 |
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
2 |
Đất ... |
|
|
|
|
|
|
|
2.1 |
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
2.2 |
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
…. |
|
|
|
|
|
|
|
3 |
Đất ... |
|
|
|
|
|
|
|
3.1 |
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
3.2 |
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
…. |
|
|
|
|
|
|
|
TÊN TỔ CHỨC |
CỘNG HÒA XÃ
HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM |
|
|
….., ngày ...tháng ... năm … |
BÁO CÁO THUYẾT MINH XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN GIÁ ĐẤT
(Kèm theo Chứng thư định giá đất số /CT-ĐGĐ ngày ... tháng ... năm ….)
1. Thửa đất, khu đất cần định giá
2. Mục đích định giá đất: Xác định giá đất cụ thể khi Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
3. Thời điểm định giá đất
4. Căn cứ định giá đất
4.1. Căn cứ pháp lý để định giá đất
4.2. Căn cứ pháp lý của thửa đất, khu đất cần định giá
5. Các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá bao gồm: vị trí, địa điểm, diện tích, kích thước, hình thể, mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình; loại đất và thời hạn sử dụng; giá đất trong bảng giá đất.
6. Các thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
7. Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất.
8. Lựa chọn, áp dụng phương pháp định giá đất.
9. Trình tự, nội dung, kết quả xác định giá đất theo phương pháp định giá đất được áp dụng.
|
ĐỊNH GIÁ
VIÊN/THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ |
ĐẠI DIỆN
PHÁP NHÂN |
|
TÊN TỔ CHỨC |
CỘNG HÒA XÃ
HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM |
|
Số: /CT-ĐGĐ |
…., ngày ...tháng ...năm… |
Kính gửi: ………………………..
Căn cứ Luật Đất đai ngày 18 tháng 01 năm 2024;
Căn cứ Nghị định số .../2024/NĐ-CP ngày .... tháng ... năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;
Căn cứ Hợp đồng số ……………
1. Mục đích định giá đất
Xác định giá đất phục vụ mục đích ....
2. Thời điểm định giá đất
Tại thời điểm định giá đất (ngày ... tháng .... năm....).
3. Cơ sở định giá đất
- Hồ sơ, giấy tờ pháp lý của thửa đất cần định giá.
- Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, hồ sơ quyết toán công trình (nếu có).
- Các căn cứ pháp lý khác.
4. Thông tin của thửa đất, khu đất cần định giá và tài sản gắn liền với đất
4.1. Thửa đất, khu đất cần định giá
- Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa lý; địa chỉ thửa đất; số tờ bản đồ; số thửa đất.
- Diện tích (tổng diện tích, diện tích từng phần); hình thể; kích thước.
- Mục đích và thời hạn sử dụng đất.
- Các thông tin khác (nếu có).
4.2. Nhà:
- Mô tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng.
- Kết cấu: kết cấu tổng thể toàn bộ nhà và từng bộ phận (móng, tường, mái...).
- Thực trạng: mô tả loại vật liệu, thiết bị được sử dụng, tình trạng thực tế từng bộ phận.
- Các thông tin khác (nếu có).
4.3. Tài sản khác gắn liền với đất:
- Các thông số kỹ thuật, thực trạng của tài sản.
- Tình trạng pháp lý của tài sản.
- Các thông tin khác (nếu có).
5. Phương pháp định giá đất
Áp dụng phương pháp định giá đất……….
6. Kết quả xác định giá đất
- Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá: …………. (đồng)
- Giá đất: ……………….. (đồng/m2)
(Viết bằng chữ: …………………………………………..……….đồng/m2)
|
ĐỊNH GIÁ
VIÊN/THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ |
ĐẠI DIỆN
PHÁP NHÂN |
(Kèm theo Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ)
|
STT |
Ví dụ |
Tên ví dụ |
|
1 |
Ví dụ số 01 |
Về phương pháp so sánh |
|
2 |
Ví dụ số 02 |
Về phương pháp thu nhập |
|
3 |
Ví dụ số 03 |
Về phương pháp thặng dư |
|
4 |
Ví dụ số 04 |
Về phương pháp thặng dư đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 |
VÍ DỤ SỐ 01: VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
1. Thông tin của thửa đất cần định giá
Thửa đất cần định giá X là thửa đất ở tại đô thị, thời hạn sử dụng lâu dài nằm trên địa bàn thị trấn của một huyện thuộc tỉnh A, giáp mặt đường Nguyễn Văn A, có diện tích 100 mét vuông (m2), mặt tiền 5 mét (m), chiều sâu 20 m, hình thể vuông vắn; có chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với mật độ xây dựng là 90%. Đường Nguyễn Văn A là đường bê tông nhựa, có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m. Thửa đất cần định giá X có khoảng cách đến trung tâm hành chính thị trấn là 600 m; gần chợ, trường học, bệnh viện; nằm trong khu vực cấp thoát nước tốt; cấp điện ổn định; hiện trạng môi trường, an ninh tốt.
Thời điểm định giá đất là ngày 01 tháng 6 năm 2024.
2. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
2.1. Khảo sát, thu thập thông tin của thửa đất so sánh
Khảo sát, thu thập được thông tin về giá đất của 03 thửa đất ở tại đô thị đã chuyển nhượng trên thị trường trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất so với thửa đất cần định giá và có khoảng cách gần nhất với thửa đất cần định giá.
Thông tin của thửa đất cần định giá và các thửa đất so sánh thu thập được cụ thể như sau:
|
TT |
Yếu tố so sánh |
Thửa đất cần định giá X |
Thửa đất so sánh số 1 |
Thửa đất so sánh số 2 |
Thửa đất so sánh số 3 |
|
1 |
Mục đích sử dụng |
Đất ở tại đô thị |
Đất ở tại đô thị |
Đất ở tại đô thị |
Đất ở tại đô thị |
|
2 |
Thời hạn sử dụng đất |
Lâu dài |
Lâu dài |
Lâu dài |
Lâu dài |
|
3 |
Vị trí, địa điểm |
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 600m |
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A cách thửa đất định giá khoảng 100m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 500m |
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất định giá khoảng 300m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 700m |
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất định giá khoảng 500m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 800m |
|
4 |
Thời điểm chuyển nhượng/trúng đấu giá |
Thời điểm định giá đất ngày 01 tháng 6 năm 2024 |
Ngày 10 tháng 10 năm 2023 |
Ngày 05 tháng 10 năm 2023 |
Ngày 19 tháng 8 năm 2022 |
|
5 |
Giao thông |
Đường bê tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m |
Tiếp giáp 2 đường; đường bê tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m và 6m |
Đường bê tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12m |
Đường bê tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m |
|
6 |
Diện tích, kích thước, hình thể |
|
|
|
|
|
|
- Diện tích |
100 m2 |
120 m2 |
110 m2 |
100 m2 |
|
|
- Mặt tiền |
5 m |
6 m |
5 m |
5 m |
|
|
- Chiều sâu |
20 m |
20 m |
22 m |
20 m |
|
|
- Hình thể |
Vuông vắn |
Không vuông vắn |
Vuông vắn |
Vuông vắn |
|
7 |
Tài sản gắn liền với đất |
Không có tài sản gắn liền với đất |
Không có tài sản gắn liền với đất |
Không có tài sản gắn liền với đất |
Công trình xây dựng cao 2 tầng; diện tích xây dựng 90 m2; tổng diện tích sàn xây dựng 180 m2; giá trị hao mòn của công trình khoảng 20%. |
|
8 |
Tính pháp lý về quyền sử dụng đất |
Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất |
Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất |
Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất |
Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất |
|
9 |
Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được duyệt |
- Mật độ xây dựng: 90%; - .... |
- Mật độ xây dựng: 90%; - .... |
- Mật độ xây dựng: 90%; - .... |
- Mật độ xây dựng: 90%; - .... |
|
10 |
Hiện trạng các yếu tố hạ tầng |
- Khu vực cấp thoát nước tốt; - Cấp điện ổn định; - .... |
- Khu vực cấp thoát nước tốt; - Cấp điện ổn định; - .... |
- Khu vực cấp thoát nước tốt; - Cấp điện ổn định; - .... |
- Khu vực cấp thoát nước tốt; - Cấp điện ổn định; - .... |
|
11 |
Hiện trạng môi trường, an ninh |
Tốt |
Tốt |
Tốt |
Tốt |
|
12 |
Giá trị thửa đất, thửa đất có tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng, trúng đấu giá (đồng) |
|
5.160.000.000 |
4.180.000.000 |
5.000.000.000 |
2.2. Xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh số 3:
Căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà 2 tầng mái bằng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh số 3 tại thời điểm chuyển nhượng/trúng đấu giá là 7.500.000 đồng/ m2, giá trị xây dựng mới của công trình xây dựng gắn liền với thửa đất so sánh số 3 tại thời điểm chuyển nhượng/trúng đấu giá là:
180 m2 x 7.500.000 đồng/ m2 = 1.350.000.000 đồng.
Giá trị hao mòn đến thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất = 1.350.000.000 đồng x 20% = 270.000.000 đồng.
Giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh số 3 là:
1.350.000.000 đồng - 270.000.000 đồng = 1.080.000.000 đồng.
2.3. Xác định giá đất của thửa đất so sánh số 3
Giá đất của thửa đất so sánh số 3 là:
|
5.000.000.000 đồng - 1.080.000.000 đồng |
= 39.200.000 đồng/ m2 |
|
100 m2 |
2.4. Điều chỉnh giá của các thửa đất so sánh, xác định giá đất ước tính của thửa đất cần định giá, giá đất của thửa đất cần định giá
a) Căn cứ cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh A quy định
- Vị trí, địa điểm của thửa đất cần định giá: thửa đất cần định giá kém thuận lợi hơn thửa đất so sánh số 01 là 1%, thuận lợi hơn thửa đất so sánh số 2 là 3% và thửa đất so sánh số 03 là 5%.
- Thửa đất có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m thuận lợi hơn thửa đất có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12m là 5%.
- Thửa đất tiếp giáp một đường kém thuận lợi hơn thửa đất tiếp giáp hai đường là 10%.
- Thửa đất có diện tích 100 m2 thuận lợi hơn thửa đất có diện tích 110 m2 là 1%, thuận lợi hơn thửa đất có diện tích 120 m2 là 2%.
- Thửa đất có mặt tiền 5m thuận lợi hơn thửa đất có mặt tiền 6m là 5%.
- Thửa đất có chiều sâu 20m thuận lợi hơn thửa đất có chiều sâu 22m là 2%.
- Thửa đất vuông vắn thuận lợi hơn thửa đất không vuông vắn là 5%.
- Thửa đất ở khu vực cấp thoát nước tốt thuận lợi hơn thửa đất ở khu vực cấp thoát nước trung bình là 2%.
b) Việc điều chỉnh giá của các thửa đất so sánh, xác định giá đất ước tính của thửa đất cần định giá, giá đất của thửa đất cần định giá được thực hiện theo bảng sau:
|
TT |
Yếu tố so sánh |
Thửa đất cần định giá X |
Thửa đất so sánh số 1 |
Thửa đất so sánh số 2 |
Thửa đất so sánh số 3 |
|
1 |
Diện tích |
100 m2 |
120 m2 |
110 m2 |
100 m2 |
|
2 |
Giá trị thửa đất, thửa đất có tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng, trúng đấu giá (đồng) |
|
5.160.000.000 |
4.180.000.000 |
5.000.000.000 |
|
3 |
Xác định giá trị hiện tại tài sản gắn liền với đất (đồng) |
|
|
|
1.080.000.000 |
|
4 |
Giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng/ trúng đấu giá (đồng) |
|
5.160.000.000 |
4.180.000.000 |
3.920.000.000 |
|
5 |
Giá đất chuyển nhượng/trúng đấu giá (đồng/m2) |
|
43.000.000 |
38.000.000 |
39.200.000 |
|
6 |
Điều chỉnh giá của thửa đất so sánh |
|
|
|
|
|
6.1 |
Vị trí |
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 600 m |
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A cách thửa đất định giá khoảng 100m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 500 m |
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất định giá khoảng 300m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 700 m |
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất định giá khoảng 500m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 800 m |
|
Tỷ lệ |
100% |
101% |
97% |
95% |
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh |
|
-0,99% |
3,09% |
5,26% |
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
|
-425.743 |
1.175.258 |
2.063.158 |
|
|
6.2 |
Giao thông |
|
|
|
|
|
6.2.1 |
Độ rộng đường |
Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m |
Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m |
Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12 m |
Độ rộng đường(bao gồm cả vỉa hè) là 15 m |
|
Tỷ lệ |
100% |
100% |
95% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh |
|
0,00% |
5,26% |
0,00% |
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
|
0 |
1.998.800 |
0 |
|
|
6.2.2 |
Loại đường |
Đường bê tông nhựa |
Đường bê tông nhựa |
Đường bê tông nhựa |
Đường bê tông nhựa |
|
Tỷ lệ |
100% |
100% |
100% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh |
|
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
|
0 |
0 |
0 |
|
|
6.2.3 |
Số mặt đường tiếp giáp |
Tiếp giáp một mặt đường |
Tiếp giáp hai mặt đường |
Tiếp giáp một mặt đường |
Tiếp giáp một mặt đường |
|
Tỷ lệ |
100% |
110% |
100% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh |
|
-9,09% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
|
-3.909.091 |
0 |
0 |
|
|
6.3 |
Diện tích |
100 m2 |
120 m2 |
110 m2 |
100 m2 |
|
Tỷ lệ |
100% |
98% |
99% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh |
|
2,04% |
1,01% |
0,00% |
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
|
877.551 |
383.838 |
0 |
|
|
6.4 |
Mặt tiền |
5 m |
6 m |
5 m |
5 m |
|
Tỷ lệ |
100% |
105% |
100% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh |
|
-4,76% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
|
-2.047.619 |
0 |
0 |
|
|
6.5 |
Chiều sâu |
20 m |
20 m |
22 m |
20 m |
|
Tỷ lệ |
100% |
100% |
98% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh |
|
0,00% |
2,04% |
0,00% |
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
|
0 |
775.510 |
0 |
|
|
6.6 |
Hình thể |
Vuông vắn |
Không vuông vắn |
Vuông vắn |
Vuông vắn |
|
Tỷ lệ |
100% |
95% |
100% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh |
|
5,26% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
|
2.263.158 |
0 |
0 |
|
|
6.7 |
Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được duyệt |
Mật độ xây dựng 90% |
Mật độ xây dựng 90% |
Mật độ xây dựng 90% |
Mật độ xây dựng 90% |
|
Tỷ lệ |
100% |
100% |
100% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh |
|
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
|
0 |
0 |
0 |
|
|
6.8 |
Hiện trạng các yếu tố hạ tầng |
Khu vực cấp thoát nước tốt; cấp điện ổn định |
Khu vực cấp thoát nước tốt; cấp điện ổn định |
Khu vực cấp thoát nước trung bình; cấp điện ổn định |
Khu vực cấp thoát nước tốt; cấp điện ổn định |
|
Tỷ lệ |
100% |
100% |
98% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh |
|
0,00% |
2,04% |
0,00% |
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
|
0 |
775.510 |
0 |
|
|
6.9 |
Hiện trạng môi trường, an ninh |
Tốt |
Tốt |
Tốt |
Tốt |
|
Tỷ lệ |
100% |
100% |
100% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh |
|
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
|
0 |
0 |
0 |
|
|
7 |
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh (đồng/ m2) |
|
39.758.256 |
43.108.916 |
41.263.158 |
|
|
Giá đất của thửa đất cần định giá (đồng/ m2) |
41.376.777 |
|
|
|
|
|
Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá với giá đất ước tính theo thửa đất so sánh |
|
4,07% |
-4,02% |
0,28% |
Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 41.377.000 đồng/ m2.
(Các số liệu nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử dụng để áp dụng trong thực tế).
VÍ DỤ SỐ 02: VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
1. Trường hợp 1:
THỬA ĐẤT ĐỊNH GIÁ LÀ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM
Thửa đất cần định giá là thửa đất trồng cây hàng năm tại xã A của huyện B, tỉnh C thuộc vùng đồng bằng sông Cửu Long. Thửa đất cần định giá có diện tích 4.000 m2, một năm thu hoạch 03 vụ lúa tẻ thường, sản lượng thu hoạch lúa và giá bán bình quân năm thu thập được tại cơ quan thống kê.
Thời điểm định giá đất: tháng 6 năm 2024
Kết quả thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất của thửa đất cần định giá trong khoảng thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá như sau:
|
Nội dung |
Đơn vị tính |
2021 |
2022 |
2023 |
|
Sản lượng lúa thu hoạch cả năm |
Kg |
7.200 |
7.000 |
6.800 |
|
Giá bán bình quân năm |
đồng/kg |
4.300 |
4.700 |
4.600 |
|
Tổng thu nhập |
đồng |
30.960.000 |
32.900.000 |
31.280.000 |
|
Chi phí sản xuất |
đồng |
21.000.000 |
20.000.000 |
18.500.000 |
|
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá. |
%/năm |
12 |
9 |
8,5 |
Việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập bình quân một năm:
|
30.960.000 + 32.900.000 + 31.280.000 |
= 31.713.333 đồng |
|
3 |
- Chi phí bình quân một năm:
|
21.000.000 + 20.000.000+ 18.500.000 |
= 19.833.333 đồng |
|
3 |
- Thu nhập ròng bình quân một năm:
31.713.333 đồng- 19.833.333 đồng = 11.880.000 đồng
- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm (r) là:
|
12% + 9% + 8,5% |
= 9,83 % |
|
3 |
- Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá là:
|
Giá trị của thửa đất cần định giá |
= |
11.880.000 đồng |
x 100 |
= 120.854.527 đồng |
|
9,83 |
- Giá đất của thửa đất cần định giá là:
|
Giá đất của thửa đất cần định giá |
= |
120.854.527 đồng |
= 30.214 đồng/m2 |
|
4.000m2 |
Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 30.000 đồng/m2.
(Các số liệu nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử dụng để áp dụng trong thực tế).
2. Trường hợp 2:
THỬA ĐẤT ĐỊNH GIÁ LÀ ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM
Thửa đất cần định giá là đất trồng cây lâu năm tại xã B của huyện C, tỉnh D thuộc khu vực Tây Nguyên. Thời điểm định giá đất tháng 01/2024.
Thông tin về thửa đất cần định giá như sau:
Thửa đất cần định giá trồng cây cà phê có diện tích 10 ha, đất đỏ bazan, mật độ trồng 1.110 cây/ha. Đến thời điểm xác định giá đã hoàn thành 03 năm kiến thiết cơ bản (trồng mới và chăm sóc), bắt đầu đưa vào khai thác, thời gian khai thác bắt đầu từ năm thứ tư, mỗi năm thu hoạch được 2 vụ.
Sản lượng hạt cà phê nhân xô thu hoạch 4 vụ trong 02 năm là 7 tấn/ha. Giá bán trên thị trường là: 40.000.000 đồng/tấn.
Chi phí từ việc sử dụng đất trồng cây cà phê như sau:
|
STT |
Khoản mục chi phí |
Đơn vị |
Kiến thiết cơ bản (trồng mới và chăm sóc) |
Chăm sóc, thu hoạch trong 04 vụ, tương ứng 02 năm (thời kỳ khai thác) |
|
1 |
Vật tư, dụng cụ Bao gồm: Cây giống, phân bón, thuốc bảo vệ thực vật, vật tư, dụng cụ khác |
đồng/ha |
47.500.000 |
45.000.000 |
|
2 |
Nhân công |
đồng/ha |
90.000.000 |
120.000.000 |
|
3 |
Máy |
đồng/ha |
8.500.000 |
7.000.000 |
|
4 |
Chi phí khác (quản lý, thuế sử dụng đất...) |
đồng/ha |
7.300.000 |
8.600.000 |
|
|
Cộng |
đồng/ha |
153.300.000 |
180.600.000 |
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá là: r = 9,83%/năm (năm 2021 là: 12%; năm 2022 là 9%; năm 2023 là 8,5%).
Việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập bình quân một năm từ bán hạt cà phê nhân xô là:
40.000.000 đồng/tấn x 7 tấn/ha : 2 x 10 ha = 1.400.000.000 đồng/năm
- Chi phí bình quân một năm:
180.600.000 đồng/ha : 2 x 10 ha = 903.000.000 đồng/năm
- Thu nhập ròng một năm từ bán hạt cà phê nhân xô:
1.400.000.000 đồng/năm - 903.000.000 đồng/năm = 497.000.000 đồng/năm
- Giá trị thửa đất và vườn cây cần định giá:
|
Giá trị của thửa đất và vườn cây |
= |
497.000.000 |
x 100 |
= 5.055.951.170 đồng |
|
9,83 |
- Giá trị thửa đất cần định giá:
5.055.951.170 đồng - (153.300.000 đồng/ha x 10ha) = 3.522.951.170 đồng
- Giá đất của thửa đất cần định giá:
|
Giá đất của thửa đất cần định giá |
= |
3.522.951.170 đồng |
= 35.230 đồng/m2 |
|
100.000 m2 |
Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 35.000 đồng/ m2.
(Các số liệu nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử dụng để áp dụng trong thực tế).
3. Trường hợp 3:
THỬA ĐẤT ĐỊNH GIÁ LÀ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP
(1) Thửa đất cần định giá là thửa đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đường A, quận B, thành phố C, được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trên thửa đất có công trình xây dựng, bao gồm 01 tòa nhà văn phòng cho thuê và các hạng mục phụ trợ với các thông tin như sau:
- Diện tích thửa đất cần định giá: 6.000 m2, thời hạn sử dụng đất còn lại là 40 năm.
- Tòa nhà văn phòng: diện tích xây dựng 3.000 m2, cao 10 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng 30.000 m2; diện tích sử dụng cho thuê làm văn phòng 22.000 m2.
- Tổng giá trị công trình trên đất (tòa nhà chính và các hạng mục phụ trợ) tại thời điểm định giá đất là: 315.000 triệu đồng.
- Giá trị thu hồi của công trình sau khi hết thời hạn sử dụng đất là không đáng kể.
- Thu thập thông tin về thu nhập của giá thuê văn phòng trong 01 năm liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất cần định giá. Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt, mức giá bình quân cho thuê trên thị trường tại thời điểm xác định giá là: 0,23 triệu đồng/m2/tháng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng); tỷ lệ cho thuê được (tỷ lệ lấp đầy) là 80%. Tiền thuê được thanh toán hàng năm, lần thanh toán đầu tiên sau thời điểm định giá đất là một năm.
- Giả sử chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất bằng 15% doanh thu.
- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là 30 triệu đồng.
- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá là 9,83%/năm.
(2) Việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập một năm từ cho thuê văn phòng là:
0,23 triệu đồng/ m2/tháng x 22.000 m2 x 80% x 12 tháng = 48.576 triệu đồng.
- Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất một năm là:
48.576 triệu đồng x 15% = 7.286 triệu đồng.
- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là: 30 triệu đồng.
- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê văn phòng là:
48.576 triệu đồng - 7.286 triệu đồng - 30 triệu đồng = 41.260 triệu đồng.
- Do khu đất có thời hạn sử dụng còn lại là 40 năm, nên lãi suất được điều chỉnh như sau:
|
R = |
r x (1 + r)n |
= |
9,83% x (1+9,83%)40 |
= 10,07% |
|
(1 + r)n - 1 |
(1 + 9,83%)40 -1 |
- Giá trị của bất động sản là:
|
Giá trị của bất động sản |
= |
41.260 triệu đồng |
= 409.731 triệu đồng |
|
10,07% |
- Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá là:
409.731 triệu đồng - 315.000 triệu đồng = 94.731 triệu đồng.
- Giá đất của thửa đất cần định giá:
|
Giá đất của thửa đất cần định giá |
= |
94.731 triệu đồng |
= 15,788 triệu đồng/ m2 |
|
6.000 m2 |
Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá làm tròn là 15,8 triệu đồng/ m2.
(Các số liệu nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử dụng để áp dụng trong thực tế)
VÍ DỤ SỐ 03: VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
1. Năm 2024, Ủy ban nhân dân Thành phố A giao khu đất có diện tích 20.000 m2 cho Công ty B để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư và tòa nhà văn phòng cho thuê. Hiện tại khu đất đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong đó phương án sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt:
- 7.000 m2 đất để xây dựng nhà chung cư, diện tích xây dựng 4.000 m2, cao 20 tầng; hình thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
- 9.000 m2 đất để xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, diện tích xây dựng 4.000 m2, cao 15 tầng; hình thức sử dụng đất: thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê, thời hạn thuê đất là 50 năm.
- 4.000 m2 đất đường giao thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Dự án này sẽ hoàn thành xây dựng trong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai.
2. Các khoản chi phí để thực hiện dự án (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):
- Chi phí xây dựng công trình hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị: 0,9 triệu đồng/m2;
- Chi phí xây dựng nhà chung cư 20 tầng bao gồm chi phí thiết bị: 12 triệu đồng/m2;
- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng 15 tầng bao gồm chi phí thiết bị: 12,5 triệu đồng/m2;
- Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công: 450 triệu đồng; trong đó chi phí này được phân bổ trong chi phí xây dựng nhà chung cư là 197 triệu đồng, phân bổ trong chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng là 253 triệu đồng.
- Chi phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: 200 triệu đồng; trong đó chi phí này được phân bổ trong chi phí xây dựng nhà chung cư là 87,5 triệu đồng, phân bổ trong chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng là 112,5 triệu đồng.
- Chi phí quản lý dự án bằng 2% tổng của chi phí xây dựng công trình hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị và chi phí xây dựng nhà chung cư bao gồm chi phí thiết bị của dự án.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: 15.000 triệu đồng (trong đó chi phí tư vấn nhà chung cư là 8.000 triệu đồng).
- Chi phí khác theo quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp thành doanh thu phát triển của dự án đối với nhà chung cư là 5.000 triệu đồng, đối với tòa nhà văn phòng là 4.000 triệu đồng.
- Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng bằng 1% tổng doanh thu.
- Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng 15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
- Biết tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân bằng tiền Việt Nam đối với dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn Thành phố A của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá là 12%/năm.
- Chi phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công; chi phí khác theo quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp hình thành doanh thu phát triển của dự án hoàn thiện trong năm đầu. Các khoản chi phí xây dựng hạ tầng, tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí xây dựng các tòa nhà, năm đầu thực hiện 50% khối lượng; chi phí quản lý dự án thực hiện theo chi phí xây dựng của từng năm.
- Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện xây dựng nhà chung cư là 56.742,24 triệu đồng (trong đó năm thứ 1 là 18.660,3 triệu đồng, năm thứ 2 là 38.081,94 triệu đồng). Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện xây dựng tòa nhà văn phòng là 40.238,47 triệu đồng (trong đó năm thứ 1 là 13.232,86 triệu đồng, năm thứ 2 là 27.005,61 triệu đồng).
3. Giá bán căn hộ và cho thuê văn phòng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):
- Giá bán căn hộ chung cư bình quân tại thời điểm định giá 25 triệu đồng/ m2, tổng diện tích sàn thương phẩm căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư. Năm đầu tiên xây dựng, chưa thực hiện bán hàng nên chưa phát sinh doanh thu, năm thứ 2 xây dựng bắt đầu thực hiện bán hàng và bán được 50% trong tổng diện tích sàn thương phẩm, năm tiếp theo bán được 50% trong tổng diện tích sàn thương phẩm.
- Tổng diện tích sàn thương phẩm khu văn phòng bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng tòa nhà văn phòng; giá cho thuê bình quân các văn phòng tương tự trong cùng khu vực là 0,35 triệu đồng/ m2/tháng; tỷ lệ cho thuê được (tỷ lệ lấp đầy) là 80%. Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý...) hằng năm bằng 15% doanh thu hằng năm. Công trình khai thác vận hành sau 02 năm xây dựng.
Trong thời gian thực hiện dự án, giá bán căn hộ biến động là 2%/năm và giá cho thuê văn phòng biến động là 5% sau 3 năm.
4. Việc áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất thực hiện như sau:
4.1. Xác định giá đất của khu đất xây dựng nhà chung cư
4.1.1. Ước tính doanh thu phát triển nhà chung cư
- Doanh thu năm đầu bằng 0 do chưa thực hiện bán hàng, chưa phát sinh doanh thu.
- Doanh thu năm thứ hai (sau 01 năm đầu tư xây dựng):
(4.000 m2/tầng x 20 tầng x 80%) x [25 triệu đồng/ m2 x (1+2%)] x 50% = 816.000 triệu đồng
- Doanh thu năm thứ ba:
(4.000 m2/tầng x 20 tầng x 80%) x [25 triệu đồng/ m2 x (1+2%)^2] x 50% = 832.320 triệu đồng
- Doanh thu phát triển nhà tòa chung cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
|
0 triệu đồng |
+ |
816.000 triệu đồng |
+ |
832.320 triệu đồng |
= 1.242.939,14 triệu đồng |
|
(1+12%)1 |
(1+12%)2 |
(1+12%)3 |
4.1.2. Ước tính chi phí phát triển nhà chung cư
a) Chi phí đầu tư xây dựng
- Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị:
20.000 m2 x 0,9 triệu đồng/m2 x 7.000 m2/(7.000 m2+ 9.000 m2) = 7.875 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng nhà chung cư bao gồm chi phí thiết bị:
4.000 m2/tầng x 20 tầng x 12 triệu đồng/ m2 = 960.000 triệu đồng
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nhà chung cư: 8.000 triệu đồng
- Chi phí quản lý dự án:
(7.875 triệu đồng + 960.000 triệu đồng) x 2% = 19.357,50 triệu đồng
- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:
87,5 + 197 + 7.875 + 960.000 + 8.000 + 19.357,50 + 5.000 + 56.742,24 = 1.057.259,24 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1 là:
87,5 + 197 + (7.875 + 960.000 + 8.000 + 19.357,50) x 50% + 5.000 + 18.660,3 = 521.561,05 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 2 là:
(7.875 + 960.000 + 8.000 + 19.357,50) x 50% + 38.081,94 = 535.698,19 triệu đồng.
Tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
|
521.561,05 triệu đồng |
+ |
535.698,19 triệu đồng |
= 892.734,83 triệu đồng |
|
(1+12%)1 |
(1+12%)2 |
b) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng
1% x 1.242.939,14 triệu đồng = 12.429,39 triệu đồng
c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh = 15% x (892.734,83 triệu đồng + 12.429,39 triệu đồng + Vcc) = 135.774,63 triệu đồng + 15% x Vcc
Trong đó: Vcc là giá trị quyền sử dụng đất của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư
d) Tổng chi phí phát triển của nhà chung cư
892.734,83 triệu đồng + 12.429,39 triệu đồng + 135.774,63 triệu đồng +15% x Vcc = 1.040.938,85 triệu đồng +15% x Vcc
4.1.3. Xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu đất nhà chung cư:
Vcc = 1.242.939,14 triệu đồng - (1.040.938,85 triệu đồng +15% x Vcc)
Vcc = 175.652,42 triệu đồng
4.1.4. Xác định giá đất của khu đất nhà chung cư:
175.652,42 triệu đồng /7.000 m2 = 25,09 triệu đồng/m2.
4.2. Xác định giá đất của tòa nhà văn phòng cho thuê
4.2.1. Ước tính tổng doanh thu phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê:
- Thu nhập từ cho thuê văn phòng một năm là:
0,35 triệu đồng/tháng x (4.000 m2/tầng x 15 tầng x 75%) x 80% x 12 tháng = 151.200 triệu đồng.
- Chi phí quản lý, vận hành một năm (bằng 15% doanh thu hằng năm) là:
151.200 triệu đồng x 15% = 22.680 triệu đồng
- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê văn phòng là:
151.200 triệu đồng - 22.680 triệu đồng = 128.520 triệu đồng
- Doanh thu từ tòa nhà văn phòng quy về thời điểm hiện tại (2 năm đầu xây dựng không phát sinh doanh thu, giá cho thuê văn phòng biến động là 5% sau 3 năm): 995.151 triệu đồng.
4.2.2. Ước tính chi phí phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê.
a) Chi phí đầu tư xây dựng
- Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị:
20.000 m2 x 0,9 triệu đồng/m2 x 9.000 m2 /(7.000 m2 + 9.000 m2) = 10.125 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng bao gồm cả chi phí thiết bị:
4.000 m2/tầng x 15 tầng x 12,5 triệu đồng/m2 = 750.000 triệu đồng
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng tòa văn phòng:
15.000 triệu đồng - 8.000 triệu đồng = 7.000 triệu đồng
- Chi phí quản lý dự án:
(10.125 triệu đồng + 750.000 triệu đồng) x 2% = 15.202,50 triệu đồng.
- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:
112,5 + 253 + 10.125 + 750.000 + 7.000 + 15.202,50 + 4.000 + 40.238,47 = 826.931,47 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1:
112,5 + 253 + (10.125 + 750.000 + 7.000 + 15.202,50) x 50% + 4.000 + 13.232,86 = 408.762,11 triệu đồng
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 2:
(10.125 + 750.000 + 7.000 + 15.202,50) x 50% + 27.005,61 = 418.169,36 triệu đồng
- Tổng chi phí đầu tư xây dựng chiết khấu về giá trị hiện tại:
|
408.762,11 triệu đồng |
+ |
418.169,36 triệu đồng |
= 698.328,22 triệu đồng |
|
(1+12%)1 |
(1+12%)2 |
b) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng
1% x 995.151 triệu đồng = 9.951,51 triệu đồng.
c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh = 15% x (698.328,22 triệu đồng + 9.951,51 triệu đồng + Vvp) = 106.241,96 triệu đồng + 15% x Vvp
Trong đó: Vvp là giá trị quyền sử dụng đất của phần diện tích đất xây tòa văn phòng cho thuê
d) Tổng chi phí phát triển tòa văn phòng cho thuê
698.328,22 triệu đồng + 9.951,51 triệu đồng + 106.241,96 triệu đồng + 15% x Vvp = 814.521,69 triệu đồng + 15% x Vvp
4.2.3. Xác định giá trị của khu đất tòa văn phòng cho thuê
Vvp = 995.151 triệu đồng - (814.521,69 triệu đồng + 15% x Vvp)
Vvp = 157.069,31 triệu đồng
4.2.4. Xác định giá đất của khu đất tòa văn phòng cho thuê
157.069,31 triệu đồng/ 9.000 m2 = 17,45 triệu đồng/m2.
III. Tổng giá trị quyền sử dụng đất của khu đất có diện tích 20.000 m2 cần định giá
175.652,42 triệu đồng + 157.069,31 triệu đồng = 332.721,73 triệu đồng
- Giá trị quyền sử dụng đất của khu đất xây nhà chung cư là 175.652,42 triệu đồng; giá đất của khu đất xây nhà chung cư là 25,09 triệu đồng/m2.
- Giá trị quyền sử dụng đất của khu đất xây tòa văn phòng cho thuê là 157.069,31 triệu đồng; Giá đất của khu đất xây tòa văn phòng cho thuê là 17,45 triệu đồng/ m2.
(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa và không sử dụng để áp dụng trong thực tế)
1. Ủy ban nhân dân Thành phố A phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán dưới hình thức phân lô, bán nền như sau:
- 32.000 m2 đất xây dựng nhà liền kề;
- 18.000 m2 đất đường giao thông, nội bộ sử dụng chung;
2. Công ty B được Ủy ban nhân dân Thành phố A giao 50.000 m2 để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán dưới hình thức phân lô, bán nền theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại 03 Quyết định giao đất năm 2017, 2018 và 2019. Cụ thể:
- Tại quyết định giao đất năm 2017 giao 20.000 m2 đất; trong đó:
+ 14.000 m2 đất xây dựng nhà liền kề hình thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất;
+ 6.000 m2 đất đường giao thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Giai đoạn này sẽ hoàn thành xây dựng trong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai.
- Tại quyết định giao đất năm 2018 giao 20.000 m2 đất; trong đó:
+ 16.000 đất xây dựng nhà liền kề; hình thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
+ 4.000 m2 đất đường giao thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Tại quyết định giao đất năm 2019 giao 10.000 m2 đất; trong đó:
+ 2.000 m2 đất xây dựng nhà liền kề;
+ 8.000 m2 đất đường giao thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Trong 03 quyết định giao đất thì quyết định giao đất năm 2017 đủ điều kiện để tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất; quyết định giao đất năm 2018, quyết định giao đất năm 2019 không ước tính được đầy đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất đối với từng quyết định. Do đó, năm 2017 xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện theo diện tích của quyết định năm 2017; năm 2018, 2019 xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án.
Mỗi quyết định giao đất được hoàn thành xây dựng trong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai kể từ năm giao đất của từng quyết định.
3. Các khoản chi phí để tính toán chi phí phát triển của dự án (không bao gồm thuế giá trị gia tăng):
|
Năm |
2017 |
2018 |
2019 |
|
Quy mô diện tích để tính toán |
20.000 m2 |
50.000 m2 |
50.000 m2 |
|
Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị |
0,75 triệu đồng/m2 |
0,8 triệu đồng/m2 |
0,9 triệu đồng/m2 |
|
Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công |
135 triệu đồng |
Tiếp tục sử dụng công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công |
Tiếp tục sử dụng công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công |
|
Chi phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư |
200 triệu đồng |
Không phát sinh |
Không phát sinh |
|
Chi phí quản lý dự án |
2% tổng của chi phí xây dựng hạ tầng và chi phí thiết bị của dự án |
2% tổng của chi phí xây dựng hạ tầng và chi phí thiết bị của dự án |
2% tổng của chi phí xây dựng hạ tầng và chi phí thiết bị của dự án |
|
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí bảo hiểm công trình, chi phí quan trắc biến dạng công trình |
5.000 triệu đồng |
8.000 triệu đồng |
8.000 triệu đồng |
|
Chi phí khác theo quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp thành doanh thu phát triển của dự án |
105 triệu đồng |
200 triệu đồng |
200 triệu đồng |
|
Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá |
888,6 triệu đồng (năm 1: 292,22 triệu đồng; năm 2: 596,38 triệu đồng) |
2.369,6 triệu đồng (năm 1: 779,28 triệu đồng; năm 2: 1.590,35 triệu đồng) |
2.665,8 triệu đồng (năm 1: 876,69 triệu đồng; năm 2: 1.789,15 triệu đồng) |
|
Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng |
1% tổng doanh thu |
1% tổng doanh thu |
1% tổng doanh thu |
|
Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh |
15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá |
15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá |
15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá |
|
Tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân bằng tiền Việt Nam đối với dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn Thành phố A của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá |
11% |
11,5% |
11,5% |
Chi phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí xây dựng công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công hoàn thiện trong năm 2017; các năm 2018 và 2019 tiếp tục sử dụng công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công và không phát sinh chi phí phá dỡ. Chi phí khác theo quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp hình thành doanh thu phát triển của dự án hoàn thiện trong năm đầu của năm giao đất. Các khoản chi phí xây dựng hạ tầng, tư vấn đầu tư xây dựng năm đầu giao đất của từng quyết định thực hiện 50% khối lượng; chi phí quản lý dự án thực hiện theo chi phí xây dựng của từng năm xây dựng đối với từng đợt giao đất.
4. Giá chuyển nhượng đất xây dựng nhà liền kề khảo sát năm 2017, năm 2018, năm 2019 (chưa gồm thuế giá trị gia tăng) bình quân lần lượt là 18 triệu đồng/ m2, 19 triệu đồng/m2, 21 triệu đồng/m2.
Thời gian bán hàng để ước tính doanh thu phát triển nhằm xác định giá đất cho quyết định giao đất năm 2017: năm đầu tiên xây dựng chưa thực hiện bán hàng nên chưa phát sinh doanh thu, năm thứ 2 xây dựng bắt đầu thực hiện bán hàng và bán được 50% trong tổng diện tích sàn thương phẩm, năm tiếp theo bán được 50% trong tổng diện tích sàn thương phẩm.
Thời gian bán hàng để ước tính doanh thu phát triển nhằm xác định giá đất cho từng quyết định giao đất năm 2018, 2019: năm đầu tiên xây dựng chưa thực hiện bán hàng nên chưa phát sinh doanh thu, năm thứ 2 xây dựng bắt đầu thực hiện bán hàng và bán được tỷ lệ 1/3 trong tổng diện tích sàn thương phẩm, hai năm tiếp theo mỗi năm bán được tỷ lệ 1/3 trong tổng diện tích sàn thương phẩm.
Giả sử cơ quan thống kê, cơ quan quản lý thị trường bất động sản không có số liệu về mức biến động của giá chuyển nhượng đất xây dựng nhà liền kề. Chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng bình quân 03 năm liền kề gần nhất của tỉnh đối với thời điểm định giá năm 2017 là 3,5%/năm; thời điểm định giá năm 2018 là 3,6%/năm; thời điểm định giá năm 2019 là 3,8%/năm.
5. Việc áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất thực hiện như sau:
5.1. Đối với thời điểm có quyết định giao đất năm 2017
5.1.1. Ước tính tổng doanh thu phát triển
- Doanh thu năm đầu bằng 0 do chưa thực hiện bán hàng, chưa phát sinh doanh thu.
- Doanh thu năm thứ hai (sau 01 năm đầu tư xây dựng):
14.000 m2 x 18 triệu đồng/m2 x (1+3,5%) x 50% = 130.410,00 triệu đồng
- Doanh thu năm thứ ba:
14.000 m2 x 18 triệu đồng/m2 x (1+3,5%)^2 x 50% = 134.974,35 triệu đồng
- Doanh thu phát triển chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
|
0 triệu đồng |
+ |
130.410 triệu đồng |
+ |
134.974,35 triệu đồng |
= 204.535,76 triệu đồng |
|
(1+11%)1 |
(1+11%)2 |
(1+11%)3 |
5.1.2. Ước tính tổng chi phí phát triển
a) Chi phí đầu tư xây dựng
- Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị:
20.000 m2 x 0,75 triệu đồng/m2 = 15.000 triệu đồng.
- Chi phí quản lý dự án:
15.000 triệu đồng x 2% = 300 triệu đồng
- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:
105 + 200 + 135 + 15.000 + 5.000 + 300 + 888,61 = 21.628,61 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1 là:
105 + 200 + 135 + (15.000 + 5.000 + 300) x 50% + 292,22 = 10.882,22 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 2 là:
(15.000 + 5.000 + 300) x 50% + 596,38 = 10.746,38 triệu đồng.
Tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
|
10.882,22 triệu đồng |
+ |
10.746,38 triệu đồng |
= 18.525.82 triệu đồng |
|
(1+11%)1 |
(1+11%)2 |
b) Chi phí quảng cáo, bán hàng
1% x 204.535,76 triệu đồng = 2.045,36 triệu đồng
c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh = 15% x (18.525,82 triệu đồng + 2.045,36 triệu đồng + V1) = 3.085,68+ 15% x V1
Trong đó: V1 là giá trị của khu đất theo diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất tại quyết định giao đất năm 2017.
d) Tổng chi phí phát triển
18.525,82 triệu đồng + 2.045,36 triệu đồng + 3.085,68 triệu đồng+15%x V1 = 23.656,86 triệu đồng +15% x V1
5.1.3. Xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu đất theo diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất tại quyết định giao đất năm 2017:
V1 = 204.535,76 triệu đồng - (23.656,86 triệu đồng +15% x V1)
V1 = 157.286,01 triệu đồng
5.1.4. Xác định giá đất của khu đất:
157.286,01 triệu đồng /14.000 m2 = 11,23 triệu đồng/m2.
5.2. Đối với thời điểm có quyết định giao đất năm 2018
5.2.1. Ước tính tổng doanh thu phát triển
- Doanh thu năm đầu bằng 0 do chưa thực hiện bán hàng, chưa phát sinh doanh thu.
- Doanh thu năm thứ hai (sau 01 năm đầu tư xây dựng):
32.000 m2 x 19 triệu đồng/m2 x (1+3,6%) : 3 = 209.962,67 triệu đồng
- Doanh thu năm thứ ba:
32.000 m2 x 19 triệu đồng/m2 x (1+3,6%)^2 : 3 = 217.521,32 triệu đồng
- Doanh thu năm thứ tư:
32.000 m2 x 19 triệu đồng/m2 x (1+3,6%)^3 : 3 = 225.352,09 triệu đồng
- Doanh thu phát triển chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
|
0 triệu đồng |
+ |
209.962,67 triệu đồng |
+ |
217.521,32 triệu đồng |
+ |
225.352,09 triệu đồng |
|
(1+11,5%)1 |
(1+11,5%)2 |
(1+11,5%)3 |
(1+11,5%)4 |
= 471.606,65 triệu đồng
5.2.2. Ước tính tổng chi phí phát triển
a) Chi phí đầu tư xây dựng
Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị:
50.000 m2 x 0,8 triệu đồng/m2 = 40.000 triệu đồng.
- Chi phí quản lý dự án:
40.000 triệu đồng x 2% = 800 triệu đồng
- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:
200 + 40.000 + 8.000 + 2.369,63 + 800 = 51.369,63 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1 là:
200 + (40.000 + 8.000 + 800) x 50% + 779,28 = 25.379,28 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 2 là:
(40.000 + 8.000 + 800) x 50% + 1.590,35 = 25.990,35 triệu đồng.
Tổng chi phí đầu tư xây dựng chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
|
25.379,28 triệu đồng |
+ |
25.990,35 triệu đồng |
= 43.667,28 triệu đồng |
|
(1+11,5%)1 |
(1+11,5%)2 |
b) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng
1% x 471.606,65 triệu đồng = 4.716,07 triệu đồng
c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh = 15% x (43.667,28 triệu đồng + 4.716,07 triệu đồng + V2) = 7.257,50 triệu đồng + 15% x V2
Trong đó: V2 là giá trị của khu đất tại thời điểm năm 2018 theo diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất của cả dự án.
d) Tổng chi phí phát triển
43.667,28 triệu đồng + 4.716,07 triệu đồng + 7.257,50 triệu đồng +15% x V2 = 55.640,85 triệu đồng +15% x V2
5.2.3. Xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu đất tại thời điểm năm 2018 theo diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất của cả dự án.
V2 = 471.606,65 triệu đồng - (55.640,85 triệu đồng +15% x V2)
V2 = 361.709,40 triệu đồng
5.2.4. Xác định giá đất của khu đất
361.709,40 triệu đồng /32.000 m2 = 11,30 triệu đồng/m2.
5.2. Đối với thời điểm có quyết định giao đất năm 2019
Thực hiện xác định tương tự như thời điểm có quyết định giao đất năm 2018, xác định được giá đất của khu đất tại thời điểm năm 2019 là 12,55 triệu đồng/m2.
(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa và không sử dụng để áp dụng trong thực tế)
|
GOVERNMENT
OF VIETNAM |
SOCIALIST
REPUBLIC OF VIETNAM |
|
No. 71/2024/ND-CP |
Hanoi, June 27, 2024 |
DECREE
ON LAND PRICE
Pursuant to the Law on Government Organization dated June 19, 2015 and the Law on Amendments to the Law on Government Organization and the Law on Local Government Organization dated November 22, 2019;
Pursuant to the Land Law dated January 18, 2024;
At the request of the Minister of Natural Resources and Environment;
The Government hereby promulgates a Decree on land price.
Chapter I
GENERAL PROVISIONS
...
...
...
This Decree provides for land valuation methods prescribed in Article 158; compilation of, adjustment and amendment to the land price list specified in Article 159; determination of specific land prices in Article 160; qualifications to become practising land price determination consultants specified in point b clause 3 Article 162; application of land valuation methods of transitional cases specified in point c clause 2 Article 257 of the Land Law.
Article 2. Regulated entities
1. Land authorities; authorities with the power to compile, adjust, amend, appraise and decide land price lists; authorities and persons with the power to determine, appraise and decide specific land prices.
2. Land price determination consulting firms, individuals working as practicing land price determination consultants.
3. Other relevant organizations and individuals.
Article 3. Interpretation of terms
For the purposes of this Decree, the terms below are construed as follows:
1. “Conveyance on the market" means the conveyance of land use rights (LURs) or both LURS and ownership of property affixed to land applied if the conveyor has followed procedures relating to taxes, fees or charges at a tax authority or has registered land-related changes at a land registry office or has signed a conveyance contract between the project developer of a real estate and commercial housing project with a customer as per the law.
2. “land zone to be valued" means a collection of land parcels within the same area or land-based project that require valuation.
...
...
...
4. “land valuation organization” means a land price determination consulting firm specified in Clause 3, Article 162 of the Land Law that is hired or assigned to provide land valuation consulting services by a land authority.
Chapter II
LAND VALUATION METHODS
Article 4. Orders and contents of land price determination following the comparison method
1. Survey and collect information about the land parcel or land zone to be valued, including:
a) Land use purpose;
b) Factors affecting the land price as prescribed in Article 8 of this Decree.
2. Survey and collect information of the comparable land parcel, including:
a) Input information serving the land valuation purpose is the price of the land that has been conveyed on the market or the land whose LURs were granted at an auction to a successful bidder that has fulfilled his/her financial obligations specified in points a, b and c clause 3 Article 158 of the Land Law;
...
...
...
c) Factors affecting the land price as prescribed in Article 8 of this Decree.
3. The information of land parcels serving the selection of a comparable land parcel shall be decided in the following order of priority:
a) Information closest to the time of land valuation.
In case there are many different sources of information disclosed at the same time, the information sources shall be selected in the following order of priority: National database on land, national database on prices; land registry office; unit conducting the LUR auction, property auction unit and organization; real estate trading floor, real estate enterprise; information collected through investigation and survey;
b) Certain similarities in factors affecting the land price;
c) Which land parcel has the closest distance to the land parcel or land zone to be valued and is not limited by the administrative boundaries of third- and second-level administrative units within the first-level administrative division. In case of expanding the scope of information beyond the first-level administrative division, the organization making land valuation must specifically explain the reasons in the Descriptive report on developing the land price arrangements for the Land price appraisal council to consider and decide.
4. The value of property affixed to land (if any) of a comparable land parcel is determined as follows:
a) In case the property affixed to land is a construction work
The value of the property affixed to land at the time of getting LURs by conveyance or purchase at auction shall be determined as follows:
...
...
...
=
The value of the new one at the time of getting LURs by conveyance or purchase at auction
-
The depreciation value of the property by the time of getting LURs by conveyance or purchase at auction
The method of calculating the value of the new property and the depreciation value of the property affixed to land is in accordance with relevant laws. In cases where there are no regulations or instructions on methods of calculating the value of the new property and the depreciation value, the calculation is based on actual information and data collected on the market;
b) In case where the property affixed to land is a perennial crop or planted forest
For a perennial crop, its value at the time of getting LURs by conveyance or purchase at auction is the harvesting value calculated based on income from harvesting its product corresponding to the remaining years during the harvest cycle or is determined according to the compensation rate applicable for perennial crops issued by the first-level People's Committee.
For a planted forest, its value at the time of getting LURs by conveyance or purchase shall be determined according to relevant laws; in case relevant laws have not yet promulgated, its value shall be equal to the total investment cost for planting and caring such planted forest by the time of getting LURs by conveyance or purchase at auction or be determined according to the compensation rate applicable to planted forests issued by the first-level People’s Committee.
5. The price of a comparable land parcel shall be determined as follows:
...
...
...
=
The LUR value of the comparable land parcel
-
The value of the property affixed to land at the time of getting LURs by conveyance or purchase at auction
The area of the comparable land parcel
6. On the basis of factors affecting land price prescribed in Article 8 of this Decree and characteristics of the land parcel or land zone to be valued, the adjustment to the price of the comparable land parcel by percentage (%) shall be made according to the following principles:
a) Take the factors affecting the land price of the land parcel to be valued as the standard to adjust the price of the comparable land parcel;
b) In case there is a factor that produces a decrease in the price of the comparable land parcel compared to that of the land parcel to be valued, an increase in land price of the comparable land parcel in accordance with that factor is applied; In case there is a factor that produces an increase in the price of the comparable land parcel compared to that of the land parcel to be valued, a decrease in land price of the comparable land parcel in accordance with that factor is applied.
...
...
...
7. The estimated land price of the land parcel to be valued is determined on the basis of adjustments to the land price of each comparable land parcel produced by different factors of the comparable land parcels compared to the land parcel to be valued as follows:
The estimated land price of the land parcel or land zone to be valued according to each comparable land parcel
=
The land price of each comparable land parcel
±
Adjustments in price produced from factors affecting the land price of each comparable land parcel compared to the land parcel to be valued
8. The land price of the land parcel to be valued shall be the arithmetic mean of estimated land prices of the land parcel to be valued according to each comparable land parcel that have been determined according to the provisions of Clause 7 of this Article; the difference between the determined land price of the land parcel to be valued and each estimated land price must not exceed 15%.
9. The land price determination using the comparison method is illustrated in detail in example No. 01, Appendix II enclosed herewith.
Article 5. Orders and contents of land price determination using the income-based method
...
...
...
a) For non-agricultural land, survey and collect information from land leases and premises leases during 03 consecutive years (from January 1 to December 31) immediately preceding the year of valuing the land parcel or land zone to be valued or during 01 year (from January 1 to December 31) immediately preceding the year of valuing 03 land parcels with the closest distance to the land parcel or land zone to be valued for comparison.
In case it is not possible to collect information from the land leases and premises leases, collect information about incomes earned from production and business activities recorded in financial statements during 03 consecutive years (from January 1 to December 31) immediately preceding the year of valuing the land parcel or land zone to be valued or in the financial statements of 01 year immediately preceding the year of valuing 03 land parcels with the closest distance to the land parcel or land zone to be valued;
b) For agricultural land, survey and collect information on incomes earned from agricultural land used at a statistical agency, tax authority, or agriculture and rural development authority, to be specific:
- During 03 consecutive years (from January 1 to December 31) immediately preceding the year of valuation, in case of determining land price of annual crop land, land for aquaculture, land for salt production, and other agricultural land;
- For at least 03 consecutive harvests before the time of valuation, in case of perennial crop land;
- During a harvesting cycle before the time of valuation, in case of production forest land, as prescribed by relevant laws.
In case there is no available data from the statistical agency, tax authority, agriculture and rural development authority, collect information on the actual common incomes on the market earned from 03 land parcels with the closest distance to the land parcel or land zone to be valued.
2. Survey and collect information about incurred costs relating to the land parcel or land zone to be valued
a) For non-agricultural land
...
...
...
In case norms or unit prices applied to costs incurred to generate income from land use have not been issued by competent regulatory authorities, collect information on the above costs recorded in the financial statements; in case the financial statements do not clearly show the costs incurred to generate income from land use, then survey the costs incurred to generate common income from actual land use on the market.
b) For agricultural land
Costs incurred from the use of agricultural land including taxes related to land use, and production costs are determined on the basis of norms and unit prices issued by competent regulatory authorities at statistical agencies, tax authorities, and agriculture and rural development authorities and in accordance with the provisions of Point b, Clause 1 of this Article.
In case there is no available data from any statistical agency, tax authority or agriculture and rural development authority, collect information on the common costs actually incurred on the market of 03 land parcels with the closest distance to the land parcel or land zone to be valued.
3. The average annual net income is determined as follows:
Average annual net income
=
Average annual income
-
...
...
...
where:
a) The average annual income is the average of the incomes specified in Clause 1 of this Article for 01 year. In case the income is from land leases or premises leases of 03 land parcels, the determination of land rent or premises rent to calculate the average annual income is in the same order and content as land price determination using the comparison method specified in Clauses 6, 7 and 8, Article 4 of this Decree
b) The average annual cost is the average of the costs specified in Clause 2 of this Article for 01 year.
4. The LUR value of the land parcel to be valued is determined as follows:
The LUR value of the land parcel to be valued
=
Average annual net income
Average interest rate on savings accounts
The average interest rate on savings accounts (r) is the average interest rate of 12-month term deposits in Vietnamese currency at commercial banks where the State holds more than 50% of charter capital or total voting shares in a first-level division (hereinafter referred to as “state-owned commercial banks”) of 03 consecutive years preceding the latest quarter with available data before the time of valuation.
...
...
...
The interest rate adjusted according to term
=
r x (1 + r)n
(1 + r)n – 1
where: n: the remaining land use term of the land parcel to be valued (in years) in case of land lease under one-off arrangement.
5. Land price of the land parcel to be valued is determined as follows:
Land price of the land parcel to be valued
=
The LUR value of the land parcel to be valued
...
...
...
In cases where works affixed to land directly serving production and business to generate income have been invested and constructed on the land parcel to be valued, the value of the works affixed to land must be subtracted from the value of the land parcel and works affixed to land as prescribed in Point a, Clause 4, Article 4 of this Decree.
6. Within 05 working days from the date on which the written request of a land authority is received, state-owned commercial banks shall provide in writing the information on the average interest rate on savings accounts specified in clause 4 of this Article.
7. The land price determination using the income-based method is illustrated in detail in example No. 02, Appendix II enclosed herewith.
Article 6. Orders and contents of land price determination using the surplus-based method
1. Survey and collect information about the land parcel or land zone to be valued; information on land use planning, detailed construction planning or detailed planning under abridged procedures, records and documents prescribed by construction law that have been appraised and approved by competent regulatory authorities to determine the highest land use efficiency and other necessary information serving the land valuation.
2. Make an estimate of total development revenue of the land parcel or land zone
a) Total development revenue of the land parcel or land zone is determined on the basis of estimated conveyancing fee, land rent, premises rent, and/or selling prices of products or services, and fluctuations thereof during project execution and other factors that form revenue including: sales period; time to start selling products and services; sales rate; occupancy rate.
The selling prices of products and services are applied in cases where the conveyancing fee, land rent, and premises rent cannot be collected;
b) The following information on the conveyancing fee, land rent, and premises rent; and the selling prices of products and services is surveyed and collected.
...
...
...
c) The conveyancing fee, land rent, premises rent, and/or selling prices of products and services serving the determination of the total development revenue of the land parcel or land zone shall be estimated using the comparison method similarly to the land parcel or land zone to be valued for which detailed construction planning or detailed planning under abridged procedures has been approved;
d) Fluctuations in conveyancing fee, land rent, premises rent, and/or selling prices of products and services are determined on the basis of data from statistical agencies or real estate market management agencies. In case there is no available data from statistical agencies or real estate market management agencies,
The fluctuations of conveyancing fee is determined on the basis of the average consumer price index of the housing and construction materials group in the 3 consecutive years preceding the year of land valuation announced by a competent regulatory authority to be applied in a first-level administrative division; if the division does not announce the consumer price index, the consumer price index of the housing and construction materials group of the whole country will be applied;
The fluctuation in land rent or premises rent is determined on the basis of the fluctuation stated in land lease and premises lease contracts; the fluctuations of the selling prices of products and services are determined on the basis of the actual market data collected by a land valuation organization and are submitted to the Land price appraisal council for decision;
dd) Based on the actual situation of a first-level division, the Department of Natural Resources and Environment shall take charge and cooperate with relevant departments and local authorities in advising and submitting specific regulations on sales rate and occupancy rate to the first-level People's Committee to be applied no later than January 1, 2025. If necessary, the first-level People's Committee will adjust them to suit the actual situation of the first-level division.
While the first-level People's Committee has not yet regulated the sales rate and occupancy rate, the land valuation organization shall, based on the actual data of 03 investment projects with the same main land use purpose that are the closest distance from the land parcel or land zone to be valued, submit a proposal in the descriptive report on developing land price arrangements for each project to the Land price appraisal council for consideration and decision.
For the sales period, and the time to start selling products and services, the project’s development revenue shall be estimated according to the schedule determined in the investment guidelines or bidding documents for investment project execution or investment project approval decisions. In case investment guidelines or bidding documents for investment project execution or investment project approval decisions do not indicate sales period and starting time of sales, the first-level People's Committee shall prescribe them in a manner that is appropriate to the actual situation in the first-level division for groups of projects with the same main land use purpose or each specific project, or the land valuation organization shall, based on the actual data of 03 investment projects with the same main land use purpose that are the closest distance to the land parcel or land zone to be valued, propose them to the Land price appraisal council for consideration and decision.
3. Make an estimate of total development cost of the land parcel or land zone
a) Construction investment costs incurred to determine land prices in this Decree include:
...
...
...
- Equipment costs;
- Project management costs;
- Construction investment consulting costs;
- Other costs prescribed by construction law that directly contribute to the project’s development revenue that are selected for each specific project and proposed to the land price appraisal council for consideration and decision by the land valuation organization.
In case investment rates are applied, provision of construction law on investment rates shall be complied with.
In case of determining the land price for a land reclamation project or land reclamation item in an investment project, in addition to the land reclamation costs approved by a competent regulatory authority, the construction investment costs specified in this point that have not yet been determined in the land reclamation project or land reclamation item in the approved investment project will also be included.
In case a land parcel or land zone to be valued for execution of an investment project to build and sell housing for sale or for both sale and lease is divided into multiple subdivisions for sale, housing construction costs are not included in construction investment costs;
b) Operating expenses include: marketing, advertising, sales, and administrative costs that are calculated as a percentage (%) of revenue in accordance with the nature, scale of the project and the local practicalities;
c) Interest expenses and profits of the investor taking into account equity and business risks are calculated as a percentage (%) multiplied by the total costs/expenses specified in Points a and b of this Clause and the LUR value of the land parcel or land zone to be valued according to the provisions of Clause 6 of this Article;
...
...
...
dd) Based on information about similar projects within the valuation area or the nearest neighbouring area, the Department of Natural Resources and Environment shall take charge and cooperate with relevant departments and local authorities in advising and proposing to the first-level People’s Committee to specifically impose percentages (%) for determining operating expenses; interest expenses, profits taking into account equity and business risks for groups of projects with the same main land use purpose or each specific project to be applied no later than January 1, 2025. If necessary, the first-level People's Committee will make adjustments to suit the actual situation of the first-level division.
When the first-level People’s Committee has not yet stipulated operating expenses, the operating expenses of the land parcel or land zone to be valued are equal to the average of operating expenses of 03 investment projects with the same main land use purpose that are the closest distance from the land parcel or land zone to be valued.
When the first-level People's Committee has not yet stipulated the percentage (%) for calculating interest expenses and profits of the investor, taking into account equity and business risks, the land valuation organization shall submit a proposal in the descriptive report on developing land price arrangements for each project to the Land price appraisal council for consideration and decision.
The construction period or progress shall be determined on the basis of the progress determined in the investment guidelines or bidding documents for investment project execution or investment project approval decision to make an estimate of the project's development costs. In case investment guidelines or bidding documents for investment project execution or investment project approval decisions do not indicate construction period or progress, the first-level People's Committee shall prescribe them in a manner that is appropriate to the actual situation in the first-level division for groups of projects with the same main land use purpose or each specific project, or the land valuation organization shall, based on the actual data of 03 investment projects with the same main land use purpose that are the closest distance to the land parcel or land zone to be valued, propose them to the Land price appraisal council for consideration and decision.
4. The total construction investment costs are estimated as follows:
a) Construction investment costs are estimated according to detailed construction planning or detailed planning under abridged procedures or basic design documents or construction design documents appraised and approved by competent authorities. The estimation of construction investment costs specified in this Point shall comply with the provisions of construction law;
b) Order of priority of the information used for estimation of total construction investment costs is as follows:
- The construction estimate that has been appraised by a construction authority according to the provisions of construction law;
- The construction estimate that is based on the norms and unit prices issued and announced by a competent regulatory authority and has been independently appraised or verified by a land price determination consulting firm or agency. The consulting firm or agency shall be responsible to the law for the appraisal or verification results of the construction estimate that they have appraised or verified;
...
...
...
c) In case the information mentioned in point b of this clause is not available, the land valuation organization shall collect information on the actual common costs of 03 investment projects with the same main land use purpose that are the closest distance from the land parcel or land zone to be valued, and submit a proposal in the descriptive report on developing land price arrangements, which will be the basis for the Land price appraisal council to consider and make decisions.
5. Estimates of revenues and costs are made for each year of project implementation and must be discounted to the present value at the time of land valuation. The formula for estimation of the total development revenue and total development costs of the land zone or land parcel:
Total development revenue = 
Total development costs = 
where:
- TRi is the project's revenue in year i;
- Ci is the project’s costs in year I;
- r is the discount rate calculated based on the average interest rates on medium-term loans (from 01 year to 03 years) in Vietnamese currency of real estate investment and business projects of state-owned commercial banks of the year preceding the latest quarter with available data before valuation time;
- n is the number of sales years of the project (rounded to the nearest year);
...
...
...
6. Determination of land price of the land parcel or land zone to be valued
The formula for determining LUR value of the land parcel or land zone to be valued:
LUR value of the land parcel or land zone to be valued
=
Total development revenue
-
Total development costs
The formula for determining land price of the land parcel or land zone to be valued:
Land price of the land parcel or land zone to be valued
...
...
...
LUR value of the land parcel or land zone to be valued
Area of the land parcel or land zone to be valued
7. In cases where the land zone includes the area of land allocated with land levy payment (hereinafter referred to as “allocated land”), the area of land leased out under one-off arrangement (hereinafter referred to as “land for lease”), the land price of the land parcel to be valued specified in Clause 6 of this Article is determined according to the total development revenue and total development costs for each area of subdivision of allocated land and land for lease.
The formula for finding technical infrastructure construction costs of allocated land and land for lease:
Technical infrastructure construction cost for each area of subdivision of allocated land
=
Total technical infrastructure construction cost of the project
x
Area of allocated land
...
...
...
Technical infrastructure construction cost for each area of subdivision of land for lease
=
Total technical infrastructure construction cost of the project
x
Area of land for lease
Total area of allocated land and land for lease
where: The total technical infrastructure construction cost of the project is part of the construction investment costs specified in Clause 3 of this Article in accordance with the provisions of law on construction.
8. In case the land parcel or land zone to be valued is allocated or leased out by a competent regulatory authority for investment project execution under multiple decisions,
...
...
...
b) In case the development revenue of the land parcel or land zone cannot be fully estimated or the estimated development cost is greater than the estimated development revenue for the area requiring land valuation, the development revenue or estimated development costs are estimated for the entire project according to the detailed construction planning or detailed planning under abridged procedures approved by a competent authority.
9. Within 05 working days from the date on which the written request of a land authority is received, state-owned commercial banks shall provide in writing the information on the interest rates on medium-term loans specified in clause 5 of this Article.
10. The land price determination using the surplus-based method is illustrated in detail in example No. 03, Appendix II enclosed herewith.
Article 7. Orders and contents of land price determination using the land price adjustment coefficient method
Survey and collect information about land parcels to be valued according to land locations and zones specified in the land price list, including: locations, area, land types and land use terms, land prices in the land price list.
2. Survey and collect information concerning land prices according to the provisions of Points a, b, c, Clause 3 and Clause 4, Article 158 of the Land Law for each land location or zone.
In case of the land parcel selected to collect information with property thereon, the property value shall be deducted to determine the land price of the land parcel according to the provisions of Clauses 4 and Article 5 of this Decree.
3. Determine prevailing land prices on the market for each land location or zone:
a) Produce statistics on collected land prices by each land location or zone;
...
...
...
c) Prevailing land price on the market for each land location or zone is the arithmetic mean of land prices stipulated for such land location or zone.
4. Determine land price adjustment coefficients
A land price adjustment coefficient determined by each type of land, land location or zone equals (=) the land price on the market divided by (:) the land price in the land price list stipulated for such land location or zone.
5. Determine land price of the land parcel to be valued in each land location or zone:
Land price of the land parcel to be valued
=
Land price in the land price list of the land parcel to be valued
x
Land price adjustment coefficient
...
...
...
1. Factors affecting prices for non-agricultural land include:
a) Location of the land parcel or land zone;
b) Traffic conditions: road width, surface structure, whether the non-agriculture land adjoins a road or roads;
c) Conditions on water supply, drainage and electricity supply;
d) Area, size, shape of the land parcel or land zone;
dd) Factors pertaining to construction planning, including: Factors pertaining to construction planning including: land use coefficient, building density, building line, structure height limits, basement limits according to detail construction planning approved by competent state authority (if any); e) Current status of environment and security;
g) Land use term;
h) Other factors affecting land prices consistent with actual conditions, cultural traditions, and local customs and practices.
2. Factors affecting prices for agricultural land include:
...
...
...
b) Location and characteristics of the land parcel or land zone: The closest distance to the place of production and consumption of products;
c) Traffic conditions serving production and consumption of products: road width, road class, surface structure; terrain conditions;
d) Land use term, not applicable if agricultural land is allocated by the State to households and individuals within limits on agricultural land allocation and agricultural land and within limits on receipt by disposition;
dd) Other factors affecting land prices consistent with actual conditions, cultural traditions, and local customs and practices.
3. The Department of Natural Resources and Environment shall take charge and cooperate with relevant departments and local authorities in providing advices and proposing specific factors affecting land prices, maximum difference of each factor affecting land prices for determining certain similarities, adjustment methods for each difference level of each factor affecting land prices to the first-level People’s Committee.
If the First-level People’s Committee has not yet issued regulations or issued lack of regulations on factors affecting land prices, maximum difference of each factor affecting land prices, adjustment methods for each difference level of each factor affecting land prices, the land valuation organization shall submit a proposal in details in the descriptive report on developing land price arrangements to the land price appraisal council for consideration and decision.
Article 9. Application of land valuation methods in cases specified in point c clause 2 Article 257 of the Land Law
1. For the case of land allocation with land levy payment, or land lease under one-off arrangement which, under regulations at the time of issuance of the decision, applies the land price adjustment coefficient method, and land lease with annual land rent payments, the land price in the land price list shall be multiplied by the land price adjustment coefficient at the time of issuance of the decision. For the case where the decision was issued within the period of from July 01, 2014 to December 31, 2014 during which the land price adjustment coefficient method is applied, and the case where land is leased out with annual land rent payments, the land price in the land price list at the time of issuance of the decision shall be multiplied by the land price adjustment coefficient of 2015.
2. For the case of land allocation with land levy payment, or land lease under one-off arrangement which, under regulations at the time of issuance of the decision, does not fall under the cases of application of land price adjustment coefficient method, methods as prescribed in points a, b and c clause 5, points a, b and c clause 6 Article 158 of the Land Law and Articles 4, 5 and 6 of this Decree shall be applied.
...
...
...
4. For the case specified in clause 3 of this Article, when applying the surplus-based method for land valuation,
a) In case all conditions for calculating the development revenue or development costs of the land parcel or land area are met, the estimated development revenue or estimated development costs are determined according to the area of allocated land or land for lease of that decision;
b) In case the development revenue of the land parcel or land zone cannot be fully estimated or the estimated development cost is greater than the estimated development revenue for the area requiring land valuation, the development revenue or estimated development costs are estimated for the entire project according to the detailed construction planning or detailed planning under abridged procedures approved by a competent authority.
5. The land price determination using the surplus-based method for the case specified in clause 4 of this Article is illustrated in detail in example No. 04, Appendix II enclosed herewith.
Article 10. Responsibilities of agencies and units for providing information
Agencies, organizations and units assigned to manage, exploit and use information sources specified in Point b, Clause 2, Article 4 and Point b, Clause 1, Article 5 of this Decree are responsible for providing information serving land valuation in writing or electronically within 05 working days from the date of receipt of the written request from the land valuation organization.
Chapter III
LAND PRICE LIST
Section 1. GENERAL PROVISIONS
...
...
...
The compilation of, adjustment and amendment to a land price list shall comply with the provisions in Article 158 of the Land Law and Articles 4, 5, 6 and 7 of this Decree; results of aggregating and analyzing information concerning the prevailing land price on the market; and the current land price list; natural, socio-economic, land management and use factors, factors affecting land prices.
Article 12. Contents of compilation of, adjustment and amendment to land price list
1. Specific regulations on prices for land types:
a) Price of land for annual production, including land for rice cultivation/paddy cultivation and other annual crop land;
b) Price of perennial crop land;
c) Price of production forest land;
d) Price of land for aquaculture;
dd) Price of land for salt production;
e) Price of rural homestead land;
...
...
...
h) Price of land for industrial parks or industrial clusters;
i) Price of commercial land;
k) Price of non-agricultural production establishment land;
l) Price of land used for mineral-related activities;
m) Price of types of land in high-tech parks;
n) Price of other types of land according to land classification in Article 9 of the Land Law that are not specified in point a to point m of this clause according to local management requirements.
2. Determination of prices for other land types in the land price list:
a) Price of dedicated forest land and protective forest land is determined on the basis of prices of production forest land in neighbouring areas;
b) Price of Land for intensive farming or other agricultural land types shall be determined on the basis of prices for agricultural land types in neighbouring areas;
...
...
...
d) Price of land for construction of head offices/offices, land for construction of public works; land used for public purposes, not for business purposes, religious land or belief land in use; land used for cemeteries, funeral service centers and cremation centers; land for ashes storage facilities is determined on the basis of price of land used for the same purpose in neighbouring areas. If the price of type of land used for the same purpose is not included in the land price list, price of land in neighbouring areas is based to determine them;
dd) Price of land covered by rivers, streams, canals, creeks or streams, or dedicated water-covered land is determined on the basis of its uses;
3. The price of land used for a term equivalent to 70 years, excluding agricultural land that is allocated by the State to households and individuals within limits on agricultural land allocation and agricultural land that is within limits on receipt by disposition, will not be based on the land use term.
Article 13. Preparation of compilation of land price list
The compilation of the first land price list for announcement and application from January 01, 2026 shall be prepared as follows:
1. The Department of Natural Resources and Environment shall prepare a land price list compilation project, which shows the contents, duration, schedule, estimated funding and relevant contents.
2. The Department of Natural Resources and Environment shall prepare an application for appraisal of the land price list compilation project dossier and submit it to the Department of Finance, which is responsible for making appraisal and sending a document concerning the appraisal of the application of the land price list compilation project dossier to compile land price list to the Department of Natural Resources and Environment. The application for appraisal of the land price list compilation project includes:
a) An Official Dispatch requesting appraisal of the land price list compilation project;
b) Draft land price list compilation project;
...
...
...
d) Draft Decision of the first-level People's Committee on project approval.
3. The Department of Natural Resources and Environment shall receive and complete appraisal opinions, and submit a land price list compilation project dossier to the First-level People's Committee. The land price list compilation project dossier includes:
a) Land price list compilation project after receiving and completing appraisal opinions;
b) Proposal for project approval;
c) Draft Decision of the first-level People's Committee on project approval.
d) The document concerning the appraisal of the land price list compilation project dossier.
4. The First-level People’s Committee shall direct departments, local authorities, second-level People’s Committees, management boards of high-tech zones and economic zones (if any) to compile land price list.
5. The Department of Natural Resources and Environment shall select a land valuation organization to compile land price list according to provisions of bidding law. At the deadline for submission of bids, the bidding for land valuation organization selection shall be extended once if no bidder participates in. After extension, the Department of Natural Resources and Environment must assign duties to a public service provider qualified for land price determination consulting if no contractor is selected.
6. A land price list appraisal council and its assistance team shall be established:
...
...
...
The representative of the land price determination consulting firm participating in the Council is the person who is qualified to practice land price determination consulting according to regulations and is not part of the land price determination consulting firm hired for compilation of, adjustment, amendment to the land price list;
Land price experts participating in the Council are people with at least 05 years of experience working in one of the fields of land finance, price management, land management, and price appraisal.
b) The Department of Finance shall submit a decision to establish the Council's assistance team to the Chairperson of the land price list appraisal council, including: The representative leader of the Department of Finance acting as the Team Leader and representatives of land, construction, planning, investment and tax authorities, and other members decided by the Chairperson of the Council. The assistance team is responsible for preparing the assigned contents to propose and report to the Land price list appraisal council for consideration at the appraisal meeting.
Article 14. Order and procedures for compiling land price list
The first land price list for announcement and application from January 01, 2026 shall be compiled as follows:
1. The land valuation organization shall compile a land price list as follows:
a) Investigate, survey, and collect information serving the compilation of the land price list by zone and location; the compilation of a parcel-specific land price list on the basis of value range and standardized land parcels;
b) Determine the type of land, zone, and land location in each commune, ward, and commune-level town for areas serving land price list compilation by zone and location; determine the type of land, the total number of land parcels, the number of land parcels of each land type for areas serving compilation of a parcel-specific land price list on the basis of value range and standardized land parcels;
c) Consolidate and complete records of information collection, investigation, and survey results in third-level divisions, second-level divisions and first-level divisions; analyze and evaluate the current land price list with regard to the compilation of land price list by zone and location;
...
...
...
dd) Compile a draft land price list and draft descriptive report on compiling land price list.
2. The Department of Natural Resources and Environment is responsible for developing a draft Proposal concerning promulgation of the land price list; post a survey dossier on the draft land price list on the website of the Provincial People's Committee and the Department of Natural Resources and Environment within 30 days; collect written opinions on the draft land price list from the first-level Vietnam Fatherland Front Central Committee, membership organizations of the Front, tax authorities, state notary organizations, and land price determination consulting firms; receive and complete the draft Proposal on promulgation of land price list; direct the land valuation organization to receive and explain comments, complete the draft land price list and Descriptive report on compiling the land price list.
3. The Department of Natural Resources and Environment shall submit an application for land price list appraisal to the Land price list appraisal council, which will make an appraisal of the land price list and submit the document concerning the land price list appraisal to the Department of Natural Resources and Environment.
4. The Department of Natural Resources and Environment shall receive, explain, edit and complete the draft land price list according to the opinions of the Land price list appraisal council; and submit it to the First-level People's Committee.
5. The First-level People’s Committee shall send the land price list to the People's Council at the same level for making decision, publicly disclosing and directing update on the national land database.
Article 15. Survey dossiers on draft land price lists, applications submitted to land price list appraisal councils for appraisal and applications submitted to the first-level People's Councils for approval
1. A survey dossier on a draft land price list:
a) Draft proposal concerning the promulgation of land price list;
b) Draft land price list;
...
...
...
2. An application for land price list appraisal:
a) Proposal concerning the promulgation of the land price list;
b) Draft land price list;
c) Descriptive report on compiling land price list;
d) Report on receiving and explaining comments on the draft land price list.
3. An application for land price list decision by the first-level People's Council:
a) Proposal concerning the promulgation of the land price list;
b) Draft land price list;
c) Descriptive report on compiling land price list;
...
...
...
dd) Document concerning the land price list appraisal;
e) Report on receiving and explaining comments on the land price list appraisal.
Article 16. Adjustment and amendment to land price list
1. A land price list submitted by the first-level People’s Committee to the People's Council at the same level for decision shall be adjusted or amended annually to be disclosed and applied from January 01 of the following year or in the year as follows:
a) Adjust and amend the land price of each type of land in each zone or location with market fluctuations for areas serving land price list compilation by zone or location; the land price of each land parcel with market fluctuates for areas serving compilation of a parcel-specific land price list on the basis of value range and standardized land parcels;
b) Supplement land prices that are not included in the current land price list of each land type in each zone or location for areas serving land price list compilation by zone or location; of each land parcel for areas serving compilation of a parcel-specific land price list on the basis of value range and standardized land parcels;
c) Maintain the land prices in the current land price list that was compiled, adjusted, amended or supplemented of each type of land in each zone or location without market fluctuations for areas serving land price list compilation by zone or location; the land price of each land parcel without market fluctuates for areas serving compilation of a parcel-specific land price list on the basis of value range and standardized land parcels;
2. Procedures for adjusting, amending, or supplementing land price list shall comply with the provisions in Articles 13, 14 and 15 of this Decree.
3. If the land parcel or land zone to be valued is covered by the land price list but its price is not included in the land price list at the time of land valuation, on the basis of the specific local situation, the first-level land authority shall, based on the land prices in the land price list of the zone or location with the similar infrastructure conditions, determine its land price and submit it to the first-level People’s Committee for decision, except for the cases specified in clause 3 Article 111 of the Land Law.
...
...
...
1. The Department of Natural Resources and Environment shall select a land valuation organization according to the provisions in clause 5 Article 13 of this Decree.
2. The land valuation organization shall adjust the land price list according to the provisions of clause 1 Article 14 of this Decree.
3. The Department of Natural Resources and Environment shall develop a draft proposal concerning the promulgation of land price list; consult relevant agencies, organizations and individuals about the survey dossier on the draft land price list; receive and complete the proposal concerning the promulgation of land price list, perfect the draft land price list and descriptive report on compiling land price list.
4. The Department of Natural Resources and Environment shall submit the land price list to the land price list appraisal council.
5. The land price list appraisal council shall appraise the land price list and send a document concerning the appraisal to the Department of Natural Resources and Environment.
6. The Department of Natural Resources and Environment shall receive, explain, adjust and complete the draft land price list, submit it to the first-level People’s Committee for deciding adjustment to the land price list according to the documents specified in clause 3 Article 15 of this Decree.
Section 2. Land price list according to land location
Article 18. Classification of areas serving land price list compilation
1. Types of land requiring classification of areas serving land price list compilation include: agricultural land, rural homestead land; rural commercial land; land used for non-agricultural business and production purposes, not used for commercial purposes in rural areas; land for construction of head offices/offices, land for construction of public works, land used for public purposes and other non-agricultural land in rural areas.
...
...
...
a) Zone 1: the area with highest profitability and most convenient infrastructure;
b) Zone 2 onwards: the areas with lower profitability and less convenient infrastructure than the superior zone.
Article 19. Investigation, survey and collection of information
1. Collect information on natural, socio-economic, land management and use factors affecting land prices in communes, wards and commune-level towns using Form No. 01 of Appendix I enclosed herewith.
2. Collect input information as prescribed in Points a and b, Clause 2, Article 4 of this Decree that is formed within 24 months from the time of the survey backwards. In case the information is provided at the same time, information sources will be selected in the following order of priority: National database on land, national database on prices; land registry office; unit conducting the LUR auction, property auction unit and organization; real estate trading floor, real estate enterprise; information collected through investigation and survey;
3. Investigate, survey, and collect information about income and expenses to determine land prices using the income-based method for cases where the comparison method is not eligible but income and expenses for the land use can be determined according to land use purposes.
4. The investigation, survey, and collection of information specified in Clauses 2 and 3 of this Article shall be carried out using Form No. 02 to Form No. 03 of Appendix I enclosed herewith. In addition to the investigation and survey contents specified in this Clause, the first-level People's Committee may add other information to the survey form to meet the requirements for land price list compilation in the first-level division.
Article 20. Classification of land location serving land price list compilation
1. Basis for classification of land locations serving land price list compilation
...
...
...
Location 1: the location where the conditions and factors are most convenient;
Location 2 onwards: the locations where the conditions and factors are less convenient compared to the superior location;
b) Regarding non-agricultural land: Land locations shall be determined to be associated with each road, road section, street, street section (for urban homestead land, urban commercial land, land used for non-agricultural business and production purposes, not used for commercial purposes in urban areas), road, road section or zone (for non-agricultural land types specified in Clause 1, Article 18 of this Decree) and on the basis of conditions of technical infrastructure, social infrastructure, advantages for production and business; distance to the political, economic, or commercial center in the zone as follows:
Location 1: the location where the conditions and factors are most convenient;
Location 2 onwards: the locations where the conditions and factors are less convenient compared to the superior location;
2. Based on the provisions in Clause 1 of this Article and the actual situation in the first-level division, the first-level People's Council stipulates specific criteria to determine the location of each type of land and the number of land locations mentioned in the land price list. For the land parcel or land zone where the factors are convenient or less convenient in land use, the first-level People's Council is allowed to increase or decrease its price as follows:
a) For the commercial land, or land used for non-agricultural business and production purposes, not used for commercial purposes with high profitability and advantages in using land as production, business, trade and service premises; agricultural land in residential areas or within ward administrative boundaries, based on the current situation of the first-level division, the first-level People's Council may set higher land prices;
b) For the homestead land parcel with more or less convenient factors affecting land prices compared to homestead land parcels at the same location mentioned in the land price list, the first-level People's Council shall, based on the actual situation in their division, increase or decrease the price of land.
Article 21. Consolidation and completion of records of information collection, investigation, and survey results in third-level divisions (communes, wards and commune-level towns)
...
...
...
For a land type, information concerning land prices in one or a number of land locations specified in clause 2 Article 19 of this Decree is not provided, based on the land prices in the current land price list, land prices of other land locations that were determined of such land type, the comparison method shall be applied to determine land prices of the remaining land locations.
For a land type, information concerning land prices specified in clause 2 Article 19 of this Decree is not provided, the income-based method shall be applied to determine land prices on the basis of the information specified in clause 3 Article 19 of this Decree.
2. Produce statistics for input land prices in a commune, ward or commune-level town using Form No. 04 of Appendix I enclosed herewith and compile a report on the performance and results of investigation into land prices in the commune, ward or commune-level town. The report includes the following main contents:
a) Overall assessment of the commune, ward, or commune-level town;
b) Assess the performance and results of investigation into land prices in the commune, ward or commune-level town; fluctuations (increase or decrease) between the price of the surveyed land and the price of the land of the same type in the current land price list;
c) Propose land prices of land locations in the commune, ward or commune-level town.
3. Complete the record of land price investigation, survey and information collection results in the commune, ward or commune-level town. The record consists of:
a) Information sheets for the commune, ward or commune-level town;
b) Land parcel information sheets;
...
...
...
d) Report on the performance and results of investigation into land prices in the commune, ward or commune-level town.
Article 22. Consolidation and completion of records of information collection, investigation, and survey results in third-level divisions, second-level divisions and first-level divisions; analysis and evaluation of the current land price list
1. Synthesize results of investigation and collection of land prices in a second-level division using Form No. 05 to Form No. 08 Appendix I enclosed herewith and compile a report on the performance and results of investigation into land prices in the second-level division. The report includes the following main contents:
a) Assessment of natural, socio-economic, land management and use factors affecting land prices in the second-level division;
b) Assessment of the performance and results of investigation and collection of land prices; fluctuations (increase or decrease) between the price of the land underwent investigation and the price of the land of the same type in the current land price list in the second-level division;
c) Proposal of prices for land locations in the second-level division.
2. Complete the record of land price investigation, survey and collection results in the second-level division. The record consists of:
a) Summary table of land prices in the second-level division;
b) Report on the performance and results of investigation into market prices of land in the second-level division.
...
...
...
4. Analyze and evaluate the current land price list
a) Assess fluctuations (increase or decrease) between the price of the land underwent investigation and the price of the land of the same type in the current land price list;
b) Assess regulations in the current land price list.
Article 23. Compilation of draft land price list and draft descriptive report on compiling land price list by zone or land location
1. The land price list is compiled by zone or land location using Form No. 12 to Form No. 15 of Appendix I enclosed herewith.
2. The descriptive report on compiling land price list by zone or land location includes the following main contents:
a) Assessment of natural, socio-economic conditions, land management and use situation affecting land prices in the first-level division;
b) Assessment of the progress and results of land price surveys in the first-level division; and the current land price list;
c) Assessment of the conformity of land prices in the draft land price list with the land price survey results;
...
...
...
dd) Assessment of the impacts of the draft land price list on socio-economic developments, investment environment, implementation of financial policies on land, incomes and life of land users.
Section 3. land price list compiled for each land parcel on the basis of value range and standarized land parcels
Article 24. Requirements for area serving compilation of a parcel-specific land price list on the basis of value range and standardized land parcels
An area serving compilation of a parcel-specific land price list on the basis of value range and standardized land parcels must meet the following requirements:
1. The area has a digital cadastral map that is adjusted or updated when there is a change in shape, size, area of land parcels and other factors relating to the cadastral map and the adjustments are updated on the national land database according to the provisions of law on cadastral maps.
2. The area has a land price database including: Land prices stated in contracts for conveyance of LURs; hammer prices of LURs after fulfilling financial obligations; Land prices collected through investigations and surveys within 24 months from the time of land valuation backwards.
Article 25. Investigation, survey, collection and aggregation of information
1. Collect information on natural, socio-economic, land management and use factors that affect land prices in the area serving compilation of a parcel-specific land price list on the basis of value range and standardized land parcels.
2. Collect information about the characteristics of all land parcels in the area serving compilation of a parcel-specific land price list on the basis of value range and standardized land parcels according to criteria on land parcel characteristics.
...
...
...
4. Aggregate results of investigating, surveying, and collecting information serving the compilation of a parcel-specific land price list on the basis of value range and standardized land parcels.
a) Aggregate information about the characteristics of all land parcels;
b) Aggregate information on input land prices for land valuation.
Article 26. Setting value range
1. Based on the factors affecting land prices specified in Article 8 of this Decree, the land valuation organization shall select factors affecting land prices to set the value range specified in Clause 48, Article 3 of the Land Law in a manner that is suitable for the local practicalities.
In cases where, after setting the value range, there are land parcels that are not adjacent to each other but have the same use purpose and have similar factors in terms of location, profitability, infrastructure conditions and other factors affecting land prices compared to land parcels belonging to the other value range, the value range shall be set in a manner that is suitable for the actual local situation and such land parcels.
2. The value range has its boundaries determined, is numbered and represented on a digital cadastral map.
Article 27. Selection of standardized land parcel and determination of its price
1. Selection of a standardized land parcel
...
...
...
2. Determination of price for a standardized land parcel
a) Price of the standardized land parcel with input information as prescribed in Points a and b, Clause 2, Article 4 of this Decree that is used according to the provisions in Clause 4, Article 158 of the Land Law shall be stated in the input information;
b) Price of the standardized land parcel without information concerning land prices specified in point a of this clause shall be determined using land valuation methods specified in points a, b and c clause 5 Article 158 of the Land Law and Articles 4, 5 and 6 of this Decree.
Article 28. Preparation of compa-ratio table
1. The compa-ratio table specifies the adjustment method to determine the price of a specific land parcel on the basis of differences in factors affecting the land price of a standardized land parcel and a specific land parcel.
2. Based on the factors affecting land prices, information on market prices of land and the specific local situation, the land valuation organization shall prepare a compa-ratio table to propose in the descriptive report on compiling land price list serving as a basis for the land authority to submit to the Land price list appraisal council for consideration and decision.
Article 29. Compilation of draft land price list, draft descriptive report on compiling a parcel-specific land price list according to value range and standardized land parcels
1. Make a valuation of specific land parcels in each value range
a) Apply the adjustment method in the land price compa-ratio table to calculate the price of each specific land parcel in each value range on the basis of the characteristics of the land parcel and the price of the standardized land parcel;
...
...
...
2. Compile a draft parcel-specific land price list on the basis of value range and standardized land parcels.
3. Compile a draft descriptive report on compiling a parcel-specific land price list according to value range and standardized land parcels. Detailed contents of the report:
a) Assessment of natural, socio-economic conditions, land management and use situation affecting land prices in the first-level division;
b) Assessment of requirements for area serving compilation of a parcel-specific land price list on the basis of value range and standardized land parcels;
c) Aggregation of results of investigating, surveying, and collecting information serving the compilation of a parcel-specific land price list on the basis of value range and standardized land parcels;
d) Results of setting value range, selecting a standardized land parcel and determining price for the standardized land parcel, preparing a compa-ratio table and determining prices of land types in the draft land price list; price arrangements for land types (if any);
dd) Assessment of the impacts of the draft land price list on socio-economic developments, investment environment, implementation of financial policies on land, incomes and life of land users.
Chapter IV
SPECIFIC LAND VALUATION
...
...
...
1. The specific land valuation shall comply with the provisions in Article 158 of the Land Law and Articles 4, 5, 6 and 7 of this Decree; results of aggregating and analyzing information concerning the prevailing market price of land; factors affecting land prices.
2. The specific land price is determined according to each land use purpose, the land area is determined in dossiers on land allocation, land lease, recognition of LURs, permission for land repurposing, and land use extension, adjustment to land use term, adjustment to detailed planning, permission for change of land use form, equitization of state-owned enterprises, LUR auction arrangements, notification of land expropriation, results of investigation, survey, measurement.
Article 31. Preparation of specific land valuation dossier and selection of land valuation organization
1. Land authorities shall prepare specific land valuation dossiers. A dossier includes:
a) Purpose of the land valuation, duration and estimated costs;
b) b) Decision on land allocation, land lease, permission for land repurposing, recognition of LURs, permission to convert from land lease with annual land rent payments to land lease under one-off arrangement, land use extension, adjustment to land use term, adjustment to detailed construction planning, land expropriation;
c) Other legal documents related to the land parcel to be valued.
2. Pursuant to the specific land valuation dossier, the land authority shall select a land valuation organization according to the provisions in clause 5 Article 13 of this Decree.
Article 32. Establishment of specific land valuation organization
...
...
...
a) The representative of the land price determination consulting firm participating in the Council is the person who is qualified to practice land price determination consulting according to regulations and is not part of the land price determination consulting firm hired for determination of specific land prices;
b) Land price experts participating in the Council are people with at least 05 years of experience working in one of the fields of land finance, price management, land management, and price appraisal.
2. The financial agency at the same level proposes to the Chairperson of the Specific Land Price Appraisal Council competent to decide establishment of the Council’s assistance team, including: The representative leader of the financial agency at the same level acting as the Team Leader and representatives of land, construction, planning and tax authorities at the same level, and other members decided by the Chairperson of the Council. The assistance team is responsible for preparing the assigned contents to propose and report to the specific land price list appraisal council for consideration at the appraisal meeting.
Article 33. Procedures for determination of specific land price
Each land valuation organization determines specific land prices with the following tasks:
1. Collection, aggregation and analysis of information
a) Information to be collected includes information concerning the land parcel to be valued, input information serving the application of land valuation methods.
The collection and aggregation of information concerning the land parcel and input information serving the application of land valuation methods shall be carried out using Form No. 02 to Form No. 03 of Appendix I enclosed herewith;
b) The land valuation organization shall take responsibilities for the accuracy and adequacy of information serving the application of land valuation methods and provide information on results of investigation and collection of input information to the land authority for updating the land database.
...
...
...
On the basis of the purpose of land use for which valuation is given, characteristics of the land parcel or land zone to be valued, information collected, conditions for applying land valuation methods specified in Clause 6 of Article 158 Land Law, the land valuation organization is responsible for analyzing and choosing an appropriate land valuation method to propose to the Specific land valuation council for decision.
3. Preparation of a descriptive report on making land price arrangement, drafting land valuation certificate
a) The land valuation organization shall make a descriptive report on making land price arrangement and draft a land valuation certificate, and submit them to the land authority;
b) The descriptive report on making land price arrangement shall be made using Form No. 16 of Appendix 16 enclosed herewith. The land valuation certificate shall be made using Form No. 17 of Appendix I enclosed herewith.
Article 34. Appraisal of specific land prices
1. The land authority shall check the contents of the descriptive report on making land price arrangement in terms of adequacy; prepare a Proposal for land price arrangement, written request for appraisal of land price arrangement; propose to the Specific land price appraisal council to appraise the land price arrangement. The dossier submitted to the Specific land price appraisal council includes:
a) A written request for appraisal of land price arrangement;
b) A proposal for land price arrangement;
c) A descriptive report on making land price arrangement, a draft land valuation certificate;
...
...
...
2. The specific land valuation council shall appraise the land price arrangement and submit a document concerning the appraisal of land price arrangement to the land authority.
Article 35. Decision on specific land prices
1. The land authority shall receive, explain, edit and complete the land price arrangement.
2. The land authority shall propose to the Chairperson of the People’s Committee at the relevant level to decide specific land prices. The dossier on land price arrangement mentioned above includes:
a) The proposal for land price arrangement of the land authority;
b) The descriptive report on making land price arrangement, the draft land valuation certificate;
c) The document concerning the appraisal of land price arrangement of the specific land price appraisal council;
d) The minute of the specific land price appraisal council meeting;
dd) The report on receiving, editing and completing the land price arrangement according to the document concerning the appraisal of land price arrangement of the specific land price appraisal council.
...
...
...
4. The land authority shall store and update all the results of specific land valuation in their area on the national land database. The dossier on specific land valuation shall be stored for at least 10 years, from the date on which the decision to approve the specific land prices is issued by the competent regulatory authority, unless otherwise provided for by law.
5. The agency, organization or person with the authority to determine, appraise and decide on specific land prices shall take responsibilities for applying principles and methods of land valuation, procedures for determining specific land prices, appraising and deciding specific land prices that were prescribed in this Decree; not take responsibilities for other contents that have been previously appraised, accepted, decided, approved or processed by the competent agency or person.
Article 36. Eligibility requirements of individuals working as practicing land price determination consultants
1. An individual is eligible for working as a practicing land price determination consultant in a land price determination consulting firm if the following requirements are fully satisfied:
a) Have a bachelor's degree or higher in fields or majors in land management, land survey, real estate, price appraisal, economics, finance, accounting, auditing, banking;
b) Have worked in the field or major for at least 36 months after obtaining the degree specified in point a of this clause as of the date of registration for the list of valuers, change or supplementation of the list of valuers;
c) Have a Certificate of completion of a land valuation training course issued by the land valuation training institution specified in Clause 3 of this Article.
2. In case the individual has been issued with a valuer certificate according to the law on prices, the requirements specified in clause 1 of this Article can be waived.
3. An institution providing professional training in land prices must satisfy the following conditions:
...
...
...
b) Have at least 03 full-time lecturers or guest lecturers who meet the standards, professional qualifications and skills as prescribed by law, and have master's degrees or higher in management disciplines and majors in land management, cadastral, real estate, price appraisal, economics, finance, accounting, auditing, banking and have at least 10 years of working experience directly related to the teaching topic;
c) Develop a plan for professional training in land prices and report to the Ministry of Natural Resources and Environment for monitoring and inspection during operations. The plan for professional training in land prices includes:
- Time and form of training and re-training, in which in-person learning time makes up at least 60% of the total training duration;
- Competency profiles of proposed lecturers (including full-time lecturers and guest lecturers);
- The proposed curriculum and teaching materials that are built on the basis of the framework program for professional training in land prices issued by the Ministry of Natural Resources and Environment;
- Set of exam questions for completion of professional training and re-training in land prices.
d) The institution providing professional training in land prices must assess the participation in training course of the learners, organize an exam for completion of professional training in land prices, issue a certificate of completion of professional training in land prices and store information for at least 10 years.
4. Within 10 working days from the date of receipt of a valid dossier specified in Clause 3 of this Article, the Ministry of Natural Resources and Environment is responsible for publicizing institutions providing professional training in land prices that meet the conditions specified in Point c, Clause 3 of this Article on the Electronic Information Portal of the Ministry of Natural Resources and Environment or notifying in writing in cases where the conditions are not met; inspecting and checking compliance with the provisions in Clause 3 of this Article of institutions providing professional training and re-training in land prices.
5. The first-level land authority is responsible for making a list of land price determination consulting firms, and valuers and reporting to the Ministry of Natural Resources and Environment which will provide their opinions before publishing the list of qualified land price determination consulting firms or land valuers, and updating it on the Electronic Information Portal of the Ministry of Natural Resources and Environment; inspecting and monitoring the compliance with the law on land price determination consulting firms and land valuers.
...
...
...
IMPLEMENTATION PROVISIONS
Article 37. Pursuant to clause 2 Article 112 of the Land Law dated November 29, 2013 amending Decree No. 44/2014/ND-CP dated May 15, 2014 of the Government on land prices
1. Amendments to Article 5dd:
“Article 5dd. Orders and contents of land price determination using the surplus-based method
1. Survey and collect information about the land parcel or land zone to be valued; information on land use planning, detailed construction planning or detailed planning under abridged procedures, records and documents prescribed by construction law that have been appraised and approved by competent regulatory authorities to determine the highest land use efficiency and other necessary information serving the land valuation.
2. Make an estimate of total development revenue of the land parcel or land zone
a) Total development revenue of the land parcel or land zone is determined on the basis of estimated conveyancing fee, land rent, premises rent, and/or selling price for products and services, and fluctuations in such conveyancing fee, land rent, premises rent, and/or selling price for products and services during project execution and other factors that form revenue, including: sales period; time to start selling products and services; sales rate; occupancy rate.
The selling prices for products and services are applied in cases where the conveyancing fee, land rent, and premises rent cannot be collected;
b) Survey and collect information on transfer prices, land rental prices, and premises rental prices; Product and service business prices comply with the provisions of Clauses 1 and 2, Article 5b of this Decree;
...
...
...
d) Fluctuations in conveyancing fee, land rent, premises rent, and/or selling prices of products and services are determined on the basis of data from statistical agencies or real estate market management agencies. In case there is no data from statistical agencies or real estate market management agencies,
The fluctuation of conveyancing fee is determined on the basis of the average consumer price index of the housing and construction materials group in the 3 consecutive years preceding the year of land valuation announced by a competent regulatory authority to be applied in a first-level administrative division; if the division does not announce the consumer price index, the consumer price index of the housing and construction materials group of the whole country will be applied;
The fluctuation in land rent or premises rent is determined on the basis of the fluctuation stated in land lease and premises lease contracts; the fluctuations of the selling prices of products and services are determined on the basis of the actual market data investigated and surveyed by a land valuation organization and are submitted to the Land price appraisal council for decision;
dd) Based on the actual situation of a first-level division, the Department of Natural Resources and Environment shall take charge and cooperate with relevant departments and local authorities in advising and proposing specific sales rates and occupancy rates to the first-level People’s Committee.
If the first-level People's Committee has not yet regulated the sales rate and occupancy rate, the land valuation organization shall, based on the actual data of 03 investment projects with the same main land use purpose that are the closest distance from the land parcel or land zone to be valued, propose land price arrangements for each project in the descriptive report to the Land price appraisal council for consideration and decision.
For the sales period, the time to start selling products and services, the project’s development revenue shall be estimated according to the schedule determined in the investment guidelines or bidding documents for investment project execution or investment project approval decision. In case investment guidelines or bidding documents for investment project execution or investment project approval decisions do not indicate sales period and starting time of sales, the first-level People's Committee shall prescribe them in a manner that is appropriate to the actual situation in the first-level division for groups of projects with the same main land use purpose or each specific project, or the land valuation organization shall, based on the actual data of 03 investment projects with the same main land use purpose that are the closest distance to the land parcel or land zone to be valued, propose them to the Land price appraisal council for consideration and decision.
3. Make an estimate of total development cost of the land parcel or land zone
a) Construction investment costs incurred to determine land prices in this Decree include:
- Costs incurred to construct works and project items (adjusted for inflation);
...
...
...
- Equipment costs;
- Project management costs;
- Construction investment consulting costs;
- Other costs prescribed by construction law that directly contribute to the project’s development revenue that are selected for each specific project and proposed to the land price appraisal council for decision by the land valuation organization.
In case investment rates are applied, provision of construction law on investment rates shall be complied with.
In case of determining the land price for a land reclamation project or land reclamation item in an investment project, in addition to the land reclamation costs approved by a competent regulatory authority, the construction investment costs specified in this point that have not yet been determined in the land reclamation project or land reclamation item in the approved investment project will also be included.
In case a land parcel or land zone to be valued for execution of an investment project to build and sell housing for sale or for both sale and lease is divided into multiple subdivisions for sale, housing construction costs are not included in construction investment costs;
b) Business expenses include: marketing, advertising, sales, and administrative costs that are calculated as a percentage (%) of revenue in accordance with the nature, scale of the project and the local practicalities;
c) Interest expenses and profits of the investor taking into account equity and business risks are calculated as a percentage (%) multiplied by the total costs/expenses specified in Points a and b of this Clause and the LUR value of the land parcel or land zone to be valued according to the provisions of Clause 6 of this Article;
...
...
...
dd) Based on information about similar projects within the valuation area or the nearest neighbouring area, the Department of Natural Resources and Environment shall take charge and cooperate with relevant departments and local authorities in advising and proposing to the first-level People’s Committee to specifically stipulate percentages (%) for determining operating expenses; interest expenses, profits taking into account equity and business risks for groups of projects with the same main land use purpose or each specific project.
If the first-level People’s Committee does not stipulate operating expenses, the operating expenses of the land parcel or land zone to be valued are equal to the average of operating expenses of 03 investment projects with the same main land use purpose that are the closest distance from the land parcel or land zone to be valued.
If the first-level People's Committee has not yet stipulated the percentage (%) for calculating interest expenses and profits of the investor, taking into account equity and business risks, the land valuation organization shall propose land price plans for each project presented in the report explaining the development of land price arrangements for each project in the descriptive report to the Land price appraisal council for consideration and decision.
The construction period or progress shall be determined on the basis of the progress determined in the investment guidelines or bidding documents for investment project execution or investment project approval decision to make an estimate of the project's development costs. In case investment guidelines or bidding documents for investment project execution or investment project approval decisions do not indicate construction period or progress, the first-level People's Committee shall prescribe them in a manner that is appropriate to the actual situation in the first-level division for groups of projects with the same main land use purpose or each specific project, or the land valuation organization shall, based on the actual data of 03 investment projects with the same main land use purpose that are the closest distance to the land parcel or land zone to be valued, propose them to the Land price appraisal council for consideration and decision.
4. The total construction investment costs are estimated as follows:
a) Construction investment costs are estimated according to detailed construction planning or detailed planning under abridged procedures or basic design documents or construction design documents appraised and approved by competent authorities. The estimation of construction investment costs specified in this Point shall comply with the provisions of construction law;
b) Order of priority of the information used for estimation of total construction investment costs is as follows:
- The construction estimate that has been appraised by a construction authority according to the provisions of construction law;
- The construction estimate that is based on norms and unit prices issued and announced by competent regulatory authorities and has been independently appraised or verified by land price determination consulting firms or agencies. The consulting firm or agency shall be responsible to the law for the appraisal or verification results of the construction estimate that they have appraised or verified;
...
...
...
c) In case the information mentioned in point b of this clause is not available, the land valuation organization shall collect information on the actual common costs of 03 investment projects with the same main land use purpose that are the closest distance from the land parcel or land zone to be valued, and propose land price arrangements, which will be the basis for the Land price appraisal council to consider and make decisions.
5. Estimates of revenues and costs are made for each year of project implementation and must be discounted to the present value at the time of land valuation. The formula for estimation of the total development revenue and total development costs of the land zone or land parcel:
Total development revenue =
Total development costs =
where:
- TRi is the project's revenue in year i;
- Ci is the project’s costs in year i;
...
...
...
- n is the number of sales years of the project (rounded to the nearest year);
- m is the number of years of construction with incurred costs of the project (rounded to the nearest year).
6. Determination of land price of the land parcel or land zone to be valued
The formula for determining LUR value of the land parcel or land zone to be valued:
LUR value of the land parcel or land zone to be valued
=
Total development revenue
-
Total development costs
...
...
...
Land price of the land parcel or land zone to be valued
=
LUR value of the land parcel or land zone to be valued
Area of the land parcel or land zone to be valued
7. In cases where the land zone includes the area of land allocated with land levy payment (hereinafter referred to as “allocated land”), the area of land leased out under one-off arrangement (hereinafter referred to as “land for lease”), the land price of the land parcel to be valued is determined according to the total development revenue and total development costs for each area of subdivision of allocated land and land for lease.
The formula for finding technical infrastructure construction costs of allocated land and land for lease:
Technical infrastructure construction cost for each area of subdivision of allocated land
=
Total technical infrastructure construction cost of the project
...
...
...
Area of allocated land
Total area of allocated land and land for lease
Technical infrastructure construction cost for each area of subdivision of land for lease
=
Total technical infrastructure construction cost of the project
x
Area of land for lease
Total area of allocated land and land for lease
...
...
...
8. In case the land parcel or land zone to be valued is allocated or leased out by a competent regulatory authority for investment project execution under many decisions,
a) In case all conditions for calculating the development revenue or development costs of the land parcel or land zone are met, the estimated development revenue or estimated development costs are determined according to the area of allocated land or land for lease of that decision;
b) In case the development revenue of the land parcel or land zone cannot be fully estimated or the estimated development cost is greater than the estimated development revenue for the area requiring land valuation, the development revenue or estimated development costs are estimated for the entire project according to the detailed construction planning or detailed planning under abridged procedures approved by a competent authority.
9. Within 05 working days from the date on which the written request of a land authority is received, state-owned commercial banks shall provide in writing the information on the interest rates on medium-term loans specified in clause 5 of this Article.”
2. The land price determination using the surplus-based method is illustrated in detail in example No. 03, Appendix II enclosed herewith.
Article 38. Responsibilities of ministries, central authorities and first-level People's Committees, persons with authority to decide land prices
1. The Ministry of Natural Resources and Environment shall:
a) Elaborate on compiling, adjusting, amending and supplementing the parcel-specific land price list on the basis of value range and standardized land parcels;
b) Inspect, examine and handle violations against regulations on applying land valuation methods; compile, adjust, amend and supplement land price lists; specific land prices and land price determination consulting activities according to the provisions of law;
...
...
...
2. The First-level People’s Committees shall:
a) Organize the compilation, adjustment, amendment and supplementation and propose to the People's Councils for promulgation of land price lists;
b) Guide and inspect the implementation of legal regulations on land prices in their first-level divisions; resolve arising problems regarding land prices according to authority;
c) Inspect, examine and handle violations of land prices and land price determination consulting activities in their first-level divisions;
d) Organize compilation, update, management and use of database on land prices in their first-level divisions according to the provisions of the Ministry of Natural Resources and Environment;
dd) Organize elaboration of contents assigned herein;
e) Annually, report the implementation of provisions of law on land prices in their first-level divisions to the Ministry of Natural Resources and Environment.
3. The Chairpersons of the First-level People’s Committees and the Chairpersons of the Second-level People’s Committees shall organize specific land price decision according to the provisions hereof.
4. Funding for organizing compilation, adjustment, amendment and supplementation of land price lists, determination of specific land prices, appraisal, monitoring and updating of land prices shall be allocated from regular expenses as prescribed by the Law on State Budget.
...
...
...
1. This Decree comes into force from the date on which the Land Law No. 31/2024/QH15 takes effect, except for the case specified in clause 2 of this Article.
2. Article 37 of this Decree comes into force from the day on which this Decree is signed.
3. The following Decrees are invalid from the day on which this Decree comes into force:
a) Decree No. 44/2014/ND-CP dated May 15, 2014 of the Government on land prices;
b) Article 2 of Decree No. 136/2018/ND-CP dated October 05, 2018 of the Government;
c) Article 2 of Decree No. 10/2023/ND-CP dated April 03, 2023 of the Government.
d) Decree No. 12/2024/ND-CP dated February 05, 2024 of the Government. The example for the application of the surplus-based method in Appendix III enclosed with Decree No. 12/2024/ND-CP will be invalid from the date on which this Decree is signed;
dd) Article 37 of this Decree.
4. Transition provisions
...
...
...
b) Individuals who are issued with a Certificate of completion of a training course on land valuation according to the training program on land valuation issued by the Ministry of Natural Resources and Environment but have not yet been issued with a Certificate of land valuer before the effective date of this Decree, and are qualified to work as practicing land price determination consultants according to the provisions of Points a and b, Clause 1, Article 36 of this Decree, can work as practicing land valuation consultants according to the provisions of this Decree.
5. Ministries, ministerial agencies, Governmental agencies, and the first-level People's Committees are responsible for reviewing legal documents promulgated by them that contravene the provisions of the Land Law and this Decree to amend, supplement or annul.
Article 40. Implementation
Ministers, heads of ministerial agencies, heads of Governmental agencies, Chairpersons of the People’s Committees of all levels, and relevant organizations and individuals are responsible for implementation of this Decree.
ON
BEHALF OF GOVERNMENT OF VIETNAM
PP. PRIME MINISTER
DEPUTY PRIME MINISTER
Tran Hong Ha
;
Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất
| Số hiệu: | 71/2024/NĐ-CP |
|---|---|
| Loại văn bản: | Nghị định |
| Nơi ban hành: | Chính phủ |
| Người ký: | Trần Hồng Hà |
| Ngày ban hành: | 27/06/2024 |
| Ngày hiệu lực: | Đã biết |
| Tình trạng: | Đã biết |
Văn bản đang xem
Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất
Chưa có Video
