Kính gửi: Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh.

Tổng cục Thuế nhận được công văn số 8078/CTTPHCM-QLĐ ngày 15/8/2024; công văn số 9416/CTTPHCM-QLĐ ngày 19/9/2024 của Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh vướng mắc về tiền thuê đất theo Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ. Về vấn đề này, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:

1. Về điều chỉnh đơn giá thuê đất.

- Tại Điều 51 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về điều khoản chuyển tiếp đối với thu tiền thuê đất:

“10. Trường hợp thuê đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành và đang trong thời gian ổn định đơn giá thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thì tiếp tục được ổn định đơn giá thuê đất đến hết thời gian ổn định. Hết thời gian ổn định đơn giá thuê đất thì thực hiện tính tiền thuê đất theo quy định tại Điều 30 Nghị định này để áp dụng cho chu kỳ tiếp theo. Tiền thuê đất này được ổn định 05 năm, hết chu kỳ ổn định tiền thuê đất thì thực hiện việc điều chỉnh tiền thuê đất được áp dụng theo quy định tại Điều 32 Nghị định này.

11. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê hằng năm mà thời điểm điều chỉnh đơn giá thuê đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng chưa thực hiện điều chỉnh thì tính tiền thuê đất theo quy định tại Điều 30 Nghị định này để áp dụng cho chu kỳ tiếp theo. Tiền thuê đất được ổn định 05 năm, hết chu kỳ ổn định thì thực hiện việc điều chỉnh theo quy định tại Điều 32 Nghị định này. Đối với thời gian đã sử dụng đất nhưng chưa thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất thì thực hiện điều chỉnh theo pháp luật của từng thời kỳ để thực hiện thanh, quyết toán tiền thuê đất.

12. Các trường hợp thuê đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà đã nộp trước tiền thuê đất cho nhiều năm theo quy định của pháp luật thì trong thời gian đã nộp tiền thuê đất không phải tính lại tiền thuê đất theo quy định của Nghị định này. Hết thời gian đã nộp tiền thuê đất thì thực hiện điều chỉnh tiền thuê đất theo quy định tại Điều 30 Nghị định này để áp dụng cho chu kỳ tiếp theo. Tiền thuê đất này được ổn định 05 năm, hết chu kỳ ổn định thì thực hiện việc điều chỉnh tiền thuê đất được áp dụng theo quy định tại Điều 32 Nghị định này”.

- Tại Điều 53 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về hiệu lực thi hành:

“Điều 53. Hiệu lực thi hành

1. Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.

2. Nghị định này thay thế các Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về thu tiền sử dụng đất, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09 tháng 9 năm 2016, Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 35/2017/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2017 về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước trong Khu kinh tế, khu công nghệ cao; Nghị định số 79/2019/NĐ-CP ngày 26 tháng 10 năm 2019 về sửa đổi Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về thu tiền sử dụng đất”.

Nghị định số 103/2024/NĐ-CP đã quy định nguyên tắc xác định và ổn định đơn giá, việc điều chỉnh tiền thuê đất theo quy định tại Điều 32 Nghị định này và không có quy định chuyển tiếp đối với trường hợp Cục Thuế nêu.

Đề nghị Cục Thuế TP. HCM căn cứ các quy định nêu trên để thực hiện.

2. Về việc ổn định tiền thuê đất theo chu kỳ 05 năm đối với trường hợp thuê đất ngắn hạn hằng năm.

Tại khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“2. Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm”.

Căn cứ quy định trên, trường hợp thuê đất ngắn hạn hằng năm mà hàng năm cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ban hành Quyết định hoặc ký Hợp đồng cho thuê đất một năm thì thời gian cho thuê đất theo mỗi Quyết định hoặc Hợp đồng cho thuê đất chỉ là một năm nên không đủ thời gian để áp dụng ổn định chu kỳ 05 năm.

3. Về tính tiền thuê đất đối với trường hợp đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng tài sản gắn liền với đất để kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết theo pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

- Tại khoản 3 Điều 30 Luật đất đai năm 2024 quy định về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất:

“3. Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích đó”.

- Tại khoản 3 Điều 30 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tính tiền thuê đất:

“3. Trường hợp đơn vị sự nghiệp công lập lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm theo quy định tại khoản 3 Điều 30 Luật Đất đai thì tính tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định này.

Trường hợp đơn vị sự nghiệp công lập không lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm mà sử dụng nhà, công trình gắn liền với đất để kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công thì thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, không phải nộp tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định này”.

Căn cứ quy định trên thì kể từ ngày Luật đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, các đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn hoặc không lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích đó. Trường hợp đơn vị sự nghiệp lựa chọn sử dụng tài sản gắn liền với đất được giao để kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết và chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì cơ quan thuế tính tiền thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 30 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP. Trường hợp đơn vị sự nghiệp không lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm mà sử dụng nhà, công trình gắn liền với đất để kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công thì thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, không phải nộp tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định này. (Ngày 15/9/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 114/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 151/2017/NĐ-CP ngày 26/12/2017 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công).

4. Về việc xác định tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo theo quy định tại khoản 2 Điều 32 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP.

Tại khoản 2 Điều 32 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định: “2. Việc xác định tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 26, khoản 1 Điều 30 Nghị định này. Trường hợp tiền thuê đất của chu kỳ tiếp theo không tăng so với chu kỳ trước thì không phải điều chỉnh tiền thuê đất; trường hợp tăng so với chu kỳ trước thì tỷ lệ điều chỉnh tiền thuê đất hằng năm theo quy định tại khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai được xác định bằng (=) tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm liền kề trước thời điểm điều chỉnh.

Trường hợp chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng từ 10% trở lên trong 05 năm liên tiếp thì Bộ Tài chính phối hợp với các Bộ, ngành liên quan để báo cáo Chính phủ quy định điều chỉnh tỷ lệ điều chỉnh tiền thuê đất hằng năm của chu kỳ tiếp theo cho phù hợp”.

Căn cứ quy định trên:

- Việc xác định chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm của cả nước do Tổng cục Thống kê là cơ quan chuyên môn đảm nhiệm.

- Tại khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai năm 2024 quy định “Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất”, do đó, khi kết thúc chu kỳ ổn định 05 năm thì thực hiện việc điều chỉnh tiền thuê đất (không phải thực hiện điều chỉnh đơn giá). Việc điều chỉnh tiền thuê đất thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 32 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP.

- Tiền thuê đất của chu kỳ tiếp theo được sử dụng để so sánh với chu kỳ trước làm cơ sở điều chỉnh tiền thuê đất là tiền thuê đất được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 30 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP.

5. Về điều chỉnh đơn giá thuê đất đối với trường hợp chưa thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất trước ngày 01/8/2024.

Trường hợp thuê đất trả tiền thuê hằng năm, được ổn định theo chu kỳ 05 năm. Tại khoản 11 Điều 51 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP đã quy định: Trường hợp thời điểm điều chỉnh đơn giá thuê đất (theo chu kỳ 05 năm kể từ thời điểm có Quyết định cho thuê đất) trước ngày 1/8/2024 mà chưa thực hiện điều chỉnh thì tính tiền thuê đất theo quy định tại Điều 30 Nghị định này để áp dụng cho chu kỳ tiếp theo. Đối với các chu kỳ trước ngày 1/8/2024 nếu chưa thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất thì thực hiện điều chỉnh theo pháp luật của từng thời kỳ để thực hiện thanh, quyết toán tiền thuê đất. Theo đó, đối với thời gian chưa thực hiện điều chỉnh đơn giá tiền thuê đất trước ngày 01 /8/2024 thì Cục Thuế thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất theo quy định của văn bản pháp luật tương ứng của từng thời kỳ trước khi Nghị định số 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành.

6. Tiền thuê đất đối với trường hợp đang sử dụng đất theo Hợp đồng thuê đất; trường hợp chuyển đổi mô hình hoạt động hoặc cổ phần hóa.

Tại khoản 15 Điều 51 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định: “15. Trường hợp đang sử dụng đất theo Hợp đồng thuê đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định cho thuê đất; trường hợp chuyển đổi mô hình hoạt động hoặc cổ phần hóa theo quy định của pháp luật thì thực hiện tính tiền thuê đất theo quy định tại Điều 30 Nghị định này tại thời điểm phải tính lại tiền thuê đất và được áp dụng nguyên tắc ổn định tiền thuê đất cho chu kỳ 05 năm. Hết chu kỳ ổn định tiền thuê đất thì thực hiện việc điều chỉnh tiền thuê đất được áp dụng theo quy định tại Điều 32 Nghị định này”.

Căn cứ quy định trên:

a) Chuyển đổi mô hình hoạt động hay chuyển đổi loại hình doanh nghiệp được thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.

b) Về áp dụng ổn định tiền thuê đất: Theo quy định tại khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai năm 2024 thì Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Như vậy, Luật Đất đai năm 2024 chỉ quy định ổn định đơn giá chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất. Tại khoản 15 Điều 51 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP đã quy định ổn định chu kỳ 05 năm đối với từng trường hợp sử dụng đất thuê theo Hợp đồng thuê đất đã ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời điểm phải tính lại tiền thuê đất tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể căn cứ Quyết định cho thuê đất, Hợp đồng thuê đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, Quyết định gia hạn, Quyết định điều chỉnh... của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và quy định của pháp luật về đất đai.

c) Theo quy định tại Điều 2 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về đối tượng áp dụng thì về nguyên tắc tiền thuê đất được tính cho đối tượng trực tiếp thuê đất của Nhà nước. Vì vậy, trường hợp người sử dụng đất được phép đổi tên theo điểm b khoản 1 Điều 133 Luật đất đai 2024 nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký đất đai để cập nhật tên mới thì cơ quan thuế yêu cầu người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động theo quy định của pháp luật.

Pháp luật về đất đai (Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ do Bộ TN&MT chủ trì) đã có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp chuyển đổi mô hình hoạt động hoặc cổ phần hóa. Trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai khi chuyển đổi mô hình hoạt động hoặc cổ phần hóa theo đúng quy định thì việc tính tiền thuê đất, xác định thời gian ổn định tiền thuê đất thực hiện theo quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP.

7. Về thực hiện thủ tục đề nghị miễn, giảm tiền thuê đất cho thời gian ưu đãi còn lại khi chuyển đổi mô hình hoạt động hoặc cổ phần hóa.

- Tại khoản 3 Điều 157 Luật đất đai năm 2024 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất:

“3. Đối với trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn, Người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”.

- Tại khoản 1 Điều 38 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền thuê đất:

“1. Người được nhà nước cho thuê đất phải làm thủ tục để được giảm tiền thuê đất theo quy định”.

Căn cứ quy định trên, trường hợp người sử dụng đất được miễn tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục để được miễn tiền thuê đất. Trường hợp người sử dụng đất được giảm tiền thuê đất thì người sử dụng đất phải làm thủ tục để được giảm tiền thuê đất theo quy định. Cơ quan thuế xem xét hồ sơ để ban hành quyết định giảm tiền thuê đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tổng cục Thuế trả lời để Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh biết và thực hiện./.