Bộ lọc tìm kiếm

Tải văn bản

Lưu trữ Góp ý

  • Thuộc tính
  • Nội dung
  • Tiếng anh
  • Lược đồ

TỔ CÔNG TÁC ĐẶC BIỆT CỦA THỦ TƯỚNG CHÍNH PHỦ VỀ RÀ SOÁT, THÁO GỠ KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC VÀ THÚC ĐẨY THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ
-------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

Số: 2541/CV-TCT
V/v hướng dẫn một số nội dung về triển khai, thực hiện dự án đầu tư kinh doanh theo quy định của pháp luật

Hà Nội, ngày 18 tháng 4 năm 2022

 

Kính gửi: Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Thực hiện Quyết định số 1242/QĐ-TTg ngày 16/7/2021 của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và thúc đẩy thực hiện dự án đầu tư tại các Bộ, ngành và địa phương, Bộ Kế hoạch và Đu tư đã phối hợp với các Bộ, ngành rà soát, tổng hợp và báo cáo Phó Thủ tướng Thưng trực Chính phủ Phạm Bình Minh, Tổ trưởng Tổ công tác về các khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện dự án đầu tư kinh doanh tại công văn số 7521/BKHĐT-PC ngày 01/11/2021.

Thực hiện chỉ đạo của Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ tại văn bản số 8393/VPCP-CN ngày 16/11/2021 và thông báo số 80/TB-VPCP ngày 23/3/2022 của Văn phòng Chính phủ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư gửi Quý Cơ quan hướng dẫn một số nội dung về triển khai, thực hiện dự án đầu tư kinh doanh theo quy định của pháp luật (Phụ lục gửi kèm theo).

Đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phtrực thuộc Trung ương nghiên cứu thực hiện theo quy đnh của pháp luật./.

 


Nơi nhận:
- Như trên;
- Thủ tướng Chính phủ (để b/c);
- Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Bình Minh (để b/c);
- Các Phó Thủ t
ướng Chính phủ (để b/c);
- Văn phòng Chính phủ;
- Các Bộ: Tài chính; Tài nguyên và Môi trường; Xây dựng; Nông nghiệp và phát triển nông thôn; C
ông thương; Tư pháp; Công an; Quốc phòng: Khoa học và Công nghệ;
- Sở KH&Đ
T các tnh, thành phố trực thuộc TƯ;
- Thành viên Tổ c
ông tác đặc biệt (D/S kèm theo);
- Thành viên nhóm giúp việc TCT (D/S kèm theo);
- Bộ KH&ĐT: Lãnh đạo Bộ; các Đơn vị: PTDN, QLĐT, ĐTNN, ĐKKD, PTHTX
, TH, KTĐP, GSTĐ, QLKKT, KTNN, KTCN, KTDV, KTĐN, KHGDTNMT, LĐVX, KCHT, QPAN, TCTT;
- Lưu VP, PC(NP)

TM. TỔ CÔNG TÁC
KT. TỔ TRƯỞNG
TỔ PHÓ




THỨ TRƯỞNG
BỘ KẾ HOẠCH VÀ ĐẦU TƯ
Trần Duy Đông

 

PHỤ LỤC

HƯỚNG DẪN MỘT SỐ NỘI DUNG VỀ TRIỂN KHAI, THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
(Ban hành kèm theo công văn số 2541/CV-TCT ngày 15 tháng 4 năm 2022 của Tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ)

I. Những nội dung liên quan đến thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

1. Các dự án đầu tư xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ có cần đáp ứng điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất là thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà theo quy định tại Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP hay không?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư1, dự án đầu tư có sử dụng đất phải lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Nghị định này khi đáp ứng điều kiện thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật v phát triển đô thị.

Như vậy, theo quy định nêu trên, điều kiện về dự án thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở chỉ áp dụng trong trường hợp dự án sử dụng đất có mục tiêu, hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở và do đó không áp dụng đối với dự án đầu tư xây dựng trụ s, văn phòng làm việc, công trình thương mại, dịch vụ không có mục tiêu, hoạt động xây dựng nhà ở.

2. Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp có phải đu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư hay không?

Trả lời:

Theo Phụ lục IX ban hành kèm theo Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng, dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu chế xuất được phân loại là dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp (không phải công trình dân dụng), do vậy không thuộc phạm vi dự án phải đu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 1 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP 2.

Theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai, đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất là một trong các loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, được phân biệt với đất thương mại, dịch vụ. Do vậy, căn cứ quy định này, dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất không phải là dự án sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ. Ngoài ra, dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất thuộc đối tượng được miễn tiền thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều 149 Luật Đất đaikhoản 10 Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước3.

Do vậy, dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất thuộc trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại Điều 14b Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai4.

Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên cùng nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị thực hiện dự án đầu tư tại một địa điểm thì lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại khoản 7 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.

3. Quy định trường hợp có từ 02 (hai) nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm đăng ký thực hiện dự án phải thực hiện áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi theo điểm a khoản 3 Điều 13 và điểm b khoản 1 Điều 16 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP có hợp lý không?

Trả lời:

Mục 1 Chương II Luật Đấu thầu (Điều 20, Điều 22) quy định về các hình thức lựa chọn nhà đầu tư bao gồm đấu thầu rộng rãi và chỉ định thầu...; Điều 21 Luật này quy định về đấu thầu hạn chế được áp dụng trong trường hợp gói thầu có yêu cầu cao về kỹ thuật hoặc kỹ thuật có tính đặc thù mà chỉ có một số nhà thầu đáp ứng yêu cầu của gói thầu (không áp dụng đối với trường hợp lựa chọn nhà đầu tư).

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 13 và Điều 16 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư5, việc đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án nhằm xác định số lượng nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm làm căn cứ áp dụng thủ tục chấp thuận nhà đầu tư hay tổ chức đấu thầu rộng rãi để lựa chọn nhà đầu tư.

Việc tổ chức đấu thầu rộng rãi trong trường hp này là phù hợp với các quy định nêu trên để bảo đảm công bằng, minh bạch và lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án đầu tư.

4. Việc lựa chọn nhà đầu tư trong số những nhà đầu tư hợp lệ theo quy định của pháp luật về đu thầu trong trường hợp có từ 02 (hai) nhà đầu tư trở lên cùng nộp hồ sơ đề xuất một dự án đầu tư tại khoản 7 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP được thực hiện như thế nào?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 7 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, trường hợp dự án đầu tư không thuộc diện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà có từ hai nhà đầu tư trở lên cùng nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị thực hiện dự án đầu tư tại một địa điểm, cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư và giao cơ quan nhà nước có thẩm quyền chọn áp dụng pháp luật về đấu thầu để tổ chức lựa chọn nhà đầu tư trong số những nhà đầu tư đã nộp hồ sơ hợp lệ.

Trong trường hợp này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định cụ thể các điều, khoản sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác, bảo đảm công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 1 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP.

5. Theo Nghị định 31/2021/NĐ-CP, cơ quan lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư là Cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện. Tuy nhiên theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP thì ngoài cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện còn có cơ quan trực thuộc UBND cấp tỉnh như Ban quản lý Khu vực phát triển đô thị, một số đơn vị sự nghiệp công lập thuộc UBND tỉnh có chức năng và được UBND tỉnh giao nhiệm vụ lập đề xut dự án. Như vậy, chưa có sự thng nhất về cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập đề xuất dự án giữa Nghị định số 25/2020/NĐ-CP và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

Trả lời:

Quy định về cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện lập đề xuất dự án tại khoản 2 Điều 12 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP 6 chỉ áp dụng với dự án đầu tư có sử dụng đất và không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Đối với dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thực hiện theo quy định của Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

Do vậy, không có sự mâu thuẫn giữa quy định về cơ quan lập hồ sơ đề dự án theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

6. Trong trường hợp có hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm nhưng sau đó một nhà đầu tư có văn bản đề nghị không tham gia đấu thầu thực hiện dự án và chỉ còn lại một nhà đầu tư đáp ứng sơ bộ năng lực, kinh nghiệm thì triển khai tiếp như thế nào?

Trả lời:

Việc chuẩn bị, nộp và đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư được quy định tại Điều 13 và Điều 16 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP.7 Theo quy định này, việc đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án nhằm xác định số lượng nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm làm căn cứ áp dụng thủ tục chấp thuận nhà đầu tư hay tổ chức đấu thầu rộng rãi để lựa chọn nhà đầu tư.

Trường hợp có từ 02 (hai) nhà đầu tư quan tâm trở lên đã được đánh giá đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm thì dự án sẽ phải tổ chức đấu thầu rộng rãi để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án mà không phụ thuộc vào việc một nhà đầu tư sau khi được đánh giá đáp ứng sơ bộ năng lực, kinh nghiệm có văn bản đề nghị không tham gia đấu thầu thực hiện dự án.

7. Trường hợp dự án đã qua sơ tuyn theo Nghị định 30/2015/NĐ-CP có từ 02 (hai) nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ tuyn thì việc lập Hồ sơ mời thầu được thực hiện theo quy định tại Nghị định 30/2015/NĐ-CP hay Nghị định 25/2020/NĐ-CP?

Trả lời:

Khoản 3 Điều 90 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP 8điểm b khoản 1 Điều 7 Thông tư số 09/2021/TT-BKHĐT đã quy định về việc chuyển tiếp đối với dự án đã phát hành hồ sơ mời sơ tuyển trước thời điểm Nghị định số 25/2020/NĐ-CP có hiệu lực thi hành. Theo đó, nội dung hồ sơ mời thầu được xây dựng theo quy định tại Nghị định số 30/2015/NĐ-CP và Thông tư số 16/2016/TT-BKHĐT ngày 16/12/2016 của Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn lập hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất và quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, xây dựng có hiệu lực tại thời điểm phê duyệt hồ sơ mời thầu.

8. Khi tổ chức đấu thầu, nhà đầu tư muốn tham gia đấu thu khu đất thực hiện dự án nhưng không phải đthực hiện mục tiêu dự án như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư (ví dụ gia công may mặc) mà đthực hiện mục tiêu khác (ví dụ sản xuất bao bì) thì việc tổ chức đu thầu sẽ thực hiện như thế nào?

Trả lời

Theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều 29 Luật Đầu tư, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức đấu thầu được thực hiện sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư.

Theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP 9, đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời là văn bản quyết định phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất. Căn cứ Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với các cơ quan có liên quan xác định yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trước khi công bố danh mục dự án...

Như vậy, về nguyên tắc, việc lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp này được thực hiện trên cơ sở Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 17 Luật Đấu thầu quy định về việc hủy thầu trong trường hợp “thay đi mục tiêu, phạm vi đầu tư đã ghi trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu”.

Do vậy, đề nghị xem xét cụ thể các tình huống thực tế phát sinh trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư để có căn cứ thực hiện theo quy định nêu trên.

9. Cơ quan công bDanh mục dự án sau khi có quyết định chủ trương đầu tư được phê duyệt là Sở Kế hoạch và Đầu tư hay Cơ quan tổ chức đấu thầu?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 4 Điều 12 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP,10 Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Ban quản lý khu kinh tế thực hiện công bố Danh mục dự án.

10. Theo quy định tại Điều 10 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, áp dụng hình thức đấu thầu quốc tế đối với dự án có sơ bộ chi phí thực hiện dự án từ 800 tỷ đồng trở lên và có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, trong đó có ít nhất một nhà đầu tư nước ngoài. Như vậy, trong trường hợp dự án có sơ bộ chi phí thực hiện dự án từ 800 tỷ đồng trở lên, việc đăng tải danh mục, đăng tải thông báo mời quan tâm có phải thực hiện bằng cả hai ngôn ngữ là Tiếng Việt và Tiếng Anh hay không?

Trả lời

Theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP 11, đi với dự án có sơ bộ tng chi phí thực hiện dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) từ tám trăm tỷ đồng trở lên, ngoài việc đăng tải thông tin quy định tại điểm c khoản 1 Điều này, thông tin dự án đầu tư có sử dụng đất phải được đăng tải với ngôn ngữ bằng tiếng Anh và tiếng Việt trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (nếu có).

Căn cứ quy định nêu trên, việc đăng tải thông báo mời quan tâm, danh mục dán đầu tư có sử dụng đất thực hiện bằng cả hai ngôn ngữ là tiếng Anh và tiếng Việt trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia. Hiện nay, Hệ thống đã có chức năng đăng tải bằng tiếng Anh.

11. Dự án đầu tư xây dựng mặc dù có tên gọi là khu đô thị, khu dân cư có quy mô dân sdưới 4.000 người hoặc dưới 20 ha thì có thuộc đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều 1 Nghị định 25/2020/NĐ-CP hay không?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 1 Nghị định số 25/202/NĐ-CP 12, việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện đối với dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị; xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ.

Như vậy, theo quy định nêu trên thì các dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị; công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng nhà ở thương mại thuộc phạm vi dự án phải tổ chức đấu thầu theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 1 Nghị định 25/2020/NĐ-CP nêu trên. Điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 11 Nghị định này.

12. Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư có các mục tiêu hn hợp gồm sân gôn, các tiu dự án dịch vụ du lịch, vui chơi giải trí và nghỉ dưỡng, sinh thái khác được xác định như thế nào?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, trường hợp dự án đầu tư có các mục tiêu, nội dung thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của các cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư khác nhau thì cơ quan có thẩm quyền cao nhất chấp thuận chủ trương đầu tư đối với toàn bộ dự án. Do vậy, đề nghị căn cứ quy định này và quy định liên quan tại các Điều 30, 31 và 32 của Luật Đầu tư để xác định thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án có mục tiêu hỗn hợp.

13. Trường hợp khác không thuộc diện đấu giá, đu thầu theo quy định của pháp luật quy định tại điểm d khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư là trường hợp nào?

Trả lời:

Các trường hợp khác không thuộc diện đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật được quy định tại điểm d khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư, khoản 2 và điểm đ khoản 5 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

Theo đó, các trường hợp khác không thuộc diện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là các trường hợp không thuộc diện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai, đấu thầu và pháp luật có liên quan.

14. Dự án khai thác khoáng sản thông qua đu giá quyền khai thác khoáng sản có phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư hay không? Nếu có thì việc đấu giá quyền khai thác khoáng sản thực hiện trước hay sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư, các dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải được chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Căn cứ quy định nêu trên, dự án khai khác khoáng sản (trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản) phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư trong trường hợp có đề nghị nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc đấu giá quyền khai thác khoáng sản thực hiện theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 22/2012/NĐ-CP ngày 26/3/2012 của Chính phủ quy định về đấu giá quyền khai thác khoáng sản. Theo đó, hồ sơ đề nghị tham gia đấu giá quyền khai thác khoáng sản không có yêu cầu về văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư.

15. Dự án đầu tư thuộc Danh mục dự án khuyến khích đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn đã được UBND tỉnh phê duyệt có phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư không hay chỉ cần thực hiện theo điểm b khoản 1 Điều 16 Nghị định 57/2018/NĐ-CP (trong trường hợp chỉ có 01 doanh nghiệp nộp hồ sơ)?

Trả lời

Theo quy định tại khoản 2 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn. Do vậy, trường hợp dự án khuyến khích đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại các Điều 30, 31 và 32 Luật Đầu tư thì phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

16. Dự án đã có phương án đu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và chưa tổ chức đu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 01/01/2021 hoặc dự án đang tổ chức đu giá quyn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và chưa có kết quả trúng đấu giá trước ngày 01/01/2021 thì sau khi có quyết định công nhận trúng đu giá quyền sử dụng đất có phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hay không?

Trả lời

Điều 120 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định về thủ tục đối với dự án đã có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và chưa tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 1/1/2021 hoặc dự án đang tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và chưa có kết quả trúng đấu giá trước ngày 1/1/2021.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 120 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, đối với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ quy định tại các Điều 30 và 31 của Luật Đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có) mà không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định này.

17. Dự án có đề nghị nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đu giá hoặc đấu thầu có phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hay không?

Trả lời

Theo quy định tại khoản 2 Điều 29 Luật Đầu tư, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này được thực hiện sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư, trừ trường hợp dự án đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại các Điều 30, 31 và 32 của Luật Đầu tư, cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư và quyết định hình thức lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ các quy định nêu trên, các dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không thuộc các trường hợp quy định tại các Điều 30, 31 và các điểm b, c, d khoản 1 Điều 32 của Luật Đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

18. Theo quy định tại khoản 5 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bản cho phép nhận chuyn nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp đthực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật về đất đai

Điều 73 Luật Đất đai quy định đối với dự án sản xuất kinh doanh thì chủ đầu tư được thỏa thuận nhận chuyn nhượng, nhận góp vn, thuê quyền sử dụng đất đthực hiện dự án sau khi xác định được chủ đầu tư (sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư) thực hiện dự án.

Như vậy khoản 5 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP có mâu thuẫn với quy định tại Điều 73 Luật Đất đai hay không?

Trả lời

Điểm b khoản 5 Điều 29 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định về việc “cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp đthực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật về đất đai.

Quy định này phù hợp với quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại Điều 193 Luật Đất đai. Theo đó, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án.

Điều 73 Luật Đất đai chỉ quy định chung về việc sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh (không quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp).

Như vậy, quy định tại điểm b khoản 5 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP là hoàn toàn phù hợp với Điều 193 và không mâu thuẫn với Điều 73 Luật Đất đai.

19. Đối với dự án đầu tư có sử dụng đất (diện tích lớn, đa mục tiêu, bao gồm: đô thị, dịch vụ, thương mại, thể thao, sân gôn,...) thì có phải tách dự án sân gôn ra thành dự án độc lập đthực hiện hay không?

Trả lời:

Yêu cầu về việc đề xuất dự án sân gôn được lập thành dự án độc lập đối với Dự án khu du lịch, dịch vụ vui chơi, giải trí tổng hợp có sân gôn theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định số 52/2020/NĐ-CP về đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn đã được bãi bỏ tại khoản 1 Điều 107 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

20. Việc thẩm định sự phù hợp của dự án với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh được thực hiện như thế nào trong trường hợp quy hoạch tng thphát triển kinh tế xã hội của tỉnh đến năm 2020 đã hết kỳ quy hoạch, quy hoạch chung cho giai đoạn tiếp theo chưa được phê duyệt do phải tích hợp nhiều quy hoạch chuyên ngành vào quy hoạch chung?

Trả lời:

Việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch theo điểm a khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư được hướng dẫn thực hiện theo quy định khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP. Theo đó, trường hợp quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh chưa được quyết định hoặc phê duyệt theo quy định của Luật Quy hoạch thì việc đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch đó được thực hiện trên cơ sở đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 59 của Luật này về việc thực hiện quy hoạch được tích hp vào quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh và Nghị quyết của Chính phủ ban hành Danh mục các quy hoạch được tích hợp vào các quy hoạch này.

Trường hợp các quy hoạch được tích hp vào quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh hết thời hạn trước khi quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh được quyết định hoặc phê duyệt thì quy hoạch đó được kéo dài thời hạn cho đến khi quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh được quyết định hoặc phê duyệt.

21. Luật Đầu tư không quy định nội dung đánh giá sự phù hợp về quy hoạch sử dụng đất; trường hợp dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không quy định rõ khu đất đề xuất thực hiện dự án không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì có đảm bảo đủ điều kiện thẩm định, trình phê duyệt hay không?

Trả lời

Theo quy định tại khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư, nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh... Nội dung của quy hoạch tỉnh đã được xác định cụ thể tại Điều 28 Nghị định số 37/2019/NĐ-CP ngày 7/5/2019 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quy hoạch. Theo đó, quy hoạch sử dụng đất đã được tích hp vào quy hoạch tỉnh và bao gồm các nội dung về phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện... Do vậy, khi đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch tỉnh tại khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư đã bao gồm các nội dung về sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, trường hợp quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh chưa được quyết định hoặc phê duyệt theo quy định của Luật Quy hoạch thì việc đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch đó được thực hiện trên cơ sở đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 59 của Luật này về việc thực hiện quy hoạch được tích hp vào quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh và Nghị quyết của Chính phủ ban hành Danh mục các quy hoạch được tích hp vào các quy hoạch này.

22. Điều 65 Luật Khoáng sản quy định đối với dự án nằm trong khu vực thăm dò, khai thác khoáng sản thì Bộ Tài nguyên và Môi trường quyết định việc thăm dò, khai thác Bauxite trước khi dự án được phê duyệt hoặc cấp phép đầu tư. Vậy việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nằm trong khu vực thăm dò, khai thác Bauxite đã được phê duyệt được thực hiện như thế nào?

Trả lời

Việc thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, bao gồm đánh giá sự phù hợp dự án đầu tư với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, nhu cầu sử dụng đất, khả năng đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất... thực hiện theo quy định tại các khoản 3 và 4 Điều 33 Luật Đầu tư.

Liên quan đến nội dung này, khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thuộc khu vực thăm dò, khai thác khoáng sản, đề nghị xem xét các yêu cầu, điều kiện thực hiện dự án đầu tư theo quy định liên quan tại Điều 65 Luật Khoáng sản, Điều 3 và Điều 8 Nghị định số 51/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 về quản lý khoáng sản tại các khu vực dự trữ khoáng sản quốc gia.

23. Danh mục dự án có nguy cơ tác động xấu đến môi trường đlàm cơ sở thẩm định dự án và thẩm định công nghệ của dự án theo quy định tại điểm đ khoản 3 điều 33 Luật Đầu tưđiểm b khoản 2 Điều 13 Luật chuyển giao công nghệ được thực hiện theo quy định nào?

Trả lời

Danh mục dự án có nguy cơ tác động xấu đến môi trường được quy định tại khoản 7 Điều 28 Luật Bảo vệ môi trường và được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định số 08/2022/NĐ-CP ngày 10/1/2022 quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật này.

24. Quy định cơ quan được lấy ý kiến thm định trả lời và chịu trách nhiệm về nội dung được lấy ý kiến, nếu không trả lời thì coi là đng ý khó thực hiện trên thực tế do khi thông qua Ủy ban nhân dân tỉnh thì Ủy ban nhân dân tỉnh không thống nhất, phải thực hiện thẩm định lại, gây mất nhiều thời gian.

Trả lời

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 6 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, trong thời hạn theo quy định, cơ quan được lấy ý kiến có trách nhiệm trả lời và chịu trách nhiệm về nội dung ý kiến thuộc chức năng, nhiệm vụ của cơ quan đó; quá thời hạn quy định mà không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý với nội dung thuộc phạm vi quản lý của cơ quan đó.

Do vậy, đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo các sở, ngành, cơ quan tại địa phương nâng cao hiệu quả công tác phối hợp trong quá trình góp ý và gửi ý kiến thẩm định dự án đầu tư đúng thời hạn theo quy định Luật Đầu tư và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

25. Tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm đthực hiện dự án đầu tư theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư là tài liệu nào?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư, hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư do nhà đầu tư đề xuất bao gồm bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp dự án đầu tư không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 189 Bộ luật dân sự, quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Theo đó, quyền sử dụng địa điểm được thể hiện thông qua các hình thức như hợp đồng tặng cho bất động sản (Điều 459 Bộ luật dân sự), hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác (Điều 472 Bộ luật dân sự), hợp đồng mượn tài sản (Điều 494 Bộ luật dân sự), hợp đồng về quyền sử dụng đất (Điều 500 Bộ luật dân sự),...

Căn cứ các quy định nêu trên, quyền sử dụng địa điểm sẽ được thể hiện bằng các loại giấy tờ khác nhau theo từng trường hợp cụ thể. Do đó, đề nghị căn cứ vào các văn bản, tài liệu theo quy định của Bộ Luật dân sự để xem xét quyền sử dụng địa điểm của nhà đầu tư.

26. Công ty TNHH một thành viên khi đề xuất thực hiện dự án có được chp thuận chủ trương đồng thời chấp thuận nhà đầu tư hay không trong trường hợp cá nhân sở hữu Công ty mới là người có quyền sử dụng đất?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư được thực hiện trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất. Do vậy, trong trường hợp công ty là nhà đầu tư nhưng chưa có quyền sử dụng đất thì không có cơ sở thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án.

27. Việc xem xét khả năng đáp ứng điều kiện tài chính của nhà đầu tư theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 14 NĐ 43/2014/NĐ-CP được thực hiện trước khi giao đất hay tại thời điểm chấp thuận chủ trương.

Trả lời:

Việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và giao đất theo quy định của Luật Đất đai là các thủ tục độc lập.

Về việc chấp thuận chủ trương đầu tư, theo quy định tại khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư, nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư bao gồm khả năng đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; khả năng đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 8 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư gồm: nội dung quy định tại khoản 4 Điều 33 của Luật Đầu tư; căn cứ pháp lý, điều kiện chp thuận nhà đu tư theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật Đầu tư và Điều 29 của Nghị định này; đánh giá việc đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản (đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị, kinh doanh bất động sản).

Căn cứ quy định nêu trên, tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan chủ trì thẩm định dự án xem xét khả năng đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án đầu tư. Các điều kiện cụ thể đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

28. Việc xem xét các điều kiện đối với chủ đầu tư theo quy định Luật Nhà ở, Luật Đất đai trong quá trình thm định chủ trương đầu tư dự án nhà ở được thực hiện như thế nào do pháp luật về đầu tư và các quy định hướng dẫn Luật Đu thầu lựa chọn nhà đầu tư không có quy định về nội dung này mà chỉ quy định về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư?

Trường hợp nhà đầu tư sau khi trúng đấu thầu hoặc trúng đu giá quyền sử dụng đất đthực hiện dự án nhưng không đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản phải thực hiện các trình tự, thủ tục như thế nào?

Trả lời:

- Điểm c khoản 8 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư gồm đánh giá việc đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản (đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị, kinh doanh bất động sản).

- Điểm a khoản 3 Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP 13 quy định nội dung lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về điều kiện chủ đầu tư.

- Mu hồ sơ mời thầu theo Thông tư 09/2021/TT-BKHĐT ngày 16/11/2021 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn thực hiện Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/ 2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư đã hướng dẫn các điều kiện quy định tại pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, bao gồm tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư.

Do vậy, đề nghị xem xét các điều kiện đối với nhà đầu tư được lựa chọn dự án đầu tư theo các quy định nêu trên.

29. Khoản 7 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định: Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên cùng nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị thực hiện dự án đầu tư tại một địa điểm thì cơ quan đăng ký đầu tư thực hiện thủ tục chp thuận chủ trương đầu tư theo hình thức đu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, đối với trường hợp dự án không thuộc danh mục dự án cần thu hi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai (ví dụ như các dự án hn hợp nhà ở và khu thương mại) có được bổ sung vào danh mục dự án cn thu hi đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận theo Điều 62 Luật Đất đai 2013 hay không? Có được Nhà nước giải phóng mặt bằng hay không?

Trả lời:

Phạm vi dự án thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại Điều 62 Luật Đất đai. Theo đó, Điều 62 không quy định trường hợp thu hồi đất thực hiện dự án hỗn hp nhà ở và khu thương mại.

30. Điều 52 Luật Đất đai quy định căn cứ để chuyn mục đích sử dụng đất là nhu cầu sử dụng đất thhiện trong dự án đầu tư. Như vậy, Luật Đất đai yêu cầu dự án phải được chấp thuận chủ trương trước mới quyết định việc chuyn mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư lại yêu cầu có đất được chuyn mục đích sử dụng sang đất ở trước mới làm chủ trương có mâu thun với quy định tại Điều 52 Luật Đất đai hay không?

Trả lời:

Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư quy định về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất (không quy định về việc chuyển mục đích sử dụng sang đất ở trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư).

Trước đây, theo quy định tại khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở (được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư), hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, bao gồm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyn mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.”

Tuy vậy, quy định này đã được sửa đổi, bổ sung tại Điều 4 Luật số 03/2022/QH15 ngày 11/1/2022. Theo đó, yêu cầu về “các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyn mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” đã được bãi bỏ. Đồng thời, Điều 4 Luật số 03/2022/QH15 ngày 11/1/2022 đã quy định thủ tục: sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc chuyn mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyn mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.

31. Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có sử dụng đất không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi (như trạm xăng dầu, nhà kho, nhà xưởng, trung tâm thương mại,....) trong đó nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua biên bản thỏa thuận, ghi nhớ, hợp đồng hứa mua hứa bán giữa các cá nhân đứng chủ quyn đất và doanh nghiệp đề nghị thực hiện dự án thì có đủ cơ sở đđược chấp thuận chủ trương đầu tư hay không?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, trường hợp đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 29 của Luật Đầu tư, nhà đầu tư phải cung cấp bản sao hợp lệ văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chấp thuận việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và bản sao hợp lệ các giấy tờ, văn bản khác thỏa thuận sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư.

32. Khó khăn trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án phát triển và kinh doanh nhà ở chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị của địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa phương (bao gồm cả tại đô thị và nông thôn) cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn đtrình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt theo quy định tại Điều 169 của Luật Nhà ở.

Trả lời

Theo quy định tại điểm e khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư, nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với mục tiêu, định hướng phát triển đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở...

Do vậy, khi thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển và kinh doanh nhà ở phải đánh giá về sự phù hợp của dự án với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, mục tiêu, định hướng phát triển đô thị để có căn cứ xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án này.

33. Thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu đô thị, dự án chỉnh trang đô thị thuộc trường hợp thu hồi đất theo Điều 62 Luật Đất đai nhưng chưa thuộc danh mục thu hồi đất như thế nào do thực tế tại địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chỉ thông qua Danh mục thu hồi đất với dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư?

Trả lời

Khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”.

Trước đây, theo quy định tại khoản 6 Điều 56 Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, một trong các nội dung xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện là xác định quy mô, địa điểm công trình, dự án... sử dụng đất vào các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai để thực hiện thu hồi đất, trong đó các dự án không thực hiện bằng ngân sách nhà nước phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, quy định này đã được sửa đổi tại khoản 6 Điều 46 Thông tư số 01/2021/TT-BTNMT ngày 12/4/2021 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (thay thế Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT). Theo đó, yêu cầu phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án không thực hiện bằng ngân sách nhà nước đã được bãi bỏ.

Như vậy, pháp luật về đất đai không có quy định yêu cầu việc thông qua Danh mục dự án cần thu hồi đất phải được thực hiện sau khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

34. Giấy tờ chứng minh đất đã được (hoặc chưa được) giải phóng mặt bằng (nếu có), tài liệu chứng minh dự án không thuộc Danh mục dự án thu hồi đất đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua là những tài liệu nào?

Trả lời

Theo quy định tại khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai, “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Ngoài ra, theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất là nhà đầu tư đang sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc do nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, khu vực đất do nhà đầu tư đang sử dụng không thuộc Danh mục dự án cần thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

Do đó, đề nghị căn cứ danh mục dự án cần thu hồi đất theo quy định nêu trên để xác định các dự án không thuộc danh mục dự án thu hồi đất.

35. Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án sản xuất kinh doanh thuê đất trực tiếp của Nhà nước tại khu công nghiệp được thực hiện như thế nào?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 32 Luật Đầu tư, đối với dự án đầu tư quy định tại các điểm a, b và d khoản 1 Điều này thực hiện tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế chấp thuận chủ trương đầu tư

Do đó, trong trường hợp thuê đất trực tiếp của Nhà nước để thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, đề nghị xem xét thực hiện phù hợp với các quy định nêu trên.

36. Trình tự, thủ tục thực hiện Dự án thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyn mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo điểm a khoản 1 Điều 32 của Luật Đầu tư thực hiện như thế nào? Trường hợp hộ kinh doanh thuê đất để đầu tư sản xuất (không kdiện tích khu đất) hoặc thực hiện hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ (với diện tích nhỏ hơn 0,5 hec ta) có phải làm chủ trương đầu tư không hay chỉ làm thủ tục đất đai?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai, trường hp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Căn cứ quy định nêu trên, trường hp hộ gia đình, cá nhân thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích dưới 0,5 héc ta thì không phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, do đó không phải chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư. Trong trường hợp này, việc giao đất, cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

37. Khi thẩm định nhu cầu sử dụng đất ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư thì Sở Tài nguyên và Môi trường có phải thẩm định nhu cầu sử dụng đất không?

Trả lời:

- Theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư, nội dung thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm đánh giá nhu cầu sử dụng đất và khả năng đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; khả năng đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất là một trong những nội dung thẩm định khi chấp thuận chủ trương đầu tư.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có liên quan đến nội dung thẩm định quy định tại Điều 33 của Luật này

Do vậy, đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định các nội dung nêu trên theo chức năng, thẩm quyền khi được lấy ý kiến thẩm định chủ trương đầu tư.

38. Thẩm quyền quyết định chủ trương chuyn mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác là của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, còn thm quyn chp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư là của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Như vậy, có phải thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư chưa thống nhất với thẩm quyền chấp chấp thuận chuyn mục đích sử dụng rừng hay không?

Trả lời:

Thủ tục chủ trương đầu tư và thủ tục chuyển mục đích sử dụng rừng là các thủ tục độc lập, có nội dung, yêu cầu, trình tự, thẩm quyền và mục tiêu quản lý nhà nước khác nhau. Do vậy, thẩm quyền quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng theo quy định của Luật Lâm nghiệp và Nghị định số 83/2020/NĐ-CP không mâu thuẫn với thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

39. Tài liệu chứng minh năng lực tài chính đối với nhà đầu tư là tổ chức mới thành lập và thời điểm đề xuất dự án không trùng vào kỳ lập báo cáo tài chính được xác định như thế nào?

Trả lời:

Điểm c khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư quy định: “Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gn nht của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư”.

Do vậy, nhà đầu tư là tổ chức mới thành lập có thể nộp các tài liệu chứng minh năng lực tài chính như cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.

40. Đối với các dự án đầu tư có tng vốn đầu tư lớn nhưng không quy định báo cáo tài chính của nhà đầu tư phải được kim toán độc lập gây khó khăn trong việc xác minh tính xác thực của báo cáo tài chính do nhà đầu tư tự lập.

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư, hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương dự án đầu tư do nhà đầu tư đề xuất bao gồm tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư (gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư).

Điểm a khoản 1 Điều 6 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP đã quy định: “Nhà đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, chính xác, trung thực của nội dung h sơ và các văn bản gửi cơ quan nhà nước có thm quyn”.

Việc kiểm toán độc lập báo cáo tài chính được thực hiện theo quy định của pháp luật về kế toán, kiểm toán.

Do vậy, đề nghị xem xét báo cáo tài chính của nhà đầu tư theo quy định nêu trên và quy định của pháp luật về kế toán, kim toán.

Ngoài ra, trong trường hợp cần thiết để xác định căn cứ tính thuế, cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền có thể yêu cầu thực hiện giám định độc lập giá trị vốn đầu tư theo quy định tại Điều 45 Luật Đầu tưĐiều 28 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

41. Tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đu tư theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư năm 2020 là tài liệu nào?

Trả lời:

Các tài liệu chứng minh năng lực tài chính đã được quy định tại điểm c khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư. Đề nghị Cơ quan đăng ký đầu tư căn cứ các tài liệu thực tế của từng dự án đầu tư để xác định các tài liệu khác có giá trị chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư để thực hiện dự án đầu tư ngoài các tài liệu như báo cáo tài chính 02 năm gần nhất, cam kết htrợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính và bảo lãnh về năng lực tài chính.

42. Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đu thầu, Luật Quy hoạch đô thị 2009 đều quy định khái niệm chủ đầu tư là chủ thtrực tiếp thực hiện dự án. Tuy nhiên, Nghị định 31/2021/NĐ-CP, Thông tư số 03/2021/TT-BKHĐT và Nghị định 25/2021/NĐ-CP không quy định nội dung về chủ đầu tư. Việc xác định quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án (sau khi nhà đầu tư được lựa chọn) được thực hiện như thế nào?

Trả lời:

Điều 7 Luật Xây dựng (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14) quy định cụ thể về việc xác định chủ đầu tư đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công, dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công, dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư và dự án sử dụng vốn khác. Theo đó, đối với dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư hp pháp của tổ chức, cá nhân (dự án sử dụng vốn khác) mà pháp luật về đầu tư có quy định phải lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án, chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia thì các nhà đầu tư có thể thành lập tổ chức hoặc ủy quyền cho một nhà đầu tư làm chủ đầu tư. Trường hợp pháp luật có liên quan quy định về việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư thì việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện và tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan.

Theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 4 Luật Đầu tư, việc triển khai dự án đầu tư xây dựng, nhà ở, khu đô thị thực hiện theo quy định của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư.

Khoản 3 Điều 42 Luật Đầu tư quy định: Nhà đầu tư có trách nhiệm tuân thủ quy định của Luật này, pháp luật về quy hoạch, đất đai, môi trường, xây dựng, lao động, phòng cháy và chữa cháy, quy định khác của pháp luật có liên quan, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có) và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có) trong quá trình triển khai thực hiện dự án đầu tư.

Do vậy, đề nghị thực hiện các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án sau khi nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo pháp luật về đầu tư phù hợp với các quy định nêu trên.

43. Khoản 1 Điều 11 và Điều 12 Nghị định 25/2020/NĐ-CP của Chính phủ14 quy định điều kiện xác định dự án sử dụng đất phải “thuộc danh mục dự án cn thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”. Đồng thời cơ sở xác định dự án sử dụng đất cần lựa chọn nhà đầu tư có thể căn cứ trên cơ sở quy hoạch phân khu 1/2000, 1/5000.

Tuy nhiên, Luật Đất đai không quy định các điều kiện cần, đủ, căn cứ, hồ sơ, thủ tục tổng hợp trình HĐND tỉnh thông qua về Danh mục dự án cần thu hồi đất. Do đó, trường hợp các dự án đề xuất trên cơ sở quy hoạch phân khu 1/2000, 1/5000 sẽ khó khăn trong quá trình tng hợp trình HĐND tỉnh thông qua (cơ sở tng hợp, thời điểm tổng hợp, căn cứ xác định các thông sdự án cần thu hồi đất...), không đảm bảo điều kiện xác định dự án sử dụng đất đquyết định chủ trương đầu tư.

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP 15, hai trong số các điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất làm căn cứ lựa chọn nhà đầu tư là thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có)...

Theo quy định tại khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai, đối với những dự án thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Việc lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được hướng dẫn cụ thể tại Thông tư 01/2021/TT-BTNMT. Trong đó kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện xác định quy mô, địa điểm công trình, dự án có sử dụng đất theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai để thực hiện thu hồi đất trong năm kế hoạch.

Yêu cầu về sự phù hợp với quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) theo quy định nêu trên được áp dụng khi lập danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, không áp dụng khi lập danh mục dự án cần thu hồi đất.

44. Đối với dự án du lịch kết hợp kinh doanh bất động sản (biệt thự, căn hộ để bán hoặc cho thuê với mục đích đất ở, thời hạn sử dụng đất lâu dài) hoặc các dự án du lịch đã được chấp thuận đầu tư đăng ký chuyn đi mục tiêu, quy mô dự án có mục tiêu sử dụng đất hỗn hợp và thời hạn sử dụng đất cho các mục tiêu này là khác nhau (năm mươi năm hoặc lâu dài) thì thủ tục đu tư, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện như thế nào?

Trả lời:

- Theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, trường hợp dự án đầu tư có các mục tiêu, nội dung thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của các cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư khác nhau thì cơ quan có thẩm quyền cao nhất chấp thuận chủ trương đầu tư đối với toàn bộ dự án.

- Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP,16 trường hợp dự án có nhiều công năng, dự án đầu tư có sử dụng đất được xác định căn cứ công trình chính của dự án hoặc công trình chính có cấp cao nhất trong trường hợp dự án có nhiều công trình chính theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Đề nghị căn cứ các quy định nêu trên để xác định thủ tục đầu tư phù hợp với từng trường hợp cụ thể.

45. Việc quản lý các dự án của nhà đầu tư thứ cp đầu tư vào trong cụm công nghiệp được thực hiện như thế nào do các dự án này không thuộc trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại khoản 2 và khoản 4 Điều 37 Luật Đầu tư?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 42 Luật Đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm tuân thủ quy định của Luật này, pháp luật về quy hoạch, đất đai, môi trường, xây dựng, lao động, phòng cháy và chữa cháy, quy định khác của pháp luật có liên quan, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có) và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có) trong quá trình triển khai thực hiện dự án đầu tư.

Do vậy, đề nghị thực hiện quản lý đối với các dự án của nhà đầu tư thứ cấp trong các cụm công nghiệp không thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định nêu trên.

II. Nội dung liên quan đến việc triển khai thực hiện dự án đầu tư

46. Nhà đầu tư trúng đu thầu theo quy định tại Nghị định số 25/2020/NĐ-CP có được tiếp cận đất đai mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hay không?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 60 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP 17, sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực hiện dự án, việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, nhà đầu tư trúng đấu giá, trúng thầu thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai, đấu thầu và triển khai thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá hoặc Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư.

Như vậy, nhà đầu tư trúng đấu thầu được tiếp cận đất đai phù hợp với các quy định nêu trên.

47. Nhà đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư có được thành lập công ty con 100% vn để thực hiện, quản lý dự án dự án không?

Trả lời:

Điều 52 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định về việc điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp. Theo quy định tại khoản 7 Điều này, trường hợp thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì nhà đầu tư và tổ chức kinh tế đó phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này. Tổ chức kinh tế do nhà đầu tư thành lập được kế thừa quyền và nghĩa vụ thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư đó. Nhà đầu tư thành lập tổ chức kinh tế thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tương ứng tại các khoản 5 hoặc 6 Điều này.

48. Yêu cầu nhà đầu tư phải hoàn thành việc nghiệm thu công trình xây dựng mới được hoàn trả ký quỹ theo quy định tại điểm b khoản 9 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP gây khó khăn cho nhà đầu tư bởi quy định này đòi hỏi phải mất nhiều chi phí, thủ tục rườm rà và mất nhiều thời gian cho việc nghiệm thu công trình xây dựng theo quy định về xây dựng, gây khó khăn cho các Nhà đầu tư?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm b khoản 9 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, việc hoàn trả, điều chỉnh, chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án được thực hiện theo nguyên tắc hoàn trả số tiền ký quỹ còn lại và tiền lãi phát sinh từ số tiền ký quỹ (nếu có) hoặc chấm dứt hiệu lực của bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ tại thời điểm nhà đầu tư đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình xây dựng.

Yêu cầu về việc phải hoàn thành việc nghiệm thu công trình xây dựng làm căn cứ hoàn trả tiền ký quỹ theo quy định nêu trên là cần thiết nhằm bảo đảm dự án đầu tư được thực hiện theo đúng tiến độ nhà đầu tư đã cam kết.

49. Thời hạn ký quỹ trong trường hợp điều chỉnh tăng vn và xử lý trong trường hợp nhà đầu tư không nộp hoặc kéo dài thời gian nộp tiền ký quỹ bổ sung trong trường hợp tăng vốn đầu tư của dự án thuộc trường hợp ký quỹ theo quy định tại Luật Đầu tư và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 được thực hiện như thế nào?

Trả lời:

- Theo quy định tại khoản 5 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, thời điểm, thời hạn thực hiện bảo đảm dự án được quy định như sau:

a) Nhà đầu tư thực hiện ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ sau khi được cấp Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định phê duyệt kết quả trúng đu giá và trước khi tổ chức thực hiện phương án bồi thường, htrợ, tái định cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (đối với trường hợp nhà đầu tư không tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) hoặc trước thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyn mục đích sử dụng đất (đối với trường hợp nhà đầu tư đã tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn đthực hiện dự án thông qua đu giá quyn sử dụng đất và được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hằng năm);

b) Thời hạn bảo đảm thực hiện dự án được tính từ thời điểm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại điểm a khoản này đến thời điểm số tiền ký quỹ được hoàn trả cho nhà đu tư hoặc được nộp vào ngân sách nhà nước hoặc đến thời điểm chấm dứt hiệu lực của bảo lãnh.

Theo quy định tại điểm e khoản 9 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, nhà đầu tư trong nước đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và không thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, khi điều chỉnh dự án không thuộc diện điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của Nghị định này mà nội dung điều chỉnh làm thay đi nội dung tại Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án, nhà đầu tư gửi văn bản thông báo cho Cơ quan đăng ký đầu tư trước khi điều chỉnh dự án đầu tư. Cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư thực hiện điều chỉnh Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án phù hợp với nội dung điều chỉnh của dự án đầu tư.

Căn cứ các quy định nêu trên, trường hợp dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, việc ký quỹ được thực hiện sau khi có quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định tại khoản 5 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP. Trường hợp dự án không thuộc diện điều chỉnh chủ trương đầu tư, việc ký quỹ thực hiện theo nguyên tắc thỏa thuận quy định tại điểm e khoản 9 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

- Điều 19 Nghị định số 122/2021/NĐ-CP ngày 28/12/2021 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kế hoạch và đầu tư đã quy định về vi phạm về thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, bao gồm không thực hiện ký quỹ hoặc không có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật quy định khác; thực hiện thủ tục bảo đảm thực hiện dự án đầu tư không đúng thời gian quy định; tăng vốn đầu tư của dự án mà không nộp bổ sung số tiền ký quỹ hoặc bổ sung bảo lãnh ký quỹ của tổ chức tín dụng khi có yêu cầu bổ sung bằng văn bản từ cơ quan quản lý đầu tư; kê khai, lập hồ sơ không hp pháp, không trung thực, không chính xác để được giảm chi phí bảo đảm thực hiện dự án.

Ngoài ra, theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư trong trường hợp Nhà đầu tư không ký quỹ hoặc không có bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư thuộc diện bảo đảm thực hiện dự án đầu tư.

Do đó, đề nghị xem xét áp dụng quy định này đối với trường hợp nhà đầu tư không nộp hoặc kéo dài thời gian nộp tiền ký quỹ bổ sung khi tăng vốn đầu tư của dự án.

50. Dự án có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu năng lực kinh nghiệm được chấp thuận là nhà đầu tư thực hiện dự án có được miễn ký quỹ theo điểm b khoản 1 Điều 43 không?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư, nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất không thuộc trường hợp phải ký quỹ ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Theo quy định tại Điều 13 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP 18, việc đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án chỉ nhằm xác định số lượng nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm làm căn cứ áp dụng thủ tục chấp thuận nhà đầu tư hay tổ chức đấu thầu rộng rãi để lựa chọn nhà đầu tư.

Do vậy, việc nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu năng lực kinh nghiệm được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật không được coi là nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án và do vậy không thuộc trường hợp được miễn ký quỹ theo điểm b khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư.

51. Dự án được Nhà nước cho phép chuyn mục đích sử dụng đất đthực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyn nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gn liền với đất của người sử dụng khác, dự án thuê đất trên cơ sở nhận chuyn nhượng đất nông nghiệp (không có phương án giải phóng mặt bằng được duyệt) đthực hiện dự án phi nông nghiệp có thuộc trường hợp được miễn ký quỹ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 43 không? Trường hợp phải ký quỹ thì có được áp dụng điểm a hoặc b khoản 7 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP không? Khi dự án bị chậm tiến độ nhưng đã được cấp có thẩm quyền quyết định điều chỉnh (gia hạn) tiến độ thực hiện dự án thì có phải nộp tiền ký quỹ theo quy định tại điểm c Khoản 7 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP hay không?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trừ trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.

Căn cứ quy định nêu trên, việc miễn tiền ký quỹ không bao gồm trường hợp chuyn mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Do đó, trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp miễn ký quỹ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư do dự án này có nội dung chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc nộp tiền ký quỹ theo quy định tại điểm a hoặc b khoản 7 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP áp dụng trong trường hợp nhà đầu tư ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được duyệt (không áp dụng đối với trường hợp không có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được duyệt).

52. Công ty A được phê duyệt chủ trương đầu tư dự án nhà máy sản xuất nhựa tại khu đất nông nghiệp. Chủ sử dụng đất hiện tại là cá nhân B. Cá nhân C là thành viên Công ty A đã nhận chuyn nhượng quyn sử dụng đất từ B và thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào Công ty A đthực hiện dự án. Trường hợp này Công ty A không nhận chuyn nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gn liền với đất của người sử dụng đất khác mà chỉ có thành viên Công ty A nhận chuyn nhượng quyn sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác và thực hiện góp vốn vào Công ty A. Như vậy, trong trường hợp này Công ty A phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ hay không?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.

Như vậy, việc miễn tiền ký quỹ theo quy định nêu trên không bao gồm trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất khi thực hiện dự án đầu tư.

Việc Công ty A thực hiện dự án trên cơ sở sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp miễn ký quỹ theo điểm d khoản 1 Điều 43 LĐT do dự án này có nội dung chuyển mục đích sử dụng đất.

53. Thm quyn thực hiện các nội dung liên quan đến nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án giữa UBND tỉnh và Cơ quan quan đăng ký đầu tư liên quan đến thời điểm bảo đảm thực hiện dự án đu tư; việc hoàn trả ký quỹ; nộp tiền ký quỹ vào ngân sách nhà nước được thực hiện như thế nào?

Trả lời:

- Thẩm quyền thực hiện ký quỹ đã được quy định tại các Điều 25 và 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP. Theo đó, Cơ quan đăng ký đầu tư là cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc thỏa thuận ký quỹ với nhà đầu tư. Luật Đầu tư và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP không quy định riêng về thẩm quyền thực hiện các nội dung liên quan đến nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án giữa Ủy ban nhân cấp tỉnh và Cơ quan đăng ký đầu tư. Trách nhiệm quản lý nhà nước về đầu tư được thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 69, Điều 70 Luật Đầu tưkhoản 3 Điều 98 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

- Việc hoàn trả ký quỹ, nộp tiền ký quỹ vào ngân sách nhà nước đã được quy định cụ thể tại các khoản 9 và 10 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

54. Khoản 4 Điều 77 Luật Đầu tư năm 2020 quy định trường hợp nhà đầu tư điều chỉnh mục tiêu, tiến độ thực hiện dự án đầu tư, chuyn mục đích sử dụng đất sau khi Luật này có hiệu lực thì phải thực hiện ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ theo quy định của Luật này, vậy việc ký quỹ này được thực hiện trước hay sau khi chấp thuận điều chỉnh chủ trương đu tư.

Trả lời:

Theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, việc ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ được thực hiện sau khi được cấp Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận nhà đầu tư...

Theo quy định tại khoản d khoản 9 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, trường hợp điều chỉnh tăng vốn đầu tư của dự án, nhà đầu tư nộp bổ sung số tiền ký quỹ hoặc bổ sung bảo lãnh ký quỹ của tổ chức tín dụng tương ứng với số vốn đầu tư tăng theo quy định tại Quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư...

Căn cứ quy định nêu trên, việc ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ được thực hiện sau khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư.

55. Sau bao nhiêu ngày được cấp quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư phải triển khai thủ tục ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, nhà đu tư thực hiện ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ sau khi được cấp Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá và trước khi tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (đối với trường hợp nhà đầu tư không tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) hoặc trước thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyn mục đích sử dụng đất (đối với trường hợp nhà đầu tư đã tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc trường hợp nhà đu tư được lựa chọn đthực hiện dự án thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hằng năm).

Như vậy, Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP không quy định về thời hạn sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư phải triển khai thủ tục ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án mà chỉ quy định về việc thực hiện nghĩa vụ này trước khi tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc trước thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 42 Luật Đầu tư, nhà đầu tư phải tuân thủ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án đầu tư, bao gồm quy định, cam kết về tiến độ thực hiện dự án đầu tư (tiến độ góp vốn và huy động các nguồn vốn; tiến độ thực hiện các mục tiêu hoạt động chủ yếu của dự án đầu tư, tiến độ xây dựng cơ bản và đưa công trình vào hoạt động; trường hợp dự án đầu tư chia thành từng giai đoạn thì phải quy định tiến độ thực hiện từng giai đoạn...) được quy định tại khoản 8 Điều 40 Luật Đầu tư, Khoản 7 Điều 32 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

Do vậy, đề nghị thực hiện thủ tục ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án đầu tư.

56. Việc hoãn ký quỹ theo quy định tại điểm a khoản 7 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP được thực hiện đến thời điểm nào; nhà đầu tư không phải nộp ngay số tiền ký quỹ hoặc chứng thư bảo lãnh thì đến bao giờ nhà đầu tư sẽ phải nộp; đồng thời trong trường hợp này thì cơ quan đăng ký đu tư có phải ký thỏa thuận với nhà đầu tư hay không hay nhà đầu tư không phải thực hiện ký quỹ?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm a khoản 7 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, trường hợp số tiền đã ứng bằng hoặc lớn hơn mức bảo đảm thực hiện dự án theo quy định tại khoản 2 Điều này, nhà đầu tư không phải nộp ngay tiền ký quỹ hoặc chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng tại thời điểm quy định tại điểm a khoản 5 Điều này.

Điểm c khoản 7 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định: “Nhà đầu tư có tiền ký quỹ hoặc chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng được nộp trong các trường hợp quy định tại các điểm a và b khoản này phải nộp tiền ký quỹ cho Cơ quan đăng ký đầu tư theo quy định tại Điều này khi dự án bị chậm tiến độ theo quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đng thời với chấp thuận nhà đu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư”.

Căn cứ quy định nêu trên, nhà đầu tư sẽ không phải nộp ngay tiền ký quỹ trong trường hợp quy định tại điểm a khoản 7 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP. Trong trường dự án bị chậm tiến độ theo quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư sẽ phải nộp số tiền ký quỹ (không được lựa chọn nộp bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ) cho Cơ quan đăng ký đầu tư theo quy định tại theo quy định tại điểm c khoản 7 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

Trong mọi trường hợp phát sinh nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư phải ký Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án, bao gồm cả trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.

57. Khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư quy định “Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không phải ký quỹ hoặc có bảo lãnh về nghĩa vụ ký quỹ.

Khoản 5 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định nhà đầu tư phải thực hiện nghĩa vký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ sau khi có Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá.

Như vậy có sự mâu thuẫn giữa các quy định nêu trên.

Trả lời:

Điểm a khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư quy định nhà đầu tư không phải ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ trong trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Do vậy, trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm vẫn thuộc diện phải ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án. Khoản 5 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định nhà đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ sau khi có quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá là phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư nêu trên.

58. Việc thay đi hình thức bảo đảm thực hiện dự án đáp dụng bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ đối với trường hợp nhà đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, ký quỹ trước ngày Nghị định số 31/2021/NĐ-CP có hiệu lực được thực hiện như thế nào?

Trả lời:

Việc thay đổi hình thức bảo đảm thực hiện dự án để áp dụng bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ đối với trường hợp nhà đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, ký quỹ trước ngày Nghị định số 31/2021/NĐ-CP có hiệu lực được thực hiện theo quy định tại các khoản 2 và 3 Điều 123 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

Theo đó, trường hợp nhà đầu tư có yêu cầu thay đổi hình thức bảo đảm thực hiện dự án để áp dụng bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định này hoặc điều chỉnh điều kiện hoàn trả tiền ký quỹ nhà đầu tư thỏa thuận với Cơ quan đăng ký đầu tư để điều chỉnh Thỏa thuận ký quỹ đã ký phù hợp với quy định của Luật Đầu tư và Nghị định này.

Việc điều chỉnh Thỏa thuận ký quỹ theo quy định tại khoản 2 Điều này chỉ được áp dụng đối với phần nghĩa vụ có thời hạn thực hiện sau ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành. Trường hợp nhà đầu tư đang vi phạm nghĩa vụ thực hiện dự án thì không được đề nghị thay đổi hình thức bảo đảm thực hiện dự án hoặc điều kiện hoàn trả tiền ký quỹ cho đến khi vi phạm đã được xử lý. Việc điều chỉnh Thỏa thuận ký quỹ theo quy định tại khoản này không áp dụng đối với số tiền ký quỹ đã được hoàn trả hoặc không được hoàn trả trước ngày điều chỉnh Thỏa thuận ký quỹ.

59. Trường hợp dự án bị chậm tiến độ mà thời gian chậm không quá 12 tháng so với tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu thì nhà đầu tư có được hoàn trả tiền ký quỹ hay không?

Trả lời:

Đối với các dự án đầu tư được thực hiện kể từ ngày Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực thi hành, việc hoàn trả tiền ký quỹ và nộp tiền ký quỹ vào ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định tại khoản 9 và 10 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP. Theo đó, đối với dự án thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, số tiền bảo đảm thực hiện dự án chưa được hoàn trả được nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật trong trường hợp dự án bị chậm tiến độ đưa vào khai thác, vận hành theo quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh tiến độ theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định này.

Ngoài ra, theo quy định tại e khoản 9 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, đối với dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và không thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, khi điều chỉnh dự án không thuộc diện điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của Nghị định này mà nội dung điều chỉnh làm thay đổi nội dung tại Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án, nhà đầu tư gửi văn bản thông báo cho Cơ quan đăng ký đầu tư trước khi điều chỉnh dự án đầu tư. Cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư thực hiện điều chỉnh Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án phù hợp với nội dung điều chỉnh của dự án đầu tư. Trong trường hợp này, việc hoàn trả tiền ký quỹ thực hiện theo Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án sau khi đã được điều chỉnh.

Đối với các dự án đầu tư thực hiện trước ngày Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực thi hành, việc hoàn trả tiền ký quỹ thực hiện theo quy định chuyển tiếp tại Điều 123 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

60. Việc giao Sở Kế hoạch và Đầu tư tiếp nhận, xử lý hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư đã được chấp thuận dự án đầu tư theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP có hợp lý không do các dự án này trước đây do Sở Xây dựng tiếp nhận, xử lý hồ sơ chấp thuận đu tư?

Trả lời:

Hiện nay, các thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh dự án đầu tư đối với dự án nhà ở, khu đô thị đã được thống nhất thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 (điểm d khoản 2 Điều 4, điểm g khoản 1 Điều 31, điểm b khoản 1 Điều 32, các khoản 2 và 6 Điều 41 Luật Đầu tư). Do vậy, việc giao Sở Kế hoạch và Đầu tư tiếp nhận, xử lý hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư đã được chấp thuận dự án đã được chấp thuận dự án đầu tư theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP là phù hợp với quy định của pháp luật và để thống nhất đầu mối thực hiện thủ tục về đầu tư.

61. Việc điều chỉnh dự án đã được chấp thuận chủ trương trước ngày Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực nhưng nội dung điều chỉnh dự án không thuộc các trường hợp điều chỉnh quy định tại Khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư thì thực hiện thế nào?

Trả lời:

Khoản 3 Điều 117 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư đối với dự án đã được chấp thuận chủ trương trước ngày Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực và nội dung điều chỉnh dự án thuộc các trường hợp điều chỉnh quy định tại Khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, khi điều chỉnh dự án đầu tư không thuộc trường hợp quy định tại các khoản 1 và 3 Điều này làm thay đổi nội dung Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương được cấp trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành, nhà đầu tư thực hiện thủ tục tương ứng với thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại Điều 47 Nghị định này tại cơ quan đăng ký đầu tư để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư quy định nội dung dự án đầu tư được điều chỉnh và ghi lại toàn bộ nội dung dự án đầu tư không điều chỉnh, đang có hiệu lực theo quy định tại Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và các giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương.

Do vậy, việc điều chỉnh dự án đã được chấp thuận chủ trương trước ngày Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực nhưng nội dung điều chỉnh dự án không thuộc các trường hợp điều chỉnh quy định tại Khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tưkhoản 1 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP được thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều 117 Nghị định này.

62. Thẩm quyền và trình tự điều chỉnh đối với dự án tại khoản 1 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP khi điều chỉnh các nội dung tại khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư được thực hiện như thế nào?

Trả lời:

Việc điều chỉnh dự án tại khoản 1 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP được thực hiện theo thủ tục quy định tại khoản 2 Điều 117 Nghị định này. Theo đó, trường hợp điều chỉnh các nội dung quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều này, nhà đầu tư thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tương ứng tại Mục 2 Chương IV Nghị định này trước khi điều chỉnh dán đầu tư. Trong trường hợp này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư xem xét các nội dung điều chỉnh để chấp thuận chủ trương đầu tư.

Khi điều chỉnh dự án đầu tư không thuộc trường hợp quy định tại các khoản 1 và 3 Điều này làm thay đổi nội dung Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương được cấp trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành, nhà đầu tư thực hiện thủ tục tương ứng với thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại Điều 47 Nghị định này tại cơ quan đăng ký đầu tư để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (khoản 5 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP).

63. Thủ tục điều chỉnh dự án được thực hiện trước ngày Luật Đu tư có hiệu lực thi hành được thực hiện như thế nào

Trả lời:

Việc điều chỉnh dự án đầu tư thực hiện trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành thực hiện theo quy định chuyển tiếp tại Điều 77 Luật Đầu tưĐiều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 77 Luật Đầu tư, trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư quy định tại khoản 2 Điều này và nội dung điều chỉnh thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại Luật này thì phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của Luật này.

Khoản 1 và khoản 2 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định thủ tục điều chỉnh dự án đối với các dự án Dự án đầu tư quy định tại các điểm b, c và d khoản 2 Điều 77 của Luật Đầu tư.

Khoản 3 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định thủ tục điều chỉnh dự án đối với dự án đầu tư quy định tại điểm a khoản 2 Điều 77 của Luật Đầu tư và nội dung điều chỉnh thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e và g khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư.

Điểm a khoản 3 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, Cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh văn bản quyết định chủ trương đầu tư, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của dự án đầu tư đó, trừ trường hợp quy định tại các điểm b và c khoản này.

Khoản 5 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định: “Khi điều chỉnh dự án đầu tư không thuộc trường hợp quy định tại các khoản 1 và 3 Điều này làm thay đi nội dung Giấy phép đu tư, Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương được cấp trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành, nhà đầu tư thực hiện thủ tục tương ứng với thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại Điều 47 Nghị định này tại cơ quan đăng ký đầu tư đđược cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư quy định nội dung dự án đầu tư được điều chỉnh và ghi lại toàn bộ nội dung dự án đầu tư không điều chỉnh, đang có hiệu lực theo quy định tại Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và các giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương”.

Do vậy, đề nghị xem xét thực hiện điều chỉnh chủ trương đối với dự án đầu tư thực hiện trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành theo quy định nêu trên.

64. Các dự án có vốn trên 5000 tỷ đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư nay thuộc diện điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điều 117 NĐ 31/2021/NĐ-CP. Tuy nhiên, h sơ thm định, nội dung thẩm định trước đây do Bộ Kế hoạch và Đu tư thực hiện, nay giao về tỉnh xử lý thì tỉnh không có đủ thông tin về dự án. Vậy tỉnh sẽ thực hiện thủ tục điều chỉnh các dự án như thế nào?

Trả lời:

Việc điều chỉnh dự án đầu tư thực hiện trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành được quy định tại Điều 77 Luật Đầu tưĐiều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP (xem câu 63).

Theo đó, thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định tương ứng tại Mục 4 Chương IV Nghị định này. Đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Điều 45 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP đã quy định về thủ tục điều chỉnh dự án, bao gồm việc lấy ý kiến của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về những nội dung điều chỉnh dự án đầu tư.

Do vậy, khi thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư đối với các dự án có tng vốn đầu tư trên 5.000 tỷ đồng đã được Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư nay phân cấp về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trong trường hợp cần thiết, Cơ quan đăng ký đầu tư có thể lấy ý kiến các cơ quan có liên quan (bao gồm các Bộ, ngành có liên quan) về nội dung điều chỉnh.

65. Thủ tục điều chỉnh dự án sân gôn đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành được thực hiện như thế nào?

Trả lời:

Việc điều chỉnh dự án đầu tư thực hiện trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành thực hiện theo quy định chuyển tiếp tại Điều 77 Luật Đầu tưĐiều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP (xem câu 63).

Theo quy định điểm a và điểm d khoản 3 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư quy định tại điểm a khoản 2 Điều 77 của Luật Đầu tư và nội dung điều chỉnh thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e và g khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định tương ứng tại Mục 4 Chương IV Nghị định này.

Khoản 5 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định: “Khi điều chỉnh dự án đầu tư không thuộc trường hợp quy định tại các khoản 1 và 3 Điều này làm thay đổi nội dung Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương được cấp trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành, nhà đầu tư thực hiện thủ tục tương ứng với thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại Điều 47 Nghị định này tại cơ quan đăng ký đầu tư đđược cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư quy định nội dung dự án đầu tư được điều chỉnh và ghi lại toàn bộ nội dung dự án đầu tư không điều chỉnh, đang có hiệu lực theo quy định tại Giấy phép đầu tư, Giy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và các giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương.

Do vậy, đề nghị nghiên cứu thực hiện điều chỉnh dự án sân gôn đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành phù hợp với các quy định nêu trên.

66. Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận đầu tư thực hiện dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Nay, nhà đầu tư đăng ký điều chỉnh chấp thuận đầu tư dự án liên quan đến cơ cấu sử dụng đất cho phù hợp với điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chi tiết (mục tiêu dự án, quy mô hạng mục công trình dự án không thay đổi theo như chấp thuận đầu tư đã được UBND tỉnh phê duyệt trước đây, chỉ thay đi cơ cấu sử dụng đất và tầng cao công trình) thì cơ quan nào sẽ thực hiện tham mưu điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư?

Trả lời:

Việc điều chỉnh dự án đầu tư thực hiện trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành thực hiện theo quy định chuyển tiếp tại Điều 77 Luật Đầu tưĐiều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP (xem câu 63).

Theo quy định tại khoản 3 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư quy định tại điểm a khoản 2 Điều 77 của Luật Đầu tư và nội dung điều chỉnh thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e và g khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu, trong đó cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh văn bản quyết định chủ trương đầu tư, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của dự án đầu tư đó (trừ trường hợp quy định tại các điểm b và c khoản này).

Do vậy, đề nghị căn cứ các nội dung đề nghị điều chỉnh của dự án đầu tư và nội dung dự án đã được quy định tại văn bản chấp thuận đầu tư để xác định thẩm quyền và thủ tục điều chỉnh, dự án đầu tư phù hợp với quy định nêu trên.

67. Dự án thương mại, dịch vụ (không phải dự án nhà ở) đã được cp Quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014, nay đề nghị điều chỉnh mở rộng diện tích đất dự án theo khoản 1 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP thì thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư đđược cấp Quyết định chủ trương đầu tư dự án điều chỉnh hay phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư quy định tại điểm a khoản 2 Điều 77 của Luật Đầu tư và nội dung điều chỉnh thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e và g khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư. Theo đó, nhà đầu tư có dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư nếu thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng trên 10% hoặc trên 30 ha (điểm b khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư).

Theo quy định tại khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất...

Các trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư.

Căn cứ quy định nêu trên, trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hoặc dự án đầu tư điều chỉnh tại khu đất đề nghị mở rộng thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư, thì xem xét thực hiện điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư để mở rộng quy mô diện tích đất sử dụng thực hiện dự án.

Trường hợp khu đất đề nghị mở rộng thuộc diện đấu giá, đấu thầu thì phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.

68. Những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2005 chậm tiến độ và đã được nhiều lần gia hạn tiến độ nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành có tiếp tục được gia hạn thời gian thực hiện 24 tháng theo Khoản 4 Điều 117 hay không?

Trả lời:

Việc điều chỉnh tiến độ dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà ở, đô thị và xây dựng trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP. Theo đó, trường hợp dự án đã điều chỉnh tiến độ thực hiện trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành thì tiếp tục được điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định này nhưng không được điều chỉnh quá 24 tháng kể từ ngày 01/01/2021 (nếu thời điểm kết thúc tiến độ thực hiện dự án đầu tư cuối cùng tại văn bản quyết định chủ trương đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã cấp trước ngày 01/01/2021) hoặc không quá 24 tháng kể từ thời điểm kết thúc tiến độ thực hiện dự án đầu tư cuối cùng tại văn bản quyết định chủ trương đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu thời điểm kết thúc tiến độ thực hiện dự án đầu tư cuối cùng tại văn bản quyết định chủ trương đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã cấp sau ngày 01/01/2021), trừ các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản 4 Điều 41 của Luật Đầu tư”.

Hạn chế về việc điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư không quá 24 tháng theo quy định nêu trên chỉ áp dụng đối với những dự án đã được quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư (không áp dụng đối với dự án hoạt động theo Giấy chứng nhận đầu tư mà không thuộc diện quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư).

Do đó, trường hợp dự án đầu tư hoạt động theo Giấy chứng nhận đầu tư và không thuộc diện quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật hiệu lực tại thời điểm thực hiện thì không bị hạn chế về tiến độ thực hiện dự án theo quy định nêu trên.

Trường hợp dự án đầu tư bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai thì Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư

69. Một số dự án được Ủy ban nhân dân tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đu tư năm 2005, Luật Đầu tư năm 2014 đến nay bị chậm tiến độ do phải điều chỉnh phương án khai thác đphù hợp với chủ trương không chuyn đi mục đích sử dụng đất rừng tự nhiên sang mục đích khác theo Thông báo số 191/TB-VPCP ngày 22 tháng 7 năm 2016 của Văn phòng Chính phủ có được điều chỉnh tiến độ dự án hay không?

Trả lời:

Khoản 4 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định về việc điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đối với các dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà ở, đô thị và xây dựng trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành.

Theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 41 Luật Đầu tư, đối với dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư không được điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư quá 24 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu, trừ trường hợp điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước.

Do vậy, đề nghị căn cứ quy định nêu trên để xem xét việc điều chỉnh tiến độ của dự án.

70. Thủ tục điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đối với dự án trước đây thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ theo quy định tại Luật Đầu tư năm 2014 nhưng theo quy định tại Luật Đầu tư năm 2020 thì dự án này không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thực hiện như thế nào?

Trả lời:

Việc xử lý chuyển tiếp với dự án được thực hiện trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành được thực hiện theo quy định tại Điều 77 Luật Đầu tưĐiều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP (xem câu 63).

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh văn bản quyết định chủ trương đầu tư, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của dự án đầu tư đó, trừ trường hợp quy định tại các điểm b và c khoản này.

Thủ tục điều chỉnh tiến độ đối với dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà ở, đô thị và xây dựng trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành được thực hiện theo quy định tại điểm d khoản 3điểm d khoản 4 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

Do vậy, đề nghị xem xét thẩm quyền và thủ tục thực hiện việc điều chỉnh tiến độ dự án đầu tư phù hợp với quy định nêu trên.

71. Xử lý như thế nào với dự án đã được điều chỉnh tiến độ tối đa 24 tháng theo quy định tại khoản 4 Điều 41 Luật đầu tư, không thuộc trường hợp bất khả kháng nhưng vẫn không thực hiện đúng thời gian được gia hạn?

Trả lời:

Theo quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e Khoản 4 Điều 41 Luật Đầu tư quy định: “Đối với dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư không được điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư quá 24 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu, trừ một trong các trường hợp sau đây:

a) Đkhắc phục hậu quả trong trường hợp bất khả kháng theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai;

b) Điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư do nhà đầu tư chậm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyn mục đích sử dụng đất;

c) Điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước hoặc cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục hành chính;

d) Điều chỉnh dự án đầu tư do cơ quan nhà nước thay đi quy hoạch;

đ) Thay đi mục tiêu đã được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư;

e) Tăng tng vn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án đầu tư”.

Căn cứ quy định nêu trên thì ngoài việc điều chỉnh tiến độ trong trường hợp bất khả kháng, nhà đầu tư được điều chỉnh tiến độ dự án vượt quá 24 tháng trong các trường hợp khác do nhà đầu tư chậm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyn mục đích sử dụng đất; điều chỉnh theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước hoặc cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục hành chính; do cơ quan nhà nước thay đổi quy hoạch... Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng đối với những dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.

Do vậy, đề nghị rà soát nguyên nhân dự án chậm tiến độ để xem xét các trường hợp nhà đầu tư được phép điều chỉnh tiến độ trên 24 tháng theo quy định nêu trên.

72. Việc kiểm tra, theo dõi, giám sát dự án đầu tư, xử lý vi phạm của nhà đầu tư, xem xét xử lý tiền ký quỹ thực hiện dự án của nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư điều chỉnh kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư không vượt quá 12 tháng được thực hiện như thế nào do trong trường hợp này nhà đu tư không phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư, đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, trong trường hợp kéo dài tiến độ thực hiện dự án mà tổng thời gian đầu tư dự án không vượt quá 12 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu, nhà đầu tư không phải điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Do vậy, trong trường hợp này, việc giám sát, thực hiện nghĩa vụ ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp này được thực hiện trên cơ sở Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có) và Thỏa thuận ký quỹ.

- Đối với dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư:

Nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư để điều chỉnh tiến độ dự án đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 43 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP. Theo đó, đối với dự án đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có) theo quy định tại Điều 47 của Nghị định này. Cơ quan đăng ký đầu tư căn cứ nội dung điều chỉnh tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh để thực hiện việc kiểm tra, giám sát và quản lý nhà nước về đầu tư đối với hoạt động bảo đảm thực hiện dự án.

- Đối với dự án không được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Nhà đầu tư và Cơ quan đăng ký đầu tư thực hiện việc điều chỉnh Thỏa thuận ký quỹ theo quy định tại điểm e khoản 9 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP. Theo đó, nhà đầu tư trong nước đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và không thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, khi điều chỉnh dự án không thuộc diện điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của Nghị định này mà nội dung điều chỉnh làm thay đổi nội dung tại Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án, nhà đầu tư gửi văn bản thông báo cho Cơ quan đăng ký đầu tư trước khi điều chỉnh dự án đầu tư. Cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư thực hiện điều chỉnh Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án phù hợp với nội dung điều chỉnh của dự án đầu tư. Trong trường hợp này, Cơ quan đăng ký đầu tư căn cứ nội dung điều chỉnh tại Thỏa thuận ký quỹ để thực hiện việc kiểm tra, giám sát và quản lý việc ký quỹ của nhà đầu tư.

73. Khoản 4 Điều 41 Luật Đầu tư 2020 quy định nhà đầu tư không được điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư quá 24 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu trừ một số trường hợp. Tuy nhiên, đối với các dự án quá 24 tháng so với tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu nhưng đủ điều kiện đđược gia hạn thời gian sử dụng đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai, khoản 12 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ thì có được gia hạn tiến độ thực hiện dự án hay không?

Trả lời:

Việc điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư quá 24 tháng được quy định tại khoản 4 Điều 41 Luật Đầu tưkhoản 4 Điều 117 Nghị định số 31/NĐ-CP (xem câu 71 và câu 77).

Theo quy định tại khoản 4 Điều 41 Luật Đầu tư 2020, đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư không được điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư quá 24 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu trừ các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e khoản này.

Theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai, đất được Nhà nước giao, cho thuê đthực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thi hạn được gia hạn mà chủ đu tư vn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Do vậy, trường hợp dự án đủ điều kiện để được gia hạn thời gian sử dụng đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai và thuộc các trường hợp quy định tại các các điểm a, b, c, d, đ, e khoản 4 Điều 41 Luật Đầu tư hoặc khoản 4 Điều 117 Nghị định số 31/NĐ-CP thì được điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư quá 24 tháng theo quy định tại Điều này.

74. Thời điểm điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án trong trường hợp chưa được giao đất, cho thuê đất và cơ sở điều chỉnh tiến độ trong trường hợp thay đi mục tiêu và tăng tng vốn đầu tư được thực hiện như thế nào?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 42 Luật Đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm tuân thủ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án đầu tư.

Do vậy, trường hợp dự án có khả năng không được thực hiện theo tiến độ quy định của văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án theo quy định tại Điều 41 Luật Đầu tư.

Cơ quan nhà nước xem xét nội dung đề nghị đăng ký của nhà đầu tư để thẩm định việc điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án phù hợp với quy định tại Điều 41 Luật Đầu tư và các quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành của Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

75. Thời gian được điều chỉnh tối đa tiến độ thực hiện với dự án chỉ có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư được thực hiện như thế nào?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 4 Điều 41 Luật Đầu tư, đối với dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư không được điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư quá 24 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu.

Như vậy, hạn chế về thời hạn điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án theo quy định tại khoản 4 Điều 41 Luật Đầu tư chỉ áp dụng với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, không áp dụng với dự án chỉ hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mà không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.

76. Dự án du lịch được cấp Giấy chứng nhận đầu tư với thời hạn 50 năm kể từ ngày cấp. Trong quá trình hoạt động, các công trình đã xuống cấp, Công ty nâng cấp cải tạo và xin điều chỉnh tăng thời gian hoạt động lên 50 năm kể từ ngày điều chỉnh. Nhà đầu tư đăng ký điều chỉnh thời hạn dự án là 50 năm kể từ ngày điều chỉnh có được không?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 44 Luật Đầu tư, thời hạn hoạt động của dự án đầu tư trong khu kinh tế không quá 70 năm. Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư ngoài khu kinh tế không quá 50 năm.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 27 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, thời hạn hoạt động của dự án đầu tư theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều 44 Luật Đầu tư được tính từ ngày nhà đầu tư được cấp Quyết định chấp thuận nhà đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư lần đầu. Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn hoạt động của dự án được tính từ ngày nhà đầu tư được quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp nhà đầu tư đã có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chậm được bàn giao đất thì thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa

Theo quy định tại khoản 2 Điều 27 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư được điều chỉnh tăng hoặc giảm thời hạn hoạt động của dự án đầu tư. Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư sau khi điều chỉnh không được vượt quá thời hạn quy định tại các khoản 1 và 2 Điều 44 Luật Đầu tư.

Căn cứ các quy định nêu trên, thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được tính từ thời điểm cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư lần đầu và không được vượt quá thời hạn quy định tại các khoản 1 và 2 Điều 44 Luật Đầu tư sau khi điều chỉnh.

Do vậy, trường hợp dự án đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư với thời hạn 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì không được điều chỉnh tăng thời gian hoạt động lên 50 năm kể từ ngày điều chỉnh. Trường hợp hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư theo quy định tại Điều 27 và Điều 55 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

77. Trường hợp các dự án đầu tư được chấp thuận điều chỉnh tiến độ thực hiện chậm nhất đến ngày 31/12/2022 theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 4 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, nếu dự án tiếp tục chậm tiến độ không do li từ phía cơ quan nhà nước thì có được điều chỉnh tiến độ theo khoản 4 Điều 41 Luật Đầu tư năm 2020 hay không?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 4 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà ở, đô thị và xây dựng trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành được điều chỉnh tiến độ theo nguyên tắc “Trường hợp dự án đã điều chỉnh tiến độ hoặc chưa điều chỉnh tiến độ thực hiện trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành thì tiếp tục được điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định này nhưng không được điều chỉnh quá 24 tháng ktừ ngày 01/01/2021 (nếu thời điểm kết thúc tiến độ thực hiện dự án đầu tư cuối cùng tại văn bản quyết định chủ trương đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư, Giy chứng nhận đăng ký đầu tư đã cấp trước ngày 01/01/2021) hoặc không quá 24 tháng kể từ thời điểm kết thúc tiến độ thực hiện dự án đu tư cuối cùng tại văn bản quyết định chủ trương đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư, Giy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu thời điểm kết thúc tiến độ thực hiện dự án đầu tư cuối cùng tại văn bản quyết định chủ trương đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư, Giy chứng nhận đăng ký đầu tư đã cấp sau ngày 01/01/2021), trừ các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản 4 Điều 41 của Luật Đầu tư”.

Khoản 4 Điều 41 Luật Đầu tư quy định: “Đối với dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư không được điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư quá 24 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chp thuận chủ trương đầu tư lần đầu, trừ một trong các trường hợp sau đây:

a) Đkhắc phục hậu quả trong trường hợp bất khả kháng theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai;

b) Điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư do nhà đầu tư chậm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyn mục đích sử dụng đất;

c) Điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước hoặc cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục hành chính;

d) Điều chỉnh dự án đầu tư do cơ quan nhà nước thay đi quy hoạch;

đ) Thay đi mục tiêu đã được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư;

e) Tăng tng vn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đi quy mô dự án đầu tư”.

Căn cứ quy định nêu trên thì ngoài việc điều chỉnh tiến độ theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước, điều chỉnh dự án đầu tư do cơ quan nhà nước thay đổi quy hoạch, nhà đầu tư được điều chỉnh tiến độ dự án vượt quá 24 tháng trong các trường hợp khác không do lỗi của cơ quan nhà nước (như bất khả kháng, thay đổi mục tiêu đã được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, tăng tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án đầu tư).

Do vậy, đề nghị rà soát nguyên nhân dẫn đến dự án chậm tiến độ để xem xét việc điều chỉnh tiến độ của dự án đầu tư phù hợp với quy định nêu trên.

78. Khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư 2021 chỉ quy định về việc Nhà đầu tư thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư (không quy định về việc điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư khi thuộc đối tượng quy định tại khoản này). Quy định này sẽ gây khó khăn cho Nhà đầu tư có dự án vừa được chấp thuận chủ trương vừa được cấp Giấy chứng nhận đầu tư do các thông tin về dự án trên các văn bản này không được điều chỉnh thng nhất với nhau.

Trả lời:

Việc điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án thuộc diện điều chỉnh chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 43 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP. Theo đó, đối với dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, sau khi thực hiện thủ tục điều chỉnh Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tương ứng tại các Điều 44, 45 và 46 của Nghị định này, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (nếu có) hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có). Như vậy, các thông tin về dự án đầu tư điều chỉnh tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư (điều chỉnh) và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (điều chỉnh) sẽ được điều chỉnh thống nhất với nhau.

79. Đối với dự án chưa hoàn thành xây dựng hoặc đã đưa một phần dự án vào hoạt động, nay nhà đầu tư muốn chuyn nhượng dự án cho nhà đầu tư khác thì thực hiện thủ tục chuyn nhượng như thế nào?

Trả lời:

- Theo quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư, nhà đầu tư có quyền chuyn nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luật này;

b) Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyn nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này;

c) Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyn nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

d) Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyn nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;

đ) Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);

e) Khi chuyn nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

- Theo quy định tại khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư, trường hợp đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều này, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư thực hiện theo nguyên tắc: đối với dự án đầu tư mà nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định tại Điều 29 của Luật này và dự án đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Điều 41 của Luật này; đối với dự án đầu tư không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này, việc chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư tiếp nhận dự án đầu tư sau khi chuyển nhượng thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Liên quan đến việc chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Luật Đất đai (các Điều 189, 194...) đã quy định về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm; điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê...

Theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô thực hiện sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai; đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận; việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

- Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo đó, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện: dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt...

Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyn nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyn nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Do đó, đề nghị nghiên cứu thực hiện theo các quy định nêu trên.

80. Theo quy định tại khoản 1 Điều 127 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ: Nhà đầu tư có dự án được cấp Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư trước ngày Luật Đu tư có hiệu lực thi hành được chuyn sang hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Nhà đầu tư nộp hồ sơ cấp đi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho cơ quan đăng ký đầu tư. Cơ quan đăng ký đầu tư cập nhật lại nội dung dự án đầu tư đcấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư như thế nào do nội dung của giấy chứng nhận rất sơ sài.

Trả lời:

Điểm b khoản 1 Điều 127 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định: Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư quy định lại nội dung dự án đầu tư tại Giy phép đầu tư, Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương.

Theo Mu A.I.16 văn bản đề nghị đổi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ban hành kèm theo Thông tư số 03/2021/TT-BKHĐT ngày 9/4/2021 của Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư, nhà đầu tư phải cung cấp các thông tin đề nghị ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (ghi đầy đủ các thông tin theo mẫu Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư quy định tại Thông tư này trên cơ sở các Giấy chứng nhận đầu tư/Giấy phép đầu tư (điều chỉnh)/Giấy phép kinh doanh (điều chỉnh) hoặc các giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương đã được cấp).

Do vậy, đề nghị Cơ quan đăng ký đầu tư thực hiện theo các quy định nêu trên.

81. Khoản 3 Điều 116 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định về giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương. Đối với các dự án có nội dung điều chỉnh thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e và g khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư và thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 116 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP (cụ thể là các các văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư hoặc cho phép, chp thuận đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đất đai, đu thu, doanh nghiệp có hiệu lực tại thời điểm ban hành văn bản, quyết định này) thì có thuộc trường hợp điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP hay không?

Trả lời:

Khoản 3 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định về thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư trong trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư quy định tại điểm a khoản 2 Điều 77 của Luật Đầu tư và nội dung điều chỉnh thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e và g khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư.

Điểm a khoản 2 Điều 77 Luật Đầu tư quy định về trường hợp nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đô thị và xây dựng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành

Căn cứ quy định nêu trên, chỉ các dự án thuộc trường hợp được quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đô thị và xây dựng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành theo điểm a khoản 2 Điều 77 Luật Đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP khi điều chỉnh một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e và g khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư.

III. Nội dung liên quan đến chấm dứt dự án đầu tư

82. Theo quy định tại Điều 32 Luật Đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền chấp thuận/điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 48 Luật Đầu tư, Sở Kế hoạch và Đầu tư lại là cơ quan thực hiện chấm dứt sau dự án đầu tư. Có hay không sự thiếu thng nhất giữa các quy định này?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 48 Luật Đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư sau khi có ý kiến của cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư.

Căn cứ quy định nêu trên, đối với dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư sau khi có ý kiến của cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư.

Việc giao Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi hơn trong quản lý nhà nước về đầu tư.

83. Xử lý chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư như thế nào trong các trường hợp sau:

- Một số dự án vi phạm quy định đất đai bị thu hồi đất nhưng cơ quan đăng ký đầu tư không có thông tin nên không có cơ sở chm dứt hoạt động của dự án;

- Một số số dự án triển khai chậm nhưng không thuộc trường hợp không đưa đất vào sử dụng theo Luật Đất đai; dự án mà chủ đầu tư chậm thực hiện công tác giải phóng mặt bằng hoặc ctình kéo dài công tác giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện thủ tục thuê đất...

Trả lời:

- Liên quan đến thông tin về các dự án vi phạm quy định đất đai bị thu hồi đất, đề nghị nghiên cứu thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức rà soát, xử lý và công bố công khai trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh các dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; các dự án được gia hạn; các dự án chậm tiến độ sử dụng đất vì lý do bất khả kháng...

- Điểm a khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư quy định về việc Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư trong trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 47 của Luật này mà nhà đầu tư không có khả năng khắc phục điều kiện ngừng hoạt động.

Theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 47 Luật Đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư quyết định ngừng hoặc ngừng một phần hoạt động của dự án đầu tư trong trường hợp Nhà đầu tư không thực hiện đứng nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và đã bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng tiếp tục vi phạm.

Do vậy, đề nghị nghiên cứu quy định nêu trên để xem xét việc xử lý chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư đối với trường hợp dự án triển khai chậm nhưng không thuộc trường hợp không đưa đất vào sử dụng; cố tình kéo dài công tác giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện thủ tục thuê đất hoặc không thực hiện đúng tiến độ theo văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư...

84. Tại sao quy định dự án phải thuộc trường hợp ngừng hoạt động và đã bị xử phạt hành chính mới thuộc trường hợp chấm dứt hoạt động?

Trả lời:

Khoản 2 Điều 47 Luật Đầu tư quy định về việc cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư quyết định ngừng hoặc ngừng một phần hoạt động của dự án đầu tư trong trường hợp Nhà đầu tư không thực hiện đúng nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và đã bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng tiếp tục vi phạm.

Việc quy định về xử phạt vi phạm hành chính trước khi ngừng hoặc chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư để đảm bảo sự minh bạch và bảo đảm quyền lợi của nhà đầu tư và tránh các khiếu kiện phát sinh.

85. Dự án bị chm dứt hoạt động do vi phạm quy định của Luật Đầu tư và theo quy định của Luật Đất đai thì Chủ đầu tư được quyền bán tài sản hợp pháp trên đất cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày quyết định chấm dứt hoạt động dự án. Căn cứ nào đxem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư cho nhà đầu tư mới được tính thời hạn hoạt động của dự án là không quá 50 năm hoặc tính theo thời hạn hoạt động còn lại của dự án ban đầu được quy định trong quyết định giao thuê đất, Giấy chứng nhận quyn sử dụng đất?

Việc nhà đầu tư bị chấm dứt hoạt động dự án có được bán tài sản hợp pháp trên đất cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày quyết định chm dứt hoạt động dự án theo quy định của Luật Đất đai hay không?

Trả lời:

- Trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới, độc lập với dự án đã bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật, việc xem xét thời hạn hoạt động của dự án đầu tư thực hiện theo các quy định tại khoản 1 Điều 27 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư. Theo đó, thời hạn hoạt động của dự án đầu tư theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều 44 Luật Đầu tư được tính từ ngày nhà đầu tư được cấp Quyết định chấp thuận nhà đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư lần đầu. Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn hoạt động của dự án được tính từ ngày nhà đầu tư được quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp nhà đầu tư đã có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chậm được bàn giao đất thì thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa.

- Sau khi dự án đầu tư chấm dứt hoạt động, việc thanh lý dự án đầu tư thực hiện theo quy định tại khoản 8 Điều 57 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP và pháp luậtliên quan. Theo đó, nhà đầu tư tự thanh lý dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về thanh lý tài sản; đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan...

Điều 15b về thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP19 quy định về việc chủ đầu tư được thực hiện bán tài sản hp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định.

Do vậy, đề nghị nghiên cứu việc thanh lý tài sản đối với dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định nêu trên.

86. Nhà đầu tư tự quyết định chấm dứt hoạt động dự án theo quy định tại khoản 1 Điều 48 Luật Đầu tư năm 2020. Vậy Cơ quan đăng ký đu tư sẽ thông báo cho các Sở, ngành và địa phương biết đ triển khai các thủ tục liên quan đất đai, thuế... theo mẫu văn bản thông báo nào?

Trả lời:

Khoản 2 Điều 57 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định: “Việc chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư thực hiện theo thủ tục sau:

a) Trường hợp tự quyết định chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 48 của Luật Đầu tư, nhà đầu tư gửi quyết định chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư cho Cơ quan đăng ký đầu tư trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày quyết định, kèm theo Giấy chứng nhận đăng ký đu tư (nếu có);

b) Trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo các điều kiện quy định trong hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp hoặc hết thời hạn hoạt động của dự án đu tư theo quy định tại các điểm b và c khoản 1 Điều 48 của Luật Đầu tư, nhà đầu tư thông báo và nộp lại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có) cho Cơ quan đăng ký đầu tư trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư kèm theo bản sao tài liệu ghi nhận việc chm dứt hoạt động của dự án đầu tư. Cơ quan đăng ký đầu tư thông báo việc chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư cho các cơ quan liên quan”.

Căn cứ quy định nêu trên, đề nghị Cơ quan đăng ký đầu tư thông báo việc chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư cho các cơ quan liên quan và gửi kèm quyết định hoặc thông báo của nhà đầu tư về việc chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có).

87. Theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư trong trường hợp dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai. Việc thu hồi đất được thực hiện trước hay sau khi chấm dứt, thu hồi dự án đầu tư vì theo quy định khoản 2 Điều 64 Luật Đất đai thì đối với việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, trong đó cơ quan Tài nguyên và Môi trường tổ chức thanh tra đxác định hành vi vi phạm quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đaiĐiều 66, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư trong trường hợp dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Khoản 5 Điều 57 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định tại các điểm a, b và đ khoản 2 Điều 48 của Luật Đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư lập biên bản trước khi quyết định chm dứt hoạt động của dự án đầu tư. Trường hợp chm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 48 của Luật Đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư sau khi có quyết định thu hồi đất”.

Như vậy, việc thu hồi đất theo quy định về đất đai được thực hiện trước, làm cơ sở để Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần dự án đầu tư.

88. Trình tự, thủ tục xử lý, thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; xử lý những vn đề phát sinh sau khi xử lý, thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư... được thực hiện như thế nào?

Trả lời:

Trình, thủ tục xử lý, thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và xử lý dự án sau khi chấm dứt dự án đầu tư được thực hiện theo quy định tại các khoản 4, 5, 6 Điều 48 Luật Đầu tưĐiều 57 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

Theo quy định tại các khoản 4, 5 và 6 Điều 48 Luật Đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trong trường hợp dự án đầu tư chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 2 Điều này, trừ trường hợp chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư. Nhà đầu tư tự thanh lý dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về thanh lý tài sản khi dự án đầu tư chấm dứt hoạt động, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này. Việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Điều 57 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP đã hướng dẫn cụ thể về điều kiện, thủ tục chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư. Khoản 8 Điều này quy định về việc thanh lý dự án đầu tư sau khi dự án đầu tư chấm dứt hoạt động. Theo đó, nhà đầu tư tự thanh lý dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về thanh lý tài sản; đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan; trong quá trình thanh lý dự án đầu tư, nếu nhà đầu tư là tổ chức kinh tế bị giải thể hoặc lâm vào tình trạng phá sản thì việc thanh lý dự án đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về giải thể, phá sản tổ chức kinh tế.

 

DANH SÁCH

THÀNH VIÊN TỔ CÔNG TÁC ĐẶC BIỆT CỦA THỦ TƯỚNG CHÍNH PHỦ VỀ RÀ SOÁT, THÁO GỠ KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC VÀ THÚC ĐẨY THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CÁC BỘ, NGÀNH VÀ ĐỊA PHƯƠNG

1. Ông Phan Chí Hiếu, Thứ trưởng Bộ Tư pháp - Tổ phó Tổ công tác

2. Ông Lương Tam Quang, Thứ trưởng Bộ Công an - Thành viên

3. Ông Nguyễn Minh Vũ, Thứ trưởng Bộ Ngoại giao - Thành viên

4. Ông Phạm Anh Tuấn, Thứ trưởng Bộ Thông tin và Truyền thông - Thành viên

5. Ông Nguyễn Ngọc Đông, Thứ trưởng Bộ Giao thông Vận tải - Thành viên

6. Ông Lê Văn Thanh, Thứ trưởng Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội Thành viên

7. Ông Tạ Anh Tuấn, Thứ trưởng Bộ Tài chính - Thành viên

8. Ông Đặng Hoàng An, Thứ trưởng Bộ Công Thương - Thành viên

9. Ông Bùi Hồng Minh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng - Thành viên

10. Ông Lê Minh Ngân, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - Thành viên

11. Ông Đoàn Văn Việt, Thứ trưởng Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch - Thành viên

12. Ông Phạm Công Tạc, Thứ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ - Thành viên

13. Ông Nguyễn Hoàng Hiệp, Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn - Thành viên

14. Ông Đoàn Thái Sơn, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước - Thành viên

15. Ông Nguyễn Cao Lục, Phó Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ - Thành viên

16. Ông Hồ Sỹ Hùng, Phó Chủ tịch Ủy ban quản lý vốn nhà nước tại doanh nghiệp - Thành viên

17. Bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế - Bộ Xây dựng, Thành viên

18. Ông Nguyễn Mai Dương - Chánh văn phòng Bộ Khoa học và Công nghệ, Thành viên

19. Ông Nguyễn Văn Việt - Vụ trưởng Vụ Kế hoạch Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Thành viên

20. Bà Nguyễn Minh Hằng - Vụ trưởng Vụ Tổng hợp kinh tế Bộ Ngoại giao, Thành viên

21. Ông Nguyễn Thanh Tú, Vụ trưởng Vụ pháp luật dân sự - kinh tế Bộ Tư pháp, Thành viên

22. Ông Đào Trung Chính - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thành viên

23. Ông Bùi Tất Hp - Phó Vụ trưởng Vụ Công nghiệp Văn phòng Chính phủ, Thành viên

24. Bà Đỗ Vũ Anh Thư - Phó Vụ trưởng Vụ Kế hoạch Bộ Công Thương, Thành viên

25. Bà Nguyễn Thị Hồng Liên - Phó Vụ trưởng Vụ Kế hoạch, Tài chính Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Thành viên

26. Bà Nguyễn Thị Quyên - Phó Cục trưởng Cục Việc làm Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội, Thành viên

27. Ông Lê Nam Trung - Phó Vụ trưởng Vụ Kế hoạch - Tài chính Bộ Thông tin và Truyền thông, Thành viên

28. Ông Nguyễn Ngọc Minh - Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý ngoại hối Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thành viên

29. Ông Hồ Đức Thắng - Phó Vụ trưởng Vụ Tổng hợp Ủy ban quản lý vốn nhà nước tại doanh nghiệp, Thành viên

30. Ông Dương Bá Đức - Phó Vụ trưởng Vụ Đầu tư Bộ Tài chính, Thành viên

31. Ông Hoàng Văn thư - Phó Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp Bộ Tài chính, Thành viên

32. Ông Võ Hữu Hiển - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nợ và tài chính đối ngoại Bộ Tài chính, Thành viên

 



1 Được sửa đổi, bổ sung, tại khoản 4 Điều 108 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP

2 Được sửa đổi bổ sung tại khoản 1 Điều 108 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP

3 Được sửa đổi, bổ sung tại khoản 6 Điều 3 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016

4 Được sửa đổi, bổ sung tại khoản 12 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020

5 được sửa đổi, bổ sung tại các khoản 6 và 7 Điều 108 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 16/3/2021 của Chính phủ

6 Được sửa đổi, bổ sung tại khoản 5 Điều 108 Nghị số 31/2021/NĐ-CP

7 Được sửa đổi, bổ sung tại các khoản 6 và 7 Điều 108 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

8 Được sửa đổi, bổ sung tại điểm a khoản 29 Điều 89 Nghị định số 35/2021/NĐ-CP

9 Được sửa đổi, bổ sung tại khoản 5 Điều 108 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

10 Được sửa đổi tại Điều 108 Nghị định 31/20201/NĐ-CP.

11 Được sửa đổi tại khoản 2 Điều 108 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

12 Được sửa đổi tại khoản 1 Điều 108 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.

13 Được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 30/2021/NĐ-CP.

14 Được sửa đổi, bổ sung tại Điều 108 Nghị định 31/2021/NĐ-CP

15 Được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 108 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

16 Được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 108 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

17 Được sửa đổi, bổ sung tại khoản 9 Điều 108 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

18 Được sửa đổi, bổ sung tại khoản 6 Điều 108 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

19 Được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

PRIME MINISTER’S SPECIAL WORKING GROUP ON REVIEW AND RELIEF OF PROBLEMS AND DIFFICULTIES, AND ENHANCEMENT OF IMPLEMENTATION OF INVESTMENT PROJECTS
-------

SOCIALIST REPUBLIC OF VIETNAM
Independence - Freedom – Happiness
---------------

No. 2541/CV-TCT
Re. providing guidance on implementing business investment projects according to provisions of law.

Hanoi, April 18, 2022

 

To: The People’s Committees of provinces and central-affiliated cities

Implementing the Prime Minister's Decision No. 1242/QD-TTg dated July 16, 2021 on review and relief of problems and difficulties and enhancement of implementation of investment projects falling within the remit of ministries, central and local authorities, the Ministry of Planning and Investment cooperated with ministries and central authorities in reviewing, consolidating and reporting problems and difficulties in the implementation of business investment projects mentioned in Official Dispatch No. 7521/BKHDT-PC dated November 01, 2021 to the Permanent Deputy Prime Minister Pham Binh Minh, the Head of the Working Group.

Implementing the direction of the Permanent Deputy Prime Minister mentioned in Official Dispatch No. 8393/VPCP-CN dated November 16, 2021 and Notification No. 80/TB-VPCP dated March 23, 2022 of the Office of the Government, the Ministry of Planning and Investment provides guidance on implementing business investment projects according to provisions of law (Appendices enclosed with).

For your information and compliance./.

 

 

ON BEHALF OF Working group
PP.
HEAD
Deputy Head




Deputy Minister of Planning and Investment
Tran Duy Dong

 

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



Guidance on implementing business investment projects according to provisions of law
(enclosed with Official Dispatch No. 2541/CV-TCT dated April 15, 2022 of the Prime Minister’s Special Working Group)

I. Contents related to procedures for investor selection, investment guideline approval and investment registration certificate issuance

1. Concerning an investment project to build headquarters and offices or carry out commercial works, is it necessary to meet the condition for determining whether the investment project uses land that the project belongs to a residential housing development plan or program in accordance with regulations of law on housing as prescribed in Article 11 of Decree No. 25/2020/ND-CP?  

Answer:

According to the provisions in clause 3 Article 11 of Decree No. 25/2020/ND-CP dated February 28, 2020 elaborating certain articles of the Law on Procurement in terms of investor selection [1], a land-based investment project is subject to investor selection in accordance with the provisions of this Decree if the project belongs to a residential housing development plan or program in accordance with regulations of law on housing; an urban development program (if any) in accordance with regulations of law on urban development.

Thus, according to the above regulations, the condition that the project belongs to a residential housing development program or plan only applies in cases where the investment objective or activity of the land-based project is housing construction; therefore, this condition is not applied to investment projects to build headquarters, offices, or carry out commercial works of which investment objectives or activities are not housing construction.

2. Are investment projects to build and trade industrial park infrastructure subject to auctions of land use rights (LURs) or bidding for investors?

Answer:

According to Appendix IX enclosed with Decree No. 15/2021/ND-CP dated March 03, 2021 of the Government elaborating certain regulations on management of construction investment projects, an investment project to build infrastructure of an industrial park or an export processing zone is classified as a multi-purpose construction project (not a civil engineering project). Thus, the project does not have to undergo bidding for selection of investors as specified in point b clause 1 Article 1 of Decree No. 25/2020/ND-CP [2].

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



Thus, investment projects to build and trade infrastructure of industrial parks or export processing zones are not subject to auctions of LURs and bidding for investors as specified in Article 14b of Decree No. 43/2014/ND-CP dated May 15, 2014 of the Government elaborating certain articles of the Land Law [4].

If two investors or more in an investment project have submitted valid applications for project execution at one location, the investor selection shall comply with the provisions in clause 7 Article 29 of Decree No. 31/2021/ND-CP dated March 26, 2021 of the Government elaborating the Law on Investment.

Section 1 Chapter II of the Law on Bidding (Article 20, Article 22) provides for investor selection methods including competitive bidding and direct contracting, etc.; Article 21 of this Law provides for limited bidding which is applied in cases where packages have high technical requirements or involve special techniques that can only be satisfied by some bidders (not applicable in case of investor selection).

In addition, according to Article 13 and Article 16 of Decree No. 25/2020/ND-CP dated February 28, 2020 of the Government elaborating the Law on Bidding in terms of investor selection [5], the preliminary evaluation of the capacity and experience of investors applying for project execution for determining the number of investors that apply for the project execution and are qualified in terms of the capacity and experience shall be a basis for following procedures for investor approval or organizing competitive bidding for investor selection.

The compulsory competitive bidding mentioned in this case is reasonable for the above-mentioned regulations in order to ensure the fairness, transparency and selection of investors qualified for project execution.

4. How is an investor selected among eligible investors under bidding laws when at least 02 (two) investors have submitted their proposals for an investment project specified in clause 7 Article 29 of Decree No. 31/2021/ND-CP?

Answer:

According to the provisions in clause 7 Article 29 of Decree No. 31/2021/ND-CP, in case an investment project is not subject to a LUR auction or bidding for investor selection but at least 02 investors have submitted valid applications for investment project execution at one location, the investment guideline approving authority shall consider granting approval for investment guidelines and assign a competent regulatory authority to select to apply the law on bidding to select an investor among the investors that have submitted valid applications.

In this case, the competent regulatory authority specifically determines the terms and conditions to be complied with according to the law on bidding and other laws, ensuring fairness, transparency and economic efficiency according to the provisions in Point b, Clause 2, Article 1 of Decree No. 25/2020/ND-CP.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



Answer:

Regulations on specialized agencies affiliated to the Provincial People's Committees, agencies affiliated to the Provincial People's Committees, and district-level People's Committees that prepare project proposals specified in Clause 2, Article 12 of Decree No. 25/2020/ND-CP [6] only apply to land-based investment projects that are not subject to investment guideline approval according to the provisions of investment law.

For land-based investment projects subject to investment guideline approval according to the provisions of investment law, Decree No. 31/2021/ND-CP shall be complied with.

Therefore, there is no contradiction between the regulations on agencies preparing project proposals according to Decree No. 25/2020/ND-CP and Decree No. 31/2021/ND-CP.

6.  What to do if there are at least two investors meet the preliminary requirements for capacity and experience, but then one investor requests in writing not to participate in bidding for project execution, and there is only one qualified investor left?

Answer:

The preparation, submission of applications, evaluation of investors’ capacity and experience and investor selection shall comply with the provisions in Article 13 and Article 16 of Decree No. 25/2020/ND-CP. 7 According to these regulations, the preliminary evaluation of the capacity and experience of investors applying for project execution for determining the number of investors that are qualified in terms of the capacity and experience shall be a basis for following procedures for investor approval or making competitive bidding for investor selection.

In case there are at least 02 interested investors who were qualified in terms of the capacity and experience, competitive bidding must be carried out to select investors for project execution,  regardless of the qualified investors’ rejections in writing.

7. In case there are at least two investors meet requirements of pre-qualification under Decree No. 30/2015/ND-CP, must the bidding documents be made in accordance with the provisions of Decree No. 30/2015/ND-CP or Decree No. 25/2020/ND-CP?

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



According to Clause 3, Article 90, Decree No. 25/2020/ND-CP [8] and Point b, Clause 1, Article 7, Circular No. 09/2021/TT-BKHDT providing for the transition applicable to projects of which prequalification documents have been issued before the effective date of Decree No. 25/2020/ND-CP, the content of bidding documents is developed according to the provisions of Decree No. 30/2015/ND-CP and Circular No. 16/2016/TT-BKHDT dated December 16, 2016 of the Minister of Planning and Investment providing guidance on preparation of request for proposals, bidding documents for selection of investors carrying out land-based projects and provisions of law on land, housing, real estate business, investment and construction which are effective at the time of approval of bidding documents.

8. If the investors wish to participate in bidding for the land zone in which the project is executed to achieve an objective (e.g. packaging production) other than one of the project's objectives such as deciding approval for investment guidelines (e.g. garment processing), how will the bidding be organized?

Answer:

According to the provisions in clause 1 and clause 2 Article 29 of the Law on Investment, the investor selection by bidding shall be made after investment guideline approval.

According to the provisions in Article 12 of Decree No. 25/2020/ND-CP [9], if a project is subject to investment guideline approval under provisions of law on investment, the investment guideline approval decision shall be the written decision to approve the list of land-based investment projects as well. Pursuant to the investment guideline approval decision of the project under provisions of law on investment, the Planning and Investment Department shall cooperate with relevant agencies in determining preliminary requirements in terms of capacity and experience of investors, and reporting them to the Provincial People’s Committee for approval before disclosing the list of projects, etc.

Thus, in principle, the selection of investors in this case is made on the basis of the investment guideline approval decision.

In addition, pursuant to clause 2 Article 17 of the Law on Bidding, the bidding will be cancelled in case of “change in the investment objectives or scale recorded in the bidding documents or request for proposals”.

Therefore, it is required to consider specifically the actual situations that arise during the investor selection to have a basis for implementing the above regulations.

9. After the investment guideline decision is approved, will the Project List announced by Department of Planning and Investment or agency organizing bidding?

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



According to the provisions of Clause 4, Article 12 of Decree No. 25/2020/ND-CP, [10] the Department of Planning and Investment or the Economic Zone Management Board shall announce the Project List.

10. According to the provisions in Article 10 of Decree No. 25/2020/ND-CP, international bidding shall be carried out if the total estimated cost of a project is at least 800 billion VND and at least two investors are qualified in terms of capacity and experience, including at least one foreign investor. Thus if the total estimated cost of a project is at least 800 billion VND, must the list of projects or the invitation for expression of interest (EOI) be made in both Vietnamese and English upon updating?

Answer:

According to clause 4 Article 4 of Decree No. 25/2020/ND-CP [11], in addition to the responsibility to publish the information specified in Clause 1.c of this Article, information about any land-based investment project whose total estimated cost (excluding cost of compensation, assistance and relocation, land levy, land rent) is at least 800 billion must be published on the Provincial People’s Committee’s website (if any) in both English and Vietnamese.

Pursuant to the regulation above, the invitation for EOI and the list of land-based investment projects must be published on the national bidding network system in both English and Vietnamese. Currently, English language is currently available on the system.

11. Are investment projects to build urban areas and residential areas with a population of less than 4.000 people or less than 20 hectares subject to the provisions of Point b, Clause 1, Article 1 of Decree 25/2020/ND-CP?

Answer:

According to point b clause 1 Article 1 of Decree No. 25/2020/ND-CP [12], the bidding for investor selection shall be made if investment projects use land for construction of urban areas; construction of civil works having one or more functions, including commercial housing; office buildings; commercial and services works.

Thus, investment projects that have land for construction of urban areas; construction of civil works serving one or multiple purposes, including commercial housing are carried out if the bidding is made according to the provisions in point b clause 1 Article 1 of Decree No. 25/2020/ND-CP mentioned above. Conditions for determination of land-based investment projects shall comply with the provisions in Article 11 of this Decree.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



Answer:

According to the provision in clause 1 Article 29 of Decree No. 31/2021/ND-CP, if an investment project has objectives and contents subject to approval for its investment guidelines by different investment guideline approving authorities, the highest authorized authority shall grant approval for investment guidelines of the entire project. Thus, this provision and related provisions in Articles 30, 31 and 32 of the Law on Investment are the basis for determination of the power to approve investment guidelines for projects having mixed objectives.

13. What other cases specified in Point d, Clause 4, Article 29 of the Law on Investment are not subject to auction or bidding according to the provisions of law?

Answer:

Other cases that are not subject to auction or bidding in accordance with the provisions of law are specified in point d clause 4 Article 29 of the Law on Investment, clause 2 and point dd clause 5 Article 29 of Decree No. 31/2021/ND-CP.

Thus, other cases that are not subject to LUR auctions or bidding for investor selection are those that are not subject to LUR auctions or bidding for investor selection in accordance with the provisions of law on land, bidding and related laws.

14. Is the investment guideline approval compulsory if a mineral extraction project is subject to mining right auction? The auction for mining rights (if any) has to be carried out before or after investment guidelines are approved?

Answer:

According to clause 1 Article 32 of the Law on Investment, the provincial People’s Committees shall grant approval for investment guidelines of investment projects with proposal for land allocation or lease by the State without auction or bidding and investment projects with proposal for land repurposing.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



The auction of mineral extraction rights shall be conducted according to the provisions in Article 16 of Decree No. 22/2012/ND-CP dated March 26, 2012 of the Government on auction of mineral extraction rights. Thus, applications for auction of mineral extraction rights do not require containing written approvals for investment guidelines.

15. If an investment project is included on the list of projects to encourage investment in agriculture and rural areas that was approved by the provincial People's Committee, does it have to obtain the investment guideline approval according to the Law on Investment or it only needs to comply with point b clause 1 Article 16 of Decree No. 57/2018/ND-CP (in case only one enterprise submitted the application)?

Answer:

According to clause 2 Article 156 of the Law on Promulgation of legislative documents, if various legislative documents contain different regulations on the same issue, the superior document shall apply. Thus, it is required to follow investment guideline approval procedures under the provisions of the Law on Investment if projects to encourage investment in agriculture and rural areas are subject to investment guideline approval according to the provisions in Articles 30, 31 and 32 of the Law on Investment.

16. Regarding a project subject to investment guideline approval by the Provincial People’s Committee, if the project has had the LUR auction plan approved by a competent regulatory agency and the auction has not been conducted according to provisions of law on land before January 01, 2021, or the project is subject to LUR auction which is being conducted according to provisions of law on land and the auction result is not available before January 01, 2021, is it required to follow procedures for approval for both investment guidelines and investors after a decision to recognize the successful LUR auction is issued?

Answer:

Article 120 of Decree No. 31/2021/ND-CP provides for procedures applicable to projects that have had the LUR auction plans approved by competent regulatory agencies and the auctions have not been conducted yet according to provisions of law on land before January 01, 2021, or projects subject to LUR auctions that are being conducted according to provisions of law on land and the auction result is not available before January 1/1/2021.

According to the provision in clause 3 Article 120 of Decree No. 31/2021/ND-CP, if the project is not subject to approval for its investment guidelines by the National Assembly or Prime Minister as prescribed in Articles 30 and 31 of the Law on Investment, the investor shall follow the procedures for issuance of the investment registration certificate (if any) without having to follow the procedures for investment guideline approval according to regulations of the Law on Investment and this Decree.

17. Is it necessary to follow investment guideline approval procedures for projects with proposal for land allocation or lease by the State by auction or bidding of the provincial People’s Committees ?

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



According to clause 2 Article 29 of the Law on Investment, the selection of investors carrying projects in accordance with the provisions in points a and b clause 1 of this Article shall be done after investment guideline approval, except in cases where investment projects are not subject to investment guideline approval.

According to the provisions in clause 2 Article 29 of Decree No. 31/2021/ND-CP dated March 26, 2021 of the Government on elaboration of some articles of the law on investment, for an investment project subject to approval for its investment guidelines specified in Articles 30, 31 and 32 of the Law on Investment, the investment guideline approving authority shall consider approving investment guidelines and decide on the method of investor selection through LUR auction, bidding for investor selection, or approval for both investment guidelines and investor.

According to the provisions in point a clause 1 Article 32 of the Law on Investment, the provincial People’s Committees shall grant approval for investment guidelines of investment projects with proposal for land allocation or lease by the State without auction or bidding or receipt of LURs by transfer and investment projects with proposal for land repurposing.

Pursuant to the regulations above, investment projects with proposal for land allocation or land lease by the State through LUR auction or bidding for investor selection that do not fall under the provisions in Articles 30 and 31 and points b, c and d clause 1 Article 32 of the Law on Investment are not subject to investment guideline approval before LUR auction or bidding for investor selection.

18. According to clause 5 Article 29 of Decree No. 31/2021/ND-CP, before approving investment guidelines, it is required to have written permission for receipt of LURs of agricultural land by conveyance, capital contribution or lease to carry out investment projects for non-agricultural manufacture and business in accordance with provisions of law on land.

According to Article 73 of the Land Law, developers of projects for manufacture and business are entitled to come to agreements on receipt of LURs by conveyance, capital contribution or lease to carry out the projects after identifying the project developers (after approval for investment guidelines and investors).

If so, does Clause 5, Article 29 of Decree No. 31/2021/ND-CP conflict with the provisions in Article 73 of the Land Law?

Answer:

Point b clause 5 Article 29 Article 31 of Decree No. 31/2021/ND-CP provides for competent regulatory agencies shall grant permission for receipt of LURs of agricultural land by conveyance, capital contribution or lease to carry out investment projects for non-agricultural manufacture and business in accordance with provisions of law on land”.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



Article 73 of the Land Law solely provides general regulations on the use of land whose LURs received by conveyance, capital contribution or lease for manufacture and business (no regulations on conditions for receipt of LURs of agricultural land by conveyance, capital contribution, or lease to implement investment projects for non-agricultural production and business).

Thus, the provisions in point b clause 5 Article 29 of Decree No. 31/2021/ND-CP are completely consistent with Article 193 and are not contradictory to Article 73 of the Land Law.

19. For a land-based investment project (large area, multiple purposes, including: urban areas, services, commerce, sports, golf courses, etc.) Is it necessary to separate the golf course project into an independent project?

Answer:

The requirement for submitting proposal for separating the golf course project included in a project to build a recreational-tourism area with a golf course into an independent project as prescribed in Clause 2, Article 10 of Decree No. 52/2020/ND-CP on golf course investment and business has been repealed in Clause 1, Article 107 of Decree No. 31/2021/ND-CP.

20. How is the appraisal of the project's conformity with national planning, regional planning, or provincial planning carried out in cases where the province's master plan for socio-economic development up to 2020 has expired and the master plan for the next phase has not been approved because many specialized plans must be integrated into the master plan?

Answer:

The appraisal of an investment project's conformity with planning as specified in point a clause 3 Article 33 of the Law on Investment shall comply with clause 7 Article 31 of Decree No. 31/2021/ND-CP. Accordingly, in cases where national planning, regional planning, and provincial planning has not been decided or approved according to the provisions of the Planning Law, the assessment of the investment project's conformity with those planning will be carried out on the basis of assessing the conformity of the investment project with the planning according to the provisions of point c, clause 1, Article 59 of this Law on the implementation of planning integrated into the national planning, regional planning or provincial planning and the Government's Resolution promulgating the List of planning integrated into these planning.

In cases where planning integrated into national planning, regional planning, or provincial planning expires before the national planning, regional planning, or provincial planning is decided or approved, the duration of that planning will be extended until the national planning, regional planning, or provincial planning is decided or approved.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



Answer:

According to the provisions in clause 3 Article 33 of the Law on Investment, the appraisal of proposal for investment guideline approval includes assessment of the investment project's conformity with the national planning, regional planning, provincial planning, etc. The content of the provincial planning has been specifically determined in Article 28 of Decree No. 37/2019/ND-CP dated May 7, 2019 elaborating certain articles of the Law on Planning. Accordingly, land use planning has been integrated into provincial planning and includes content on arrangements for land distribution and zoning by functional areas and by land types to each district-level administrative division, etc. Therefore, when assessing the project's conformity with the provincial planning in Clause 3, Article 33 of the Investment Law, the contents of conformity with the land use planning are included.

According to the provisions in clause 7 Article 31 of Decree No. 31/2021/ND-CP, in cases where national planning, regional planning, or provincial planning has not been decided or approved according to the provisions of the Planning Law, the assessment of the investment project's conformity with those planning will be carried out on the basis of assessing the conformity of the investment project with the planning according to the provisions of point c, clause 1, Article 59 of this Law on the implementation of planning integrated into the national planning, regional planning or provincial planning and the Government's Resolution promulgating the List of planning integrated into these planning.

22. According to Article 65 of the Mineral Law, in case of a project to explore and exploit minerals belonging to a mineral exploration and exploitation area, the Ministry of Natural Resources and Environment shall decide on Bauxite exploration and exploitation before the project is approved or licensed. How is the appraisal of estimated land area carried out when approving investment guidelines of the approved project to explore and exploit minerals belonging to the Bauxite exploration and exploitation area?

Answer:

The appraisal of proposal for investment guideline approval, including assessment of the investment project’s conformity with national planning, regional planning, provincial planning, estimated land area, capacity to meet conditions for land allocation, land lease, etc. shall comply with the provisions in clauses 3 and 4 Article 33 of the Law on Investment.

Regarding this content, when approving investment guidelines of a project to explore and exploit minerals belonging to a mineral exploration and exploitation area, it is required to consider the requirements and conditions for implementing the investment project according to the relevant regulations in Article 65 Law on Minerals, Article 3 and Article 8 of Decree No. 51/2021/ND-CP dated April 1, 2021 on mineral management in national mineral reserve areas.

23. What regulations have to be followed when making lists of projects at risk of adverse impact on the environment serving project appraisal and project technology appraisal according to the provisions of Point dd, Clause 3, Article 33 of the Law on Investment and Point b, Clause 2, Article 13 of the Law on Technology Transfer?

Answer:

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



24. According to regulations, enquired authorities shall give response and take responsibility for their opinions; if an authority fails to give any opinion, it is considered that it concurs with the contents. This is impractical because the provincial People’s Committee can still disagree, in which case re-appraisal will take a lot of time.

Answer:

According to point b clause 2 Article 6 of Decree No. 31/2021/ND-CP, the enquired authorities shall give response by the prescribed deadline and take responsibility for their opinions within their functions and duties; if an authority fails to give any opinion by the aforementioned deadline, it is considered that it concurs with the contents under its management.

Thus, it is required that the People’s Committees of provinces directs Departments and local authorities of the provinces to improve the effectiveness of coordination in the process of enquiring and giving opinions on the investment project appraisal by the prescribed deadline according to the provisions of the Law on Investment and Decree No. 31/2021/ND-CP.

25. What are other documents included when determining the right to use a location to carry out the investment project according to the provisions of Point dd, Clause 1, Article 33 of the Law on Investment?

Answer:

According to the provisions in point dd clause 1 Article 33 of the Law on Investment, an application for approval for investment guidelines of an investment project proposed by an investor includes a copy of the document regarding the LURs or other document identifying the right to use the location for execution of the investment project if the project does not require the State to allocate or lease out land or to permit land repurposing.

According to the provisions in Article 189 of the Civil Code, right to use means the right to exploit the uses of, and to enjoy the yield and income derived from, property; The right to use may be transferred to another person upon an agreement or as prescribed by law. Accordingly, the right to use the premises is specified in real estate donation contracts (Article 459 of the Civil Code), house lease contracts, contracts for house lease for other purposes (Article 472 of the Civil Code), contracts for borrowing property (Article 494 of the Civil Code), contracts of LURs (Article 500 of the Civil Code), etc.

Pursuant to the regulations above, the right to use the location will be shown on different documents according to each specific case. Thus, it is required to base on the documents and documents prescribed by the Civil Code to consider the investor's right to use the location.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



Answer:

According to the provisions of Clause 4, Article 29 of the Law on Investment, approval of both investment guidelines and investor is granted in cases where the investor has land use rights. Therefore, in case the company is an investor but does not have land use rights, there is no basis to approve both investment guidelines and investor of the project.

27. Is the investor's ability to meet financial conditions as prescribed in Point a, Clause 2, Article 14 of Decree No. 43/2014/ND-CP considered before land allocation or at the time of investment guideline approval.

Answer:

The approval of investment guidelines under the provisions of the Law on Investment and land allocation under the provisions of the Land Law is independent procedures.

Regarding the investment guideline approval, according to the provisions in clause 4 Article 33 of the Law on Investment, contents of appraisal of proposal for approval for both investment guidelines and investor include the ability to satisfy the conditions for land allocation or land lease in the case of land allocation or land lease without auction of the land use right or bidding for investor selection; the ability to satisfy the conditions for land repurposing if the project involves land repurposing.

According to the provisions in clause 8 Article 31 of Decree No. 31/2021/ND-CP, contents of appraisal of the proposal for approval for both investment guidelines and investor include: the contents in Clause 4 Article 33 of the Law on Investment; legal bases and conditions for investor approval prescribed in Clause 1 Article 29 of the Law on Investment and Article 29 of this Decree; assessment of satisfaction of conditions in accordance with regulations of law on construction, housing, urban development and real estate business (for projects on investment in residential housing and urban area construction and real estate business).

Pursuant to the regulations above, the project appraisal agency shall consider the investment project's ability to meet the conditions for land allocation, land lease, or land repurposing at the time of investment guideline approval. Specific conditions for persons whose land is received from the State by allocation, lease or permission for repurposing for carrying out investment projects are prescribed in Article 14 of Decree No. 43/2014/ND-CP.

28. The consideration of eligibility requirements for project developers according to the provisions of the Housing Law and Land Law during the housing project investment guideline appraisal process is given in what manner, as investment laws and guidelines for the Law on Bidding in terms of investor selection only specify requirements related to the capacity and experience of investors, without addressing this content?

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



Answer:

- Point c clause 8 Article 31 of Decree No. 31/2021/ND-CP provides for contents of appraisal of the proposal for approval for both investment guidelines and investor including assessment of satisfaction of conditions in accordance with regulations of law on construction, housing, urban development and real estate business (for projects on investment in residential housing and urban area construction and real estate business).

- Point a clause 3 Article 9 of Decree No. 99/2015/ND-CP [13] provides for contents of enquiry as to appraisal of eligibility requirements for project developers by competent regulatory agencies.

- The form of bidding documents under Circular No. 09/2021/TT-BKHDT dated November 16, 2021 of the Ministry of Planning and Investment providing guidance on the implementation of Decree No. 25/2020/ND-CP dated February 28, 2020 elaborating certain Articles of the Law on Bidding in terms of investor selection has provided guidelines for requirements prescribed in laws on land, housing and real estate business including investor selection criteria.

Therefore, it is required to consider the eligibility requirements for selected investors in investment projects according to the above regulations.

29. Clause 7 Article 29 of Decree No. 31/2021/ND-CP provides for: If at least two investors submit valid applications for investment project execution at one location, investment registration authority shall follow the procedures for investment guideline approval in the form of bidding for investor selection. However, if the project is not included in the approved list of projects subject to land expropriation according to provisions of law on land (such as mixed residential and commercial projects), is it added to the list of projects subject to land expropriation approved by the provincial People's Council according to Article 62 of the Land Law 2013? Is the land cleared by the State?

Answer:

The projects that are subject to land expropriation for socio-economic development in the national/public interest are prescribed in Article 62 of the Land Law. Accordingly, Article 62 does not provide for cases of land expropriation for carrying out mixed residential and commercial projects.

30. Article 52 of the Land Law provides for that the basis for land repurposing is the estimated land area of the project. Thus, the Land Law prescribes that the project must be subject to guideline approval in advance before deciding on land repurposing. However, clause 4 Article 29 of the Law on Investment lays down that land must be converted into homestead land before developing guidelines. Is it contradictory to the provisions in Article 52 of the Land Law?

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



Clause 4 Article 29 of the Law on Investment provides regulations on approval of both investment guidelines and investors without LUR auctions or bidding for investor selection in cases where the investors have LURs (no regulations on converting land into homestead land before investment guideline approval).

Previously, according to the provisions of Clause 1, Article 23 of the Housing Law (amended at Point c, Clause 1, Article 75 of the Investment Law), if investors have lawful rights to use homestead land and other types of land and are permitted by competent authorities to convert them to homestead land, such land can also be used for execution of commercial housing projects.”

However, this regulation has been amended in Article 4 of Law No. 03/2022/QH15 dated January 11, 2022. Accordingly, the requirement "other types of land must be permitted by competent regulatory agencies to be converted to homestead land" has been abolished. And, Article 4 of Law No. 03/2022/QH15 dated January 11, 2022 stipulates the following procedures: After the competent authority grants an approval for both investment guidelines and the investor as per the investment law, the investor shall apply for land repurposing if so required by the project and fulfil the financial obligations as per the land law.

31. If land-based non-agricultural production and business projects are not subject to land expropriation by the state (such as gas stations, warehouses, factories, shopping centers, etc.), and the investors have land use rights through written agreements, memorandums or contracts for future sale or purchase between individuals holding land title and enterprises requesting project execution, are they qualified for investment guideline approval?

 Answer:

According to the provisions of Point d, Clause 2, Article 31 of Decree No. 31/2021/ND-CP, the investor must submit a valid copy of the competent People’s Committee’s written approval for receipt of LURs by conveyance, capital contribution or lease for project execution and valid copies of other documents containing agreement on use of location for project execution in the case of proposal for approval for both investment guidelines and investor with regard to the investor receiving LURs of agricultural land by conveyance, capital contribution or lease for execution of the project on non-agricultural production or business as prescribed in Point b Clause 4 Article 29 of the Law on Investment.

32. The approval for investment guidelines of a housing development and business project that is not included in housing development programs, plans, or urban development programs of a province is difficult because the Provincial People's Committee must develop a housing development program of the province (including both urban and rural areas) for each period of 5 years and 10 years or longer and submit it to the People's Council at the same level for adoption before approval according to the provisions in Article 169 of the Housing Law.

Answer:

According to the provisions of point e, clause 3, Article 33 of the Law on Investment, the content of appraisal of proposal for investment guideline approval includes assessment of the investment project’s conformity with the objectives and orientation of urban development, housing development programs and plans, etc.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



33. The procedures for approving investment guidelines of urban area projects and urban beautification projects that are subject to land expropriation according to Article 62 of the Land Law, but are not yet included in the list of land expropriation will be followed in the local context, does the Provincial People's Council only adopt the list of land expropriation for projects whose investment guidelines have been approved?

Answer:

Clause 3 Article 45 of the Land Law provides for “The Provincial-level People’s Committees shall submit the lists of projects subject to land expropriation specified in Clause 3, Article 62 of this Law to the People’s Councils at the same level for adoption, before approving the district-level annual land use plans”.

Previously, according to the provisions in clause 6 Article 56 of Circular No. 29/2014/TT-BTNMT dated June 2, 2014 providing detailed regulations on establishment and adjustment of land use planning and plans, one of the district-level annual land use planning tasks was to determine the scale and location of construction works, projects, etc. using land for the purposes specified in Articles 61 and 62 of the Land Law to serve land expropriation. For projects not funded by the state budget, written investment guideline approvals from competent regulatory agencies are required.

However, this regulation has been amended in Clause 6, Article 46 of Circular No. 01/2021/TT-BTNMT dated April 12, 2021 of the Ministry of Natural Resources and Environment providing technical regulations on development and adjustment of land use planning and plans (replacing Circular No. 29/2014/TT-BTNMT). Accordingly, it is required to have written investment guideline approvals for projects that are not funded by the state budget are required has been abolished.

Thus, land laws do not require that the lists of projects subject to land expropriation must be adopted after the projects’ investment guidelines have been approved.

34. What are the documents proving that the land has been (or has not been) cleared (if any), documents proving that the project is not included in the list of projects subject to land expropriation adopted by the provincial People's Council?

Answer:

According to the provisions in Clause 3 Article 45 of the Land Law, “The Provincial-level People’s Committees shall submit the lists of projects subject to land expropriation specified in Clause 3, Article 62 of this Law to the People’s Councils at the same level for adoption, before approving the district-level annual land use plans”;

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



It is required to base on the list of projects subject to land expropriation according to the above regulations to identify projects that are not on the list of projects subject to land expropriation.

35. What are the procedures for approving investment guidelines of production and business projects whose land is directly leased from the State in industrial parks?

Answer:

According to the provisions in clause 2 Article 32 of the Law on Investment, the investment guidelines of the investment projects in Points a, b and d Clause 1 of this Article executed in industrial parks, export-processing zones, hi-tech zones and economic zones in conformity with planning approved by competent authorities shall be approved by management boards of such industrial parks, export-processing zones, hi-tech zones and economic zones.

Thus, in case of direct lease of land from the State for execution of investment projects in industrial parks, it is required to consider executing in accordance with the above regulations.

36. What are procedures for execution of projects subject to land allocation, land lease or permission for land repurposing of households and individuals that are not subject to written approval by the provincial People's Committees according to the provisions in Point a, Clause 1, Article 32 of the Law on Investment? In case a business household leases land for production investment (excluding the area of the land) or trade in services (with an area of less than 0.5 hectares), is it required to develop investment guidelines or only follow land procedures?

Answer:

According to the provisions in point a clause 1 Article 32 of the Law on Investment, the provincial People’s Committees shall grant approval for investment guidelines of investment projects with proposal for land allocation or lease by the State without auction or bidding or receipt of LURs by transfer and investment projects with proposal for land repurposing, except for projects with proposal for land allocation, land lease and permission for land repurposing of households and individuals that are not subject to written approval by the provincial People's Committees

According to the provisions in point a clause 2 Article 59 of the Land Law, it is required to have written approvals by the provincial People’s Committees before deciding to lease out land or grant permission to convert agricultural land into commercial land with the area of 0,5 ha or more to individuals and households.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



37. Is the appraisal of estimated land area in the period of investment guideline approval made by the Departments of Natural Resources and Environment?

Answer:

- According to the provisions in clauses 3 and 4 Article 33 of the Law on Investment, the content of appraisal of the investment guideline approval, including the assessment of estimated land area and ability to satisfy the conditions for land allocation or land lease in the case of land allocation or land lease without LUR auction or bidding for investor selection; the ability to satisfy the conditions for land repurposing if the project involves land repurposing, is one of the contents of appraisal when approving investment guidelines.

According to the provisions in clause 2 Article 36 of the Law on Investment, the investment registration authority shall send relevant documents to relevant regulatory agencies to seek their opinions about the contents specified in Article 33 of this Law.

Thus, the Departments of Natural Resources and Environment shall appraise the above contents within their jurisdiction when being enquired about the appraisal of investment guidelines.

38. The provincial People's Councils have authority to decide forest repurposing guidelines, while the provincial People’s Committees have authority to approve investment guidelines according to the provisions of the Investment Law. Is the authority to approve investment guidelines contradictory to the authority to approve forest repurposing?

Answer:

Procedures for approving investment guidelines and procedures for approving forest repurposing are independent procedures, with different content, requirements, order, authority and state management objectives. Thus, the authority to decide forest repurposing guidelines under the provisions of the Law on Forestry and Decree No. 83/2020/ND-CP does not contradict the authority to approve investment guidelines under the Law on Investment.

39. What are documents proving financial capacity of investors that are newly formed organizations? How to make sure the time of project proposal does not coincide with the financial reporting period?

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



Point c clause 1 Article 33 of the Law on Investment provides for: “Document(s) proving the financial capacity of an investor including at least one of the following documents: the investor’s financial statements for the last two years; commitment of a parent company to provide financial support; commitment of a financial institution to provide financial support; guarantee for the investor’s financial capacity; other document proving the investor’s financial capacity”.

Thus, the investor that is a newly formed organization may submit documents proving its financial capacity such as commitment of a parent company to provide financial support; commitment of a financial institution to provide financial support; guarantee for the investor’s financial capacity; other document proving the investor’s financial capacity.

40. For investment projects with a large total investment capital, there is no requirement that the investor's financial statements must be independently audited, causing difficulties in verifying the authenticity of the investor's financial statements.

According to point c clause 1 Article 33 of the Law on Investment, an application for approval for investment guidelines of an investment project proposed by an investor includes document(s) proving the financial capacity of the investor (including at least one of the following documents: the investor’s financial statements for the last two years; commitment of a parent company to provide financial support; commitment of a financial institution to provide financial support; guarantee for the investor’s financial capacity; other document proving the investor’s financial capacity).

Point a clause 1 Article 6 of Decree No. 31/2021/ND-CP provided for: “Every investor shall take legal responsibility for the legitimacy, accuracy and truthfulness of their application and documents submitted to competent authorities”.

The independent audit of financial statements shall comply with the provisions of law on accounting and auditing.

Thus, it is required to consider the investor’s financial statements according the regulations above and provisions of law on accounting and auditing.

In addition, in cases where it is necessary to determine the basis for tax calculation, the competent regulatory authority may require independent assessment of the value of the investment capital in accordance with the provisions of Article 45 of the Law on Investment and Article 28 of Decree No. 31/2021/ND-CP.

41. What are other documents proving financial capacity of an investor under the provisions of point c clause 1 Article 33 of the Law on Investment of 2020?

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



The documents proving financial capacity are specified in point c clause 1 Article 33 of the Law on Investment. An investment registration authority is required to, based on the actual documents of an investment project, determine other valuable documents proving the investor's financial capacity to carry out such investment project in addition to documents such as the investor’s financial statements for the last two years; commitment of a parent company to provide financial support; commitment of a financial institution to provide financial support; guarantee for the investor’s financial capacity.

42. The Law on Construction, the Law on Real Estate Business, the Law on Bidding, and the Law on Urban Planning 2009 all stipulate that the project developer is the subject directly carrying out a project. However, Decree No. 31/2021/ND-CP, Circular No. 03/2021/TT-BKHDT and Decree No. 25/2021/ND-CP do not provide regulations on project developers. How are the rights, obligations and responsibilities of a project developer during the project execution (after the investor is selected) determined?

Answer:

Article 7 of the Law on Construction (amended in Clause 4, Article 1 of Law No. 62/2020/QH14) elaborates the determination of project developers for projects funded by public investment, projects funded by non-public state investment, PPP projects and projects funded by other sources. Accordingly, the project developer of a project, which is funded by lawful investment sources of organizations and individuals, (project funded by other sources), for which the law on investment requires selection of investor for project execution, is an investor approved by a competent regulatory authority. Where multiple investors involve in the project, they may establish an organization or authorize a qualified investor to act as the project developer. If relevant laws stipulate the selection and certification of project developer, such selection and certification of project developer must meet relevant conditions and comply with relevant laws.

According to the provisions of Point d, Clause 3, Article 4 of the Law on Investment, execution of construction, housing and urban area projects is in compliance with the Law on Construction, Law on Housing and Law on Real Estate Business after a competent authority grants approval for the investment guidelines or adjustment to the investment guidelines in accordance with regulations of the Law on Investment.

Clause 3 Article 42 of the Law on Investment provides for: Investors shall comply with the provisions of this Law and the laws on planning, land, environment, construction, labor and fire prevention and fighting, other relevant laws, written approval for investment guidelines (if any) and the investment registration certificate (if any) during execution of their investment projects.

Thus, it is required to exercise the rights, obligations and responsibilities of a project developer during the project execution after the investor is approved by a competent regulatory agency according to investment laws in a manner that complies with the above regulations.

43. Clause 1 Article 11 and Article 12 of Decree No. 25/2020/ND-CP of the Government [14] provide for requirements for determination of a land-based project “the project must be on the list of projects subject to land expropriation that are approved according to the provisions of law on land”. And, the determination of a land-based project subject to investor selection may be based on the zoning planning of 1/2000, 1/5000.

However, Land Law does not specify requirements, legal basis, documentation and procedures for approval for the list of projects requiring land expropriation by the People's Councils of provinces. Therefore, projects that are proposed on the basis of the zoning planning of 1/2000 and 1/5000 will run into difficulties during consolidation and submission for approval by the People's Councils of provinces (the basis for consolidation, the time of consolidation, the basis for determining parameters of projects requiring land expropriation, etc.), and will not meet requirements for determination of land-based projects to decide on investment guidelines.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



According to the provisions of Article 11 of Decree No. 25/2020/ND-CP [15], two of the requirements for determining a land-based investment project as the basis for investor selection include: the project is on the list of projects subject to land expropriation that are approved according to provisions of law on land or located in a land area under management of the State; and the project is appropriate for the socio-economic development plan, or the construction planning has a ratio of 1/2.000 or 1/500 (if any), etc.

According to the provisions in Clause 3 Article 45 of the Land Law, for projects falling under the cases prescribed in clause 3 Article 62 of the Land Law, the Provincial-level People’s Committees shall submit the lists of projects subject to land expropriation to the People’s Councils at the same level for adoption, before approving the district-level annual land use plans. The formulation of district-level annual land use plans has been specifically guided in Circular 01/2021/TT-BTNMT. A district-level annual land use plan shall show the scale and location of land-based works and projects according to the provisions of Article 61 and Article 62 of the Land Law to serve the land expropriation in the plan year.

The conformity with construction planning with a scale of 1/2.000 or a scale of 1/500 (if any) as prescribed by the above regulations shall be required when making a list of land-based investment projects, and not be required when making a list of projects subject to land expropriation.

44. What are the procedures for investment and selection of investors in tourism projects combined with real estate business (villas, apartments for sale or rent for residential purposes, long-term land use) or tourism projects that have been granted investment approval and are proposed for repurposing or have various purposes subject to different land use periods (50 years or long-term use)?

Answer:

- According to the provisions in clause 1 Article 29 of Decree No. 31/2021/ND-CP, if an investment project has objectives and contents subject to approval for its investment guidelines by different investment guideline approving authorities, the highest authorized authority shall grant approval for investment guidelines of the entire project.

- According to the provisions in clause 1 Article 11 of Decree No. 25/2020/ND-CP, [16] if a project has multiple functions, the determination of a land-based investment project shall be based on the primary work of the project or primary work with the highest class in case the project consists of multiples primary works under provisions of law on construction.

It is required to base on the above regulations to determine appropriate investment procedures for each specific case.

45. How are projects of secondary investors in industrial clusters managed if these projects are not subject to the issuance of investment registration certificates as prescribed in Clauses 2 and 2? Clause 4, Article 37 of the Law on Investment?

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



According to the provisions of clause 3 Article 42 of the Law on Investment, investors shall comply with the provisions of this Law and the laws on planning, land, environment, construction, labor and fire prevention and fighting, other relevant laws, written approval for investment guidelines (if any) and the investment registration certificate (if any) during execution of their investment projects.

Thus, it is required to manage projects of secondary investors in industrial clusters not subject to issuance of investment registration certificates according to the regulations above.

II. Contents related to execution of investment projects

46. Can a successful bidder (selected investor) as prescribed in Decree No. 25/2020/ND-CP receive land without LUR auction?

Answer:

According to the provisions of clause 2 Article 60 of Decree No. 25/2020/ND-CP [17], after the compensation, support and resettlement amount has been paid, the procedures for land allocation/land lease specified in Clause 3 Article 68 of the Government’s Decree No. 43/2014/ND-CP dated May 15, 2014 elaborating certain articles of the Land Law shall apply when allocating or leasing out land to successful bidders or enterprises established by successful bidders.

According to the provisions of point b clause 4 Article 29 of Decree No. 31/2021/ND-CP, the successful bidder (The investor that wins the auction or bid) shall follow procedures for land allocation or land lease in accordance with provisions of law on land and bidding, and execute the investment project according to the decision on approval for investment guidelines, decision on approval for auction results or decision on approval for investor selection results.

Thus, successful bidders may receive land in accordance with the above regulations.

47. Can an investor that has been granted investment guideline approval establish a wholly-owned subsidiary to execute and manage a project?

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



Article 52 of Decree No. 31/2021/ND-CP provides for the adjustment to investment projects in case of using LURs and/or property affixed to land belonging to the investment projects for capital contribution to enterprises. According to the provisions of clause 7 of this Article, if a business organization is established to execute the investment project that has had its investment guidelines approved or has been issued with the investment registration certificate, the investor and business organization shall satisfy the conditions set out in Clause 2 of this Article. The business organization established by the investor is entitled to inherit the investor’s rights and obligations to execute the investment project. The investor establishing the business organization shall follow the procedures for project adjustment in accordance with the corresponding regulations prescribed in Clause 5 or 6 of this Article.

48. Requiring investors to complete the acceptance of construction works to have their deposit returned according to the provisions of Point b, Clause 9, Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP causes difficulties for investors because the acceptance of construction works requires a lot of costs, cumbersome procedures and takes a lot of time according to construction regulations?

Answer:

According to the provisions in point b clause 9 Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP, the refund and adjustment of a guarantee amount, and termination of the guarantee obligation shall be carried out in a manner that the remaining deposit and interest (if any) arising from the deposit shall be refunded or the guarantee for deposit payment obligation shall be invalidated at the time when the investor accepts the construction works.

The requirement to complete the acceptance of construction works as a basis for refunding the deposit according to the above regulations is necessary to ensure that the investment project is executed on schedule committed by the investor.

49. What is the deposit period in case of increasing capital? and what to do when the investor fails to make payment or delays paying additional deposit in case of increasing the investment capital of the project requiring deposit according to the provisions of the Law on Investment and Decree No. 31/2021/ND-CP dated March 26, 2021?

Answer:

- According to the provisions of clause 5 Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP, time and duration of guaranteeing project execution shall be as follows:

a) The investor shall pay the deposit or submit the credit institution’s guarantee certificate after being issued with the decision on approval for both investment guidelines and investor or decision on investor approval or decision on approval for bidding result and prior to implementing the compensation, support and resettlement plan approved by a competent authority (if the investor does not advance the payment for compensation, support and resettlement) or by the time of issuing the decision on land allocation or land lease or land repurposing (if the investor does not advance compensation, assistance or relocation payments or the investor is selected to execute the project through a land use right auction and is leased out land by the State and pays land rents on an annual basis);

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



According to the provisions in point e clause 9 Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP, regarding a domestic investor that has their investment guidelines approved and is not required to obtain the investment registration certificate, when the project not subject to adjustment of its investment guidelines is adjusted as prescribed in this Decree and the adjustments change any content of the project execution guarantee agreement, the investor shall send a written notification to the investment registration authority prior to the adjustment. The investment registration authority and investor shall adjust the project execution guarantee agreement in conformity with the adjustments to the investment project.

Pursuant to the regulations above, if the project is subject to investment guideline approval, the deposit shall be paid after a decision to adjust investment guidelines is issued according to the provisions in clause 5 Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP. If the project is not subject to investment guideline adjustment, the deposit shall be paid according to the agreement principles specified in point e, clause 9, Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP.

- Article 19 of Decree No. 122/2021/ND-CP dated December 28, 2021 of the Government on penalties for administrative violations against regulations on planning and investment provided for violations against regulations on investment project execution in Vietnam, including failure to pay a deposit or obtain a bank guarantee for deposit payment obligation for execution of an investment project with proposal for land allocation or lease by the State or grant of permission for land repurposing unless otherwise prescribed by law; failure to follow procedures for guaranteeing of execution of an investment project on prescribed schedule; increasing the investment capital of a project without paying an additional amount of deposit or credit institution’s deposit payment guarantee when requested in writing by the investment authority; making an unlawful, untruthful, inaccurate application for reduction in the costs of guarantee for project execution.

In addition, according to the provisions in point dd clause 2 Article 48 of the Law on Investment, the investment registration authority shall terminate an investment project in part or in full in the case where the investor fails to pay the deposit or obtain a bank guarantee as prescribed by law if project execution security is required.

Therefore, it is required to consider applying this regulations for cases where investors fail to make payment or delay payment of additional deposit when increasing investment capital of projects.

50. If a project has an investor who meets the capacity and experience requirements and is approved, is the investor exempt from depositing according to point b, clause 1, Article 43?

Answer:

According to the provisions in point b clause 1 Article 43 of the Law on Investment, the investor who wins bidding for execution of a land-based investment project shall not be required to pay a deposit or have a bank guarantee for execution of the investment project with proposal for land allocation or land lease by the State.

According to the provisions in Article 13 of Decree No. 25/2020/ND-CP [18], the preliminary evaluation of the capacity and experience of investors applying for project execution for determining the number of investors that are qualified in terms of the capacity and experience shall be a basis for following procedures for investor approval or making competitive bidding for investor selection.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



51. Are projects that are permitted by the State for land repurposing serving the execution of investment projects on the basis of receiving land use rights and property affixed to land by conveyance from other users and projects whose land is leased on the basis of receiving agricultural land by conveyance (without approved site clearance plans) to serve the execution of non-agricultural projects exempt from depositing as prescribed in point d, clause 1 of Article 43? In case a deposit is required, can point a or b, Clause 7, Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP be applied? When a project is behind schedule but its schedule has been extended by a competent authority, is it required to pay a deposit as prescribed in point c, clause 7, Article 26 of Decree No. 31/ 2021/ND-CP?

Answer:

According to the provisions in point d clause 1 Article 43 of the Law on Investment, the investor shall pay a deposit or have a bank guarantee for execution of an investment project with proposal for land allocation, land lease or grant of permission for land repurposing by the State, except for the case where the State allocates or leases out land to the investor for execution of an investment project on the basis of receipt of the land use rights and/or property affixed to land by conveyance from another land user.

Pursuant to the regulations above, the deposit is not exempt in case of land repurposing for execution of an investment project. Thus, the case of receiving LURs of agricultural land by conveyance to execute a non-agricultural production and business project is not subject to deposit exemption as prescribed in Point d, Clause 1, Article 43 of the Law on Investment because this project involves land repurposing.

Deposit payment as specified in Point a or b, Clause 7, Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP applies in cases where the investor advances compensation, support or resettlement payments to a competent authority to implement the approved compensation, support or resettlement arrangement (except for cases where compensation, support or resettlement arrangements are not approved).

52. Company A has investment guidelines of its plastic factory project in an area of agricultural land approved. The current land user is individual B. Individual C is a member of Company A and has received land use rights by conveyance from B and has contributed capital with land use rights to Company A to execute the project. In this case, Company A does not receive the land use rights and/or property affixed to land by conveyance from other land users, but only members of Company A receive land use rights and/or property affixed to land by conveyance from other land users and contribute capital to Company A. In this case, does Company A have to pay a deposit or obtain a bank guarantee for deposit payment obligation?

Answer:

According to the provisions in point c clause 1 Article 43 of the Law on Investment, the investor shall pay a deposit or have a bank guarantee for execution of an investment project with proposal for land allocation, land lease or grant of permission for land repurposing by the State, except for the case where the State allocates or leases out land to the investor for execution of an investment project on the basis of receipt of the land use rights and/or property affixed to land by conveyance from another land user.

Thus, the deposit exemption as prescribed by the above regulations does not apply in cases of land repurposing when executing investment projects.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



53. Who has the authority to implement contents related to the obligation to guarantee project execution between the Provincial People's Committee and the investment registration authority related to the time of guaranteeing investment project execution; how to refund deposits or transfer deposits to the state budget?

Answer:

- The authority to pay a deposit has been prescribed in Articles 25 and 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP. Accordingly, an investment registration authority is a regulatory agency having authority to make a deposit agreement with an investor. The Law on Investment and Decree No. 31/2021/ND-CP do not provide specific regulations on the authority to implement contents related to the obligation to guarantee project execution between the Provincial People's Committee and the investment registration authority. Responsibility for state management of investment shall comply with the provisions of Clause 4, Article 69, and Article 70 of the Law on Investment and Clause 3, Article 98 of Decree No. 31/2021/ND-CP.

- The refund of deposits and transfer of deposits to the state budget has been specifically stipulated in Clauses 9 and 10, Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP.

54. According to Clause 4, Article 77 of the Law on Investment of 2020, if the investor adjusts the objectives or schedule for execution of an investment project or repurposes land after the effective date of this Law, the investor must pay a deposit or obtain a bank guarantee for deposit payment obligation in accordance with this Law. Is this deposit paid before or after approving the adjustment of investment guidelines?

Answer:

According to the provisions in point a clause 5 Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP, the investor shall pay the deposit or submit the credit institution’s certificate of guarantee for deposit payment obligation after being issued with the decision on approval for both investment guidelines and investor or decision on investor approval, etc.

According to the provisions in point d clause 9 Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP, where the project's investment capital is increased, the investor shall pay an additional amount of deposit or credit institution’s deposit payment guarantee corresponding to the increased investment capital according to the decision on approval for adjustment of the investment guidelines, etc.

Pursuant to the above regulations, the deposit payment or submission of a credit institution’s certificate of guarantee for deposit payment obligation shall be made after the project is granted investment guideline approval or investment guideline adjustment approval.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



Answer:

According to the provisions in point a clause 5 Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP, the investor shall pay the deposit or submit the credit institution’s guarantee certificate after being issued with the decision on approval for both investment guidelines and investor or decision on investor approval or decision on approval for bidding result and prior to implementing the compensation, support and resettlement plan approved by a competent authority (if the investor does not advance the payment for compensation, support and resettlement) or by the time of issuing the decision on land allocation or land lease or land repurposing (if the investor does not advance compensation, support and resettlement payments or the investor is selected to execute the project through a land use right auction and is leased out land by the State and pays land rents on an annual basis).

Therefore, Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP does not provide for time limit for paying deposit on the project completion after the investor is granted investment guideline approval but only the fulfilment of this obligation before organizing making of compensation, support and resettlement arrangement that has been approved by a competent authority or before issuing the decision to allocate, lease out land or grant permission for land repurposing. According to the provisions in clause 3 Article 42 of the Law on Investment, the investor shall comply with regulations of the written approval for investment guidelines and the investment registration certificate during execution of an investment project, including regulations and commitments on the schedule for execution of the investment project (capital contribution and capital raising schedule; schedule of achievement of primary operational objectives of the investment project, schedule for infrastructural development and inauguration; schedule of each stage (if the project is divided into multiple stages) specified in Clause 8, Article 40 of the Law on Investment, Clause 7, Article 32 Decree No. 31/2021/ND-CP.

Thus, it is required to follow procedures for paying deposit on the project completion.

56. How long is the deposit payment deferral as prescribed in point a clause 7 Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP? If an investor is not required to immediately pay a deposit or submit a certificate of guarantee, when will the investor have to pay/submit it and is the investment registration authority required to sign an agreement with the investor, or is it not necessary for the investor to pay a deposit?

Answer:

According to the provisions in point a clause 7 Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP, if the advanced amount is equal to or greater than the guarantee rate prescribed in Clause 2 of this Article, the investor is not required to immediately pay the deposit amount or submit the credit institution’s guarantee certificate at the time specified in Point a Clause 5 of this Article.

Point c clause 7 Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP provides for: “The investor with the deposit amount paid or credit institution's guarantee certificate submitted in the cases mentioned in Points a and b of this Clause must pay a deposit to the investment registration authority in accordance with this Article when the project is behind schedule according to the decision on approval for investment guidelines, decision on approval for both investment guidelines and investor or investment registration certificate”.

Pursuant to the above regulations, the investor is not required to immediately pay the deposit in the case specified in point a clause 7 Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP. In case where the project is behind schedule according to the decision on approval for investment guidelines, decision on approval for both investment guidelines and investor or investment registration certificate, the investor is required to pay the deposit amount (cannot choose to provide with a guarantee for deposit obligation) to the investment registration authority in accordance with point c clause 7 Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



57. Clause 1 Article 43 of the Law on Investment provides for “The investor is not required to pay a deposit or get a guarantee for deposit payment obligation.

Clause 5 Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP stipulates that the investor is required to pay the deposit or submit the credit institution’s certificate of guarantee for deposit payment obligation after being issued with the decision on approval for bidding result.

Thus, there is a contradiction between the above regulations.

Answer:

Point a clause 1 Article 43 of the Law on Investment provides for that the investor is not required to pay a deposit or get a bank guarantee for deposit payment obligation in the case where the investor is the successful bidder for the right to use a land area that is allocated by the State with land levy payment or leased out by the State under one-off arrangement.

Therefore, the selected investor (the successful bidder of an auction of LUR of a land area for execution of an investment project that is leased out by the State with annual land rent payment) is still subject to payment of deposit on the project completion. Clause 5 Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP stipulating that the investor must pay the deposit or submit the credit institution’s certificate of guarantee for deposit payment obligation after being issued with the decision on approval for bidding result is consistent with the provisions of Clause 1, Article 43 of the Law on Investment mentioned above.

58. How is the form of guarantee for project execution changed to apply the guarantee for deposit payment obligation in case where the investor has fulfilled their financial obligation or deposit payment obligation before the effective date of Decree No. 31/2021/ND-CP?

Answer:

The change of the form of guarantee for project execution to apply the guarantee for deposit payment obligation in case where the investor has fulfilled their financial obligation or deposit payment obligation before the effective date of Decree No. 31/2021/ND-CP shall comply with the provisions in clause 2 and 3 Article 123 of Decree No. 31/2021/ND-CP.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



Only the obligations to be fulfilled after the effective date of this Decree may be adjusted under the deposit agreement as specified in Clause 2 of this Article. If the investor violates the obligation to execute the project, such investor is not allowed to make a request for change of the form of guarantee for project execution or adjustment of the conditions for refund of deposit amount until the violation is dealt with. The deposit amount refunded or not refunded before the date of adjusting the deposit agreement may be adjusted under the deposit agreement as specified in this Clause.

59. In case the project runs behind schedule for no more than 12 months compared to the schedule specified in the first written approval for investment guidelines, can the investor get their deposit refunded?

Answer:

For investment projects that are executed from the effective date of the Law on Investment of 2020, the deposit refund and deposit payment to the state budget shall comply with the provisions in clauses 9 and 10 Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP. Accordingly, for a project subject to issuance of an investment registration certificate, the guarantee amount that is yet to be refunded shall be paid to the state budget as prescribed by law in cases where the project is not put into operation on the schedule specified in the investment registration certificate without the competent authority’s permission for adjusting the schedule as prescribed in the Law on Investment and this Decree;

In addition, according to the provisions in point e clause 9 Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP, if a project whose investment guidelines have been approved is not subject to issuance of investment registration certificate, when the project not subject to adjustment of its investment guidelines is adjusted as prescribed in this Decree and the adjustments change any content of the project execution guarantee agreement, the investor shall send a written notification to the investment registration authority prior to the adjustment. The investment registration authority and investor shall adjust the project execution guarantee agreement in conformity with the adjustments to the investment project. In this case, the deposit refund shall comply with the adjusted project execution guarantee agreement.

For investment projects that are executed before the effective date of the Law on Investment of 2020, the deposit refund shall comply with the transitional provisions in Article 123 of Decree No. 31/2021/ND-CP.

60. Is it reasonable to assign the Department of Planning and Investment to receive and process applications for adjustment of investment projects that have been approved under Decree No. 11/2013/ND-CP according to the provisions of Clause 3, Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP (previously, applications for investment approval for these projects were received and processed by the Department of Construction)?

Answer:

Currently, the procedures for approving investment guidelines and adjusting investment projects for housing projects and urban areas have been agreed to be implemented according to the provisions of the Law on Investment of 2020 (Point d, Clause 2, Article 4, Point g Clause 1 Article 31, Point b Clause 1 Article 32, Clauses 2 and 6 Article 41 of the Law on Investment). Thus, the assignment of the Department of Planning and Investment to receive and process applications for adjustment of investment projects that have been approved as prescribed in Decree No. 11/2013/ND-CP is consistent with regulations of law and aims to unify the procedures for investment.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



Answer:

Clause 3 Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP provides for procedures for adjustment to investment guidelines of projects whose guidelines have been approved before the effective date of the Law on Investment of 2020 and adjustments to projects falling under the cases of adjustment specified in clause 3 Article 41 of the Law on Investment.

According to the provisions of clause 5 Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP, if adjustments to an investment project not falling under the cases specified in Clause 1 or 3 of this Article change any content of the investment license, certificate of investment incentives, investment certificate, investment registration certificate or another equivalent document issued before the effective date of the Law on Investment, the investor shall follow procedures corresponding to the procedures for adjusting the investment registration certificate as prescribed in Article 47 of this Decree at an investment registration authority to obtain the investment registration certificate. The investment registration certificate shall specify contents of the adjusted investment project and all unchanged and effective contents of the investment project on the investment license, investment certificate, certificate of investment incentives, investment registration certificate or another equivalent document.

Thus, adjustments to a project whose investment guidelines have been approved before the effective date of the Law on Investment of 2020 which are not the adjustments specified in clause 3 Article 41 of the Law on Investment and clause 1 Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP are made in compliance with the provisions of clause 5 Article 117 of this Decree.

62. How is the authority and procedure for adjusting the project in Clause 1, Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP when adjusting the contents in Clause 3, Article 41 of the Investment Law?

Answer:

The adjustment to the project in clause 1 Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP shall be made in compliance with the procedures in clause 2 Article 117 of this Decree. Accordingly, in case of adjustment to the contents specified in points a, b and c clause 1 of this Article, the investor shall follow procedures for investment guideline approval according to the corresponding provisions in Section 2 Chapter IV of this Decree before adjusting the investment project. In this case, the regulatory authority having authority to approve investment guidelines shall consider the adjustments for approving investment guidelines.

If adjustments to an investment project not falling under the cases specified in Clauses 1 and 3 of this Article change any content of the investment license, certificate of investment incentives, investment certificate, investment registration certificate or another equivalent document issued before the effective date of the Law on Investment, the investor shall follow procedures corresponding to the procedures for adjusting the investment registration certificate as prescribed in Article 47 of this Decree at an investment registration authority to obtain the investment registration certificate (clause 5 Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP).

63. What are procedures for adjusting a project that is executed before the effective date of the Law on Investment?

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



The adjustment to an investment project that is executed before the effective date of the Law on Investment shall be made in accordance with the transitional provisions in Article 77 of the Law on Investment and Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP.

According to the provisions in clause 3 Article 77 of the Law on Investment, if an investment project specified in Clause 2 of this Article is adjusted and the adjustments are subject to approval for investment guidelines in accordance with this Law, it is required to follow the procedures for investment guideline approval or investment guideline adjustment as prescribed in this Law.

Clause 1 and clause 2 Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP provides for procedures for adjustment to the investment projects specified in points b, c and d clause 2 Article 77 of the Law on Investment.

Clause 3 Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP provides for procedures for adjustment to the investment project specified in point a clause 2 Article 77 of the Law on Investment and adjustments falling under one of the cases specified in points a, b, c, d, dd, e and g clause 3 Article 41 of the Law on Investment.

According to Point a clause 3 Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP, an investment guideline approving authority as prescribed by the Law on Investment means an authority that has the power to adjust the written decision on investment guidelines, written approval for investment guidelines or written approval for investment of such investment project, except for the cases in Points b and c of this Clause.

Clause 5 Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP provides for: “If adjustments to an investment project not falling under the cases specified in Clauses 1 and 3 of this Article change any content of the investment license, certificate of investment incentives, investment certificate, investment registration certificate or another equivalent document issued before the effective date of the Law on Investment, the investor shall follow procedures corresponding to the procedures for adjusting the investment registration certificate as prescribed in Article 47 of this Decree at an investment registration authority to obtain the investment registration certificate. The investment registration certificate shall specify contents of the adjusted investment project and all unchanged and effective contents of the investment project on the investment license, investment certificate, certificate of investment incentives, investment registration certificate or another equivalent document”.

Thus, it is required to consider adjusting guidelines of investment projects that are executed before the effective date of the Law on Investment according to the above regulations.

64. Projects with capital of over 5000 billion whose investment guidelines have been approved by the Prime Minister are currently subject to adjustment to investment guideline approval by the Provincial People's Committees according to the provisions of Article 117 Decree No. 31/2021/ND-CP. However, unlike the Ministry of Planning and Investment, Departments of Planning and Investment do not have enough information about the projects to process applications for appraisal. How will the Departments of Planning and Investment follow procedures for adjustment to projects?

Answer:

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



Accordingly, the procedures for adjustment to investment guidelines shall comply with the corresponding provisions in Section 4 Chapter IV of this Decree. Article 45 of Decree No. 31/2021/ND-CP has stipulated procedures for adjustment to investment projects subject to investment guideline approval by the provincial People’s Committees, including collecting opinions from competent regulatory authorities about the adjustments.

Thus, when following procedures for adjustment to investment guidelines of a project with total investment capital of over 5.000 billion VND, whose investment guidelines have been decided by the Prime Minister, currently subject to adjustment to investment guideline approval by the Provincial People’s Committee, if necessary, the investment registration authority may collect opinions from relevant agencies (including relevant Ministries and central authorities) about the adjustments.

65. How are procedures for adjustment to a golf course project that has been approved by the Prime Minister before the effective date of the Law on Investment followed?

Answer:

The adjustment to an investment project that is executed before the effective date of the Law on Investment shall be made in accordance with the transitional provisions in Article 77 of the Law on Investment and Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP (see the answer for question 63).

According to the provisions in point a and point d Clause 3 Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP, in case the investment project prescribed in point a clause 2 Article 77 of the Law on Investment is adjusted and adjustment contents fall under one of the cases specified in points a, b, c, d, dd, e and g clause 3 Article 41 of the Law on Investment, the investor shall follow procedures for adjustment to investment guidelines according to the corresponding provisions in Section 4 Chapter IV of this Decree.

Clause 5 Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP provides for: “If adjustments to an investment project not falling under the cases specified in Clauses 1 and 3 of this Article change any content of the investment license, certificate of investment incentives, investment certificate, investment registration certificate or another equivalent document issued before the effective date of the Law on Investment, the investor shall follow procedures corresponding to the procedures for adjusting the investment registration certificate as prescribed in Article 47 of this Decree at an investment registration authority to obtain the investment registration certificate. The investment registration certificate shall specify contents of the adjusted investment project and all unchanged and effective contents of the investment project on the investment license, investment certificate, certificate of investment incentives, investment registration certificate or another equivalent document”.

Thus, it is required to study for adjustment to the golf course project that has been approved by the Prime Minister before the effective date of the Law on Investment in accordance with the above regulations.

66. An investor wins a LUR auction and is granted an approval for investment in executing a housing project by the provincial People’s Committee according to the provisions of the Law on Housing. Currently, the investor applies for project investment approval adjustment related to the land use structure in accordance with the local adjustment to the detailed planning (objectives, scale of construction items of the project will not be changed according to the investment approval previously approved by the Provincial People's Committee, and only the land use structure and building heights will be changed), which agency will advise on adjustment to investment guideline approval?

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



The adjustment to an investment project that is executed before the effective date of the Law on Investment shall be made in accordance with the transitional provisions in Article 77 of the Law on Investment and Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP (see the answer for question 63).

According to the provisions in clause 3 Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP, in case the investment project specified in point a clause 2 Article 77 of the Law on Investment is adjusted and the adjustment contents fall under the cases specified in points a, b, c, d, dd, e and g clause 3 Article 41 of the Law on Investment, the investor shall follow procedures for adjustment to investment guidelines, in which the authority competent to approve investment guidelines under the Law on Investment is an authority competent to adjust the written decision on investment guidelines, written approval for investment guidelines or written approval for investment of such investment project (except for the cases specified in points b and c of this clause).

Thus, it is required to determine the authority to adjust the investment project in accordance with the above regulations and procedures for adjustment on the basis of the proposed adjustment contents of the investment project and the project contents specified in the written approval for investment.

67. In case a commercial project (except for housing projects) of which a decision on investment guidelines have been issued under the Law on Investment of 2014 has currently required an adjustment to expand the project land area according to Clause 1, Article 117 of the Decree. No. 31/2021/ND-CP, is it required to follow procedures for adjusting investment guidelines to be granted an adjusted investment guideline decision or conduct bidding for selection of investor executing the project?

Answer:

According to the provisions in Clause 3 Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP, in case the investment project prescribed in point a clause 2 Article 77 of the Law on Investment is adjusted and adjustment contents fall under one of the cases specified in points a, b, c, d, dd, e and g clause 3 Article 41 of the Law on Investment, the investor shall follow procedures for adjustment to investment guidelines. Accordingly, the investor in an investment project whose investment guidelines have been approved must follow procedures for approving adjustment to investment guidelines if the used land area is over 10% or 30 ha (point b clause 3 Article 41 of the Law on Investment).

According to the provisions in clause 1 Article 32 of the Law on Investment, the provincial People’s Committees shall grant approval for investment guidelines of investment projects with proposal for land allocation or lease by the State without auction or bidding or receipt of LURs by conveyance and investment projects with proposal for land repurposing, etc.

Cases of approval for both investment guidelines and investor without LUR auction or bidding for investor selection are specified in clause 4 Article 29 of the Law on Investment.

Pursuant to the above regulations, in the case where an investor has LURs or adjusted investment project in a land zone require expansion is subject to approval for both investment guidelines and investor as prescribed in clause 4 Article 29 of the Law on Investment, the investment guideline approval is considered to be adjusted to expand the land area used to execute the project.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



68. If a project that was granted an investment certificate under the 2005’s Law on investment is still incomplete after multiple reschedulings, is it still eligible for another 24-month extension under Clause 4 of Article 117?

Answer:

The adjustment to the schedule of an investment project of which a decision on investment guidelines, approval for investment guidelines or approval for investment has been granted by a competent regulatory authority according to the provisions of laws on investment, housing, urban areas and construction before the effective date of the Law on Investment shall comply with the provisions in point a clause 4 Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP. Accordingly, the schedule adjusted before the effective date of the Law on Investment shall continue to be adjusted according to regulations of the Law on Investment and this Decree but it shall not be extended by more than 24 months as of January 01, 2021 (if the final deadline for adjusting the schedule is specified in the written decision on investment guidelines, written approval for investment guidelines or investment registration certificate issued before January 01, 2021) or by more than 24 months from the final deadline for adjusting the schedule specified in the written decision on investment guidelines, written approval for investment guidelines or investment registration certificate (to regulations of the Law on Investment and this Decree but it shall not be extended by more than 24 months as of January 01, 2021 (if the final deadline for adjusting the schedule is specified in the written decision on investment guidelines, written approval for investment guidelines or investment registration certificate issued after January 01, 2021), except for the cases mentioned in Points a, b, c, d, dd and e Clause 4 Article 41 of the Law on Investment”.

The restriction on adjustment to the schedule of investment project execution of no more than 24 months according to the above regulations only applies to projects whose investment guidelines have been decided or approved or in which investment is approved (it does not apply to projects that operate within their investment registration certificates and are not subject to investment guideline decision/approval).

Thus, if the investment project operates within its investment certificate and is not subject to investment guideline decision/approval according to provisions of law effective at the time of operation, the schedule of investment project execution shall not be restricted according to the above regulations.

If an investment project has land expropriated due to failure to put it into use or delay in putting it into use according to the provisions of land law, the investment registration authority shall terminate the investment project in part or in full as prescribed in Point d, Clause 2, Article 48 of the Law on Investment.

69. Where a number of projects whose investment guidelines have been approved by the Provincial People's Committees according to the Law on Investment of 2005 and the Law on Investment of 2014 fall behind the schedule due to adjustments to exploitation arrangements made in accordance with the guidelines of not converting natural forest land to land used for other purposes according to Notification No. 191/TB-VPCP dated July 22, 2016 of the Government Office, can the project schedule be adjusted?

Answer:

Clause 4 Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP provides for the adjustment to the schedule of an investment project whose investment guidelines have been decided or approved or in which investment is approved by a competent regulatory authority according to the provisions of laws on investment, housing, urban areas and construction before the effective date of the Law on Investment.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



Thus, it is required to consider the adjustment to the project schedule on the basis of the above regulations.

70. How to adjust the execution schedule of a project that is previously subject to the Prime Minister's investment guideline decision under the Law on Investment of 2014, but is no longer subject to it under the Law on Investment of 2020?

Answer:

Projects that are executed before the effective date of the Law on Investment shall be handed according to the provisions in Article 77 of the Law on Investment and Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP (see the answer for question 63).

According to point a clause 3 Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP, an investment guideline approving authority as prescribed by the Law on Investment means an authority that has the power to adjust the written decision on investment guidelines, written approval for investment guidelines or written approval for investment of such investment project, except for the cases in points b and c of this Clause.

Procedures for adjustment to schedule of an investment project whose investment guidelines have been decided or approved or in which investment is approved by a competent regulatory authority according to the provisions of laws on investment, housing, urban areas and construction before the effective date of the Law on Investment shall comply with the provisions in point d clause 3 and point d clause 4 Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP.

Thus, it is required to consider the authority to adjust the schedule of the investment project and procedures for adjustment in accordance with the above regulations.

71. What to do when a project is still incomplete after 24-month extension under Clause 4 Article 41 of the Law on Investment and the delay is not caused by any force majeure event?

Answer:

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



a) It is necessary to remedy the consequences of an event of force majeure in accordance with the civil law and the land law;

b) The project execution schedule is adjusted because the State delays allocating or leasing out land to the investor or allowing the investor to repurpose land.

c) The project execution schedule is adjusted at the request of a regulatory agency or the regulatory agency delays in performing administrative procedures;

d) The investment project is adjusted because the regulatory agency changes the planning;

dd) Any objective specified in the written approval for investment guidelines is changed; any objective that is subject to approval for investment guidelines is added;

e) The total investment capital is increased or reduced by 20% or more, thereby changing the scale of the investment project”.

Pursuant to the above regulations, the investor does not only adjust the schedule in cases of force majeure but also adjust the project schedule beyond 24 months in other cases because the State delays allocating or leasing out land to the investor or allowing the investor to repurpose land; the project execution schedule is adjusted at the request of a regulatory agency or the regulatory agency delays in performing administrative procedures; or the regulatory agency changes the administrative procedure etc. However, this regulation only applies to projects subject to investment guideline approval.

Thus, it is required to review reasons why the project is behind the schedule to consider cases where the investor is allowed to adjust the schedule beyond 24 months according to the above regulations.

72. How to inspect, monitor and supervise an investment project, handle violations of the investor, consider handling project execution deposits of the investor in case the investor makes an adjustment to extend the project execution schedule by 12 months or less (the investor is not required to follow procedures for approval for adjustment to investment guidelines as prescribed in Clause 3, Article 41 of the Law on Investment?

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



According to the provisions in point d clause 3 Article 41 of the Law on Investment, the investor that has an investment project whose investment guidelines have been approved shall follow procedures for approving the adjustment to the investment guidelines; in case extension of the project execution schedule results in total duration of the project being extended by 12 months or less compared to that stated in the first written approval for investment guidelines, the investor is not required to adjust investment guidelines.

Thus, the supervision and fulfilment of obligations to pay deposit on the investment project completion guaranty in this case is carried out on the basis of the investment registration certificate (if any) and the deposit agreement.

- For a project to which an investment registration certificate is granted:

The investor shall follow the procedures for adjusting the investment registration certificate to adjust schedule of the investment project according to the provisions in clause 3 Article 43 of Decree No. 31/2021/ND-CP. Accordingly, the investor of an investment project that is not subject to investment guideline approval or a project whose investment guidelines have been approved not falling under the cases in clause 3 Article 41 of the Law on Investment shall follow procedures for adjusting the investment registration certificate (if any) according to the provisions in Article 47 of this Decree. The investment registration authority shall, based on the adjustment contents in the adjusted investment registration certificate, conduct inspection, supervision and state management in terms of investment of project execution guarantee activities.

- For a project to which an investment registration certificate is not granted:

The investor and the investment registration authority shall make adjustments to the deposit agreement according to the provisions of point e, clause 9, Article 26 of Decree No. 31/2021/ND-CP. Accordingly, regarding a domestic investor that has their investment guidelines approved and is not required to obtain the investment registration certificate, when the project not subject to adjustment to its investment guidelines is adjusted as prescribed in this Decree and the adjustments change any content of the project execution guarantee agreement, the investor shall send a written notification to the investment registration authority prior to the adjustment. The investment registration authority and investor shall adjust the project execution guarantee agreement in accordance with the adjustments to the investment project. In this case, the investment registration authority shall, based on the adjustment contents in the deposit agreement, conduct inspection, monitoring and management of the investor's deposit payment.

73. Clause 4 Article 41 of the Law on Investment of 2020 stipulates that the investor is not allowed to extend the investment execution schedule by more than 24 months compared to that stated in the first written approval for investment guidelines, except in some cases. However, in case projects whose schedule is extended by more than 24 months compared to that stated in the first written approval for investment guidelines are eligible to extend the land use period as prescribed in point i, clause 1, Article 64 of the Land Law and clause 12, Article 2 of Decree No. 01/2017/ND-CP dated January 6, 2017 of the Government, is it possible to extend the project execution schedule?

Answer:

The extension of the investment project execution schedule by more than 24 months is specified in clause 4, Article 41 of the Law on Investment and clause 4, Article 117 of Decree No. 31/ND-CP (see the answers for the questions 71 and 77).

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



According to the provisions in point i clause 1 Article 64 of the Land Law, if the State allocates, leases out land but the land is not used for 12 consecutive months or the land use schedule extends by 24 months compared to that stated in the investment project from the date of actual land receipt, such land must be put into use; if the land is not put into use, the project developer is allowed to extend the land use period by 24 months and has to pay the State an amount corresponding to the land levy or land rent for the delay in project execution during this extended period; At the end of the extended period, if the investor still has not put the land into use, the State shall expropriate the land without compensation for the land and property affixed to the land, except in cases of force majeure.

Therefore, in case the project is eligible to be granted an extension for land use according to the provisions of Point i, Clause 1, Article 64 of the Land Law and falls into the cases specified in Points a, b, c, d, dd, e Clause 4, Article 41 of the Law on Investment or Clause 4, Article 117 of Decree No. 31/ND-CP, it is allowed to extend the investment project execution schedule by more than 24 months according to the provisions of this Article.

74. When is a project execution schedule adjusted in case land has not been allocated or leased? What is the basis for adjusting the schedule in case of changing objectives and increasing total investment capital?

Answer:

According to the provisions of clause 3 Article 42 of the Law on Investment, the investor shall comply with the provisions of the written approval for investment guidelines and the investment registration certificate during execution of their investment project.

Therefore, if the project is not likely to be executed according to the schedule specified in the written approval for investment guidelines or investment registration certificate, the investor must follow procedures for adjusting the project execution schedule according to the provisions of Article 41 of the Law on Investment.

The regulatory agency shall review the investor’s proposal for investment registration to appraise the adjustment to the project execution schedule in accordance with the provisions in Article 41 of the Law on Investment and guidelines of Decree No. 31/2021/ND-CP.

75. What is the maximum time to adjust the project execution schedule in case only the investment registration certificate is issued?

Answer:

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



Thus, restrictions on period of adjustment to project execution schedule as prescribed in clause 4 Article 41 of the Law on Investment only apply to projects subject to investment guideline approval, and do not apply to projects that only operate within their investment registration certificates and are not subject to investment guideline approval.

76. The investment certificate for a tourism project is issued with a term of 50 years from the date of issuance. During operation, the works were degraded, the Company upgraded and renovated them and requested an increase in the operating term to 50 years from the date of adjustment. Is it possible to increase the operating term of the project to 50 years from the date of adjustment?

Answer:

According to the provisions in Article 44 of the Law on Investment, the operating term of an investment project in an economic zone must not exceed 70 years. The operating term of an investment project outside an economic zone must not exceed 50 years.

According to the provisions of clause 1 Article 27 of Decree No. 31/2021/ND-CP, the operating term of an investment project as specified in clauses 1 and 2 Article 44 of the Law on Investment shall be calculated from the date on which the investor is granted with an investor approval decision, a decision on approval for both investment guidelines and investor or the first investment registration certificate. The operating term of an investment project whose land is allocated, leased out by the State or repurposed shall be calculated from the date on which the investor is issued with a decision to allocate land, a decision to lease out land or a decision to repurpose land. If the investor has had the decision to allocate land, decision to lease out land or decision to repurpose land but he/she faces a delay in land handover, the operating term of the investment project shall be calculated from the date of handover of land in the field.

According to the provisions in clause 2 Article 27 of Decree No. 31/2021/ND-CP, during the investment project execution, the investor may increase or decrease the operating term of the investment project. The adjusted operating term of the investment project must not exceed the terms specified in clauses 1 and 2 Article 44 of the Law on Investment.

Pursuant to the above regulations, the operating term of an investment project shall be calculated from the time of issuance of the first investment registration certificate and must not exceed the terms specified in clauses 1 and 2 Article 44 of the Law on Investment in case of adjustment.

Thus, in case the investment certificate with a term of 50 years from the date of issuance has been issued, the operating term of the project cannot be increased to 50 years from the date of adjustment. In case the operating term of the investment project expires, the investor shall follow procedures for extending the operating term of the investment project according to the provisions of Article 27 and Article 55 of Decree No. 31/2021/ND-CP.

77. In case an extension of an investment project to which an approval for adjustment to execution schedule is granted for no later than December 31, 2022 according to the provisions of points a and b, Clause 4, Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP, if the project continues to be behind schedule due to no fault of a regulatory agency, is it possible to adjust the schedule according to Clause 4, Article 41 of the Law on Investment of 2020?

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



According to the provisions of clause 4 Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP, Regarding an investment project whose investment guidelines are decided or approved or in which the investment is approved by a competent authority in accordance with regulations of law on investment, housing, urban areas and construction before the effective date of the Law on Investment, the project execution schedule shall be adjusted as follows: “The schedule adjusted before the effective date of the Law on Investment shall continue to be adjusted according to regulations of the Law on Investment and this Decree but it shall not be extended by more than 24 months as of January 01, 2021 (if the final deadline for adjusting the schedule is specified in the written decision on investment guidelines, written approval for investment guidelines or investment registration certificate issued before January 01, 2021) or by more than 24 months from the final deadline for adjusting the schedule specified in the written decision on investment guidelines, written approval for investment guidelines or investment registration certificate (to regulations of the Law on Investment and this Decree but it shall not be extended by more than 24 months as of January 01, 2021 (if the final deadline for adjusting the schedule is specified in the written decision on investment guidelines, written approval for investment guidelines or investment registration certificate issued after January 01, 2021), except for the cases mentioned in Points a, b, c, d, dd and e Clause 4 Article 41 of the Law on Investment”.

Clause 4 Article 41 of the Law on Investment provides for: “With respect to the investment project whose investment guidelines are approved, the investor is not allowed to extend the investment execution schedule by more than 24 months compared to that stated in the first written approval for investment guidelines, except for one of the following cases:

a) It is necessary to remedy the consequences of an event of force majeure in accordance with the civil law and the land law;

b) The project execution schedule is adjusted because the State delays allocating or leasing out land to the investor or allowing the investor to repurpose land.

c) The project execution schedule is adjusted at the request of a regulatory agency or the regulatory agency delays in performing administrative procedures;

d) The investment project is adjusted because the regulatory agency changes the planning;

dd) Any objective specified in the written approval for investment guidelines is changed; any objective that is subject to approval for investment guidelines is added;

e) The total investment capital is increased or reduced by 20% or more, thereby changing the scale of the investment project”.

Pursuant to the above regulations, in addition to adjustment to the schedule at the request of the regulatory agency, adjustment to the investment project due to the change in planning by the regulatory agency, the investor may extend the project schedule to more than 24 months in other cases where the delay is not the regulatory agency's fault (such as force majeure, change of objectives specified in the written approval for investment guidelines, addition of objectives subject to investment guideline approval, increase in total investment capital of at least 20% resulting to a change in the scale of the investment project).

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



78. Clause 3 Article 41 of the Law on Investment of 2021 only stipulates that the investor shall follow procedures for approving the adjustment to the investment guidelines (does not stipulate that the investor must adjust the investment registration certificate when falling into the subjects specified in this clause). This regulation will cause difficulties for the investor who has a project to which both the investment guideline approval and the investment registration certificate are granted because the information about the project stated in these documents is not adjusted consistently with each other.

Answer:

The adjustment to the investment registration certificate of a project subject to investment guidelines adjustment shall be made according to the provisions in point a clause 2 Article 43 of Decree No. 31/2021/ND-CP. Accordingly, for an investment project to which both the investment guideline approval and the investment registration certificate are granted, after following the procedures for adjusting the decision on investment guideline approval according to the corresponding provisions in Articles 44, 45 and 46 of this Decree, the investor shall follow procedures for adjusting the decision on investor approval (if any) or the investment registration certificate (if any). Thus, information about the adjusted investment project in the adjusted decision on investment guideline approval and the adjusted investment registration certificate will be adjusted to be consistent with each other.

79. How to transfer a project that is unfinished or has come into operation partially to another investor?

Answer:

- According to the provisions of clause 1 Article 46 of the Law on Investment, the investor is entitled to convey part or whole of an investment project to another investor when the following conditions are satisfied:

a) The investment project or the part of the investment project which is transferred has not been terminated in accordance with Clauses 1 and 2 Article 48 of this Law;

b) The foreign investor receiving the investment project or part of the investment project must satisfy the conditions set out in Clause 2 Article 24 of this Law;

c) The conditions set forth in the law on land are complied with if the transfer of an investment project is associated with transfer of the land use rights/property on land;

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



dd) The conditions set forth in the written approval for investment guidelines or the investment registration certificate or in relevant laws (if any) are complied with;

e) Upon transfer of an investment project, in addition to compliance with this Article, the state-owned enterprise shall comply with provisions of law on management and use of state capital invested in manufacturing and business activities of enterprises before making any adjustment to the investment project.

- According to the provisions of clause 2 Article 46 of the Law on Investment, if the conditions for transfer set forth in Clause 1 of this Article are satisfied, the investor shall follow the procedures for transferring the investment project in part or in full as follows: In case the investor in an investment project to which an investment registration certificate is granted has been approved in accordance with Article 29 of this Law, he/she shall follow procedures for adjusting the investment project as prescribed in Article 41 of this Law; for an investment project other than that prescribed in Point a of this Clause, the transfer of the investment project or transfer of property ownership to the investor receiving the investment project shall be carried out in accordance with the civil law, the law on enterprises, the law on real estate business and other regulations of law.

- Regarding the transfer of an investment project associated with the transfer of land use rights and property affixed to land, the Land Law (Articles 189, 194, etc.) stipulates conditions for selling and purchasing property affixed to land that is leased out by the State with annual land rent payments; conditions for transferring land use rights applied in executing investment projects for housing construction and business; investment projects to build infrastructure for transfer or lease, etc.

According to the provisions in Article 194 of the Land Law, land use rights shall be conveyed in the form of land subdivision after completing investment in infrastructure construction and financial obligations relating to land; for an investment project for housing construction and business, land use rights can be conveyed in conjunction with all or part of the project if a certificate is obtained; land use rights will be conveyed in conjunction with the entire investment project to build infrastructure for conveyance or lease if the conditions that the construction of corresponding infrastructure works must be finished according to the schedule stated in the approved project are met.

- Article 49 of the Law on Real Estate Business stipulated conditions for conveyance of all or part of a real estate project. Accordingly, the conveyed real estate project must meet the following conditions: The project has been approved by a competent authority; the approved detailed planning of 1/500 scale or general site planning is available; compensation and land clearance tasks related to the project or part of the project to be conveyed have been finished. If the entire investment project to build infrastructure is conveyed, the construction of corresponding technical infrastructure must be finished according to the schedule stated in the approved project, etc.

The transferor has obtained the certificate of land use rights over the whole or part of project to be conveyed. The transferee must be a real estate enterprise and financially capable, and undertake to keep conducting the investment and business in accordance with regulations of law, and ensure the project's schedule and contents.

Thus, it is required to study for implementation as prescribed in the above regulations.

80. According to the provisions in clause 1 Article 127 of Decree No. 31/2021/ND-CP dated March 26, 2021 of the Government: The investor in a project to which a certificate of investment incentives is granted before the effective date of the Law on Investment may replace it with an investment registration certificate. The investor shall submit an application for replacement of the investment registration certificate to an investment registration authority How does the investment registration authority update the investment project content to reissue an investment registration certificate to the investor (because the content of the certificate is very sketchy)?

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



Point b clause 1 Article 127 of Decree No. 31/2021/ND-CP provides for: “The investment registration certificate shall contain information about the investment project in the investment license, certificate of investment incentives, investment certificate or equivalent document”.

According to Template No. A.I.16 - the application for replacement of investment registration certificate enclosed with Circular No. 03/2021/TT-BKHDT dated April 9, 2021 of the Minister of Planning and Investment, the investor shall provide proposed information stated in the investment registration certificate (write all information according to the investment registration certificate template prescribed in this Circular on the basis of the investment certificate/adjusted investment license/adjusted business license or equivalent documents that have been granted).

Thus, it is required that the investment registration authority complies with the above regulations.

81. Clause 3 Article 116 of Decree No. 31/2021/ND-CP dated March 26, 2021 of the Government provides for equivalent documents. For projects with adjustment contents falling into one of the cases specified in Points a, b, c, d, dd, e and g, Clause 3, Article 41 of the Law on Investment and falling into the cases specified in Clause 3 Article 116 Decree No. 31/2021/ND-CP (particularly, documents and decisions of regulatory agencies competent to decide investment guidelines or grant the project investment permission or approval according to regulations of laws on land, bidding, and enterprises in effect at the time of issuance of these documents and decisions), are these projects subject to adjustment to investment guidelines according to the provisions of Clause 3, Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP?

Answer:

Clause 3 Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP stipulates the procedures for adjustment to investment guidelines in case the investment project prescribed in point a clause 2 Article 77 of the Law on Investment is adjusted and adjustment contents fall under one of the cases specified in points a, b, c, d, dd, e and g clause 3 Article 41 of the Law on Investment.

Point a Clause 2 Article 77 of the Law on Investment stipulates cases where an investor is granted a decision on investment guidelines, investment guideline approval or investment approval by a competent regulatory authority according to the provisions of laws on investment, housing, urban areas and construction before the effective date of this Law.

Pursuant to the above regulations, only projects subject to investment guideline decisions, investment guideline approvals or investment approvals according to regulations of law on investment, housing, urban areas and construction before the effective date of this Law in compliance with Point a, Clause 2, Article 77 of the Law on Investment, it is required to follow procedures for adjusting investment guidelines according to the provisions of Clause 3, Article 117 of Decree No. 31/2021/ND-CP when adjusting one of the cases specified in Points a, b, c, d, dd, e and g, Clause 3, Article 41 of the Law on Investment.

III. Content related to termination of investment projects

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



Answer:

According to the provisions in clause 3 Article 48 of the Law on Investment, the investment registration authority shall terminate the investment project after obtaining the opinion of the authority granting approval for investment guidelines.

Pursuant to the above regulations, the investment registration authority shall terminate the investment project whose investment guidelines are approved after obtaining the opinion of the authority granting approval for investment guidelines.

Assigning the investment registration authority to terminate the investment project whose investment guidelines are approved is intended to simplify administrative procedures and facilitate state management of investment.

83. How to terminate investment projects in the following cases:

- Some projects that violate land regulations are subject to land expropriation, but investment registration authorities do not have any information about that, so there is no basis to terminate the projects' operations;

- Some projects are executed slowly but it is not considered failure to put land into use according to the Land Law; project developers of projects are slow in performing site clearance tasks or deliberately delay site clearance tasks, or are slow in following land lease procedures, etc.

Answer:

- Regarding information about projects that violate land regulations and are subject to land expropriation, it is required to study for implementation as prescribed in the provisions of Clause 3, Article 15 of Decree No. 43/2014/ND-CP. According to which the Provincial People's Committees are responsible for organizing the review, handling and public announcement on the websites of the Provincial People's Committees of investment projects that have land unused for 12 consecutive months or are delayed by 24 months according to the initial schedule stated in the investment projects; projects that are extended; projects that are behind schedule in terms of land use due to force majeure, etc.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



According to the provisions in point dd clause 2 Article 47 of the Law on Investment, the investment authority shall decide to suspend an investment project in part or in full in case the investor fails to adhere to the written approval for investment guidelines or the investment registration certificate and recommits administrative violations after incurring penalties.

The above regulations must be applied to the termination of an investment project if it is executed slowly and it is not considered failure to put land into use; if site clearance tasks are deliberately delayed, the land lease is delayed or is not right on schedule under the written approval for investment guidelines, etc.

84. Why is it stipulated that a project will be terminated only when it has been suspended and incurred an administrative penalty?

Answer:

Clause 2 Article 47 of the Law on Investment stipulates that the investment authority shall decide to suspend an investment project in part or in full in case the investor fails to adhere to the written approval for investment guidelines or the investment registration certificate and recommits administrative violations after incurring penalties.

Administrative penalties must be stipulated before the investment project is suspended or terminated to ensure the transparency and the investor’s interests and avoid arising complaints.

85. A project is terminated due to violations against the Law on Investment; and according to the provisions of the Land Law, the project developer is entitled to sell the legal property on land to individuals or organizations in need within 24 months from the date on which the decision to terminate the project is issued. What is the basis for considering and approving the investment guidelines for an investor to define his/her project's operating term as 50 years or less or to define it according to the remaining operating term of the original project as specified in the decision to allocate land or lease out land, or the certificate of land use rights?

Can an investor whose project is terminated be allowed to sell legal property on land to individuals or organizations in need within 24 months from the date on which the decision to terminate the project is issued according to the provisions of the Land Law?

Answer:

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



- After an investment project is terminated, the liquidation of the project shall comply with the provisions in clause 8 Article 57 of Decree No. 31/2021/ND-CP and relevant laws. Accordingly, the investor shall themselves liquidate the investment project according to the provisions of law on property liquidation; for the investment project whose land is allocated, leased out by the State or repurposed, the handling of land use rights and property affixed to land shall comply with the provisions of land law and relevant laws, etc.

Article 15b concerning land expropriation in case of termination of an investment project as prescribed by law on investment of Decree No. 43/2014/ND-CP [19] stipulates that the project developer is entitled to sell the legal property affixed to land to the other investor according to the provisions of law within 24 months from the date on which the investment project is terminated as per regulation.

Thus, it is required to study for the liquidation of property of investment projects that are terminated according to the above regulations.

86. When an investor decides to terminate a project according to the provisions of Clause 1, Article 48 of the Law on Investment of 2020, what forms of notification of proceeding procedures related to land, tax, etc. do investment registration authorities need to use to send to Departments and local authorities?

Answer:

Clause 2 Article 57 of Decree No. 31/2021/ND-CP provides for: “Termination procedures are as follows:

a) If the investor decides to terminate the investment project himself/herself/itself as prescribed in Point a Clause 1 Article 48 of the Law on Investment, such investor shall send the termination decision to the investment registration authority within 15 days from the date of making the decision together with the investment registration certificate (if any);

b) If the investment project is terminated according to the conditions set out in the contract or enterprise's charter or upon the expiration of the project’s duration as specified in Points b and c Clause 1 Article 48 of the Law on Investment, the investor shall notify and return the investment registration certificate (if any) to the investment registration authority within 15 days from the date of termination together with a copy of the document recording the termination. The investment registration authority shall notify the project termination to relevant authorities”.

Pursuant to the above regulations, it is required that investment registration authorities have to send notifications of the termination of investment projects enclosed with decisions or notifications of the investors concerning the termination of the investment projects and investment registration certificates (if any) to relevant agencies.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



Answer:

According to the provisions in point d clause 2 Article 48 of the Law on Investment, the investment registration authority shall terminate an investment project in part or in full if the investment project is subject to land expropriation due to failure to put land into use or delay in putting land into use according to the provisions of land law.

Clause 5 Article 57 of Decree No. 31/2021/ND-CP provides for: “If the investment project is terminated as prescribed in Points a, b and dd Clause 2 Article 48 of the Law on Investment, the investment registration authority shall make a record prior to making a decision on termination. If the investment project is terminated as prescribed in Point d Clause 2 Article 48 of the Law on Investment, the investment registration authority shall decide to terminate the project after the land expropriation decision is issued”.

Thus, the land expropriation under land regulations is carried out first, serving as a basis for the investment registration authority to terminate the investment project in part or in full.

88. What are procedures for revoking investment registration certificates; and handling problems that arise after revoking such investment registration certificates?

Answer:

Procedures for handling and revocation of an investment registration certificate and handling of an investment project after being terminated shall comply with the provisions of Clauses 4, 5, 6, Article 48 of the Law on Investment and Article 57 of Decree No. 31/2021/ND-CP.

According to the provisions of Clauses 4, 5 and 6, Article 48 of the Law on Investment, the investment registration authority shall decide to revoke the investment registration certificate if the investment project is terminated in accordance with Clause 2 of this Article, except for the case of termination of part of the investment project. The investor shall liquidate the investment project in accordance with the law on liquidation of property upon termination of the investment project, except for the case specified in Clause 5 of this Article. The settlement of the rights to use land and property on land upon termination of the investment project shall comply with the law on land and other relevant regulations of law.

Article 57 of Decree No. 31/2021/ND-CP provided detailed guidelines on conditions and procedures for termination of investment projects. Clause 8 of this Article provides for the liquidation of investment projects after they are terminated. According to these regulations, the investor shall liquidate the investment project according to the provisions of law on property liquidation; if the investment project whose land is allocated, leased out by the State or repurposed, the settlement of land use rights and property affixed to land shall comply with the provisions of land law and relevant laws; during the liquidation of the investment project, if the investor is a business organization that is dissolved or falls into bankruptcy, the liquidation of the investment project shall comply with the provisions of law on dissolution and bankruptcy of business organizations.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



LIST

Members of the PRIME MINISTER’S SPECIAL WORKING GROUP ON REVIEW AND RELIEF OF PROBLEMS AND DIFFICULTIES, AND ENHANCEMENT OF IMPLEMENTATION OF INVESTMENT PROJECTS falling within the remit of ministries, central and local authorities

1. Mr. Phan Chi Hieu, Deputy Minister of Justice - Deputy Head of the Working Group

2. Mr. Luong Tam Quang, Deputy Minister of Public Security - Member

3. Mr. Nguyen Minh Vu, Deputy Minister of Foreign Affairs - Member

4. Mr. Pham Anh Tuan, Deputy Minister of Information and Communications - Member

5. Mr. Nguyen Ngoc Dong, Deputy Minister of Transport - Member

6. Mr. Le Van Thanh, Deputy Minister of Labor, War Invalids and Social Affairs - Member

7. Mr. Ta Anh Tuan, Deputy Minister of Finance - Member

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



9. Mr. Bui Hong Minh, Deputy Minister of Construction - Member

10. Mr. Le Minh Ngan, Deputy Minister of Natural Resources and Environment - Member

11. Mr. Doan Van Viet, Deputy Minister of Culture, Sports and Tourism - Member

12. Mr. Pham Cong Tac, Deputy Minister of Science and Technology - Member

13. Mr. Nguyen Hoang Hiep, Deputy Minister of Agriculture and Rural Development - Member

14. Mr. Doan Thai Son, Deputy Governor of the State Bank of Vietnam - Member

15. Mr. Nguyen Cao Luc, Deputy Head of the Government Office - Member

16. Mr. Ho Sy Hung, Vice Chairman of the Commission for the Management of State Capital at Enterprises - Member

17. Ms. Tong Thi Hanh, Director of Department of Legal Affairs - Ministry of Construction, Member

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



19. Mr. Nguyen Van Viet - Director of Planning Department of the Ministry of Agriculture and Rural Development, Member

20. Ms. Nguyen Minh Hang - Director of the Department of General Economic Affairs - Ministry of Foreign Affairs, Member

21. Mr. Nguyen Thanh Tu, Director of the Department of Economic-Civil legislation, Ministry of Justice, Member

22. Mr. Dao Trung Chinh - Deputy Director General of the General Department of Land Management -Ministry of Natural Resources and Environment, Member

23. Mr. Bui Tat Hop - Deputy Director of the Industry Department of the Government Office, Member

24. Ms. Do Vu Anh Thu - Deputy Director of the Planning Department - Ministry of Industry and Trade, Member

25. Ms. Nguyen Thi Hong Lien - Deputy Director of the Department of Planning and Finance - Ministry of Culture, Sports and Tourism, Member

26. Ms. Nguyen Thi Quyen - Deputy Director of the Department of Employment - Ministry of Labor, War Invalids and Social Affairs, Member

27. Mr. Le Nam Trung - Deputy Director of the Department of Planning and Finance - Ministry of Information and Communications, Member

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



29. Mr. Ho Duc Thang - Deputy Director of the Department of General Affairs - Commission for the Management of State Capital at Enterprises, Member

30. Mr. Duong Ba Duc - Deputy Director of the Department of Investment - Ministry of Finance, Member

31. Mr. Hoang Van Thu - Deputy Director of the Department of Corporate Finance - Ministry of Finance, Member

32. Mr. Vo Huu Hien - Deputy Director of the Department of Debt Management and External Finance -Ministry of Finance, Member

 

1 Amended by Clause 4, Article 108 of Decree No. 31/2021/ND-CP

2 Amended by Clause 1 Article 108 of Decree No. 31/2021/ND-CP

3 Amended by Clause 6 Article 3 of Decree No. 135/2016/ND-CP dated September 09, 2016

4 Amended by Clause 12 Article 1 of Decree No. 148/2020/ND-CP dated December 18, 2020

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



6 Amended by Clause 5 Article 108 of Decree No. 31/2021/ND-CP

7 Amended by Clauses 6 and 7, Article 108 of Decree No. 31/2021/ND-CP

8 Amended by point a Clause 29 Article 89 of Decree No. 35/2021/ND-CP

9 Amended by Clause 5 Article 108 of Decree No. 31/2021/ND-CP

10 Amended by Article 108 of Decree No. 31/2021/ND-CP.

11 Amended by Clause 2 Article 108 of Decree No. 31/2021/ND-CP

12 Amended by Clause 1 Article 108 of Decree No. 31/2021/ND-CP

13 Amended by Decree No. 30/2021/ND-CP.

14 Amended by Article 108 of Decree No. 31/2021/ND-CP.

...

...

...

Please sign up or sign in to your TVPL Pro Membership to see English documents.



16 Amended by Clause 4 Article 108 of Decree No. 31/2021/ND-CP.

17 Amended by Clause 9 Article 108 of Decree No. 31/2021/ND-CP.

18 Amended by Clause 6 Article 108 of Decree No. 31/2021/ND-CP.

19 Amended by Decree No. 01/2017/ND-CP dated January 6, 2017 on amendments to certain Decrees elaborating the Land Law

;

Công văn 2541/CV-TCT năm 2022 hướng dẫn nội dung về thực hiện dự án đầu tư kinh doanh theo quy định của pháp luật do Tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và thúc đẩy thực hiện dự án đầu tư ban hành

Số hiệu: 2541/CV-TCT
Loại văn bản: Công văn
Nơi ban hành: Tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và thúc đẩy thực hiện dự án đầu tư
Người ký: Trần Duy Đông
Ngày ban hành: 18/04/2022
Ngày hiệu lực: Đã biết
Tình trạng: Đã biết
Văn bản được hướng dẫn - [0]
Văn bản được hợp nhất - [0]
Văn bản bị sửa đổi bổ sung - [0]
Văn bản bị đính chính - [0]
Văn bản bị thay thế - [0]
Văn bản được dẫn chiếu - [47]
Văn bản được căn cứ - [0]
Văn bản liên quan ngôn ngữ - [1]

Văn bản đang xem

Công văn 2541/CV-TCT năm 2022 hướng dẫn nội dung về thực hiện dự án đầu tư kinh doanh theo quy định của pháp luật do Tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và thúc đẩy thực hiện dự án đầu tư ban hành

Văn bản liên quan cùng nội dung - [5]
Văn bản hướng dẫn - [0]
Văn bản hợp nhất - [0]
Văn bản sửa đổi bổ sung - [0]
Văn bản đính chính - [0]
Văn bản thay thế - [0]
Hãy đăng nhập hoặc đăng ký Tài khoản để biết được tình trạng hiệu lực, tình trạng đã bị sửa đổi, bổ sung, thay thế, đính chính hay đã được hướng dẫn chưa của văn bản và thêm nhiều tiện ích khác
Loading…