|
QUỐC HỘI |
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM |
|
Luật số: 29/2023/QH15 |
Hà Nội, ngày 28 tháng 11 năm 2023 |
Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản.
1. Luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
2. Luật này không điều chỉnh đối với các trường hợp sau đây:
a) Cơ quan, tổ chức bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia, tách; chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập theo quy định của pháp luật;
b) Cơ quan, tổ chức, đơn vị bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công;
c) Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết, quyết định của trọng tài thương mại, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp;
d) Tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
đ) Việc cho công nhân, người lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở.
3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng và pháp luật có liên quan về xử lý tài sản bảo đảm.
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
2. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.
2. Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm kinh doanh các dịch vụ: sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản.
3. Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật, bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn; dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
4. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
5. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
6. Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là việc bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng và khi đã trả hết số tiền còn lại thì bên thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó.
7. Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư và quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án, phần dự án bất động sản chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng.
8. Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
9. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân để kinh doanh dịch vụ bất động sản.
10. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật này.
11. Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
12. Tư vấn bất động sản là hoạt động tư vấn về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên.
13. Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác, định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất.
Điều 4. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản
1. Công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật.
2. Bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.
3. Tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh.
Điều 5. Các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
1. Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.
3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
5. Dự án bất động sản.
6. Chính phủ quy định chi tiết khoản 2 và khoản 3 Điều này.
Điều 6. Công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
1. Trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
2. Thông tin về dự án bất động sản bao gồm:
a) Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản;
b) Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
d) Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này.
3. Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai bao gồm:
a) Loại bất động sản; vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng của bất động sản; thông tin về phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là nhà chung cư, công trình xây dựng, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng;
b) Thiết kế cơ sở trong báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đã được thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở;
c) Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này;
d) Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
đ) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;
e) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
4. Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn bao gồm:
a) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Trường hợp nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản của chủ đầu tư thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đó;
c) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
5. Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản bao gồm:
a) Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
b) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở;
c) Giấy tờ về việc hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết, theo tiến độ dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
d) Giấy tờ về việc chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh;
đ) Các hạn chế về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (nếu có); việc thế chấp quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
6. Các thông tin đã công khai phải được cập nhật khi có sự thay đổi.
7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 7. Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản
1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.
2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án bất động sản được ưu đãi đầu tư.
3. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi của dự án, hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi của dự án đối với dự án bất động sản được ưu đãi đầu tư.
4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án bất động sản.
5. Nhà nước có chính sách để điều tiết thị trường bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.
6. Nhà nước có chính sách để tổ chức, cá nhân thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.
7. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Điều 8. Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản
1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
3. Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
4. Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.
5. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.
6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
7. Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
8. Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
Điều 9. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.
Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.
2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
4. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật này.
1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản theo các hình thức sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật;
c) Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
d) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê;
đ) Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại;
e) Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cho thuê lại;
g) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án bất động sản thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Các hình thức kinh doanh bất động sản quy định tại điểm đ và điểm g khoản 1 Điều này.
4. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 3 Điều này.
5. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 1 Điều này.
Điều 11. Yêu cầu đối với dự án bất động sản
1. Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2. Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị.
3. Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan.
4. Tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng.
5. Dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
6. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoài việc đáp ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này thì còn phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở.
KINH DOANH NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CÓ SẴN
Điều 12. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh
1. Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.
2. Các loại công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.
3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này.
Điều 13. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác. Các chủ sở hữu đối với các căn hộ chung cư, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, công trình xây dựng có nhiều chủ sở hữu có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung.
2. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của Luật này được Nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Trình tự, thủ tục, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Việc bán, cho thuê mua nhà ở phải tuân thủ quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Việc bán, cho thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
4. Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
5. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
6. Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà ở, công trình xây dựng đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật này. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng riêng của các chủ sở hữu.
Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh
1. Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;
đ) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
e) Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
2. Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 1 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật này;
b) Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;
d) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng.
3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được chủ đầu tư bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Công trình xây dựng được tạo lập theo dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng; có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người mua, thuê mua;
b) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải có chức năng sử dụng cụ thể và được phân định riêng với các phần diện tích khác trong công trình xây dựng theo dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt và được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế của dự án, công trình xây dựng để chủ sở hữu có thể quản lý, sử dụng độc lập đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó;
c) Công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án phải được thiết kế đúng, phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành áp dụng đối với loại công trình xây dựng và công năng của công trình xây dựng đó;
d) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải xác định được quyền sử dụng đất gắn liền với phần diện tích sàn xây dựng đó về hình thức, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất sử dụng chung hoặc riêng với các chủ sở hữu công trình xây dựng khác, người sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai;
đ) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải được xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước mà người bán, cho thuê mua hoặc người mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có nghĩa vụ phải nộp và được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua;
e) Công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
1. Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 5 Điều 10 của Luật này được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng, kinh doanh.
2. Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam được mua, thuê, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng.
3. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này đang trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam được mua, thuê nhà ở để sử dụng; được thuê nhà ở để kinh doanh theo quy định của Luật này; được mua, thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng phục vụ cho các hoạt động của mình; thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng.
4. Tổ chức nước ngoài đang trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài đang trong thời hạn cư trú hợp pháp tại Việt Nam được thuê công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng phục vụ cho các hoạt động của mình.
5. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở.
Điều 16. Thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Các bên ký kết hợp đồng và thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng tuân thủ các quy định sau đây:
a) Các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ để xác lập giao dịch, ký kết hợp đồng theo quy định của Luật này và Bộ luật Dân sự; đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; đáp ứng điều kiện về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở;
b) Trước khi ký hợp đồng, bên bán, cho thuê, cho thuê mua cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ pháp lý của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua;
c) Trường hợp bất động sản được thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản thì còn phải thực hiện theo quy định tại Mục 1 Chương VII của Luật này;
d) Trường hợp bất động sản thực hiện giao dịch thuộc diện phải công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
2. Các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đúng hợp đồng đã ký kết, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ khác đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
3. Các bên ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
4. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 17. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản
1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý, khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được chấp thuận, phê duyệt.
3. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
4. Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
5. Thực hiện quy định của pháp luật trong hoạt động đầu tư, xây dựng, sử dụng đất và giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bảo đảm người mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua của chủ đầu tư.
6. Xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, thiết kế được phê duyệt, giấy phép xây dựng, nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tuân thủ các quy chuẩn về xây dựng.
7. Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
8. Trường hợp bàn giao nhà ở xây dựng thô không phải là nhà chung cư cho bên mua, thuê mua thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà ở đó.
9. Trách nhiệm khác của chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật.
Điều 18. Quyền của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Bên bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu bên mua, thuê mua nhận nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Yêu cầu bên mua, thuê mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Yêu cầu bên mua, thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán, thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Không bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền theo thỏa thuận về thanh toán trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
đ) Yêu cầu bên mua, thuê mua bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên mua, thuê mua gây ra;
e) Quyền khác theo hợp đồng.
2. Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu bên thuê nhận nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra;
đ) Cải tạo, nâng cấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê;
e) Yêu cầu bên thuê giao lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng;
g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi: chậm thanh toán tiền thuê từ 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự đồng ý của bên cho thuê; sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng mục đích thuê; cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang thuê; sửa chữa, cải tạo, nâng cấp hoặc cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
h) Quyền khác theo hợp đồng.
Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (nếu có);
b) Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;
c) Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;
d) Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;
đ) Làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giao giấy chứng nhận và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
e) Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định trong thời hạn thuê; bảo trì, sửa chữa theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường;
g) Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng. Trường hợp bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhưng phải thông báo cho bên thuê trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận khác;
h) Bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
i) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
k) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
l) Đáp ứng đầy đủ điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 9 và tuân thủ hình thức, phạm vi kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 10 của Luật này;
m) Thực hiện giao kết hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định về hợp đồng mẫu và các quy định liên quan về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này;
n) Bảo đảm có quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê, cho thuê mua;
o) Thực hiện công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này; chịu trách nhiệm đối với thông tin về nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, dự án bất động sản do mình cung cấp;
p) Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đưa vào kinh doanh thì phải thi hành xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
q) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
2. Chủ đầu tư dự án khi ký hợp đồng để bán, cho thuê mua căn hộ chung cư, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp tại dự án bất động sản cho nhiều khách hàng thì phải xác định rõ trong hợp đồng các nội dung sau đây liên quan đến công trình xây dựng theo dự án đầu tư được phê duyệt:
a) Phần sở hữu chung, sở hữu riêng của các chủ sở hữu trong dự án, công trình xây dựng;
b) Việc bố trí chỗ để xe trong dự án, công trình xây dựng;
c) Phương án về tổ chức quản lý vận hành công trình xây dựng;
d) Việc thu, quản lý, sử dụng các loại kinh phí bảo trì, phí dịch vụ quản lý vận hành công trình xây dựng;
đ) Nghĩa vụ tài chính về đất đai và nghĩa vụ tài chính khác của dự án, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đối với bên mua, thuê mua;
e) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Điều 20. Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
d) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bồi thường thiệt hại do việc giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng;
đ) Quyền khác theo hợp đồng.
2. Ngoài các quyền quy định tại khoản 1 Điều này, bên thuê mua còn có các quyền sau đây:
a) Cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 49 của Luật này;
b) Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra;
c) Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra;
d) Có quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua.
3. Bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu bên cho thuê giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
c) Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
d) Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu;
đ) Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không phải do lỗi của mình gây ra;
e) Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra;
g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi: không sửa chữa nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê; tăng giá thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không theo thỏa thuận trong hợp đồng; quyền sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của bên thứ ba;
h) Quyền khác theo hợp đồng.
Điều 21. Nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thanh toán đủ tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Nhận nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Thực hiện đúng, đầy đủ các nghĩa vụ trong hợp đồng; phối hợp với bên bán, cho thuê, cho thuê mua thực hiện các thủ tục mua bán, thuê, thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
đ) Sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê, thuê mua theo đúng công năng; thực hiện các quy định của pháp luật trong việc phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh, môi trường, an ninh, trật tự an toàn xã hội;
e) Thực hiện theo quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác khi thực hiện bảo trì, cải tạo, sửa chữa, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
g) Có trách nhiệm để các bên có liên quan và người có thẩm quyền theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật thực hiện việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì, sửa chữa, thay thế, lắp đặt đối với hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
h) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
2. Ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này, bên mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú trong dự án đầu tư có các nghĩa vụ sau đây:
a) Đóng góp kinh phí bảo trì, phí dịch vụ quản lý vận hành công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
b) Tuân thủ các quy định, quy chế về quản lý vận hành công trình xây dựng được áp dụng đối với công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
c) Tuân thủ các quy định của pháp luật trong hoạt động quản lý, sử dụng, khai thác, kinh doanh công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
d) Kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật trong sở hữu, quản lý, sử dụng, khai thác, kinh doanh công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
3. Trường hợp mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang cho thuê, ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, bên mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có nghĩa vụ bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
4. Ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này, bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:
a) Phải sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra; trả lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên cho thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng; không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê;
b) Thông báo cho bên cho thuê về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
c) Trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì phải thông báo cho bên cho thuê trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận khác.
5. Ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng còn có nghĩa vụ không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê mua; sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra trong thời hạn thuê mua; thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thông báo cho bên cho thuê mua về việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây dựng.
KINH DOANH NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Điều 22. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh
1. Các loại nhà ở hình thành trong tương lai, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.
2. Các loại công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.
3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này.
Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong dự án bất động sản theo quy định của Luật này.
2. Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo các quy định sau đây:
a) Tuân thủ các nguyên tắc quy định tại Điều 13 của Luật này;
b) Đối tượng được mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 15 của Luật này;
c) Giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 16 của Luật này;
d) Quyền của bên bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 18 của Luật này;
đ) Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, h, i, k, l, m, n, o, p, q khoản 1 và khoản 2 Điều 19 của Luật này;
e) Quyền của bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 20 của Luật này;
g) Nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 5 Điều 21 của Luật này;
h) Tuân thủ quy định khác có liên quan của Luật này.
3. Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
4. Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm sau đây:
a) Trách nhiệm quy định tại Điều 17 của Luật này;
b) Sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã được bán, cho thuê mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền;
c) Cung cấp công khai thông tin về tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua đã ký kết hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có yêu cầu. Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này cho sàn giao dịch bất động sản trong trường hợp lựa chọn phân phối sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động sản;
d) Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Điều 24. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
a) Quyết định giao đất;
b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
g) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Có các loại giấy tờ sau đây:
a) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Chính phủ quy định chi tiết khoản này.
5. Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
6. Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật này.
7. Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
8. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này.
Điều 25. Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
2. Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.
Điều 26. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi chung là ngân hàng bảo lãnh).
Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với bên mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua, thuê mua và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua, thuê mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.
Căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết này cho bên mua, thuê mua khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
3. Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Trong trường hợp bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều này đối với bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng. Việc bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
4. Căn cứ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và bên mua, thuê mua do chủ đầu tư cung cấp, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng và gửi cho chủ đầu tư để chủ đầu tư cung cấp cho từng bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
5. Phạm vi bảo lãnh, điều kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và phải được ghi vào trong thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư dự án bất động sản.
Thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án và thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh phát hành cho bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực.
7. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua quy định tại khoản 1 Điều này và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.
8. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng. Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều này không áp dụng đối với bán, cho thuê mua nhà ở xã hội.
9. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có trách nhiệm hướng dẫn việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Điều 27. Bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
1. Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
2. Chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Việc bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được lập thành văn bản;
c) Điều kiện, trình tự, thủ tục bàn giao và thẩm quyền thực hiện bàn giao công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
3. Bên mua, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trực tiếp nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hoặc ủy quyền bằng văn bản theo quy định của Bộ luật Dân sự cho người đại diện để nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 28. Hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
1. Chủ đầu tư thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo các hình thức sau đây:
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở;
b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng;
c) Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
2. Giao dịch kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được thực hiện như sau:
a) Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 31 và Điều 35 của Luật này;
b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản xác lập các giao dịch chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng theo quy định tại Chương VI của Luật này;
c) Các bên tham gia giao dịch có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ hợp lệ bảo đảm chứng minh có đủ năng lực pháp luật để xác lập giao dịch, ký kết hợp đồng theo quy định của pháp luật về dân sự; đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
d) Trước khi ký kết hợp đồng, bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cung cấp đầy đủ thông tin và các loại giấy tờ quy định tại khoản 5 Điều 6 của Luật này cho khách hàng;
đ) Sau khi ký kết hợp đồng, các bên tham gia ký kết hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đúng các nội dung hợp đồng đã ký kết và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng hai bên có thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận;
g) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng.
Điều 29. Yêu cầu trong kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
1. Dự án bất động sản khi có quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các yêu cầu sau đây:
a) Các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật này;
b) Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về đầu tư;
c) Bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
d) Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
2. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 31 và Điều 35 của Luật này và tuân thủ các quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
1. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản quy định như sau:
a) Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;
b) Bàn giao đất đủ diện tích, đúng thời hạn, vị trí, ranh giới thửa đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
đ) Thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận;
e) Đăng ký việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; kiểm tra, nhắc nhở bên thuê, thuê lại bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích; thông báo cho bên thuê, thuê lại về quyền của người thứ ba đối với đất thuê;
g) Trường hợp doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp;
h) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
2. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản quy định như sau:
a) Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại;
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
đ) Nhận đất đủ diện tích, đúng thời hạn, vị trí, ranh giới thửa đất đã thỏa thuận trong hợp đồng;
e) Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới; không được hủy hoại đất; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;
g) Phải trả lại đất thuê đúng thời hạn và thỏa thuận trong hợp đồng;
h) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
1. Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này.
2. Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
4. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
5. Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
6. Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.
Chính phủ quy định chi tiết khoản này.
8. Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
1. Phải là chủ đầu tư dự án bất động sản.
2. Bảo đảm điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 9 và khoản 2 Điều 31 của Luật này.
3. Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
4. Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
1. Thực hiện các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật này.
2. Theo dõi, đôn đốc, giám sát và tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng thực hiện việc xây dựng nhà ở bảo đảm tiến độ, theo đúng thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng và theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đã ký kết giữa hai bên theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
3. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong quá trình xây dựng nhà ở của mình.
4. Thực hiện sửa chữa, khắc phục hư hỏng của hệ thống hạ tầng kỹ thuật do bên nhận chuyển nhượng gây ra trong quá trình xây dựng nhà ở.
5. Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
1. Thực hiện các nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 30 của Luật này.
2. Phải thực hiện việc xây dựng nhà ở bảo đảm tiến độ, theo đúng thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng và theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đã ký kết.
3. Chịu sự giám sát của bên chuyển nhượng trong quá trình xây dựng nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng và thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
4. Trong quá trình xây dựng nhà ở nếu gây hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật thì phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
5. Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cho tổ chức phải đáp ứng các điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 8 Điều 31 của Luật này.
Bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 32 của Luật này.
1. Thực hiện các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật này.
2. Cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án, quyền sử dụng đất để bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại thực hiện các thủ tục đầu tư, xây dựng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
3. Tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại thực hiện đầu tư xây dựng theo dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
4. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong quá trình đầu tư xây dựng của mình.5. Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
1. Thực hiện các nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 30 của Luật này.
2. Thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
3. Đầu tư, xây dựng dự án đầu tư xây dựng tại phần đất nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về: đầu tư, xây dựng, đất đai và pháp luật có liên quan.
4. Thực hiện đầu tư xây dựng dự án trên đất nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại bảo đảm các yêu cầu sau đây:
a) Đầu tư xây dựng các công trình phù hợp với quy hoạch chi tiết và tiến độ dự án được chấp thuận, phê duyệt;
b) Đầu tư xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật bảo đảm đồng bộ và kết nối với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh, phù hợp với thời gian thực hiện dự án được chấp thuận, phê duyệt và quy hoạch được phê duyệt;
c) Bảo đảm việc cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành dự án, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ khác thuộc phạm vi dự án;
d) Chuyển giao các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho chính quyền địa phương trong trường hợp phải chuyển giao theo dự án được chấp thuận theo quy định của pháp luật; trường hợp chưa chuyển giao thì phải có trách nhiệm quản lý, vận hành và bảo đảm chất lượng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong thời gian chưa chuyển giao.
5. Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 39. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
2. Khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.
3. Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật.
4. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 40 của Luật này và tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 40. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Dự án bất động sản chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:
b) Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị;
c) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nội dung của dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;
d) Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
đ) Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;
e) Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp;
g) Dự án còn trong thời hạn thực hiện;
h) Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản.
2. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 của Luật này và cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận; trường hợp có thay đổi nội dung dự án thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật này.
4. Doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản ngoài tuân thủ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.
Điều 41. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.
2. Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:
a) Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư. Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án và thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 42 của Luật này;
b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.
Điều 42. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ quy định tại khoản 2 Điều 41 của Luật này như sau:
a) Chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền;
b) Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án;
c) Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.
2. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản 2 Điều 41 của Luật này như sau:
a) Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền;
b) Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án;
c) Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.
3. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án quy định tại khoản 2 Điều 41 của Luật này là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 43. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền, nghĩa vụ sau đây:
a) Chuyển giao quyền, nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền, nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó;
b) Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng;
c) Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng;
d) Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng nội dung của dự án đã được chấp thuận, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng và quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng;
đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
2. Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền, nghĩa vụ sau đây:
a) Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao;
b) Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng nội dung của dự án đã được chấp thuận; trường hợp có thay đổi thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật này;
c) Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng;
d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Mục 1. CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN, SỬ DỤNG HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:
a) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;
b) Hợp đồng thuê nhà ở;
c) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
d) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
đ) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
e) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
g) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
h) Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
i) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;
k) Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;
l) Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
2. Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:
a) Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
b) Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;
c) Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;
d) Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.
3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật này.
4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.
6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Điều 45. Sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân khi xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự.
2. Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng hợp đồng mẫu quy định tại Điều 44 của Luật này, thực hiện công khai các hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 6 của Luật này trước khi áp dụng.
3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 44 của Luật này không áp dụng trong bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở xã hội.
Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:
a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Các thông tin về bất động sản;
c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;
d) Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;
e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
g) Bảo hành;
h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
k) Phạt vi phạm hợp đồng;
l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;
m) Phương thức giải quyết tranh chấp;
n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
2. Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
c) Thời hạn sử dụng đất; giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bao gồm tài sản gắn liền với đất (nếu có);
d) Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ) Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;
e) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
g) Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);
h) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
i) Phạt vi phạm hợp đồng;
k) Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;
m) Phương thức giải quyết tranh chấp;
n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
3. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
c) Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;
d) Giá chuyển nhượng;
đ) Phương thức và thời hạn thanh toán;
e) Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;
g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
h) Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
k) Phạt vi phạm hợp đồng;
l) Các trường hợp chấm dứt hợp đồng và biện pháp xử lý;
m) Phương thức giải quyết tranh chấp;
n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
4. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Đối tượng và nội dung dịch vụ;
c) Yêu cầu và kết quả dịch vụ;
d) Thời hạn thực hiện dịch vụ;
đ) Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;
e) Phương thức và thời hạn thanh toán;
g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
h) Phương thức giải quyết tranh chấp;
i) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Điều 47. Giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản
1. Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.
Điều 48. Thanh toán trong kinh doanh bất động sản
1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.
2. Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
3. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.
Mục 2. CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 49. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:
a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.
2. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Mục 2 Chương VI của Luật này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
1. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
c) Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;
d) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà ở, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở, công trình xây dựng thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Luật này.
Điều 51. Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
1. Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 52. Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
Chính phủ quy định chi tiết về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Mục 1. SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 53. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Sàn giao dịch bất động sản hoạt động phải tuân thủ các nguyên tắc quy định tại Điều 4 của Luật này.
2. Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch, theo quy chế hoạt động, quy trình giao dịch được ban hành; cung cấp các dịch vụ giao dịch bất động sản thông qua sàn, hưởng thù lao theo quy định và hợp đồng được ký kết với bên yêu cầu cung cấp dịch vụ.
3. Được đăng tải thông tin về sàn giao dịch bất động sản trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
4. Khi ký hợp đồng với cá nhân môi giới bất động sản thì cá nhân môi giới bất động sản phải có đủ điều kiện hoạt động theo Luật này.
5. Sàn giao dịch bất động sản thực hiện giao dịch trực tiếp và giao dịch điện tử (nếu có); trường hợp thông qua hình thức giao dịch điện tử thì phải tuân thủ quy định của Luật này, Luật Giao dịch điện tử và quy định của pháp luật có liên quan.
Điều 54. Thành lập và đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này.
2. Tên của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản do tổ chức, cá nhân thành lập lựa chọn theo quy định của Luật Doanh nghiệp và phải có cụm từ “sàn giao dịch bất động sản”, không được trùng hoặc gây nhầm lẫn với tên của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản khác đã được đăng ký hoạt động.
4. Chính phủ quy định chi tiết khoản 3 Điều này.
Điều 55. Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có quyền quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật Doanh nghiệp;
b) Hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
2. Sàn giao dịch bất động sản phải được thành lập và đăng ký hoạt động theo quy định tại Điều 54 của Luật này.
3. Sàn giao dịch bất động sản phải ban hành, công khai quy trình giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản.
4. Sàn giao dịch bất động sản phải đăng ký địa điểm hoạt động cố định, có cơ sở vật chất, kỹ thuật bảo đảm thực hiện các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 56. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Kiểm tra tính pháp lý và điều kiện đưa vào kinh doanh đối với các bất động sản đưa vào giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; thực hiện niêm yết, cung cấp thông tin bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.
2. Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ, cung cấp thông tin để khách hàng tìm kiếm, lựa chọn bất động sản.
3. Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, hỗ trợ các bên đàm phán, thương thảo giao dịch bất động sản. Hoạt động môi giới bất động sản trong sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng điều kiện và tuân thủ các quy định tại Mục 2 Chương này.
4. Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên lập và ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản.
5. Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên thanh toán, bàn giao hồ sơ, giấy tờ và bàn giao bất động sản (nếu có) đối với các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.
6. Thực hiện lưu trữ thông tin, hồ sơ, giấy tờ về các bất động sản và giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
7. Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ nội dung khác liên quan đến các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.
8. Xác nhận giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; cung cấp thông tin giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh.
9. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 57. Quyền của sàn giao dịch bất động sản
1. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
2. Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
3. Được thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên.
4. Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.
5. Quyền khác theo hợp đồng.
Điều 58. Nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản
1. Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản phải có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
2. Niêm yết, cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình niêm yết, cung cấp.
3. Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Thực hiện nghĩa vụ về thuế đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra cho khách hàng.
7. Quản lý nhân viên môi giới và người lao động làm việc tại sàn giao dịch bất động sản trong việc tuân thủ pháp luật.
8. Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới làm việc tại sàn giao dịch bất động sản hằng năm.
9. Thực hiện lưu trữ hồ sơ giao dịch theo quy định của pháp luật.
10. Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
1. Tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây:
a) Được yêu cầu sàn giao dịch bất động sản cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản;
b) Ký kết hợp đồng với sàn giao dịch bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
c) Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra;
d) Quyền khác theo hợp đồng.
2. Tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thực hiện nội quy của sàn giao dịch bất động sản;
b) Trả phí dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản;
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
d) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Điều 60. Quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có quyền hạn, trách nhiệm sau đây:
a) Quản lý, giám sát, định kỳ hoặc đột xuất kiểm tra hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn;
b) Cấp, cấp lại, thu hồi Giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn;
c) Quyết định tạm ngừng, chấm dứt hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn theo quy định.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 61. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản;
b) Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ;
c) Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản;
d) Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.
2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
b) Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Điều 62. Nội dung môi giới bất động sản
1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng.
2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Điều 63. Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản
1. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
2. Mức thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản do cá nhân môi giới bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thỏa thuận. Mức thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới bất động sản.
1. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các quyền sau đây:
a) Thực hiện môi giới bất động sản theo quy định của Luật này;
b) Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp hồ sơ, thông tin bất động sản thực hiện giao dịch;
c) Thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên;
d) Từ chối môi giới bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;
đ) Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan bồi thường thiệt hại do lỗi của họ gây ra;
e) Quyền khác theo hợp đồng.
2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các quyền sau đây:
a) Quyền quy định tại các điểm a, b, d và đ khoản 1 Điều này;
b) Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản theo quy định tại Điều 63 của Luật này.
1. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp;
b) Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới bất động sản làm việc trong doanh nghiệp hằng năm;
c) Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước;
d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
đ) Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
e) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Nghĩa vụ quy định tại các điểm a, c và d khoản 1 Điều này;
b) Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân làm việc;
c) Tham gia đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản hằng năm.
Mục 3. TƯ VẤN, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 66. Nguyên tắc, phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản
1. Nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản quy định như sau:
a) Người trực tiếp tư vấn phải có bằng cấp, chứng chỉ về lĩnh vực mình trực tiếp tư vấn;
b) Bất động sản được quản lý phải là bất động sản hợp pháp.
2. Phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm:
a) Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;
b) Tư vấn về tài chính bất động sản;
c) Tư vấn về giá bất động sản;
d) Tư vấn về hợp đồng kinh doanh bất động sản.
3. Phạm vi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:
a) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất;
b) Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;
c) Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản;
d) Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo hợp đồng;
đ) Thực hiện các quyền, nghĩa vụ đối với khách hàng, đối với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất.
Điều 67. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
2. Trước khi hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.
1. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản, các bên liên quan đến dịch vụ quản lý bất động sản, phí dịch vụ tư vấn, giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng nhưng không được trái quy định của Luật này.
2. Các bên trong kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
1. Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản có tư cách pháp nhân và thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng được thành lập theo quy định của Luật Giáo dục nghề nghiệp hoặc Luật Giáo dục đại học;
b) Doanh nghiệp được thành lập và có ngành, nghề kinh doanh về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn;
c) Đối với tổ chức khác phải được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thành lập và giao chức năng, nhiệm vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn.
2. Cơ sở vật chất phục vụ đào tạo, giảng viên, bộ máy quản lý đào tạo theo pháp luật về giáo dục có liên quan.
Điều 70. Thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
1. Cá nhân dự thi sát hạch phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản;
b) Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;
c) Đã nộp hồ sơ đăng ký dự thi và kinh phí dự thi cho đơn vị tổ chức kỳ thi sát hạch.
2. Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản;
b) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
c) Không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang bị tạm giam, đang chấp hành án phạt tù, đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc hoặc đang bị Tòa án cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định.
3. Chính phủ quy định về tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ HỆ THỐNG THÔNG TIN, CƠ SỞ DỮ LIỆU VỀ NHÀ Ở VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 71. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
1. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng tập trung, thống nhất trên toàn quốc; bảo đảm kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu của các Bộ, ngành, địa phương, cơ quan có liên quan để cập nhật, chia sẻ, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử.
2. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gồm các thành phần sau đây:
a) Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin;
b) Phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;
c) Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
1. Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm tập hợp các thiết bị cơ bản như sau: thiết bị tính toán, thiết bị kết nối mạng, thiết bị an ninh, an toàn mạng và cơ sở dữ liệu, thiết bị lưu trữ, thiết bị ngoại vi và thiết bị phụ trợ, mạng nội bộ.
2. Hệ thống phần mềm để quản lý, vận hành, khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm: hệ điều hành, hệ quản trị cơ sở dữ liệu và phần mềm ứng dụng, phần mềm an ninh, an toàn mạng.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 73. Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản
1. Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng phù hợp với khung kiến trúc Chính phủ điện tử Việt Nam, kiến trúc chính quyền điện tử ở địa phương, đáp ứng chuẩn về cơ sở dữ liệu, các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, công nghệ thông tin, định mức kinh tế - kỹ thuật.
2. Nội dung cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm:
a) Cơ sở dữ liệu về văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản;
b) Cơ sở dữ liệu về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; các chương trình hỗ trợ về nhà ở;
c) Cơ sở dữ liệu về chương trình điều tra, thống kê về nhà ở và thị trường bất động sản, về quản lý, sử dụng nhà ở, đất ở;
d) Cơ sở dữ liệu về nhà ở, bất động sản; dự án nhà ở, bất động sản;
đ) Cơ sở dữ liệu về số lượng giao dịch, giá trị giao dịch bất động sản, hợp đồng kinh doanh nhà ở, bất động sản;
e) Cơ sở dữ liệu về kinh doanh dịch vụ bất động sản;
g) Cơ sở dữ liệu khác liên quan đến lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 74. Xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
1. Thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có giá trị pháp lý như văn bản giấy khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác thực điện tử theo quy định của Luật Giao dịch điện tử.
2. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, ngành, địa phương, cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện kết nối liên thông cơ sở dữ liệu chuyên ngành bao gồm: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về công chứng và cơ sở dữ liệu khác có liên quan để cập nhật, chia sẻ, khai thác, sử dụng thông tin với cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Việc kết nối liên thông phải bảo đảm hiệu quả, an toàn, phù hợp với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
3. Bộ Xây dựng có trách nhiệm sau đây:
a) Tổ chức xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;
b) Xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước;
c) Kết nối, chia sẻ thông tin từ cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản với các hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu các Bộ, cơ quan ngang Bộ, địa phương và cung cấp thông tin cho các tổ chức, cá nhân;
d) Công bố công khai thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
4. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, ngành, cơ quan có liên quan có trách nhiệm kết nối, chia sẻ số liệu, kết quả điều tra cơ bản và các thông tin có liên quan đến lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản cho Bộ Xây dựng để cập nhật, bổ sung vào cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm:
a) Thông tin, dữ liệu về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản;
b) Thông tin, dữ liệu về dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản;
c) Thông tin, dữ liệu về phát hành trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản;
d) Thông tin, dữ liệu về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản;
đ) Thông tin, dữ liệu về đất đai đối với việc cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
e) Thông tin, dữ liệu về số lượng giao dịch, giá trị giao dịch bất động sản được thực hiện công chứng, chứng thực;
g) Thông tin, dữ liệu từ các chương trình điều tra, thống kê cấp quốc gia về nhà ở.
5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm sau đây:
a) Tổ chức xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương;
b) Công bố công khai và chịu trách nhiệm về thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi của địa phương thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;
c) Kết nối, chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương cho các cơ quan, tổ chức.
6. Các tổ chức, cá nhân có liên quan có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xác, đúng thời hạn các thông tin, số liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định.
7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 75. Khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
1. Việc khai thác và sử dụng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản phải tuân thủ quy định của Luật này, pháp luật về tiếp cận thông tin và pháp luật có liên quan.
a) Cơ quan, tổ chức, cá nhân được tiếp cận, khai thác thông tin được công bố, công khai của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;
b) Cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu chuyên ngành, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội được khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình;
3. Chính phủ quy định chi tiết điểm a và điểm b khoản 2 Điều này.
1. Kinh phí phục vụ cho các hoạt động xây dựng, nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; hệ thống phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác; điều tra, thu thập thông tin; xây dựng cơ sở dữ liệu và duy trì hoạt động thường xuyên của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được sử dụng từ nguồn ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước, pháp luật về đầu tư công và nguồn khác theo quy định của pháp luật.
2. Khuyến khích các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực tham gia trong việc đầu tư xây dựng, cung cấp dịch vụ hệ thống hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; cung cấp các phần mềm ứng dụng trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản và khai thác thông tin, dữ liệu.
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Mục 1. ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 77. Nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản
1. Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động sản thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở; bảo đảm cung cầu và cơ cấu sản phẩm bất động sản phù hợp theo từng giai đoạn của thị trường; bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.
2. Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản trong trường hợp thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. nhưng phải bảo đảm các yếu tố sau đây:
a) Tính thống nhất của nền kinh tế quốc dân;
b) Tôn trọng tối đa các quy luật thị trường;
c) Bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan;
d) Kịp thời, khả thi, phù hợp về thời điểm và đối tượng áp dụng.
Điều 78. Các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản
1. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở để thực hiện dự án bất động sản.
2. Điều chỉnh nguồn cung, cơ cấu thị trường bất động sản thông qua điều chỉnh mục tiêu, quy mô, tiến độ, cơ cấu sản phẩm của các dự án bất động sản.
3. Gia hạn nộp thuế cho các đối tượng hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có khó khăn đặc biệt trong từng thời kỳ.
4. Hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi đối với khách hàng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đối với các loại hình bất động sản cần hỗ trợ, ưu tiên phát triển.
5. Điều hành chính sách tài chính, tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản phù hợp tình hình thị trường trong từng thời kỳ.
6. Thực hiện điều hành chính sách khác để điều tiết thị trường bất động sản trong từng thời kỳ.
Điều 79. Thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản
2. Trong thẩm quyền được giao, Chính phủ quyết định biện pháp điều tiết thị trường bất động sản thông qua điều hành thực hiện các chính sách đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, thuế, tín dụng, đất đai, tài chính quy định tại Điều 78 của Luật này.
3. Trường hợp vượt thẩm quyền, Chính phủ báo cáo, trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định các chính sách, giải pháp điều tiết thị trường bất động sản.
4. Chính phủ quy định chi tiết khoản 1 Điều này.
Mục 2. NỘI DUNG, TRÁCH NHIỆM QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 80. Nội dung quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
1. Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2. Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.
3. Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
4. Ban hành các quyết định, quy định để thực hiện quản lý, điều tiết thị trường bất động sản.
5. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản.
6. Phổ biến, giáo dục pháp luật, theo dõi tình hình thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Điều 81. Trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
2. Bộ Xây dựng là cơ quan đầu mối giúp Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, có nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:
a) Trình cấp có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản;
b) Xây dựng các đề án, chính sách phát triển, quản lý kinh doanh bất động sản;
c) Chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình cấp có thẩm quyền quyết định biện pháp điều tiết thị trường bất động sản;
d) Chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc tổ chức thực hiện và quản lý kinh doanh bất động sản;
đ) Quản lý việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, quản lý hoạt động môi giới bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
e) Chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản; xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước;
g) Phổ biến, giáo dục pháp luật, theo dõi tình hình thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước;
h) Hợp tác quốc tế về kinh doanh bất động sản;
i) Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức kiểm tra, rà soát hoạt động kinh doanh bất động sản để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc đình chỉ, tạm dừng, chấm dứt hoạt động hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản;
k) Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật;
l) Báo cáo Chính phủ về tình hình kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước.
3. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình, có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm sau đây:
a) Thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản trong phạm vi của địa phương;
b) Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản và dịch vụ bất động sản khác trong phạm vi của địa phương;
c) Xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương;
d) Phổ biến, giáo dục pháp luật, theo dõi tình hình thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản trong phạm vi của địa phương;
đ) Phối hợp với Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương;
e) Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo thẩm quyền; tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án kinh doanh bất động sản trong phạm vi của địa phương;
g) Báo cáo Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn theo định kỳ hoặc đột xuất theo yêu cầu.
5. Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản theo thẩm quyền do pháp luật quy định và theo sự phân cấp của cơ quan nhà nước cấp trên.
1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025.
2. Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 61/2020/QH14 (sau đây gọi là Luật số 66/2014/QH13) hết hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 5, 6, 7, 9, 12 và 13 Điều 83 của Luật này.
1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản đang hoạt động trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
2. Dự án bất động sản đã đáp ứng yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không phải đáp ứng các yêu cầu đối với dự án bất động sản quy định tại Điều 11 của Luật này; trường hợp dự án bất động sản thực hiện thủ tục điều chỉnh sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải đáp ứng các yêu cầu đối với dự án bất động sản theo quy định của Luật này.
3. Hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản hợp lệ đã được tiếp nhận theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa được trả kết quả thì tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật số 66/2014/QH13; trường hợp thực hiện lại thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc chuyển nhượng thực hiện theo quy định của Luật này.
4. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 đang thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa hoàn thành các thủ tục về đất đai đối với dự án hoặc phần dự án nhận chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục về đất đai được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 42 của Luật này.
5. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 mà đến thời điểm Luật này có hiệu lực thi hành chưa ký hợp đồng mua bán, thuê mua thì tiếp tục thực hiện các thủ tục bán, thuê mua theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 nhưng phải thực hiện công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua.
6. Chủ đầu tư dự án bất động sản đã được ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì không phải làm lại thủ tục cấp bảo lãnh theo quy định của Luật này.
7. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được ngân hàng bảo lãnh phát hành chứng thư bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không bắt buộc phải thực hiện việc bảo lãnh theo quy định của Luật này.
8. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã xác lập theo Luật số 66/2014/QH13 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa thực hiện bàn giao nhà ở thì không áp dụng quy định tại khoản 3 Điều 26 của Luật này.
9. Hợp đồng kinh doanh bất động sản đã được xác lập theo Luật số 66/2014/QH13 trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo Luật số 66/2014/QH13 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành; trường hợp sửa đổi, bổ sung hợp đồng sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì các bên phải điều chỉnh, bổ sung các nội dung liên quan về hợp đồng theo quy định của Luật này.
10. Các sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện quy định tại Điều 55 của Luật này trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
11. Các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
12. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được cấp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục sử dụng theo thời hạn trên Chứng chỉ.
13. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng đã nộp hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm và được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành.
Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 28 tháng 11 năm 2023.
|
|
CHỦ TỊCH QUỐC HỘI
|
|
THE NATIONAL
ASSEMBLY OF VIETNAM |
THE SOCIALIST
REPUBLIC OF VIETNAM |
|
No.: 29/2023/QH15 |
Hanoi, November 28, 2023 |
Pursuant to the Constitution of the Socialist Republic of Vietnam;
The National Assembly of Vietnam promulgates the Law on Real Estate Business.
1. This Law deals with real estate business, rights and obligations of organizations and individuals engaged in real estate business, and state management of real estate business.
...
...
...
a) Authorities or organizations that sell housing or buildings and/or transfer land use rights (LURs) in case of bankruptcy, dissolution, split-off or split-up; transfer ownership of housing or buildings and/or LURs in case of split-off, split-up, consolidation or merger in accordance with regulations of law;
b) Authorities, organizations or units that sell, transfer or lease real estate which is public property in accordance with regulations of law on management and use of public property;
c) Organizations or individuals that sell housing or buildings or transfer LURs according to judgments or decisions issued by competent courts or arbitration awards or decisions, or decisions issued by competent authorities when settling disputes;
d) Organizations or individuals that transfer, lease or sublease LURs, except investors that transfer, lease, sublease rights to use land that already has infrastructure within real estate projects; and
dd) Leasing of social housing to workers and employees by the Vietnam General Confederation of Labour (VGCL) that acts as the supervisory authority of such social housing projects in accordance with regulations of the Housing Law.
3. Credit institutions, foreign bank branches, asset management companies affiliated to credit institutions, and Vietnam Asset Management Company (VAMC) established and operating in accordance with regulations of the Law on Credit Institutions shall be allowed to sell or transfer housing, buildings, LURs or real estate projects which are used as collateral for collecting debts in accordance with provisions of the Law on Credit Institutions and relevant laws on collateral disposition.
1. Organizations and individuals engaged in real estate business in Vietnam.
2. Other authorities, organizations and individuals involved in real estate business in Vietnam.
...
...
...
For the purposes of this Law, the following terms shall be construed as follows:
1. “real estate business” refers to the practice of funding construction of housing or buildings or acquisition of rights to use land that already has infrastructure within real estate projects for sale or transfer; leasing, subleasing or offering lease purchase of housing or buildings; leasing or subleasing rights to use land that already has infrastructure within real estate projects; transfer real estate projects; and/or providing real estate business services for earning profits.
2. “real estate service” refers to one of the following services: real estate trading floor, real estate brokerage, real estate counseling, and real estate management.
3. “real estate project” refers to a construction investment project that is established for trading of housing, buildings or rights to use land that already has infrastructure and approved by a competent authority in accordance with regulations of law. Real estate projects include housing construction investment projects; urban area construction investment projects; rural residential area construction investment projects; projects on investment in and construction of buildings used to serve education, healthcare, sports, culture, office, trade, service provision, tourism, accommodation or industrial purpose, and multipurpose buildings; technical infrastructure construction investment projects; projects on investment in and construction of infrastructure facilities of industrial parks, industrial clusters or hi-tech zones.
4. “existing housing or building” refers to any housing or building which has been completely constructed, and put into acceptance testing and use in accordance with regulations of the Construction Law.
5. “off-plan housing or building” means any housing or building which is under construction or has not yet undergone acceptance testing in accordance with regulations of the Construction Law.
6. “lease purchase of housing or building” refers to the practice whereby the tenant-buyer is required to pay the landlord an agreed-upon upfront amount of the price of the housing or building (also called as option fee) which does not exceed 50% of the value of the agreement on lease purchase of the housing, building or the building’s floor area; the remaining amount shall be considered as rent expense which shall be monthly paid to the landlord within a specified period of time, unless otherwise agreed upon by the parties; at the end of the lease purchase period, the tenant-buyer shall be entitled to the ownership of the housing, building or the building’s floor area if he/she has fully paid the remaining amount.
7. “transfer of real estate project” refers to an investor’s transfer of the whole or part of their real estate project, and the investor's rights, obligations, responsibilities and lawful interests as well as the investor’s rights and obligations towards related parties over the project or its part to be transferred (if any) to the transferee under a contract.
8. “real estate business contract” refers to a written agreement between an organization or individual that meets all of eligibility requirements to engage in real estate business laid down in this Law and another organization or individual on the sale and purchase, lease or lease purchase of a building or housing, transfer, lease or sublease of rights to use land that already has infrastructure within a real estate project, or transfer of entire or partial real estate project.
...
...
...
10. “real estate trading floor” refers to the place where the real estate sale and purchase, transfer, lease, sublease or lease purchase takes place. The real estate trading floor is established and operated in accordance with the provisions of this Law.
11. “real estate brokerage” refers to acting as an intermediary between parties in a real estate sale and purchase, transfer, lease, sublease or lease purchase transaction.
12. “real estate counseling” refers to the act of providing advice or counsel on the issues concerning the real estate business at the request of parties.
13. “real estate management” refers to the conduct of one, some or all of activities, including management, operation and determination of real estate with the authorization of the housing or building owner or LUR holder.
Article 4. Real estate business rules
1. Openness and transparency; parties to a contract shall have the freedom to negotiate on the basis of respect for their legitimate rights and interests under the contract and compliance with regulations of law.
2. Real estate or real estate project to be put on the market must meet relevant conditions set out in this Law.
3. Real estate to be put on the market must be located outside protected areas which are determined in accordance with regulations of law on national defense and security.
Article 5. Types of real estate and real estate projects put on market
...
...
...
2. Existing buildings and off-plan buildings, including those used to serve education, healthcare, sports, culture, office, trade, service provision, tourism, accommodation or industrial purpose, and multipurpose buildings.
3. Floor areas of the buildings mentioned in clause 2 of this Article.
4. Rights to use land that already has infrastructure within real estate projects.
5. Real estate projects.
6. The Government shall elaborate clause 2 and clause 3 of this Article.
Article 6. Disclosure of information on real estate and real estate projects to be put on market
1. Before placing any piece of real estate or real estate project on the market, each real estate enterprise shall be required to adequately, honestly and accurately publish the information specified in clauses 2, 3, 4 and 5 of this Article on the housing and real estate market information system as prescribed in this Law and on their website.
2. Real estate project-related information to be disclosed includes:
a) Decision on investment guidelines or approval of investment guidelines or approval of the real estate project;
...
...
...
c) Information on the detailed planning approved by a competent authority;
d) The standard form contract used in real estate transactions as prescribed in this Law.
3. Information on off-plan housing or building to be disclosed includes:
a) Type; location, scale, construction schedule and uses of the real estate; information on the shared area if the real estate is an apartment of the apartment building, building or multipurpose building;
b) The fundamental design included in the prefeasibility study report which has been duly appraised in accordance with regulations of the Construction Law; building permit, if required; notice of construction commencement date; documents on the prescribed acceptance testing of finished infrastructure facilities according to the project schedule; and, in case of an apartment of the apartment building or building used for multiple purposes, including for residence, documentary evidences of the acceptance testing of finished foundation in accordance with regulations of the Construction Law;
c) Documents on LURs as prescribed in clause 2 Article 24 of this Law;
d) Agreement on grant of guarantee for sale or lease purchase of off-plan housing;
dd) Certification given by a competent authority that the off-plan housing meets conditions for sale or lease purchase;
e) Limitations on ownership or rights to use the real estate (if any); mortgage of housing, building or building’s floor area, LURs or real estate project to be put on the market.
...
...
...
a) Certificate of housing ownership and residential LURs or certificate of LURs, ownership of housing and other property on land or other certificate of LURs and ownership of property on land as prescribed by the Land Law, which also covers the ownership of housing or building, or certificate of housing ownership or certificate of ownership of building, except the case specified in point b of this clause;
b) With regard to the housing or building existing within a real estate project, only the certificate of LURs issued in accordance with regulations of the Land Law is required to prove the building area of that housing or building;
c) Limitations on ownership or rights to use the real estate (if any); mortgage of housing, building or building’s floor area, LURs or real estate project to be put on the market.
5. Information on rights to use land that already has infrastructure within a real estate project to be disclosed includes:
a) Certificate of LURs issued in accordance with regulations of the Land Law in respect of the land area on which the infrastructure has been constructed within the real estate project;
b) Certification given by a competent authority that the rights to use land that already has infrastructure within a real estate project meet conditions for transfer to individuals for building their own housing;
c) Documents on completion of construction of technical infrastructure facilities according to the detailed planning and project schedule approved by competent authorities;
d) Documents proving that the project investor has fulfilled land-related financial obligations, including land levy, land rent and other relevant taxes, fees and charges (if any), towards the State in accordance with regulations of law in respect of the land area that already has infrastructure within the real estate project to be put on the market;
dd) Limitations on rights to use land that already has infrastructure within a real estate project (if any); mortgage of LURs and the real estate project to be put on the market.
...
...
...
7. The Government shall elaborate this Article.
Article 7. State policies for real estate business
1. The State encourages organizations and individuals of all economic sectors to invest and engage in real estate business in conformity with the national and local socio-economic development objectives set out in each period.
2. The State encourages and provides organizations and individuals with incentive policies for investment in social housing and real estate projects given investment incentives.
3. The State shall invest in, and encourage organizations and individuals to make investment in, technical infrastructures outside the project perimeter; assist in construction of technical infrastructures within the perimeters of real estate projects given investment incentives.
4. The State shall invest in, and encourage organizations and individuals to make investment in, urban public utility works and social infrastructure works within the scope of real estate projects.
5. The State shall adopt policies for regulating the real estate market with an aim to ensuring its healthy, safe and sustainable growth.
6. The State shall adopt policies for facilitating non-cash payment for real estate transactions.
7. The State encourages the conduct of sale and purchase, transfer, lease, sublease and lease purchase of housing, buildings and LURs through the real estate trading floor.
...
...
...
1. Put the real estate that does not meet the conditions set forth in this Law on the market.
2. Forge documents or deliberately falsify information on the real estate or the real estate project to be put on the market.
3. Fail to disclose information on the real estate or the real estate project to be put on the market as prescribed in this Law.
4. Commit fraudulent or deceitful acts in real estate business.
5. Receive payment for sale or lease purchase of off-plan housing, off-plan buildings or their floor areas against the provisions of this Law; use money received from buyers or tenant-buyers of off-plan housing, off-plan buildings or their floor areas against regulations of law.
6. Partially fulfill or fail to fulfill financial obligations to the State.
7. Issue or use practicing certificates for real estate brokers against the provisions of this Law.
8. Collect, manage or use charges, fees and other amounts related to real estate business against regulations of law.
Article 9. Eligibility requirements to engage in real estate business
...
...
...
An organization or individual providing real estate services shall comply with the provisions of clause 5 of this Article.
2. A real estate enterprise shall be required to meet the following requirements:
a) It is not subject to any court’s judgment or decision, or a competent authority’s decision, on prohibition or suspension of real estate business;
b) It must maintain safe ratios of outstanding credit balance and outstanding bonds to the owner's equity;
c) The real estate enterprise approving a real estate project must ensure that its owner's equity shall not be lower than 20% of total investment of that project, if the area of land used is less than 20 ha, or 15% of total investment of that project, if the area of land used is 20 ha or higher, and that it is capable of raising capital for implementing that project. If a real estate enterprise implements several real estate projects at the same time, its owner's equity must be sufficient to fund all of such projects at the abovementioned percentage.
3. An individual engaging in a small-scale real estate business shall not be required to establish a real estate enterprise but must declare and pay taxes in accordance with regulations of law.
4. An organization or individual that sells housing, building or its floor area for non-commercial purposes or conducts sale, lease or lease purchase of housing, building or its floor area of an ultra-small scale shall not be subject to the provisions of this Law but must declare and pay taxes in accordance with regulations of law. The organization or individual that sells or offers lease purchase of housing, building or its floor area must also follow certification or notarization procedures as prescribed in clause 5 Article 44 of this Law.
5. Any organization or individual that wishes to provide real estate services must establish an enterprise, or cooperative or cooperative union, in accordance with the Law on Enterprises or the Law on Cooperatives respectively (hereinafter referred to as “real estate service enterprise”), and meet relevant requirements laid down in this Law.
6. The Government shall elaborate points b and c clause 2 of this Article; provide guidelines for determination of small-scale real estate business as prescribed in clauses 3 and 4 of this Article.
...
...
...
1. A Vietnamese organization or individual is allowed to engage in real estate business in the following forms:
a) Invest in construction of housing or buildings for sale, lease or lease purchase;
b) Invest in construction of infrastructure facilities within real estate projects for transfer, lease or sublease of rights to use land that already has infrastructure;
c) Buy or enter into lease purchase of housing, buildings or their floor areas for sale, lease or offer of lease purchase;
d) Receive transfer of rights to use land that already has infrastructure within real estate projects for further transfer or lease;
dd) Lease housing, buildings or their floor areas for sublease;
e) Lease rights to use land that already has infrastructure within real estate projects for sublease;
g) Receive transfer of entire or partial real estate project for continuing construction and trading.
2. If overseas Vietnamese that are Vietnamese citizens as prescribed by the Law on Nationality are permitted to enter Vietnam, they shall be allowed to engage in real estate business in the forms specified in clause 1 of this Article.
...
...
...
a) Invest in construction of housing or buildings accompanied with LURs for sale, lease or lease purchase through real estate projects which must ensure form, purpose and term of land use as prescribed by the Land Law;
b) Invest in construction of infrastructure facilities within real estate projects for transfer, lease or sublease of rights to use land that already has infrastructure which must ensure form, purpose and term of land use as prescribed by the Land Law;
c) Engage in real estate business in the forms prescribed in points dd and g clause 1 of this Article.
4. Any foreign-invested business organization that meets eligibility requirements and follows investment procedures for foreign investors set forth in the Investment Law shall be allowed to engage in real estate business in the forms specified in clause 3 of this Article.
5. Foreign-invested business organizations other than those mentioned in clause 4 of this Article shall be allowed to engage in real estate business in the forms specified in clause 1 of this Article.
Article 11. Conditions attached to real estate projects
1. A real estate project must be conformable with the land use plan or planning.
2. It must be conformable with the planning approved in accordance with regulations of the Construction Law and the Law on Urban Planning.
3. Procedures for investment in and construction of the real estate project shall comply with regulations of laws on planning, investment, land, construction, housing and other relevant laws.
...
...
...
5. The investment in and construction of the real estate project must ensure the schedule, planning, design and implementation duration approved by competent authorities.
6. In addition to the provisions of clauses 1 through 5 of this Article, a housing construction investment project shall also be required to meet relevant conditions set out in the Housing Law.
EXISTING HOUSING AND BUILDING BUSINESS
Article 12. Existing housing and buildings to be put on market
1. Existing housing of various types, except those considered as public property as prescribed by the Housing Law.
2. Existing buildings as prescribed in clause 2 Article 5 of this Law.
3. Floor areas of the existing buildings prescribed in clause 3 Article 5 of this Law.
Article 13. Existing housing and building business rules
...
...
...
2. Each buyer or tenant-buyer of housing, building or its floor area under this Law shall be issued by the State with a certificate of LURs and ownership of property on land in respect of the housing, building or its floor area which they buys or obtains under a lease purchase agreement. Procedures for issuing such certificate shall be followed in accordance with the Land Law.
3. Provisions on housing ownership duration set out in the Housing Law shall apply to sale or lease purchase of housing. Selling or offering lease purchase of a building or its floor area shall be subject to provisions on duration of buildings set out in the Construction Law.
4. Selling or offering lease purchase of housing, buildings or their floor areas shall also be bound by provisions on forms, purposes and duration of land use, and registration of land and property on land set out in the Land Law.
5. Each buyer or tenant-buyer of housing, building or its floor area shall have the ownership of the housing, building or its floor area which they buys or obtains under a lease purchase agreement established. Such ownership shall be established from the time when the buyer or tenant-buyer has fully paid the purchase or lease purchase price and received handover of the housing, building or its floor area, unless otherwise agreed upon by the parties.
6. The sale and purchase, and lease purchase of the housing, building or its floor area must be supported by documents proving that the housing or building meets relevant conditions set out in this Law. Determination of area and equipment of shared ownership/shared use and those subject to separate ownership/use rights of owners must be included in the agreement on sale and purchase of the housing, building or its floor area.
Article 14. Conditions attached to existing housing and buildings to be put on market
1. Housing or building may be put on the market, if the following conditions are met:
a) The housing or building is supported by a certificate of housing ownership and residential LURs, or certificate of LURs, ownership of housing and other property on land, or other certificate of LURs and ownership of property on land as prescribed by the Land Law, which also covers the ownership of the housing or building, or certificate of housing ownership, or certificate of ownership of building, except housing, buildings or their floor areas within real estate projects as prescribed in clauses 2 and 3 of this Article;
b) It is not under any dispute over the rights to use land associated with the housing or building, or over the ownership of the housing or building to be put into use, which has been noticed, handled and is under consideration by a competent authority. If the housing or building is involved in a dispute, the dispute has been completely resolved under a sentence, decision or judgment which has taken effect;
...
...
...
d) It is not banned from trading as prescribed by law;
dd) It is not suspended from trading as prescribed by law;
e) Information on the housing or building has been disclosed as prescribed in Article 6 of this Law.
2. In addition to the conditions set out in points b, c, d, dd and e clause 1 of this Article, the housing or building within a real estate project put on the market by the investor must also meet the following conditions:
a) The project meets the conditions set out in Article 11 of this Law;
b) There are available documents proving that the housing or building has undergone acceptance testing for putting into use or operation in accordance with regulations of the Construction Law;
c) The project investor has fulfilled land-related financial obligations, including land levy, land rent and other relevant taxes, fees and charges (if any), towards the State in accordance with regulations of law in respect of the land area on which the housing or building to be put on the market is located;
d) The certificate of LURs, as prescribed in the Land Law, covering the land area on which the housing or building is located is available.
3. In addition to the conditions set out in Clauses 1 and 2 of this Article, the floor area of a building to be sold or offered for lease purchase by the investor must also meet the following conditions:
...
...
...
b) The floor area of a building to be sold or offered for lease purchase is dedicated to a specific use purpose, is determined separately from other areas of the building under a project approve or ratified by a competent authority, and clearly shown in the design of the project or building so that the owner can independently manage and use such floor area;
c) The design of the building within the project or its floor area must be conformable with specialized technical regulations and/or standards for such type of building, and exactly shows the functions of that building;
d) The rights to use land on which the building whose floor area is to be sold or offered for lease purchase is located must be certified in terms of land use form and term, and land area which is shared or used separately from owners of other buildings or other land users as prescribed by the Land Law;
dd) Land-related financial obligations arising from the building’s floor area, including land levy, land rent and other relevant taxes, fees and charges (if any), towards the State which must be fulfilled by the seller or landlord or the buyer or tenant-buyer of such floor area must be clearly determined and specified in the sale and purchase contract or the lease purchase agreement;
e) The land on which the building is built is allocated by the State with charging land levies or leased by the State with collecting land rents in lump sum for the entire lease term.
1. Vietnamese organizations and individuals, overseas Vietnamese that are Vietnamese citizens, and foreign-invested business organizations as prescribed in clause 5 Article 10 of this Law are entitled to buy, lease or enter into lease purchase of housing, buildings or their floor areas for using or serving business purposes.
2. Foreign organizations, foreigners, and overseas Vietnamese that are not Vietnamese citizens are entitled to buy or enter into lease purchase of housing in accordance with regulations of the Housing Law. Overseas Vietnamese that are not Vietnamese citizens are entitled to buy, lease or enter into lease purchase of buildings or their floor areas for use according to the defined functions of such buildings.
3. Foreign-invested business organizations that are defined in clause 4 Article 10 of this Law and are lawfully operating in Vietnam are entitled to buy or lease housing for use; lease housing for serving their business purposes in accordance with this Law; buy or lease buildings or their floor areas from real estate project investors or real estate enterprises for serving their operation according to the defined functions of such buildings; lease buildings or their floor areas for subleasing to others for using according to the defined functions of such buildings.
...
...
...
5. Entitles eligible to buy, lease or enter into lease purchase of social housing are determined in accordance with the provisions of the Housing Law.
Article 16. Conducting existing housing and building business transactions
1. The parties to business contract and transaction involving the housing or building or its floor area shall be required to comply with the following provisions:
a) They must prepare adequate information and documents necessary for conducting the transaction and signing the contract in accordance with this Law and the Civil Code; meet eligibility requirements for real estate business laid down in this Law; and are eligible to buy, lease or enter into lease purchase of housing, buildings or their floor areas as prescribed in this Law and the Housing Law;
b) Before signing the contract, the seller, lessor or landlord shall provide adequate information and legal documents on the housing, building or its floor area for the buyer, lessee or tenant-buyer;
c) If the real estate is traded through the real estate trading floor, the provisions of Section 1 Chapter VII of this Law shall also apply;
d) If the contract notarization or certification is required, contract notarization or certification procedures shall be followed in accordance with regulations of law on notarization and certification.
2. Contractual parties shall strictly comply with terms and conditions of the signed contract, and fulfill all financial obligations and other obligations towards to the State in accordance with regulations of law.
3. The parties to a contract for sale and purchase or lease purchase of the housing, building or its floor area may reach into an agreement to authorize one of them to apply to a competent authority for issuance of certificate of LURs and ownership of property on land in respect of such housing, building or its floor area. In case of purchase or lease purchase of the housing, building or its floor area from a project investor, the project investor shall follow procedures with a competent authority for issuance of certificate of LURs and ownership of property on land to the buyer or tenant-buyer, unless the buyer or tenant-buyer voluntarily follows such procedures.
...
...
...
Article 17. Responsibilities of investors of real estate projects
1. Carry out construction, management and operation of real estate projects in accordance with regulations of law; fulfill all obligations of a project investor, formulate, appraise, approve and implement projects in accordance with regulations of the Construction Law and relevant laws.
2. Ensure financial sources for implementing projects according to approved schedule.
3. Within 50 days from the date on which the housing is handed over to the buyer or tenant-buyer has fully paid the agreed-upon lease purchase price, the investor shall follow procedures with a competent authority for issuance of a certificate of LURs and ownership of property on land, as prescribed by the Land Law, to the buyer or tenant-buyer, unless the buyer or the tenant-buyer voluntarily completes such procedures.
4. Project investors shall not authorize other organizations or individuals to enter into contracts for deposit, sale and purchase, transfer or lease purchase of housing, buildings or their floor areas, or rights to use land that already has infrastructure within real estate projects.
5. Comply with regulations of law on investment, construction, land use and sale or lease purchase of housing, buildings or their floor areas in order to ensure that buyers or tenant-buyers will be issued by competent authorities with certificates of LURs and ownership of property on land in accordance with regulations of the Land Law in respect of housing, buildings or their floor areas they buy or obtain through lease purchase from project investors.
6. Build housing, buildings and technical and social infrastructure facilities within projects according to approved detailed plannings/designs, building permits, or written approval of investment guidelines given by competent authorities; comply with national technical regulations for construction.
7. Carry out handover of housing in accordance with regulations of the Housing Law.
8. Complete external parts of the housing in case the project investor hands over rough housing which are not apartments of an apartment building to buyers or tenant-buyers.
...
...
...
1. A seller or landlord offering lease purchase of housing or building or its floor area has the rights to:
a) request the buyer or tenant-buyer to receive the housing, building or its floor area according to the schedule agreed upon in the signed contract;
b) request the buyer or tenant-buyer to make full payment according to the schedule and method agreed upon in the signed contract;
c) request the buyer or tenant-buyer to cooperate in completing procedures for sale and purchase or lease purchase within the time limit agreed upon in the signed contract;
d) refuse to hand over the housing, building or its floor area before receiving the full payment as agreed upon in the signed contract, unless otherwise agreed upon by the parties;
dd) request the buyer or tenant-buyer to compensate for or repair damage that they cause;
e) exercise other contractual rights.
2. A lessor of housing or building or its floor area has the rights to:
...
...
...
b) request the lessee to make full payment of rents according to the schedule and method agreed upon in the signed lease contract;
c) request the lessee to maintain and use the housing, building or its floor area according to the schedule as agreed upon in the signed lease contract;
d) request the lessee to compensate for or repair damage caused by the lessee’s negligence;
dd) make repairs or upgrades to the rental housing, building or its floor area with the lessee’s consent, provided that any inconvenience to the lessee is avoided;
e) request the lessee to return the rental housing, building or its floor area at the expiration of the lease term. In case of indefinite-term lease contract, the lessor may take the rental housing, building or its floor area back after sending a prior notice of at least 06 months to the lessee;
g) unilaterally terminate the lease contract if the lessee commits one of the following acts: make late payment of the rent for 03 months or more from the payment deadline specified in the lease contract without the lessor’s approval; use the rental housing, building or its floor area for purposes other than the agreed-upon leasing purposes; deliberately cause serious damage to the rental housing, building or its floor area; make repairs, improvements or upgrades to, or sublease the rental housing, building or its floor area without prior agreements in the lease contract or without the lessor’s written approval;
h) exercise other contractual rights.
1. A seller, lessor or landlord offering lease purchase of housing or building or its floor area is obliged to:
...
...
...
b) maintain the housing, building or its floor area to be sold, leased or offered for lease purchase until it is actually transferred to the buyer, lessee or tenant-buyer;
c) follow procedures for sale, lease or lease purchase of the housing, building or its floor area; perform its contractual obligations; facilitate the buyer or tenant-buyer’s transfer of the contract for sale and purchase or lease purchase of the housing or building;
d) transfer the housing, building or its floor area to the buyer, lessee or tenant-buyer according to the schedule, quality and other conditions as agreed upon in the signed contract;
dd) follow procedures for issuance of certificate of LURs and ownership of property on land in accordance with regulations of the Land Law; deliver such certificate and relevant documents, as agreed upon in the signed contract, to the buyer or tenant-buyer;
e) The lessor is obliged to ensure the lessee's stable use of the rental housing, building or its floor area during the lease term; carry out maintenance and/or repairs in accordance with regulations of law or as agreed; compensate for damage caused by the lessor’s failure to carry out maintenance and/or repairs;
g) The lessor shall not be allowed to unilaterally terminate the lease contract if the lessee strictly complies with their contractual obligations. If the lessee fails to fulfill their contractual obligations, the lessor is entitled to unilaterally terminate the lease contract by giving a prior notice of at least 30 days to the lessee, unless otherwise agreed upon by the parties;
h) provide warranty services for the housing, building or its floor area under terms and conditions of the signed contract and in accordance with regulations of law;
i) compensate for damage caused by their negligence;
k) fulfill financial obligations to the State in accordance with regulations of law;
...
...
...
m) enter into a contract for sale and purchase, lease or lease purchase of housing, building or its floor area in accordance with regulations on standard form contracts and relevant regulations on contracts used in real estate business laid down in this Law;
n) ensure lawful rights to own and use the housing, building or its floor area to be sold, leased or offered for lease purchase;
o) carry out information disclosure as prescribed in Article 6 of this Law; assume responsibility for their provided information on the housing, building or its floor area, or the real estate project;
p) have served or implemented all decisions on imposition of penalties for administrative violations against regulations on investment, construction, land, housing, real estate business and taxes in respect of the housing, building or its floor area put on the market before entering into any contract for sale and purchase, lease or lease purchase of such housing, building or its floor area;
q) discharge other contractual obligations.
2. When entering into contracts for sale or lease purchase of apartments of an apartment building, buildings used to serve office, trade, service provision, tourism or accommodation purpose, or multipurpose buildings, or their floor areas in a real estate project to different clients, the project investor shall be required to clearly include the following contents on the building constructed under the approved investment project in the contract:
a) Parts of shared or joint ownership and separate ownership of owners in the project or building;
b) Arrangement of parking area in the project or building;
c) Plan for management and operation of the building;
...
...
...
dd) Land-related financial obligations and other financial obligations arising from the project, building or its floor area, as prescribed by law, towards buyers or tenant-buyers;
e) discharge other contractual obligations.
Article 20. Rights of buyers, lessees or tenant-buyers of existing housing or buildings
1. A buyer or tenant-buyer of housing or building or its floor area has the rights to:
a) request the seller or landlord to complete procedures for sale and purchase of the housing, building or its floor area according to the schedule agreed upon in the signed contract;
b) request the seller or landlord to transfer the house or building or its floor area according to the schedule, quality and other conditions as agreed upon in the signed contract; deliver certificate of LURs and ownership of property on land, issued according to the Land Law, and relevant documents as agreed upon in the signed contract;
c) request the seller or landlord to provide warranty services for the housing, building or its floor area under terms and conditions of the signed contract and in accordance with regulations of law;
d) request the seller or landlord to compensate for damage caused by their failure to transfer the housing or building or its floor area according to the schedule, quality and other commitments specified in the signed contract;
dd) exercise other contractual rights.
...
...
...
a) sublease part or whole of the housing or building or its floor area; transfer the lease purchase agreement as prescribed in Article 49 of this Law;
b) request the landlord to rectify any damage caused to the housing or building or its floor area during the lease purchase term if such damage is not attributable to the tenant-buyer’s negligence;
c) request the landlord to compensate for damage caused by the landlord’s negligence;
d) take the ownership of the housing or building or its floor area since the tenant-buyer has made full payments to the landlord.
3. A lessee of housing or building or its floor area has the rights to:
a) request the lessor to transfer the housing, building or its floor area according to terms and conditions of the signed lease contract;
b) request the lessor to provide adequate and truthful information on the housing, building or its floor area;
c) sublease part or whole of the housing, building or its floor area as agreed upon in the lease contract or with the lessor’s written approval;
d) continue the lease under terms and conditions as agreed upon with the lessor in case of change of the owner;
...
...
...
e) request the lessor to compensate for damage caused by the lessor’s negligence;
g) unilaterally terminate the lease contract if the lessor commits one of the following acts: fail to repair the rental housing, building or its floor area resulting in failure to ensure safe use for the lessee or resulting in damage incurred by the lessee; increase the rents against the terms and conditions of the lease contract; or when the rights to use the rental housing, building or its floor area is limited due to a third party's interests;
h) exercise other contractual rights.
Article 21. Obligations of buyers, lessees or tenant-buyers of existing housing or buildings
1. A buyer, lessee or tenant-buyer of housing or building or its floor area is obliged to:
a) make full payments of rents, purchase or lease purchase prices according to the schedule and method agreed upon in the signed contract;
b) receive the housing, building or its floor area and relevant documents according to the schedule agreed upon in the signed contract;
c) strictly and fully comply with contractual obligations; cooperate with the seller, lessor or landlord in completing procedures for sale and purchase, lease or lease purchase according to the schedule agreed upon in the signed contract;
d) compensate for damage caused by their negligence;
...
...
...
e) comply with regulations of law and take measures to avoid causing adverse influence on or damage to the State interests, public interests, legitimate rights and interests of other organizations, family households and individuals when carrying out maintenance, improvements, repairs, demolition or re-construction of the housing, building or its floor area;
g) facilitate the conduct by relevant parties and competent authorities, as agreed upon in the signed contract and in accordance with regulations of law, of inspection, monitoring, maintenance, repair, replacement or installation of equipment/technical infrastructure facilities or within areas subject to shared ownership or shared use;
h) discharge other contractual obligations.
2. Apart from the obligations specified in clause 1 of this Article, a buyer or tenant-buyer of the floor area of a building used to serve trade, service provision, tourism or accommodation within an investment project is also obliged to:
a) pay maintenance fees as well as management and operation service charges as agreed upon in the contract and in accordance with regulations of law;
b) comply with regulations and rules on management and operation of buildings applicable to the building as agreed upon in the contract and in accordance with regulations of law;
c) comply with regulations on management, use, operation and trading of the building or its floor area;
d) declare and pay taxes in accordance with regulations of law arising from the ownership, management, use, operation and trading of the building or its floor area.
3. In addition to the obligations specified in clauses 1 and 2 of this Article, a buyer of the housing or building or its floor area under a lease shall also be required to ensure legitimate rights and interests of the lessee under the lease contract unit the lease term expires.
...
...
...
a) rectify damage caused to the housing, building or its floor area by the lessee’s negligence; return the housing, building or its floor area to the lessor as agreed upon in the contract; ensure that the lessee will not make changes, improvements or demolition of the housing, building or its floor area without the lessor’s approval;
b) notify the lessor of sublease of a part or whole of the rental housing, building or its floor area; and
c) give a prior notice of at least 30 days to the lessor in case the lessee wishes to unilaterally terminate the lease contract, unless otherwise agreed upon by the parties.
5. In addition to the obligations specified in clauses 1 and 2 of this Article, a tenant-buyer of the housing, building or its floor area is also obliged to ensure that the tenant-buyer will not make changes, improvements or demolition of the housing, building or its floor area without the landlord’s approval; rectify damage caused to the housing, building or its floor area by the negligence of the tenant-buyer during the lease purchase term; notify the landlord of sublease of a part or whole of the rental housing, building or its floor area; notify the landlord of transfer of the agreement on lease purchase of the building.
OFF-PLAN HOUSING AND BUILDING BUSINESS
Article 22. Off-plan housing and building to be put on market
1. Off-plan housing of various types, except those considered as public property as prescribed by the Housing Law.
2. Off-plan buildings as prescribed in clause 2 Article 5 of this Law.
...
...
...
Article 23. Off-plan housing and building business rules
1. Project investors are entitled to sell or offer for lease purchase of off-plan housing or buildings or their floor areas within their real estate projects in accordance with provisions of this Law.
2. Sale and purchase or lease purchase of off-plan housing or building or its floor area shall be subject to the following provisions:
a) Adherence to the rules set forth in Article 13 of this Law must be ensured;
b) Entities eligible to buy or enter into lease purchase of off-plan housing or building or its floor area are determined in accordance with the provisions of Article 15 of this Law;
c) Transactions involving off-plan housing or building or its floor area are conducted in accordance with the provisions of Article 16 of this Law;
d) The seller or landlord offering the off-plan housing or building or its floor area for lease purchase shall have the rights specified in clause 1 Article 18 of this Law;
dd) The seller or landlord offering the off-plan housing or building or its floor area for lease purchase shall discharge the obligations specified in points a, b, c, d, dd h, i, k, l, m, n, o, p, q clause 1 and clause 2 Article 19 of this Law;
e) The buyer or tenant-buyer of off-plan housing or building or its floor area shall have the rights specified in clauses 1 and 2 Article 20 of this Law;
...
...
...
h) Adherence to other relevant regulations in this Law must be ensured.
3. Openness and transparency must be ensured; legitimate rights and interests of organizations or individuals that are parties to contracts for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing or buildings or their floor areas must be protected.
4. The investor of a real estate project shall assume responsibility to:
a) discharge the responsibilities specified in Article 17 of this Law;
b) use money received from the buyer or tenant-buyer to invest in construction of the project, housing or building or its floor area to be sold or offered for lease purchase according to the agreed-upon purposes specified in the signed contract; comply with regulations of law on anti-money laundering;
c) provide information on the construction schedule or progress of the housing or building or its floor area for the buyer or tenant-buyer under terms and conditions of the signed contract or at the request of competent authorities; provide adequate and truthful documents and information proving that the real estate to be put on the market meets relevant conditions as set out in this Law for the real estate trading floor if this floor is employed to distribute products of the project;
d) ensure that no organization or individual will be authorized by the project investor to enter into contracts for deposit, sale and purchase, or lease purchase of off-plan housing, building or its floor area.
5. The real estate project investor may receive deposit for the housing or building or its floor area which has met relevant conditions for putting on the market as set out in this Law from the buyer or tenant-buyer provided that the received deposit shall not exceed 5% of the selling price or lease purchase price. The selling price or lease purchase price of the housing, or building or its floor area must be specified in the deposit agreement.
Article 24. Conditions attached to off-plan housing and building to be put on market
...
...
...
2. One of the following documents on LURs is available:
a) Land allocation decision;
b) Land lease decision and contract for lease of LURs as prescribed by the Land Law;
c) Decision on approval of land repurposing;
d) Certificate of LURs;
dd) Certificate of housing ownership and residential LURs;
e) Certificate of LURs and ownership of housing and other property on land;
g) Another certificate of LURs and ownership of property on land as prescribed by the Land Law.
3. The following documents are available:
...
...
...
b) Notice of construction commencement date and design dossier of the housing or building in case the building permit is not required in accordance with regulations of the Construction Law;
c) Documents on the acceptance testing of finished infrastructure facilities according to the project schedule, as prescribed by the Construction Law; in case of an apartment of the apartment building or building used for multiple purposes, including for residence, documentary evidences of the acceptance testing of finished foundation in accordance with regulations of the Construction Law.
4. Before selling or offering off-plan housing for lease purchase, the project investor shall notify the relevant provincial real estate authority in writing of the fact that the housing has meet relevant conditions for sale or lease purchase.
Within 15 days from the receipt of the notification, the provincial real estate authority shall carry out an inspection to verify the satisfaction of conditions of the housing to be put on the market and give a written response to the project investor. If the housing is found not to meet such conditions, reasons therefor must be indicated.
The Government shall elaborate this clause.
5. The housing or building is located in a real estate project which has been approved by a competent authority as prescribed by law, and the construction of housing or building for sale or lease purchase is included in approved contents of such a project.
6. The conditions in points b, c, d, dd clause 1, points a and c clause 2 Article 14 of this Law are met.
7. Information on the real estate and real estate project to be put on market has been properly disclosed as prescribed in 6 of this Law.
8. In addition to the conditions set out in clauses 1 through 7 of this Article, the floor area of an off-plan building to be put on the market must also meet the conditions set out in clause 3 Article 14 of this Law.
...
...
...
1. Payment for sale and purchase of off-plan housing or building or its floor area will be made in several times. The initial payment, including deposit, shall not exceed 30% of the contract price, and subsequent payments will be paid according to the construction schedule provided that total amount of such payments made before handover of the housing or building or its floor area to the buyer will not exceed 70% of the contract price. This amount will not exceed 50% of the contract price if the seller is a foreign-invested business organization as prescribed in clause 4 Article 10 of this Law.
2. Payment for lease purchase of off-plan housing or building or its floor area will be made in several times. The initial payment, including deposit, shall not exceed 30% of the contract price, and subsequent payments will be paid according to the construction schedule until the housing or building or its floor area is handed over to the tenant-buyer, provided that total amount of such payments made to the landlord before handover will not exceed 50% of the contract price. The remaining amount shall be considered as rent expense which will be paid to the landlord within a specific period of time as agreed upon in the signed contract.
3. Total amount of payments made to the seller or landlord before a certificate of LURs and ownership of property on land is issued to the buyer or tenant-buyer as prescribed by the Land Law shall not exceed 95% of the contract price. The remaining amount shall be paid when such certificate is issued to the buyer or tenant-buyer by a competent authority in accordance with regulations of the Land Law.
Article 26. Guarantee for sale or lease purchase of off-plan housing
1. Before selling or offering off-plan housing for lease purchase, the real estate project investor shall be required to obtain a guarantee, from a Vietnamese commercial bank or a foreign bank branch lawfully operating in Vietnam, ensuring the investor's fulfillment of financial obligations towards the buyer or tenant-buyer in the event of failure to hand over the housing as agreed upon in the signed contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing (hereinafter referred to as “guarantor”).
The investor's financial obligations towards the buyer or tenant-buyer in the event of failure to hand over the housing as agreed upon in the signed contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing include the amount received in advance from the buyer or tenant-buyer and other amounts (if any) as agreed upon in the signed contract which the investor is obliged to pay to the buyer or tenant-buyer when the investor fails to hand over the housing according to the agreed-upon schedule.
2. If the guarantor agrees to grant guarantee to the investor, the guarantor and the investor shall enter into a guarantee agreement which covers the contents specified in clause 1 of this Article.
Based on the signed guarantee agreement, the guarantor shall provide the investor of the real estate project with a written commitment affirming that it will issue letters of guarantee to all buyers or tenant-buyers of housing within the guaranteed project. The investor shall give a copy of this commitment to the buyer or tenant-buyer upon the conclusion of the contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing.
3. The buyer or tenant-buyer is entitled to decide whether or not to request the investor to provide guarantee for the investor’s financial obligations as a requirement for entering into the contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing. If the buyer or tenant-buyer does not require guarantee for the investor’s financial obligations, the provisions of clauses 4 through 8 of this Article shall not apply. The fact that the buyer or tenant-buyer does not to require guarantee for the investor’s financial obligations must be established in written agreement when the parties enter into the contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing.
...
...
...
5. Scope, conditions for fulfillment of obligations, contents and guarantee fee shall be agreed upon by the parties as long as the guarantor’s responsibilities set out in clauses 1 and 2 of this Article are to be discharged, and specified in the guarantee agreement signed by and between the guarantor and the investor.
The validity period of the guarantee agreement signed by and between the guarantor and the investor and of the letter of guarantee issued by the guarantor in favor of the buyer or tenant-buyer must be clearly indicated thereon.
6. The investor shall provide the letter of guarantee to the buyer or tenant-buyer within a maximum duration of 10 working days from the day on which the contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing or by another deadline as agreed upon by the parties in the contract. The investor may only receive payments from the buyer or tenant-buyer under terms and conditions of the signed contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing after the investor has actually delivered the bank’s letter of guarantee to the buyer or tenant-buyer.
7. In the event the investor cannot hand over the housing as agreed upon in the signed contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing but fails to fulfill, or only fulfills part of, financial obligations towards the buyer or tenant-buyer as prescribed in clause 1 of this Article, the guarantor shall, at the request of the buyer or tenant-buyer, fulfill such financial obligations on behalf of the investor according to commitments in the letter of guarantee.
8. The guarantee for sale or lease purchase of off-plan housing must comply with regulations of law on bank guarantee. Regulations on guarantee for sale or lease purchase of off-plan housing in this Article shall not apply to sale or lease purchase of social housing.
9. The State Bank of Vietnam (SBV) is responsible to provide guidelines on guarantee for sale or lease purchase of off-plan housing.
Article 27. Handover of off-plan housing and buildings
1. Housing shall be handed over in accordance with regulations of the Housing Law.
2. The real estate project investor shall hand over the building or its floor area to the buyer or tenant-buyer under terms and conditions of the signed contract and according to the following rules:
...
...
...
b) Handover of the building or its floor area must be documented;
c) Conditions, procedures and authority to conduct the handover shall comply with regulations of the Construction Law.
3. The buyer or tenant-buyer of the building or its floor area shall directly, or follow procedures for authorizing their lawful representative in writing as prescribed in the Civil Code to, take handover of the building or its floor area.
BUSINESS IN RIGHTS TO USE LAND THAT ALREADY HAS INFRASTRUCTURE WITHIN REAL ESTATE PROJECTS
1. Investors may conduct business in rights to use land that already has infrastructure within real estate projects in the following forms:
a) Carry out transfer of rights to use land that already has infrastructure within real estate projects to individuals for building their own houses which means the sale of pre-divided land lots to individuals for building houses;
...
...
...
c) Let out or sublet out rights to use land that already has infrastructure within real estate projects to organizations or individuals for use according to the land use purpose and contents of the investment project approved by a competent authority.
2. Transactions involving rights to use land that already has infrastructure within real estate projects shall be conducted in accordance with the following provisions:
a) Rights to use land that already has infrastructure within real estate projects to be transacted must meet the conditions set out in Articles 31 and 35 of this Law;
b) Organizations or individuals engaging in real estate business shall conduct transactions involving transfer, lease or sublease of LURs by means of contracts as prescribed in Chapter VI of this Law;
c) Parties to a transaction shall prepare adequate and lawful information and documents proving that have full capacity of legal acts to conduct the transaction as well as conclude the contract in accordance with regulations of the Civil Code; and meet eligibility requirements to engage in real estate business laid down in this Law;
d) Before entering into a contract, the transferor, lessor or sublessor of the LURs must provide adequate information and documents prescribed in clause 5 Article 6 of this Law for the client;
dd) After entering into a contract, contractual parties are responsible to strictly comply with terms and conditions of the signed contract as well as fully pay taxes, fees and charges (if any) to the State in accordance with regulations of law;
e) The transferor of rights to use land that already has infrastructure within real estate projects shall follow procedures with a competent authority for issuance of a certificate of LURs and ownership of property on land, in accordance with regulations of the Land Law, to the transferee, unless the transferee themselves follow such procedures as agreed upon by the parties in the signed transfer contract;
g) The competent authority shall consider issuing such certificate of LURs and ownership of property on land to the transferee in accordance with the Land Law.
...
...
...
1. The real estate project within which rights to use land that already has infrastructure to be put on market is located must meet the following conditions:
a) It must meet the conditions set out in Article 11 of this Law;
b) The construction of infrastructure facilities have been completed according to the approved detailed planning and the schedule approved by a competent authority in accordance with regulations of the Construction Law, the Law on Urban Planning and the Investment Law;
c) The provision of electric supply, water supply and drainage, waste collection and wastewater treatment services; connection to the shared infrastructure system of the region before the LURs are transferred, leased or subleased must be ensured;
d) Transfer, lease or sublease of rights to use land that already has infrastructure must be conformable with investment objectives and the investment project approved by competent authorities.
2. Transfer, lease or sublease of rights to use land that already has infrastructure within real estate projects must meet the conditions set out in Articles 31 and 35 of this Law and be bound by provisions on forms, purposes and duration of land use, and land registration set out in the Land Law.
1. Obligations of transferors, lessors and sublessors of rights to use land that already has infrastructure within real estate projects:
a) Provide adequate and truthful information on LURs and assume responsibility for their provided information;
...
...
...
c) Compensate for damage caused by their negligence;
d) Fulfill financial obligations towards to the State in accordance with regulations of law;
dd) Follow procedures for land registration in accordance with regulations of the Land Law, and deliver the certificate of LURs and ownership of property on land, as prescribed by the Land Law, to the transferee, unless the transferee voluntarily follows such procedures;
e) Carry out registration of lease or sublease of LURs in accordance with regulations of law; inspect and remind the lessee or sublessee to protect and keep the land lot in good conditions, and use the land for proper purposes; notify the lessee or sublessee of a third party’s rights over the rental land lot;
g) Comply with regulations of law on management and utilization of state capital invested in manufacturing and business activities of enterprises, if the transferor, lessor or sublessor is a state-owned enterprise;
h) Discharge other contractual obligations.
2. Obligations of a transferee, lessee or sublessee of rights to use land that already has infrastructure within a real estate project:
a) Make payments to the transferor, lessor or sublessor of LURs on schedule and according to payment method agreed upon in the contract;
b) Ensure a third party’s rights over the land lot transferred, leased or subleased;
...
...
...
d) Fulfill financial obligations towards the State in accordance with regulations of law;
dd) Receive the full area of the land lot on the schedule and according to the location and boundaries as agreed upon in the signed contract;
e) Use the land lot for agreed-upon purposes and within its boundaries; not cause damage to the land; not cause harm to legitimate rights and interests of surrounding land users;
g) Return the rental land lot on the agreed-upon schedule and under terms and conditions of the signed contract;
h) Discharge other contractual obligations.
1. The conditions set out in clause 1 Article 29 of this Law are met.
2. Certificate of LURs is available and the land use term is not yet expired as prescribed by the Land Law. The land lot which rights to use is to be transferred is located within the land area of the project granted certificate of LURs in accordance with regulations of the Land Law.
...
...
...
4. LURs are not distrained to serve judgment enforcement.
5. LURs are not banned from trading as prescribed by law; are not suspended from trading as prescribed by law.
6. The land lot is not located in any ward, urban district, or city of a special-class or class-I, II or III city; LURs are not put for sale in an auction for constructing a housing investment project as prescribed by the Land Law. For remaining areas, each provincial People's Committee shall, depending on its local actual conditions, determine areas in which rights to use land that already has infrastructure can be transferred by project investors to individuals for building their own housing.
7. Before carrying out the transfer of rights to use land that already has infrastructure within a real estate project, the project investor shall notify the relevant provincial real estate authority in writing of the fact that the LURs have meet relevant conditions for transfer.
Within 15 days from the receipt of the notification, the provincial real estate authority shall carry out an inspection to verify the satisfaction of conditions of the LURs to be put on the market, and give a written response to the project investor. If the LURs are found not to meet such conditions, reasons therefor must be given to the project investor in writing.
The Government shall elaborate this clause.
8. Information on rights to use land that already has infrastructure within a real estate project to be put on the market has been disclosed as prescribed in Article 6 of this Law.
1. The transferor must be the investor of the real estate project.
...
...
...
3. Land-related financial obligations, including land levy, land rent and other relevant taxes, fees and charges (if any), towards the State in accordance with regulations of law in respect of the land area that already has infrastructure within the real estate project to be put on the market have been fulfilled.
4. Any decisions on imposition of penalties for administrative violations against regulations on investment, construction, land, housing, real estate business or taxes in respect of the land lot which rights to use are to be put on the market have served or implemented before entering into contracts for transfer of rights to use land that already has infrastructure within a real estate project.
1. Discharge the obligations specified in clause 1 Article 30 of this Law.
2. Monitor, expedite, supervise and facilitate the transferee’s construction of housing according to the schedule, design, approved detailed planning, building permit, if required, and terms and conditions of the transfer contract signed by and between two parties in accordance with regulations of the Construction Law and relevant laws.
3. Request the transferee to compensate for damage to the technical infrastructure system which occurs during their housing construction.
4. Repair or remedy damage caused to the technical infrastructure system by the transferee’s negligence during their housing construction.
5. Perform other contractual rights and obligations.
...
...
...
2. Carry out the construction of housing according to the schedule, design, approved detailed planning, building permit, if required, and terms and conditions of the signed transfer contract.
3. Bear the transferor’s supervision during their housing construction as agreed upon in the contract, and comply with provisions of the Construction Law and relevant laws.
4. Compensate for damage to the technical infrastructure system caused by their negligence during the construction of housing.
5. Perform other contractual rights and obligations.
Land that already has infrastructure within real estate projects which rights to use are to be transferred, leased or subleased to organizations must meet the conditions set out in clauses 1, 2, 3, 4, 5 and 8 Article 31 of this Law.
A transferor, lessor or sublessor of rights to use land that already has infrastructure within a real estate project must satisfy the requirements laid down in Article 32 of this Law.
...
...
...
1. Discharge the obligations specified in clause 1 Article 30 of this Law.
2. Provide adequate legal documents on the project and LURs to the transferee, lessee or sublessee for completing procedures for investment in and construction of the project in accordance with regulations of the Investment Law, the Construction Law and relevant laws.
3. Facilitate the investment in and construction by the transferee, lessee or sublessee of the project approved by a competent authority.
4. Request the transferee to compensate for damage caused to the technical infrastructure system during their construction.
5. Perform other contractual rights and obligations.
1. Discharge the obligations specified in clause 2 Article 30 of this Law.
2. Discharge obligations of a land user as prescribed by the Land Law.
3. Carry out investment in and construction of the project within the land lot which rights to use are transferred, leased or subleased in accordance with regulations of the Investment Law, the Construction Law, the Land Law and relevant laws.
...
...
...
a) Make investment in and construction of works which must be conformable with approved detailed planning and project schedule;
b) Make investment in and construction of technical infrastructure facilities which must be in line and connected with regional infrastructure facilities, and meet the approved schedule of the project and approved planning;
c) Ensure the provision of project management and operation services, technical and social infrastructure systems, and other services within the scope of the project;
d) Transfer technical and social infrastructure facilities to local government, if required as specified in the approved project in accordance with regulations of law; manage, operate and ensure quality of such technical and social infrastructure facilities until they are transferred.
5. Perform other contractual rights and obligations.
TRANSFER OF REAL ESTATE PROJECTS
Article 39. Rules for transferring entire or partial real estate project
1. A real estate project investor is entitled to transfer a part or whole of the project to another investor to continue investment in, construction and operation of the project for the period approved by a competent authority.
...
...
...
3. Upon completion of transfer of entire or partial real estate project, the transferee shall inherit all rights and obligations of the project investor transferring the project and become the investor of the received project or part of project. The transferee shall not be required to re-prepare the project dossier, construction planning and re-apply for a building permit, if there are no changes in the contents of the project. If there are changes in the contents of the project, the transferee shall make corresponding adjustments in accordance with regulations of law.
4. Transfer of entire or partial real estate project must meet the conditions set out in Article 40 of this Law and be bound by provisions on forms, purposes and duration of land use, and land registration set out in the Land Law.
Article 40. Conditions for transfer of entire or partial real estate project
1. A real estate project to be transferred must meet the following conditions:
a) The investment guidelines for the project or the investment in the project has been decided or approved by a competent authority; the project investor has been selected or certified, if procedures for certification of the project investor are required;
b) A detailed planning for the project has been approved in accordance with regulations of the Construction Law and the Law on Urban Planning;
c) The compensation and support for resettlement in respect of the project or its part to be transferred have been completed. In case the entire project on construction of infrastructure facilities is transferred, the construction of corresponding technical infrastructure facilities must have been completed according to the approved schedule, design and detailed planning in accordance with regulations of the Construction Law, the Law on Urban Planning, and contents of the approved project in accordance with regulations of the Construction Law;
d) Rights to use land of the project or its part to be transferred are not in any dispute which has been notified, handled or is under consideration by a competent authority or such LURs only involve in disputes which have been completely resolved under sentences, decisions or judgments which have taken legal effect; such LURs are not distrained to serve judgment enforcement; are not banned from trading as prescribed by law; and are not suspended from trading as prescribed by law;
dd) There is no decision to suspend or terminate operation of the project or decision on land expropriation given by a competent authority. If the project or its part to be transferred involves in an administrative violation, the project investor must have implemented the decision to impose administrative penalties issued by a competent authority in accordance with regulations of the Law on Penalties for Administrative Violations;
...
...
...
g) The project duration is not yet expired;
h) If a part of the real estate project is transferred, work items or their use or business purposes of that part must be independent from those of the remaining part of the project.
2. The transferee of the entire or partial real estate project must satisfy the requirements laid down in clauses 1 and 2 Article 9 of this Law, and covenant to continue construction and operation of the received partial or entire project according to approved contents of the project. If there are any changes in such approved contents of the project, the provisions of clause 3 Article 39 of this Law shall apply.
3. The transferor has been issued by a competent authority with a decision on land allocation, land lease or land repurposing for implementing the project; has fulfilled land-related financial obligations, including land levy, land rent and other relevant taxes, fees and charges (if any), towards the State in respect of the land area used for implementing the project or its part to be transferred without requiring certificate of LURs as prescribed by the Land Law.
4. In addition to the conditions set out in clauses 1, 2 and 3 of this Article, the transferor that is a state-owned enterprise must also comply with regulations of law on management and utilization of state capital invested in manufacturing and business activities of enterprises.
5. In addition to the conditions set out in clauses 1, 2, 3 and 4 of this Article, the transfer of entire or partial real estate project must also meet other conditions set out in the Investment Law and relevant laws.
Article 41. Authority to approve transfer of entire or partial real estate project
1. If the project investor has been approved or a investment registration certificate has been issued to the real estate project as prescribed by the Investment Law, approving authority and procedures for transferring entire or partial project shall comply with the Investment Law.
2. For a real estate project other than those specified in clause 1 of this Article, the authority to approve transfer of entire or partial real estate project is determined as follows:
...
...
...
b) Provincial People's Committees shall decide to approve transfer of entire or partial real estate project in respect of the projects for which or in which the investment guidelines or investment has been decided or approved by the provincial People's Committee.
Article 42. Procedures for transfer of entire or partial real estate project
1. Procedures for transfer of entire or partial real estate project under the authority of the Prime Minister of Vietnam as prescribed in clause 2 Article 41 of this Law:
a) The project investor shall send an application for approval of transfer of entire or partial real estate project to the People's Committee of province or city where the project is located or the provincial real estate authority authorized by the provincial People's Committee;
b) Within 45 days from the receipt of adequate and valid application, the provincial People's Committee shall take opinions from the Ministry of Construction of Vietnam and relevant Ministries, central-government authorities and agencies, organize appraisal of the application, and submit it to the Prime Minister of Vietnam for issuing a decision to approve the transfer. In case a real estate project fails to meet conditions for transfer, the receiving authority shall give a written notification thereof to the project investor;
c) After obtaining the decision to approve the transfer from the Prime Minister of Vietnam, the transferor and the transferee shall enter into a transfer contract and carry out handover of the project.
2. Procedures for transfer of entire or partial real estate project under the authority of a provincial People’s Committee as prescribed in clause 2 Article 41 of this Law :
a) The project investor shall send an application for approval of transfer of entire or partial real estate project to the People's Committee of province or city where the project is located or the provincial real estate authority authorized by the relevant People's Committee;
b) Within 30 days from the receipt of adequate and valid application, the provincial People's Committee shall take opinions relevant authorities, organize appraisal of the application, and issue a decision to approve the transfer. In case a real estate project or its part fails to meet conditions for transfer, the receiving authority shall give a written notification thereof to the project investor;
...
...
...
3. In case the transferee of the entire or partial project as prescribed in clause 2 Article 41 of this Law is a foreign-invested business organization as prescribed in clause 4 Article 10 of this Law, after obtaining the decision to approve the transfer from a competent authority and the parties have entered into the transfer contract, land-related procedures shall be followed in accordance with regulations of the Land Law.
4. The Government shall elaborate this Article.
Article 43. Rights and obligations of parties in transfer of entire or partial real estate project
1. The transferor shall have the following rights and obligations:
a) Transfer their rights and obligations over the transferred part or whole of the project to the transferee for continuing the implementation of the real estate project, except those which have been performed and do not relate to the transferee as well as the implementation of such transferred part or whole of the project;
b) Hand over relevant documents to the transferee; punctually, sufficiently and publicly notify as well as satisfactorily settle legitimate rights and interests of entities related to the transferred part or whole of the project;
c) Cooperate with the transferee to carry out procedures for transfer of LURs to the transferee in accordance with the Land Law;
d) In case a part of the real estate project is transferred, the transferor is entitled to request the transferee to continue construction of the housing or building within the received part of the project according to approved contents of the project, building permit, if required, and approved detailed planning in accordance with regulations of the Construction Law and the Law on Urban Planning; monitor and promptly notify competent authorities of any violations against regulations of law committed by the transferee during their land use and construction of housing or building;
dd) Fulfill financial obligations towards the State in accordance with regulations of law;
...
...
...
2. The transferee shall have the following rights and obligations:
a) Inherit and perform rights and obligations transferred from the transferor;
b) Continue the construction and operation of the project according to approved contents of the project. If there are any changes in such contents of the project, the provisions in clause 3 Article 39 of this Law shall apply;
c) In case a part of the real estate project is transferred, the transferee shall comply with the transferor’s request for compliance with the planning during the investment in and construction of the project;
d) Fulfill financial obligations towards the State in accordance with regulations of law;
dd) Perform other contractual rights and obligations.
REAL ESTATE BUSINESS CONTRACTS
Section 1. TYPES AND USE OF REAL ESTATE BUSINESS CONTRACTS
...
...
...
1. Types of real estate business contracts:
a) Contract for sale and purchase or lease purchase of housing;
b) Housing lease contract;
c) Contract for sale and purchase or lease purchase of building used to serve tourism or accommodation purpose or its floor area;
d) Contract for lease of building used to serve tourism or accommodation purpose or its floor area;
dd) Contract for sale and purchase or lease purchase of building used to serve education, healthcare, sports, culture, office, trade, service provision or industrial purpose, or multipurpose building or its floor area;
e) Contract for lease of building used to serve education, healthcare, sports, culture, office, trade, service provision or industrial purpose, or multipurpose building or its floor area;
g) Contract for transfer of rights to use land that already has infrastructure within real estate project;
h) Contract for lease or sublease of rights to use land that already has infrastructure within real estate project;
...
...
...
k) Contract for transfer of partial real estate project;
l) Contract for transfer of contract for sale and purchase or lease purchase of housing or building.
2. Types of real estate service contracts:
a) Contract for provision of real estate trading floor services;
b) Real estate brokerage service contract;
c) Real estate counseling service contract;
d) Real estate management service contract.
3. A real estate business contract may be signed when the real estate meets relevant conditions for being put on the market or the real estate project meets relevant conditions for transfer as prescribed in this Law.
4. If at least a party to a real estate business contract or real estate service contract is a real estate enterprise, such contract must be notarized or certified at the request of the parties.
...
...
...
6. A contract becomes effective after it has been duly signed or otherwise ratified by both parties as shown on the contract, unless otherwise agreed upon by the parties. If the notarization or certification of the contract is required, its effective date shall be the day on which such written notarization or certification takes effect as prescribed by the law on notarization and certification.
7. The Government shall provide standard form contracts used in real estate business as prescribed in clause 1 of this Article.
Article 45. Use of contracts in real estate business
1. When entering into any real estate business contract or real estate service contract, organizations and individuals are required to comply with provisions of the Law on Real Estate Business and the Civil Code.
2. Investors of real estate projects and real estate enterprises shall use standard form contracts prescribed in Article 44 of this Law, and make their real estate business contracts publicly available as prescribed in point d clause 2 Article 6 of this Law before application.
3. Real estate business contracts specified in Article 44 of this Law shall not be used in sale, lease, lease purchase or sublease of social housing.
Article 46. Primary contents of contracts used in real estate business
1. A contract for sale and purchase, lease or lease purchase of housing or building shall, inter alia, include the following primary contents:
a) Names and addresses of contractual parties;
...
...
...
c) Selling, lease or lease purchase price;
d) Payment deadline and method;
dd) Bank guarantee for the investor’s fulfillment of financial obligations, in case of sale of off-plan housing;
e) Time for handover of the real estate and relevant documents;
g) Guarantee;
h) Rights and obligations of the parties;
i) Liability for breach of contract;
k) Breach of contract;
l) Cases in which the contract is terminated or invalidated and remedial measures;
...
...
...
n) Effective date of the contract.
2. A contract for transfer or lease of rights to use land that already has infrastructure within real estate project shall, inter alia, include the following primary contents:
a) Names and addresses of contractual parties;
b) Information on type, area, location, sign, boundaries and existing status of the land lot and property on land (if any);
c) Land use term; price for transfer, lease or sublease of LURs, including property on land (if any);
d) Payment deadline and method;
dd) Time limit for handover of land and relevant documents;
e) Rights and obligations of the parties;
g) A third party’s rights over the land lot (if any);
...
...
...
i) Penalties for breach of contract;
k) Actions taken after the contract for lease of sublease of LURs expire;
l) Cases in which the contract is terminated or invalidated and remedial measures;
m) Methods for dispute settlement;
n) Effective date of the contract.
3. A contract for transfer of entire or partial real estate project shall, inter alia, include the following primary contents:
a) Names and addresses of contractual parties;
b) Basic information on the approved project;
c) Detailed information on the whole or part of the project to be transferred;
...
...
...
dd) Payment deadline and method;
e) Time limit for handover of whole or part of the project and relevant documents;
g) Rights and obligations of the parties;
h) Responsibility of the parties for completion of LURs-related administrative procedures;
i) Liability for breach of contract;
k) Breach of contract;
l) Cases in which the contract is terminated and remedial measures;
m) Methods for dispute settlement;
n) Effective date of the contract.
...
...
...
a) Names and addresses of contractual parties;
b) Entities and contents of the service;
c) Service requirements and results;
d) Duration of service provision;
dd) Service charges, remuneration and commission;
e) Payment deadline and method;
g) Rights and obligations of the parties;
h) Methods for dispute settlement;
i) Effective date of the contract.
...
...
...
1. Selling, transfer, lease or lease purchase price of the real estate or real estate project to be put on the market shall be agreed upon by the parties and specified in the contract. If the State issues regulations on prices, contractual parties shall comply with such regulations.
2. Entities conducting a real estate business transaction must correctly specify the actual transaction price in the signed contract; assume responsibility for any difference between the transaction price specified in the contract and the actual one.
Article 48. Payment in real estate business
1. Payment for a transaction involving a piece of real estate or a real estate project shall be agreed upon by the parties in the contract and comply with regulations of law.
2. Real estate project investors, real estate enterprises, and real estate service enterprises shall receive payments for real estate business contracts or real estate service contracts from clients through their accounts opened at Vietnamese credit institutions or foreign bank branches lawfully operating in Vietnam.
3. Penalties and compensation for damage caused by late payment by the buyer, transferee, lessee or tenant-buyer or late handover of the real estate by the seller, transferor, lessor or landlord shall be agreed upon by the parties and specified in the contract.
Section 2. TRANSFER OF REAL ESTATE BUSINESS CONTRACT
Article 49. Transfer of contract for sale and purchase or lease purchase of housing or building
1. The following contract for sale and purchase or lease purchase of housing or building may be transferred in accordance with this Law, including:
...
...
...
b) Contract for lease purchase of off-plan housing;
c) Contract for lease purchase of existing building.
2. Provisions on transfer of real estate business contracts in Section 2 Chapter VI of this law shall not apply to contracts for sale and purchase or lease purchase of social housing.
Article 50. Conditions for transfer of real estate business contracts
1. Transfer of a contract for sale and purchase or lease purchase of housing or building is subject to the following conditions:
a) The transfer is made before an application for issuance of certificate of LURs and ownership of property on land is submitted as prescribed by the Land Law;
b) The contract for sale and purchase or lease purchase of housing or building to be transferred is not in any dispute which has been notified, handled or is under consideration by a competent authority, or only involves in disputes which have been completely resolved under sentences, decisions or judgments which have taken legal effect;
c) The housing or building that is the subject of the sale and purchase or lease purchase contract to be transferred is not distrained or mortgaged to serve the fulfillment of obligations in accordance with regulations of law, unless agreed by the mortgagee;
d) The sale and purchase or lease purchase contract has been established in accordance with regulations of the Law on Real Estate Business.
...
...
...
Article 51. Rights and obligations of parties carrying out transfer of real estate business contract
1. A buyer or tenant-buyer of off-plan housing or tenant-buyer of an existing building is entitled to transfer their contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing or contract for lease purchase of existing building only before an application for issuance of certificate of LURs and ownership of property on land in favor of the buyer or tenant-buyer as prescribed by the Land Law is submitted to a competent authority.
2. The transferee shall inherit rights and obligations of the buyer or tenant-buyer of the off-plan housing or existing building as agreed upon with the investor. The investor shall facilitate parties’ transfer of contract and shall not charge any transfer related fees.
3. The transferee of the contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing or existing building shall have a certificate of LURs and ownership of property on land issued by a competent authority in accordance with regulations of the Land Law.
Article 52. Procedures and documentation requirements for transfer of real estate business contracts
The Government shall elaborate procedures and documentation requirements for transfer of real estate business contracts.
Section 1. REAL ESTATE TRADING FLOOR
...
...
...
1. Operations of a real estate trading floor must comply with provisions of Article 4 of this law.
2. A real estate trading floor must be operated in an open and transparent manner in accordance with its issued operating regulations and trading process; shall provide real estate trading services through the floor and receive remuneration in accordance with regulations and the contract signed with the service user.
3. Information on the real estate trading floor may be published on the housing and real estate market information system.
4. When entering into any contract with a real estate broker, this broker must meet relevant eligibility requirements laid down in this Law.
5. Transactions conducted on the real estate trading floor include direct transactions and electronic ones (if any). The conduct of electronic transactions, if approved, must comply with this Law, the Law on E-Transactions and relevant laws.
Article 54. Establishment and registration of real estate trading floor
1. Any organization or individual that wishes to provide real estate trading floor services shall be required to establish a real estate service enterprise as prescribed in clause 5 Article 9 of this Law.
2. Name of the enterprise providing real estate trading floor services shall be decided by the organization or individual establishing that floor in accordance with provisions of the Law on Enterprises, and contain the phrase “sàn giao dịch bất động sản” (“real estate trading floor”) but must not be identical or confusingly similar to the name of another enterprise providing real estate trading floor services which has been duly registered.
3. Before operating a real estate trading floor, an application for license to operate the real estate trading floor must be submitted to the real estate authority of province or city where the trading floor is to be headquartered.
...
...
...
Article 55. Conditions for operating real estate trading floor
1. The manager or operator of a real estate trading floor must meet the following eligibility requirements:
a) He/she has the rights to manage enterprises in Vietnam in accordance with provisions of the Law on Enterprises;
b) He/she has successfully completed a training course in management and operation of real estate trading floor, and been issued by the training institution with a certificate of completion of training course in management and operation of real estate trading floor.
2. The real estate trading floor must be established and registered in accordance with provisions of Article 54 of this Law.
3. Process of trading in real estate on the real estate trading floor must be promulgated and made public available.
4. The real estate trading floor must be located at a fixed place which has been duly registered, and have sufficient material and technical facilities to serve its operations.
5. The Government shall elaborate this Article.
Article 56. Operations of real estate trading floor
...
...
...
2. Render services and provide support and information to clients for searching and selecting real estate.
3. Render real estate brokerage services and assist relevant parties in discussing and negotiating real estate transactions. Real estate services rendered on the real estate trading floor must meet relevant conditions and comply with the provisions of Section 2 of this Chapter.
4. Render services and assist relevant parties in preparing and concluding real estate business contracts.
5. Render services and assist relevant parties in making payment, handover of documents and the real estate (if any) in respect of transactions conducted through the real estate trading floor.
6. Keep information and documents on the real estate and on real estate transactions conducted through the real estate trading floor.
7. Render services and assist in other contents concerning transactions conducted through the real estate trading floor.
8. Certify transactions conducted through the real estate trading floor; provide information on such transactions conducted through the real estate trading floor for provincial real estate authorities.
9. The Government shall elaborate this Article.
Article 57. Rights of real estate trading floor
...
...
...
2. Refuse to put real estate types which fail to meet conditions for being put on the market on the real estate trading floor.
3. Collect service charges from clients as agreed upon between the parties.
4. Request clients to make compensation for damage caused by their negligence.
5. Exercise other contractual rights.
Article 58. Obligations of real estate trading floor
1. Ensure that every real estate type put on the real estate trading floor meets relevant conditions for being put on the market.
2. Publish and provide adequate and truthful information and documents on real estate, and assume responsibility for their published and provided information and documents.
3. Ensure material and technical facilities and other operating conditions of the real estate trading floor.
4. Submit reports as prescribed by law and bear the inspection by competent authorities.
...
...
...
6. Compensate for damage caused to clients by their negligence.
7. Monitor the compliance with laws by brokers and employees working at the real estate trading floor.
8. Organize annual training and refresher training courses to improve knowledge in real estate brokerage for brokers working at the real estate trading floor.
9. Keep documents on transactions in accordance with regulations of law.
10. Discharge other contractual obligations.
1. Any organization or individual that conducts real estate transactions on the real estate trading floor shall have the right to:
a) Request the real estate trading floor to provide documents and information on the real estate;
b) Enter into contracts with the real estate trading floor services for sale and purchase, transfer, lease, sublease or lease purchase of real estate;
...
...
...
d) Exercise other contractual rights.
2. Any organization or individual that conducts real estate transactions on the real estate trading floor shall be obliged to:
a) Comply with internal regulations of the real estate trading floor;
b) Pay service charges to the real estate trading floor;
c) Compensate for damage caused through their negligence;
d) Discharge other contractual obligations.
Article 60. Managing operations of real estate trading floor
1. Each provincial real estate authority shall have the following powers and responsibilities:
a) Manage and supervise, on a periodical or ad hoc basis, operations of the real estate trading floors located in their province or city;
...
...
...
c) Issue decision to suspend or terminate the real estate trading floors located in their province or city as prescribed.
2. The Government shall elaborate this Article.
Section 2. REAL ESTATE BROKERAGE
1. Any organization or individual that wishes to provide real estate brokerage services shall be required to establish a real estate service enterprise as prescribed in clause 5 Article 9 of this Law, and must meet the following requirements:
a) Regulations on provision of real estate brokerage services are available;
b) There are material and technical facilities to serve the provision of brokerage services as prescribed by the Government;
c) There is at least 01 employee possessing practicing certificate for real estate broker;
d) Before providing real estate brokerage services, the real estate brokerage enterprise shall be required to provide its profiles to the real estate authority of the province or city where it is located for publishing on the housing and real estate marketing information system as prescribed in this Law.
...
...
...
a) He/she must possess a practicing certificate for real estate broker; and
b) He/she must work for an enterprise providing real estate trading floor services or a real estate brokerage enterprise.
Article 62. Real estate brokerage contents
1. Look for partners who meet conditions set out by clients for negotiation and conclusion of contracts.
2. Act as an authorized representative to follow procedures for real estate sale and purchase, transfer, lease, sublease or lease purchase.
3. Provide information and assist relevant parties in negotiating and concluding real estate sale and purchase, transfer, lease, sublease or lease purchase contracts.
Article 63. Real estate brokerage remunerations and commissions
1. Real estate brokers are entitled to remunerations and/or commissions paid by enterprises providing real estate trading floor services or real estate brokerage enterprises.
2. The real estate brokerage remuneration or commission shall be agreed upon by the real estate broker and the enterprise providing real estate trading floor services or a real estate brokerage enterprise. The real estate brokerage remuneration is not dependent on the price of the transaction actually conducted with the assistance of the broker.
...
...
...
1. A real estate brokerage enterprise shall have the right to:
a) Provide real estate brokerage services in accordance with this Law;
b) Request relevant organizations and individuals to provide documents and information on real estate to be transacted;
c) Collect service charges from clients as agreed upon between the parties;
d) Refuse to provide brokerage service if the real estate fails to meet conditions for being put on the market;
dd) Request relevant organizations and individuals to compensate for damage caused by their negligence;
e) Exercise other contractual rights.
2. A real estate broker shall have the right to:
a) Exercise the rights specified in points a, b, d and dd clause 1 of this Article;
...
...
...
Article 65. Obligations of real estate brokerage enterprises and real estate brokers
1. A real estate brokerage enterprise is obliged to:
a) Provide adequate and truthful documents and information on the real estate for which its brokerage service is provided, and assume responsibility for provided documents and information;
b) Organize annual training and refresher training courses to improve knowledge in real estate brokerage for its brokers;
c) Fulfill tax obligations to the State;
d) Compensate for damage caused by its negligence;
dd) Submit reports as prescribed by law and bear the inspection by competent authorities;
e) Discharge other contractual obligations.
2. A real estate broker is obliged to:
...
...
...
b) Comply with regulations on operation of the real estate trading floor or the real estate service enterprise for which he/she is working;
c) Attend annual training and refresher training courses in real estate brokerage.
Section 3. REAL ESTATE COUNSELING AND MANAGEMENT
Article 66. Business rules and scope of real estate counseling and management services
1. Provision of real estate counseling and management services must adhere to the following rules:
a) Any person directly providing counseling must possess appropriate qualification(s) and/or certificate(s) in his/her counseling field;
b) The real estate to be managed must be the one of lawful origin.
2. Scope of real estate counseling service includes:
a) Counseling on investment in construction and trading of real estate;
...
...
...
c) Counseling on real estate price;
d) Counseling on real estate business contracts.
3. Scope of real estate management service includes:
a) Sell, transfer, lease, sublease or offer for lease purchase of real estate with authorization of owners of housing or buildings or their floor areas or holders of LURs;
b) Render services to ensure normal operation of the real estate;
c) Provide real estate maintenance and repair services;
d) Manage and supervise operation and use of real estate by clients under signed contracts;
dd) Perform rights and obligations towards clients and the State with authorization of owners of housing or buildings or their floor areas or holders of LURs.
...
...
...
2. Before starting its business, the enterprise providing real estate counseling or management service shall be required to provide its profiles to the real estate authority of the province or city where it is located for publishing on the housing and real estate marketing information system as prescribed in this Law.
1. Rights and obligations of parties to a real estate counseling or management service contract, parties related to real estate management service, and real estate counseling or management service charges shall be agreed upon by the parties and specified in the signed contract provided that none of their agreements is contrary to provisions of this Law.
2. The parties to a real estate counseling or management service contract are obliged to perform their commitments specified in the signed contract and compensate for damaged caused by their negligence.
1. An institution that provides training and refresher training courses in real estate brokerage and management of real estate trading floor must have the status of a juridical person and be one of the following entities:
a) A training or refresher training institution that is established in accordance with regulations of the Law on Vocational Education and Training or the Law on Higher Education;
b) An enterprise that is duly established and whose business lines include provision of training/refresher training in professional knowledge;
...
...
...
2. Material facilities used to serve training activities, lecturers and training management apparatus comply with relevant regulations of law on education.
3. Training syllabi of institutions providing training/refresher training courses in real estate brokerage and management of real estate trading floor must be conformable with the framework program issued by the Minister of Construction of Vietnam.
Article 70. Exam and issuance of practicing certificates for real estate brokers
1. In order to be eligible for an exam, a candidate must meet the following requirements:
a) He/she must have a certificate of completion of training or refresher training course in real estate brokerage;
b) He/she possesses an upper secondary school’s graduation diploma or higher;
c) He/she has submitted an exam registration form and fees to the exam organizing entity.
2. An individual shall be issued with a practicing certificate for real estate broker if he/she:
a) has successfully passed the exam in real estate brokerage;
...
...
...
c) He/she is not facing criminal prosecution, kept in temporary detention, serving an imprisonment sentence, serving an administrative penalty in a correctional institution or rehabilitation center, or prohibited by the court from holding certain positions or doing certain works.
3. The Government shall elaborate the organization of exams and issuance of practicing certificate for real estate brokers.
DEVELOPMENT AND MANAGEMENT OF HOUSING AND REAL ESTATE MARKET INFORMATION SYSTEM AND DATABASE
Article 71. Housing and real estate market information system
1. The housing and real estate marketing information system is developed in a centralized and uniform manner on a nationwide scale; must be capable of connecting and sharing data with the national land database and databases of Ministries, central-government authorities, local governments and other relevant authorities for updating, sharing and using information on housing and real estate market, and developing the system of national databases as the basis for development of e-Government.
2. The housing and real estate marketing information system is composed of the following elements:
a) IT infrastructure system;
b) Software system serving management and operation of the information system, and use of information on housing and real estate market contained therein; and
...
...
...
1. The housing and real estate market IT infrastructure system is a set of basic equipment, including computers, network devices, devices for ensuring cybersecurity, cyberinformation security and database, storage devices, peripheral devices and auxiliary devices, local area network.
2. The software system serving management and operation of the housing and real estate market information system, and use of information contained therein includes operating system, database management system and application, cybersecurity and cyberinformation security software programs.
3. The Government shall elaborate this Article.
Article 73. Housing and real estate market database
1. The housing and real estate market database is developed in conformity with the architecture frameworks of both Vietnam’s e-Government and local e-governments, and meets database standards, relevant national technical regulations and standards, IT requirements, and technical-economic norms.
2. Housing and real estate market database includes:
a) Database on legislative documents on housing and real estate market;
b) Database on housing development programs and plans; housing-related support programs;
...
...
...
d) Database on housing and real estate; housing and real estate projects;
dd) Database on number of real estate transactions, transaction value, housing and real estate business contracts;
e) Database on real estate services;
g) Other databases in the field of housing and real estate market.
3. The Government shall elaborate this Article.
1. Information contained in the housing and real estate market database shall have the same legal effect as that contained in physical documents when they are electronically certified by competent authorities in accordance with the Law on E-Transactions.
2. Ministries, ministerial agencies, central-government authorities, local governments, and relevant authorities and organizations make connections between specialized databases, including the national land database, notarization database and other relevant databases, with the housing and real estate market database for the purposes of updating, sharing, accessing and using information. Such connections must be made in an efficient and safe manner conformable with their assigned functions, tasks and powers as prescribed in this Law and relevant laws.
3. The Ministry of Construction of Vietnam shall:
...
...
...
b) develop, update, manage and operate the housing and real estate market database nationwide;
c) connect and share information between the housing and real estate market database and information systems and databases of Ministries, ministerial agencies, and local governments, and provide information for organizations and individuals;
d) disclose information on housing and real estate market nationwide which is contained in the housing and real estate market information system.
4. Ministries, ministerial agencies, central-government authorities and relevant authorities shall connect and share the following data, baseline survey results and information concerning housing and real estate market with the Ministry of Construction of Vietnam for updating the housing and real estate market database:
a) information/data on foreign direct investment capital in real estate sector;
b) information/data on outstanding credit debts incurred from real estate business activities;
c) information/data on issuance of corporate bonds for raising capital for real estate business;
d) information/data on taxes incurred from real estate business;
dd) information/data on land in respect of issuance of certificates of LURs and ownership of property on land in accordance with regulations of the Land Law;
...
...
...
g) information/data on national programs for survey and statistical reporting on housing.
5. Each provincial People’s Committee shall:
a) organize development, updating, management and operation of local housing and real estate market database;
b) disclose information on housing and real estate market of their province or city, which is contained in the housing and real estate market information system, and assume responsibility for such disclosed information;
c) connect, share and provide information/data on housing and real estate market of their province or city with and for other authorities and organizations.
6. Relevant organizations and individuals shall provide information/data on housing and real estate market in an adequate, accurate and timely manner as prescribed.
7. The Government shall elaborate this Article.
Article 75. Operation of housing and real estate market information system
1. Access to and use of information on housing and real estate market must comply with the provisions of this Law, the Law on Access to Information, and relevant laws.
...
...
...
a) Authorities, organizations and individuals are allowed to access and use information disclosed or made publicly available on the housing and real estate market information system;
b) Specialized database managing authorities, regulatory authorities, political organizations, and socio-political organizations are allowed to use information contained in the housing and real estate market database within the ambit of their assigned functions, tasks and powers;
c) Use of information contained in the housing and real estate market database in cases other than those specified in points a and b of this clause shall comply with the Government’s regulations.
3. The Government shall elaborate points and b clause 2 of this Article.
1. Funding for developing and upgrading IT infrastructure system, software system serving management and operation of the housing and real estate market information system, surveys and collection of information, database development and maintenance of regular operation of the housing and real estate market information system shall be allocated by the state budget in accordance with regulations of the Law on State Budget, the Law on Public Investment, and other funding sources in accordance with regulations of law.
2. Qualified organizations and individuals are encouraged to make investment in construction and provision of IT infrastructure system services; provide application software to serve the development of the housing and real estate market database and use of information/data.
3. The Minister of Finance of Vietnam shall provide specific regulations on use funding for development, surveys and collection of information, updating, maintenance and operation of housing and real estate market information system and database; guidelines for determination of prices of housing and real estate market information/data services in accordance with regulations of the Pricing Law; guidelines for management and use of revenues earned from provision of housing and real estate market information/data services.
...
...
...
Section 1. REGULATION OF REAL ESTATE MARKET
Article 77. Rules for regulating real estate market
1. The State regulates the real estate market by means of land use plannings/plans, construction plannings, programs/plans for development of urban areas and housing; ensures the rationality of supply, demand and structure of real estate products in each period of the market; ensures a healthy, safe and sustainable development of the real estate market.
2. The State shall adopt methods for regulating the real estate market in case there are complicated developments of the real estate market resulting in adverse impacts on the social - economic stability, provided that the following elements are ensured:
a) The consistency of the national economy;
b) Utmost respect for market rules;
c) Protection of the State interests as well as legitimate rights and interests of relevant organizations and individuals;
d) Timeliness, feasibility and appropriateness in terms of time and subjects of application.
Article 78. Methods for regulating real estate market
...
...
...
2. Adjust source of supply and structure of the real estate market by means of adjusting objectives, scale, progress and product structures of real estate projects.
3. Consider granting tax deferral to entities that engage in real estate business but are facing special difficulties in each period.
4. Consider granting concessional loans to clients and enterprises engaging in real estate business in respect of real estate types of which the development is given support and priority.
5. Manage the application of financial and credit policies to the real estate business sector in conformity with the market developments in each period.
6. Manage other policies to regulate the real estate market in each period.
Article 79. Authority to regulate real estate market
1. The Ministry of Construction of Vietnam plays the leading role and cooperates with Ministries, ministerial agencies, and provincial People's Committees in studying and proposing methods for regulating the real estate market as prescribed in Article 78 of this Law within the ambit of their assigned functions and tasks.
2. The Government shall, within the ambit of its assigned powers, decide to adopt methods for regulating the real estate market by means of managing policies for real estate investment, construction and business, and taxation, credit, land and financial policies as prescribed in Article 78 of this Law.
3. Cases falling beyond its authority shall be reported by the Government to the National Assembly/Standing Committee of the National Assembly that is also requested by the former to decide application of policies and solutions for regulating the real estate market.
...
...
...
Section 2. CONTENTS AND RESPONSIBILITY FOR STATE MANAGEMENT OF REAL ESTATE BUSINESS
Article 80. Contents of state management of real estate business
1. Promulgate and organize the implementation of legislative documents on real estate business.
2. Manage real estate business activities.
3. Develop and manage housing and real estate market information system.
4. Promulgate decisions and regulations on management and regulation of the real estate market.
5. Carry out inspection of compliance with regulations of law, and settlement of complaints, denunciations and violations against regulations of law on real estate business.
6. Disseminate and educate regulations of law on real estate business, and monitor the implementation thereof.
Article 81. Responsibility for state management of real estate business
...
...
...
2. The Ministry of Construction of Vietnam acts as a conduit in charge of assisting the Government to perform consistent state management of real estate business, and perform the following tasks and powers:
a) Request competent authorities to promulgate or directly promulgate, within their jurisdiction, legislative documents on real estate business;
b) Formulate projects/policies for development and management of real estate business;
c) Play the leading role and cooperate with Ministries, ministerial agencies and provincial People's Committees in requesting competent authorities to adopt methods for regulating the real estate market;
d) Play the leading role and cooperate with relevant Ministries, ministerial agencies and provincial People's Committees in organizing implementation of this Law and management of real estate business;
dd) Manage the issuance of practicing certificates for real estate brokers, and manage real estate brokerage activities; manage the establishment and operation of real estate trading floors;
e) Play the leading role and cooperate with Ministries, ministerial agencies and provincial People’s Committees in developing, managing and operating the national housing and real estate market information system; formulating and announcing criteria for evaluation of the real estate market nationwide;
g) Disseminate and educate regulations of law on real estate business, and monitor the implementation of such regulations nationwide;
h) Enter into international cooperation in real estate business;
...
...
...
k) Settle complaints and denunciations, and directly take actions within its jurisdiction, or request competent authorities to take actions, against violations as prescribed by law;
l) Submit reports to the Government on real estate business and real estate market nationwide.
3. Ministries and ministerial agencies shall, within the ambit of their assigned functions, tasks and powers, cooperate with the Ministry of Construction of Vietnam to perform the state management of real estate business.
4. Each provincial People’s Committee shall:
a) Perform state management of real estate business activities conducted in their province;
b) Manage real estate brokers’ practicing, operation of real estate trading floors, provision of real estate brokerage services and other real estate services in their province;
c) Develop, manage and operate the housing and real estate market information system, formulate and announce criteria for evaluation of the real estate market in their province;
d) Disseminate and educate regulations of law on real estate business, and monitor the implementation thereof in their province;
dd) Cooperate with the Ministry of Construction of Vietnam in studying and proposing methods for regulating the real estate market in their province;
...
...
...
g) Submit reports on developments of their local real estate market to the Prime Minister of Vietnam and the Ministry of Construction of Vietnam on a periodical or ad hoc basis.
5. District-level People’s Committees shall perform state management of real estate business within their jurisdiction as prescribed by law and as assigned by their superior authorities.
1. This Law comes into force from January 01, 2025.
2. The Law on Real Estate Business No. 66/2014/QH13, as amended by the Law No. 61/2020/QH14, (hereinafter referred to as “Law No. 66/2014/QH13”) ceases to have effect from the date of entry into force of this Law, except the provisions of clauses 2, 3, 5, 6, 7, 9, 12 and 13 Article 83 of this Law.
1. Real estate enterprises and real estate service enterprises that have been operating before the effective date of this Law but have not yet met the relevant conditions set out in this Law are required to meet all conditions set out in this Law within 06 months after this Law comes into force.
...
...
...
3. An application for approval of transfer of entire or partial real estate project which is considered valid and accepted in accordance with the Law No. 66/2014/QH13 but has still been under consideration shall continue to be processed in accordance with the Law No. 66/2014/QH13. If procedures for transfer of entire or partial real estate project are re-followed after this Law comes into force, such transfer shall be bound by provisions of this Law.
4. If a foreign-invested enterprise, as defined in the Law No. 66/2014/QH13, is following procedures for receiving transfer of entire or partial real estate project but has not yet completed procedures for transfer of rights to land of the received project or part of the project, such land-related procedures shall be followed in accordance with clause 3 Article 42 of this Law.
5. If off-plan housing or building has met the conditions for being put on the market set out in the Law No. 66/2014/QH13 but the contract for sale and purchase or lease purchase has not yet been signed before this Law comes into force, procedures for sale and purchase or lease purchase may be continued according to the Law No. 66/2014/QH13, provided that disclosure of information on real estate or real estate project to be put on the market as prescribed in Article 6 of this Law must be completed before entering into such contract for sale and purchase or lease purchase.
6. A real estate project investor that has been approved by a bank to issue a guarantee for fulfillment of the investor’s financial obligations in favor of the buyer or tenant-buyer of off-plan housing shall not be required to follow guarantee procedures as prescribed by this Law.
7. In case a letter of guarantee for the investor's financial obligations has been issued by a bank in respect of a contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing before the effective date of this Law, guarantee procedures prescribed by this Law are not required.
8. The provisions of clause 3 Article 26 of this Law shall not apply to the case where a contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing has been signed in accordance with the Law No. 66/2014/QH13 and its elaborating and guiding documents before the effective date of this Law but the housing handover is not yet made.
9. Real estate business contracts which have been signed according to the Law No. 66/2014/QH13 before the effective date of this Law shall still remain valid as prescribed in the Law No. 66/2014/QH13 and its elaborating and guiding documents. Any amendments to the contract made after this Law comes into force shall be made by the parties in accordance with the provisions of this Law.
10. Real estate trading floors that have been operating before the effective date of this Law but have not yet met the relevant conditions set out in this Law are required to meet all conditions set out in Article 55 of this Law within 06 months after this Law comes into force.
11. Institutions providing training/refresher training in real estate brokerage and management of real estate trading floors that have been operating before the effective date of this Law but have not yet met the relevant conditions set out in this Law are required to meet all of relevant conditions set out in this Law within 06 months after this Law comes into force.
...
...
...
13. Applications for approval of transfer of entire or partial real estate projects as collateral which have been submitted by credit institutions, foreign bank branches, asset management companies affiliated to credit institutions, and Vietnam Asset Management Company (VAMC) established and operating in accordance with regulations of the Law on Credit Institutions to competent authorities before the effective date of this Law shall be processed in accordance with the Law No. 66/2014/QH13 and its elaborating and guiding documents.
This Law has been ratified by the 15th National Assembly of the Socialist Republic of Vietnam during its 6th session held on November 28, 2023.
CHAIRMAN OF THE
NATIONAL ASSEMBLY
Vuong Dinh Hue
;
Luật Kinh doanh bất động sản 2023
| Số hiệu: | 29/2023/QH15 |
|---|---|
| Loại văn bản: | Luật |
| Nơi ban hành: | Quốc hội |
| Người ký: | Vương Đình Huệ |
| Ngày ban hành: | 28/11/2023 |
| Ngày hiệu lực: | Đã biết |
| Tình trạng: | Đã biết |
Văn bản đang xem
Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Chưa có Video
