HƯỚNG DẪN

VỀ VIỆC THỰC HIỆN QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU

Căn cứ Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Căn cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

Căn cứ Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01 tháng 12 năm 2009 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư;

Căn cứ Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD;

Căn cứ Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định về việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và một số quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

Xét đề nghị của Sở Xây dựng tại văn bản số 63/SXD-QLN ngày 07 tháng 01 năm 2019 về việc đề nghị ban hành hướng dẫn thực hiện quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu,

Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành hướng dẫn thực hiện quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với các nội dung sau:

I. Phạm vi Hướng dẫn

1. Hướng dẫn cụ thể một số nội dung về quản lý, sử dụng nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (sau đây viết tắt là Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD), bao gồm:

a) Nhà chung cư thương mại;

b) Nhà chung cư xã hội;

c) Nhà chung cư phục vụ tái định cư;

d) Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được cải tạo, xây dựng lại.

2. Các nội dung không được hướng dẫn cụ thể tại Hướng dẫn này thì thực hiện theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD và Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 về việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 quy định về việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, Điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng (sau đây viết tắt là Thông tư số 28/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng)

II. Đối tượng áp dụng

1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư; chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; Ban quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

2. Cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

3. Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

III. Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư

1. Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt.

2. Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan.

3. Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật.

4. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.

5. Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.

6. Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan.

7. Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật.

IV. Hội nghị nhà chung cư

1. Hội nghị nhà chung cư lần đầu

a) Đối với chung cư đã bán được 50% số lượng căn hộ trở lên (kể cả những căn hộ được chủ đầu tư giữ lại) và đã bàn giao, đưa vào sử dụng mà hiện chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, chưa bầu Ban quản trị thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định tại Điều 13 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

b) Trường hợp không xác định được chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư không còn quản lý chung cư và đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị thì Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn (sau đây viết tắt là Ủy ban nhân dân cấp phường) nơi có nhà chung cư có trách nhiệm chủ trì, tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định tại Khoản 6, Điều 13 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

c) Đối với chung cư không thuộc quy định tại Khoản 1 Mục này thì việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu thực hiện theo Điều 13 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

d) Trường hợp Hội nghị nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức quy định tại khoản 6 Điều 13 và khoản 6 Điều 14 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD mà vẫn không bầu được Ban quản trị, thành viên Ban quản trị, Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị, Ủy ban nhân dân cấp phường trình Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố (sau đây viết tắt là Ủy ban nhân dân cấp huyện) ban hành quyết định chỉ định Ban quản trị nhà chung cư trong thời gian chờ Hội nghị nhà chung cư bầu Ban quản trị.

e) Trường hợp hội nghị nhà chung cư đầu tiên do Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức quy định tại khoản 6 Điều 13 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD mà vẫn không biểu quyết thông qua được mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp phường áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo quy định tại Khoản 5, Điều 106 Luật Nhà ở 2014 trong thời gian hội nghị nhà chung cư thông qua giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

2. Hội nghị nhà chung cư bất thường

Việc tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường được thực hiện theo Điều 14 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD và Khoản 3, Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

3. Hội nghị nhà chung cư thường niên

Việc tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên được thực hiện theo Điều 15 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

V. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư

1. Chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư từ chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư hàng tháng, cụ thể:

Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư của chủ sở hữu, người sử dụng (đồng/tháng) được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (đồng/m²/tháng) nhân (x) với diện tích (m²) sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư.

2. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Khoản 1 Mục này và Điều 31 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

3. Các chi phí sử dụng nhiên liệu, điện, nước, điện thoại, internet và các dịch vụ khác của từng căn hộ không tính trong giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, mà do người sử dụng căn hộ trực tiếp chi trả với đơn vị cung cấp dịch vụ đó (nếu có hợp đồng sử dụng riêng) hoặc trả cho doanh nghiệp quản lý vận hành (nếu không có hợp đồng sử dụng riêng) theo khối lượng thực tế tiêu thụ và được tính toán cộng thêm phần hao hụt (nếu có).

Riêng chi phí hao hụt nước sinh hoạt của chung cư, người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp để chi trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ. Mức đóng góp do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Trường hợp chưa thông qua Hội nghị nhà chung cư thì mức đóng góp do Ban quản trị nhà chung cư quyết định, nhưng phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư gần nhất. Trường hợp chưa thành lập Ban quản trị thì mức đóng góp do chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chung cư quyết định, nếu không xác định được chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư không còn quản lý chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp phường quyết định.

Trường hợp người sử dụng nhà chung cư không phải là chủ sở hữu nhà chung cư mà không đóng góp để chi trả chi phí hao hụt nước sinh hoạt của chung cư, chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng góp khoản chi phí này.

VI. Trông giữ xe đối với nhà chung cư

1. Chủ đầu tư, Ban quản trị tự thực hiện hoặc ủy quyền cho đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện thu tiền trông giữ xe đối với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo quy định hiện hành về giá dịch vụ trông giữ xe trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

2. Đối với việc sử dụng chỗ để xe thuộc sở hữu chung theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014 để trông giữ xe ô tô, xe mô tô, xe gắn máy, xe máy điện, xe đạp điện, xe đạp của các đối tượng không phải là chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Trường hợp chưa thông qua Hội nghị nhà chung cư thì việc này do Ban quản trị nhà chung cư quyết định, nhưng phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư gần nhất. Trường hợp chưa thành lập Ban quản trị thì việc này do chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chung cư quyết định, nếu không xác định được chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư không còn quản lý chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp phường quyết định. Việc trông giữ ô tô, xe máy, xe đạp phải bảo đảm không được ảnh hưởng đến sinh hoạt chung bình thường của các hộ gia đình đang sử dụng căn hộ chung cư.

3. Phí trông giữ xe ô tô, xe mô tô, xe gắn máy, xe máy điện, xe đạp điện, xe đạp được hạch toán riêng và được bù đắp vào kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, giảm giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

VII. Trách nhiệm của các Sở ngành và đơn vị có liên quan

1. Sở Xây dựng

a) Thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với nhà chung cư theo quy định tại Điều 47 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD; Chủ trì, phối hợp với các sở, ban ngành liên quan triển khai và tổ chức tuyên truyền thực hiện Hướng dẫn này trên địa bàn tỉnh.

b) Chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp huyện và các đơn vị có liên quan kiểm tra chất lượng các nhà chung cư hư hỏng nặng, xuống cấp, cần cải tạo, xây dựng lại trên địa bàn tỉnh theo Thông tư số 21/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và Quyết định số 682/QĐ-BXD ngày 12 tháng 7 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc phê duyệt quy trình đánh giá an toàn kết cấu chịu lực nhà ở và công trình công cộng cũ, nguy hiểm trên địa bàn.

c) Tổng hợp, báo cáo Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân tỉnh về tình hình quản lý, sử dụng nhà chung cư định kỳ 6 tháng, hàng năm hoặc theo yêu cầu đột xuất.

2. Sở Kế hoạch và Đầu tư

Chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn tỉnh.

3. Công an tỉnh

a) Hướng dẫn chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư ban hành, tổ chức thực hiện nghiêm túc những nội quy, quy định và biện pháp an toàn về phòng cháy và chữa cháy; phối hợp với cơ quan, đơn vị có liên quan tổ chức tuyên truyền sâu rộng đến cán bộ, nhân viên, cư dân sống tại các nhà chung cư về ý thức chấp hành các quy định của pháp luật về phòng cháy và chữa cháy; có kiến thức cơ bản về phòng cháy chữa cháy, thoát nạn và cứu nạn khi có sự cố cháy xảy ra.

b) Thường xuyên kiểm tra, thanh tra bảo đảm theo quy định tại Nghị định số 79/2014/NĐ-CP ngày 31 tháng 7 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy; kịp thời phát hiện, xử lý các hành vi vi phạm về an toàn phòng cháy và chữa cháy.

c) Nghiên cứu, phối hợp với Bộ Công an và các cơ quan có liên quan công khai trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Công an, Ủy ban nhân dân tỉnh danh mục các dự án nhà chung cư không đảm bảo các quy định về phòng cháy chữa cháy, không mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật.

4. Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

a) Thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn quản lý theo Điều 48 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

b) Báo cáo tình hình quản lý vận hành, quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn theo yêu cầu của Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân tỉnh.

c) Định kỳ trước ngày 20 tháng 12 hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp huyện có văn bản báo cáo tình hình quản lý vận hành, quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn quản lý gửi về Sở Xây dựng.

5. Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn

a) Thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn quản lý theo Quy định này và Điều 49 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

b) Đôn đốc, kiểm tra chủ đầu tư, đơn vị quản lý nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư trên địa bàn quản lý thực hiện trách nhiệm quản lý vận hành nhà chung cư, báo cáo tình hình quản lý sử dụng nhà chung cư.

c) Định kỳ trước ngày 10 tháng 12 hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp xã có văn bản báo cáo tình hình quản lý vận hành, quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn quản lý gửi về Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp huyện.

6. Trách nhiệm của Chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

a) Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, Thông tư số 28/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, Quy định này và các quy định pháp luật có liên quan.

b) Báo cáo tình hình quản lý vận hành, quản lý sử dụng nhà chung cư về Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp phường định kỳ trước ngày 01 tháng 12 hàng năm hoặc theo yêu cầu đột xuất.

7. Trung tâm Quản lý và Phát triển nhà ở

a) Báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh, Sở Tài chính, Sở Xây dựng tình hình sử dụng kinh phí thu được từ hoạt động kinh doanh đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư để kinh doanh dịch vụ trong các nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước được giao quản lý vận hành; Thực hiện thu, chi, quyết toán kinh phí này và chi phí bảo trì nhà chung cư đảm bảo công khai, minh bạch, đúng mục đích theo quy định của pháp luật.

b) Thường xuyên kiểm tra và báo cáo Sở Xây dựng về chất lượng các nhà chung cư hư hỏng nặng, xuống cấp, cần cải tạo, xây dựng lại đối với các nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước được giao quản lý theo quy định.

Trên đây là nội dung Hướng dẫn thực hiện quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, trong quá trình thực hiện nếu có khó khăn, vướng mắc kịp thời phản ánh về UBND tỉnh thông qua Sở Xây dựng để nghiên cứu hướng dẫn, bổ sung./.