Trả lời văn thư số 145/TP-CV ngày 18/3/2011 của Công ty về chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT), Cục Thuế TP có ý kiến như sau:

Tại điểm 11 mục I phần B Thông tư số 32/2007/TT-BTC ngày 9/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế GTGT (có hiệu lực thi hành đến ngày 31/12/2008) quy định :

“11- Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế GTGT đối với nhà, hạ tầng gắn với đất được trừ giá đất theo giá do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm nhận quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản”.

Tại điểm 6 mục II phần A ; điểm 1.8 mục I, điểm 2.13 mục IV phần B Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế GTGT (hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009) quy định :

“1.8. Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất (hoặc giá thuê đất) thực tế tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá đất tại thời điểm chuyển nhượng do người nộp thuế kê khai không đủ căn cứ để xác định giá tính thuế hợp lý theo quy định của pháp luật thì tính trừ theo giá đất (hoặc giá thuê đất) do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm chuyển nhượng bất động sản. Giá đất tính trừ để xác định giá tính thuế tối đa không vượt quá số tiền đất thu của khách hàng.

Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng, giá đất được trừ (-) là giá đất thực tế tại thời điểm thu tiền lần đầu theo tiến độ. Giá đất được trừ tính theo tỷ lệ (%) của số tiền thu theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng với giá đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng (thời điểm thu tiền lần đầu theo tiến độ).”

“2.13. Cơ sở kinh doanh được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê; đầu tư cơ sở hạ tầng để bán, cho thuê; dịch vụ vận tải; dịch vụ du lịch lữ hành quốc tế thì lập hoá đơn như sau:

a) Dòng giá bán ghi giá bán nhà, cơ sở hạ tầng (trên hoá đơn ghi tách riêng giá bán nhà và giá đất hoặc giá thuê đất, giá cho thuê cơ sở hạ tầng); doanh thu về vận tải; doanh thu du lịch lữ hành trọn gói chưa có thuế GTGT.

b) Dòng giá tính thuế GTGT là giá được xác định theo điểm 1.8 mục I phần B Thông tư này; doanh thu vận tải; doanh thu du lịch đã trừ các chi phí phát sinh ở nước ngoài như ăn, ở, cước vận chuyển.

c) Dòng thuế suất, tiền thuế GTGT, giá thanh toán ghi theo quy định.

Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì khi thu tiền, cơ sở kinh doanh phải lập hóa đơn GTGT. Trên hóa đơn ghi rõ số tiền thu, giá đất được giảm trừ trong doanh thu tính thuế GTGT, thuế suất thuế GTGT, số thuế GTGT. Giá đất được trừ tính theo tỷ lệ (%) của số tiền thu theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng với giá đất được tính trừ tại thời điểm chuyển nhượng (thời điểm thu tiền lần đầu theo tiến độ) theo quy định.”

Tại công văn số 6992/BTC-TCT ngày 18/5/2009 của Bộ Tài chính về chính sách thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/01/2009 hướng dẫn giá tính thuế GTGT đối với cơ sở kinh doanh bất động sản đã thu tiền của khách hàng theo tiến độ trước ngày 01/01/2009 :

“- Trường hợp cơ sở kinh doanh được được Nhà nước giao đất có nộp tiền sử dụng đất thì giá tính thuế GTGT là số tiền đã thu trừ tiền sử dụng đất phải nộp vào NSNN.

- Trường hợp không được giao đất, cơ sở kinh doanh được trừ giá đất theo giá do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.”

Tại công văn số 10383/BTC-TCT ngày 22/7/2009 của Bộ Tài chính về việc giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/01/2009 hướng dẫn :

“Từ ngày 01/01/2009, đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất thực tế do người nộp thuế (cơ sở kinh doanh bất động sản) tự khai tại thời điểm chuyển nhượng. Giá đất thực tế do cơ sở kinh doanh bất động sản tự khai tại thời điểm chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

Cơ sở kinh doanh bất động sản tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của việc kê khai giá đất được trừ trong giá tính thuế GTGT.

Cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện lập hóa đơn GTGT theo hướng dẫn tại điểm 2.13 mục IV phần B Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 của Bộ Tài chính nêu trên.

Căn cứ hướng dẫn trên, đề nghị Cục Thuế các tỉnh, thành phố hướng dẫn cơ sở kinh doanh bất động sản tách riêng giá bán nhà, cơ sở hạ tầng, giá đất để xác định giá tính thuế GTGT theo quy định.”

Căn cứ các hướng dẫn nêu trên, trường hợp của Công ty nếu trước ngày 01/01/2009 có hoạt động kinh doanh bất động sản đã thu tiền theo tiến độ của khách hàng thì khi lập hoá đơn xuất cho khách hàng, giá tính thuế GTGT đối với nhà, hạ tầng gắn với đất được trừ giá đất theo giá do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm nhận quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản hoặc tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước theo hướng dẫn trên.

Hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/01/2009, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất thực tế do người nộp thuế (cơ sở kinh doanh bất động sản) tự khai tại thời điểm chuyển nhượng. Giá đất thực tế do cơ sở kinh doanh bất động sản tự khai tại thời điểm chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Công ty tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của việc kê khai giá đất được trừ trong giá tính thuế GTGT.

Trường hợp Công ty thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì khi thu tiền phải lập hóa đơn GTGT. Trên hóa đơn ghi rõ số tiền thu, giá đất được giảm trừ trong doanh thu tính thuế GTGT, thuế suất thuế GTGT, số thuế GTGT. Giá đất được trừ tính theo tỷ lệ (%) của số tiền thu theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng với giá đất được tính trừ tại thời điểm chuyển nhượng (thời điểm thu tiền lần đầu theo tiến độ) theo quy định.

Cục Thuế thông báo Công ty TNHH Tiến Phước biết để thực hiện theo đúng quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật đã được trích dẫn tại văn bản này.