Nhận dạng “tranh chấp về BĐS” và “tranh chấp liên quan đến BĐS”

Luật sư Đoàn Khắc Độ, Đoàn luật sư TP.HCM

Trong thực tiễn nghề nghiệp của mình, tôi cũng gặp không ít trường hợp nhiều cấp Tòa nhầm lẫn giữa “Tranh chấp về bất động sản” và “Tranh chấp liên quan đến bất động sản”, dẫn đến việc thụ lý vụ án không đúng thẩm quyền hoặc trả hồ sơ do “chưa đủ điều kiện khởi kiện” – vì chưa hòa giải ở cấp cơ sở.

Mới đây, ngày 09/4/2018, Báp pháp luật TP.HCM có đăng bài “Tranh chấp căn hộ, tòa chuyển qua chuyển lại”. Theo nội dung bài báo thì bà Vân kiện Công ty Khang Gia vì công ty này vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ.

Lúc đầu, Tòa án quận Gò Vấp thụ lý vụ án, sau đó chuyển cho Tòa Quận 10 (nơi Công ty Khang Gia đăng ký trụ sở kinh doanh) để giải quyết, vì cho rằng đây là “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ”. Tuy nhiên, Tòa Quận 10 cho rằng vụ án có “đối tượng tranh chấp là bất động sản” nên Tòa quận Gò Vấp (nơi có bất động sản) có thẩm quyền giải quyết. Và Tòa án TP.HCM cũng có quan điểm giống Tòa Quận 10?

Ở đây, Tòa Quận 10 và Tòa TP.HCM có sự nhầm lẫn, khi cho rằng “đối tượng tranh chấp là bất động sản – căn nhà”.

Theo tôi, đây là “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ” - là một loại tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự theo khoản 3, Điều 26 Bộ luật TTDS 2015. Đối tượng tranh chấp ở đây là nghĩa vụ thực hiện hợp đồng – nghĩa vụ bàn giao căn hộ, chứ không phải đối tượng tranh chấp là căn hộ.

Ở đây các bên không tranh chấp về việc “ai là chủ sở hữu căn hộ”. Khi nào các bên tranh chấp về các quyền (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt…) đối với căn hộ này thì mới gọi là tranh chấp về bất động sản (có đối tượng là bất động sản).Vụ án này, Tòa án Quận 10 (nơi bị đơn có trụ sở) mới có thẩm quyền giải quyết.

Cần phân biệt giữa “Tranh chấp về bất động sản” và “Tranh chấp liên quan đến bất động sản”:

1.Tranh chấp về bất động sản

Ví dụ: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất; Tranh chấp ai là chủ sở hữu nhà; Tranh chấp đòi lại nhà đất bị chiếm hữu trái phép; Tranh chấp về các quyền khác đối với bất động sản…

Khi giải quyết các tranh chấp này, Tòa án phải xác định ai là người có các quyền (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, các quyền khác…) đối với bất động sản. Các tranh chấp này gọi là “Tranh chấp về bất động sản” hay “có đối tượng tranh chấp là bất động sản” và chỉ có Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết.

Nhà làm luật quy định “chỉ có Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết” là nhằm giúp cho Tòa án có điều kiện thuận lợi trong việc giải quyết vụ án. Rõ ràng, việc thu thập chứng cứ, xác minh nguồn gốc, giấy tờ về bất động sản, cũng như việc lấy ý kiến, triệu tập cơ quan nhà nước quản lý nhà đất trong cùng địa phương thì sẽ thuận lợi hơn nhiều so với thực hiện ở địa phương khác.

2. Tranh chấp liên quan đến bất động sản

Ví dụ: Tranh chấp về các giao dịch có liên quan đến bất động sản như: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà; Tranh chấp đòi lại nhà, đất cho thuê, cho mượn, ở nhờ…; Và các tranh chấp có liên quan đến bất động sản như: Tranh chấp thừa kế nhà, đất; Vụ án hôn nhân có tranh chấp về bất động sản…

Các tranh chấp này gọi là “Tranh chấp liên quan đến bất động sản”. Và thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ xác định theo nguyên tắc chung: “Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm…”.

Luật sư Đoàn Khắc Độ, Đoàn luật sư TP.HCM